１．４Horton公司扩张之路

Zion

Consulting北京锡恩企业管理顾问公司Horton万科中长期规划项目初期报告标杆研究报告之1.4Zion

ConsultingD.R.Horton的历史简介□荷顿先生开始他在Dallas的建筑生意□荷顿（Horton）公司成立于特拉华州,收购了25个前期公司，这些公司都是唐纳德,荷顿先生拥有或控制的新屋房地产发展商。公司主要的执行办公室位于德州。通过内部生长和外部并购扩张，公司在发展壮大

的过程中一直致力于为客户建造高质量、精工艺且别具特色的单家独

户新屋房。□实现第一次公开上市，随之成为股份制公司，当时只服务8个市场；继而于1996年挂牌纽约证交所，股票代码：DHI。□市场从原有的8个扩张到24个，收入从原有的1.53亿增长到5.47亿美元，净利润从810万增长到2740万美元，公司净资产从5020万增长到1.77亿

美元。□又和其他公司组建了金融抵押贷款公司：DRH

Mortgage,LLC,主要服务California市场。通过多元化经营加强了跟客户的关系。□Horton住房72%的客户通过Horton办理金融抵押贷款，同比前年有64％的增长，公司今后会继续对金融服务投入物资人员，以期得到更大的回报。但在其他一些次级市场，公司不通过金融抵押贷款公司提供金融服务，而是跟当地的金融机构协商合作，同时公司都及时充分为客户提供这些公司的服务产品信息，目的是通过稳定的收费手段（联合金融机构）协调和加快房屋的成交销售。1978年2•机密1991年1992年6月从1992年到1996年1998年2002年Zion

Consulting3•机密Donald

R

Horton和Horton家族Donald

R.Horton是DRHorton公司董事会主席53岁Horton先生从1991年7月公司成立开始一直担任董事会主席。从1991年到1998年之间担任公司的CEO。Horton先生从1972年开始进入房地产行业。他是Horton公司的创始人，也是公司主要的股票持有人。Terrill

J.Horton是Horton先生的兄弟；Richard

L.Horton是Horton先生的侄子，他们都曾是Horton公司的董事。Zion

Consulting第一阶段：创业的原始积累期：家族企业（1978年到1991年）1978

Donald

R.Horton先生开始他在

Dallas的建筑生意;直到1991年，Horton公司都已一个家族企业的形式存在和发展着；也直到1991年之前，公司的发展一直都在Dallas地区；1991年，公司的原始积累完成，开始了规模扩张。在这个时期，Horton公司奠定了公司经营理念。家族的精神因为Horton公司而不断传承下来。在Horton公司中，DonaldHorton的兄弟Terrill

J.Horton和侄子

Richard

L.Horton都是公司创业的骨干力量。因为家族的存在，使得该公司可以在房地产行业发展到市场顶峰的时候开始创业，但是没有随着房地产行业的萎缩而倒闭，反而的到长足的发展。1978年度现房销售达到创纪录的398.6万套,这个纪录保持到1996年；“可变利率抵押贷款”逐渐在房地产行业被美国各州应用。美国房地产结算套数

1978家族企业存在的优缺点：优点：初创期，交易成本低，融资渠道畅通，员工成本低，沟通成本低，决策速度快，文化单一。缺点：不容易吸纳外来人才；决策失效；利益斗争在发展期容易出现问题；家族制度决定了公司制度。4•机密Zion

Consulting第二阶段：Horton公司通过上市，从一个家族企业蜕变成一个公众公司，通过并购不断进行地域的扩张（1991-1998年）Horton公司其实在1991年才正式成立。成立之后就并购了各地25个小的房地产商；公司成立之后开始可大规模地域扩张的阶段。为了支持公司的快速扩张，家族的融资渠道已经不能满足公司的发展，1992年实现第一次公开上市，随之成为股份制公司，当时只服务8个市场；继而于1996年挂牌纽约证交所，股票代码：DHI。截至1998年9月30日，Horton公司已经进入美国23个州，41个市场。美国房地产每年结算套数美国房地产91年之后，出现了连续12年的增长的历史大好时期通过上市，不仅仅扩充了融资的渠道，同时也将公司的操作暴露在公众的监督之下。这对一个敬爱组企业来讲是一个很大的挑战。同时，通过上市之后，引入第三方，有利于避免家族企业所经常发生的由于利益问题所带来的无效性。这对于家族企业来讲是突破性的转变。通过公开上市，突破家族企业发展壁垒。家族企业存在的优缺点：优点：初创期，交易成本低，融资渠道畅通，员工成本低，沟通成本低，决策速度快，文化单一。缺点：不容易吸纳外来人才；决策失效；利益斗争在发展期容易出现问题；家族制度决定了公司制度。5•机密Zion

Consulting1996

D.R.Horton为了适应纽约交易所上市的要求，缩减了董事会的成员数量，家族企业的成员逐渐从董事会淡出阿灵顿的Horton公司缩减了其董事会成员的数量，由过去的13人减少为7人，同时增加了独

立董事的数量.Richard

Beckwitt,Samuel

R.Fuller,Richard

L.Horton,Terrill

J.Horton,James

K.Schuler

andScott

J.Stone将会从董事会淡出.Fuller仍将留任公司的总裁，Schuler将会留任西部地区的总裁，Stone将会留任Atlanta分部的总裁。

Beckwitt,Richard

Horton

and

Terrill

Horton将退休。这样，Horton的七位董事中将会有4位独立董事。独立董事是：Bradley

S.Anderson,MichaelR.Buchanan,Richard

I.Galland和Francine

I.Neff.从1992年Horton公司上市以来，公司已经完成如下转变：市场从8个扩张到24个。销售额从$153

million增长到超过$547

million；利润额从$8.1

million增长到$27.4

million；股权已经从$50.2

million增长到$177.6

million.股东回报每年增长超过20%。1996年的主要业绩：在纽约交易所上市，代号DHI1996年1月融资$43.2

million（普通股）银行的信誉额度上升到$300million,市场扩展到Pensacola和Albuquerque创立了DRH抵押贷款合资公司以增加为客户的服务股东分红8%以增加股东价值回报1997年的主要业绩：并购三家公司：Trimark、SGS、Torrey进入Nashville和Tucson融资$400million;发行$150million公司债券；自有银行融资$650millionDRH抵押贷款合资公司的服务扩展到Texas,Arizona,North

Carolina,Nevada,Colorado和

Florida1998年的主要业绩：并购Continental

Homes、Richard

DobsonBuilders、Mareli

Development

&

Construction、

RMP

Properties提高了股东回报，扩展市场，增加了DRH的融资能力，6•机密Zion

Consulting第三阶段：新市场机会下的扩张战略（开始从单一的市场定位逐渐走向多元化的市场定位）Horton公司一直致力于服务首次置业者和部分的二次置业者。市场定位于细分市场；1999年公司战略决策开始向多元化产品线扩张，开始关注活跃老年人市场，以抓住市场机会；大规模的扩张给Horton公司带来的是大量的债务。Horton的战略突破来自融资渠道问题。Horton公司是一家成长最快的公司，91年成立到现在短短的20多年中，成为美国售房量最大的公司。进入90年代，房地产市场机会主要向活跃老年人市场倾斜，普通住宅市场低落。50-60年代BabyBoomer开始显

现出市场购买力。作为定位于低端首次置业的Horton公司面临挑战，面对挑战，1999年公司开始关注Active

Adult市场。1994并购Aspen

Homes

of

San

Antonio,TX

1571994并购Miller

Construction,Inc.3501994并购Milburn

Homes

8021995并购Arappco

Homes

1771995并购Regency

Homes

5361996并购Westchester

Homes

of

Dallas,TX

1401996并购Trimark

Communities,Llc.1851996并购SGS

Communities,Inc.2801997并购The

Torrey

Group

of

Cos.1,4421998并购C.Richard

Dobson

Builders,Inc.8231998并购Continental

Homes

Holding

Corp.5,2041998并购Mareli

Construction

and

Development,Llc.921998并购RMP

Properties,Inc.2201999并购Camridge

Properties

1,0102001并购Fortress-Florida,Inc.3,3852001并购Emerald

Builders

1,3942002并购Schuler

Homes,Inc.5,561持续不断的大规模并购给企业的发展带来了资金的压力。必将阻碍公司的规模扩张。7•机密Zion

Consulting北京锡恩企业管理顾问公司Horton面临的挑战和未来的战略安排Zion

Consulting机密对于公司发展的分析历史上专注于细分市场，对于新市场的经验不足可能影响增长的速度和盈利能力。从2000年开始，Horton的业务开始走向多元化，也赢得市场的信任。但作为它快速成长的代价，它也负担上了大量的债务。这些负债会阻碍公司将来在扩充运营资本、收购兼并和进行其他负债时的融资。并且同时也大大影响了公司在住宅建筑

市场下滑时的反应。Horton通过并购和细分市场扩张业务的能力严重依赖于资本的获得。而利率的上调、资信评级的下降或投资者对市场和经济发展的质疑都会大大影响公司获取融资的战略增长目标。公司经营理念灵活设计房屋和处理细节的能力，以及在低廉的价格方面的努力的将令Horton公司成为全美最佳的居民住宅建筑公司之一！对客户友好谦恭的服务也是赢得青睐和业务的卖点。Horton先生以及公司的员工专

注于快速礼貌地回应客户所有的要求和需

要等。这种观点也在实践中为公司带来持

续和重复的业务和良好影响。。。。。。。分散化的经营模式将公司的经营作的非常快速，速度获得竞争优势。总部风险控制 成本控制9•Zion

ConsultingHorton公司快速扩张的基础行动快速，要求的人员的统一行动，在各地政府的政策不统一的情况下，要想快速扩张必须

对本地的政策和法规熟悉，同时同政府的关系，所以通过并购当地成熟的公司可以达到快速扩

张；大规模的并购容易对本公司的文化形成强有力的冲击，企业要想做到统一的文化，必须有一个标准化的操作和运作过程，抢控制体现在风险控制和财务控制上；对于产品的标准化；公司历史上是一个家族企业，有比较强的风险控制和财务控制的方法和体系，是扩张时保证统一的基础；公司快速扩张必须采用分散化的经营。。。。为了保证公司的产品和品牌不出现问题，公司还有一套质量控制体系保证公司快速扩张的时候，各地分散经营的企业不出现问题。快速行动大规模并购标准化产品成本控制集中的风险控制分散化经营模式1•0机密Zion

ConsultingHorton公司业务专注于设计、质量和售后服务的控制实现快速的行动。建筑和生产主要通过外包的形式完成。人力物料预生产

建造售后服务市场推广销售过程市场调研

土地与定位

获取质量控制Horton公司只控制价值链的前后两端，实际上所有的建设都由建筑商进行，Horton的监督人员负责监控所有房屋的建设并参与重要的设计决策，配合承建商和供应商的工作，

以保证成本和质量符合当地的标准。Horton对价值链前后两端的控制，使其能够专注于向顾客提供有吸引力的产品，减少公司的管理成本，提高公司的运营效率。1•1机密Zion

ConsultingHorton公司的分散化运营模式·

我们分散我们的建筑活动以赋予我们的地方公司负责人更多的经营自主权。我们有48个单独的运营单元，有些处于同一市场内。一般来说，每个运营单元有一个总经理，一个办公室经理，一个销售经理，一个建筑经理及各部门雇员。·

我们相信各地的总经理熟悉各地的情况，能更好地决策。区

域的总经理根据所负责的单元

达到的运营水平获得绩效奖金。各运营事业部的职责1、地块选择，包括：可行性研究土壤及周围环境调查对目前所处区域的调查和政府的规定研究为了符合当地的需求还需作哪些努力。2、地块购买洽谈3、土地发展预期4、安排建设日程5、挑选建设计划和建筑方案6、活动所有建设所需批文7、做出市场方案1•2机密Zion

ConsultingHorton公司的分散化运营模式成本管控·

我们通过把行政和财务功能集中于少数几个行政人员和中层管理者来减少管理费用。·

为了尽可能减少广告成本，公司只在有限的报纸上作广告，或针对承

销商，抵押贷款公司和有效的出版

物，手册、新闻和广告牌进行营销。我们通过高效的房屋设计和批量采购来控制建筑成本。还通过采购订单系统来控制这部分成本。我们利用管理信息系统来控制资本成本和管理费用。总公司的管理机构负责控制1、融资2、现金管理3、风险管理4、财务和管理报告5、员工报酬和福利6、最终的土地兼并批准7、资本分配