扬州报告修订版0413

两岸花柳全依水一路楼台直到山汇报纲要PART1地块概况PART2市场分析PART3工程定位PART4经济测算PART5合作模式扬州商城地块调研报告工程开展部〔2021年4月〕PART1地块概况1、地块位置地块位于城市的西南方向，行政上属邗江区，功能上属于经济技术开发区，是未来开展的重点区域之一。地块处于南北开展轴线上，距离市中心文昌阁4.7公里。2、地块四至江阳中路维扬路金天城写字楼帝景蓝湾小区天宝物华小区欧尚超市3、地块现状地块上现为扬州商城金太阳陶瓷城，尚未拆平，交地时间待定。4、地块现状一墙之隔的超市卸货区门前广场紧临江阳路金天城写字楼与地块的隔墙路左帝景小区，路右为地块用地面积：20667m2〔31亩〕容积率：3.5计容面积：72334.5m2用地性质：商业建筑密度：50%建筑限高：100米预计地价：14000万元〔451.6万/亩〕楼面地价：1935元/m2土地权属：扬州市扬子江集团5、地块经济指标6、周边配套－城市主要道路外有宁扬高速，宁通高速，启扬铁路，城际交通十分便捷。扬州－南京：1小时扬州－上海：3小时内有两横两纵的城市主干道路穿城而过。东西：文昌路、江阳路路。南北：润扬路、扬子江中路。6、周边配套－地块周边路网文昌路江阳路文汇路润扬路扬子江路邗江路江阳路做为省道，早先承载着南来北往车辆通行之任，时至今日已成为城市主要干道，货车白天严禁通行。地块紧临江阳路。地块方正，规模适中，符合战略开展要求；交通便利，距离市中心文昌阁4.7公里；为百货业进华东，探索综合体的商业模式提供空间；展开城市布局，提升品牌影响力，鼓舞士气；整合并利用优势资源，降低本钱、控制风险；珍贵经验的操作经验为下一步扩张提供参考。小结及战略意义PART2市场分析

1、城市概况

2、土地市场

3、商业市场1、城市概况－历史、特色烟花三月下扬州2021年，扬州全市实现旅游总收入371亿元，比上年增长21%；全市星级饭店63家，旅游景点60个。全市景区接待游客3229万人次。〔大连2021年旅游总收入650亿，接待游客4261万人次〕瘦西湖、东关老街、鉴真东渡、三把刀、淮扬菜……1、城市概况－简介位置：位于苏中，连接苏南苏北的门户城市。与南京接壤，在一定程度上受其辐射。面积：全市总面积6634平方公里；市区面积980平方公里；建成区面积420平方公里。人口：总人口：459万；市区人口：230万。区划：城市下辖3区1县2市。1、城市概况－经济实力与居民消费2011年五市经济实力与居民消费数据对比

大连苏州扬州邯郸唐山行政区划6区4县7区5县3区3县市4区15县市6区8县户籍人口589642460980737市区户籍人口280245230约175308地区生产总值615010717263027875442城镇居民人均可支配收入2427633070247801932221785地方财政一般预算收入6511101218159256人均GDP104414166853571682844673838汽车类增长比例6.3%18.6%33.5%--11.1%人均GDP到达57168元，略低于唐山，超过邯郸。人均可支配收入较高，居民的消费能力不断增强，洗车类消费比重增幅较大。1、城市概况－产业结构与经济拉动经济结构以工业为主〔机械装备、石油化工、汽车、船舶〕四大类占工业总产的59%，其主导地位不可动摇。三新产业〔新能源、新光源、新材料〕占其工业总产的26%。十二五期间，强化调整出口结构，强化开发区集约功能和创新功能，强化效劳外包产业规模扩张和质态提升。天下西湖，三十有六，扬州西湖以“瘦〞为名，吸引了大量的旅游者，他们的到来，促进了住宿，餐饮，手工艺品等消费。1、城市概况－未来开展方向东拓广陵、南进开发、西向仪征主城广陵新城技术开发邗江地块所处主城西南，开发区北，是城市优先开展区域。区域面积27平方公里，以商业、金融、居住为主，辅助教育，科研。火车站商贸区主城,建成区1、城市概况－地块在城市的区位1、城市概况－地块周边建设情况商业，待建商业，建成80%目标地块市民广场，建成住宅，建成住宅，建成住宅，在建住宅，建成酒店，建成商住，在建商住，待建地块所在为城市向南开展的核心区域；人均可支配收入高，购置力强；汽车类消费比重日益加大，增幅迅猛；产业结构调整，技术升级为扬州开展奠定根底。小结PART2市场分析

1、城市概况

2、土地市场

3、商业市场2、土地市场－近年来土地成交情况插入近3－5年来的土地整体数据，将住宅、商业、综合分开。图表说明2、土地市场－地块周边主要商用地块此次与扬子江集团合作工程土地报价为450万/亩。从2021年以来。商业、商住性质的土地，除区位价值明显较好的地块成交价有所上扬，出让的地块大多以挂牌底价成交。2、土地市场－地块报价PART2市场分析

1、城市概况

2、土地市场

3、商业市场扬州10、11年以来商业办公用房成交量分别为70万m2、48万m2，年成交均价稳中有升。3、商业市场－商业办公类物业量价情况3、商业市场－商圈描述扬州是一个有传统商业经营底蕴的城市，现在商业形成“点、线〞明晰的布局形态特征，即“一点〞城市中心区域文昌阁商圈，“四线〞东、南、西、北商业带。3、商业市场－商圈描述◎文昌商圈人流，物流，资金流，信息流的中心地带。集中了众多饭店和大型商场，以文昌阁为中心点，包括购物场所：金鹰国际中心、万家福商场、时代购物中心；家电卖场：国美、苏宁、五星、汇银；美食街：淮海路、四望亭。因此，以文昌阁为中心点的商业布局在扬州已形成相当的规模，在短期内是任何因素都无法撼动的。◎东：以阳光城、曲江百货市场、苏宁罗城店、大世界购物中心及明发广场等为主体的商贸区；◎南：形成以扬州商城、欧尚超市、力宝广场商业工程等为支撑的条线形商贸和专业市场中心；◎西：形成以京华城LivingMall全生活广场、来鹤台、大润发、邗江路等为主体构筑的“十字〞交叉线状配套效劳中心；◎北：形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套效劳为优势资源的休闲旅游效劳业带状中心。扬州市2011年部分内贸企业销售情况一览（单位：万m2、亿元）商圈企业名称营业面积从业人员2011年销售额同比涨跌文昌核心市级商圈金鹰国际2.7145017.925%↑万家福商城1.810404.89%↑时代广场6.8300010.459%↑泛文昌商圈苏宁电器2.04675.619%↑五星电器0.61902.517%↑东关商圈茂业百货1.22810.7-12%↓世纪联华（文昌店）0.82101.43%↑京华城复合型商圈京华城LivingMall10.020004.6135%↑来鹤台社区配套型商圈大润发超市（邗江店）1.53775.70%-乐天玛特超市1.22131.81%↑全市连锁电器、超市农工商超市1.01500.2-15%↓大德生药房连锁1.25541.64%↑汇银电器连锁6.010004.3-16%↓3、商业市场－主要内贸企业销售情况3、商业市场－百货、购物中心金鹰、时代、万家福集中于文昌商圈，其余百货购物，散点分布物业名称金鹰国际营业面积（m2）27480从业人员（人）14502011年总销售额（亿）17.98销售额同比增长（%）25%产品档次中高端经营情况良好

扬州金鹰国际购物中心原为扬州商场，后被金鹰商贸收购，目前其商场内经营的商品档次为中高端，是扬州市年销售额排名第一的百货商店，其百货一哥地位无可撼动。

经营模式：联销为主，根据经营产品类型的不同进行扣点、直销为辅、底商物业租赁、另收管理费。3、商业市场－金鹰国际3、商业市场－金鹰国际扣率品类扬州店现扣率标准特殊说明化妆品20%欧珀莱进场装潢费用全部由我司承担，欧莱雅进场装潢费用可承担一半，香水类扣率约为18%钟表18-20%新宇钟表扣率为12%，SWATCH等时尚表扣率为15%，合资表扣率为18%黄金珠宝8-22%黄金类扣率为8-9%（含消费），铂金类扣率为10-12%（含消费税），另周大福镶嵌类合作条件为16%（含消费税），其它品牌为23%女鞋16-23%烟酒顺加15-30男女包22-23%滋补药堂15-23%药房特殊药品为8%，薇姿扣率为15%成熟女装18-23%国内女装一线品牌为18%，其它为23-24%休闲女装16-24%衣恋、ESPRIT、ONLY、VEROMODE、BASICHOUSE扣率为15%，其它为22%内衣24%中性休闲13-18%真维斯、佐丹奴、班尼路扣率约为13-14%男装22-24%LOCOSTE扣率为18-19%男鞋19-22%SKAP扣率为19-20%运动15-21%儿童20-23%好孩子童车16%，小耐克14%，普通童服类23-24%家居20-23%厨具、用品20%，床品23%小家电17-21%电子、手机数码4%计划整体出租饰品、礼品22-24%羊绒羽绒类23-25%羽绒品牌波司登合作扣率按保底金额分段，扣率为15-18%。其它25%其它杂类20-23%说明：表格中扣率未含广告费，广告费标准为1-2%3、商业市场－楼层导示楼层品类6F小家电、厨房用品、保健器材、工艺礼品、家居用品、家用电器、手机数码、烟酒滋补、钢琴5F床上用品、童装、婴儿用品、童鞋、童车、玩具4F男鞋、商务正装、休闲高尔夫、男士配饰、精品衬衫西裤、精品男包3F少淑女装、青春休闲、配饰、羊毛羊绒、内衣、化妆品、特殊业态2F职业女装、女士配饰、精品女裤、女秀、女包、进口食品1F精品男装、国际名表、精品礼品、化妆品、女鞋、食品、黄金珠宝、名品名包、滋补-1F运动、牛仔悠闲、器材－1F1F2F3F4F5F6F楼层品类品牌6F小家电、厨房用品、保健器材、工艺礼品、家居用品、家用电器、手机数码、烟酒滋补、钢琴索尼、索爱、珠江、E人E本、派克、双立人、膳魔师、LINKFAIR、菲姐、利快、ZIPPO、上邦、凯撒、雷澳娜、多样屋、华庭、傲胜、飞利浦、象印、松下、虎牌、博朗、茅台、葡萄酒、人头马、五粮液、朗酒、苏烟、云烟、贵烟、天福茗茶、元春、碧螺春、总统、九百松、胡庆余堂、鸿泽堂5F床上用品、童装、婴儿用品、童鞋、童车、玩具罗莱、小耐克、富安娜、小阿迪达斯、堂皇、拉比、梦兰、哥比兔、博洋、贝贝摩登、allo&lugh、水星、佳丽斯、贺曼、OURQ、澳丹奴、爱法贝、尚玛可、锦杰、安奈尔、小Jeep、OSHKOSH、牧宝、小笑牛、小衣恋、小木马、法纳贝儿、酷狗、芭比、兄妹猫、巴布豆、斯乃纳4F男鞋、商务正装、休闲高尔夫、男士配饰、精品衬衫西裤、精品男包欧麦格、卡帝乐鳄鱼、左天奴、沙驰、邦纳斯、森达、PAT、法兰诗顿、卡萨米亚、bossert、比华利保罗、卡尔卡丹、骆驼、巴赛诺、蔓哈顿、圣伽步、都彭、杰丹尼、CD、罗茜奥、皮尔丹顿、费朗尼齐拉、其乐、凯莱露喜、BOSSSUNWEN、阳光时尚、爱步、花花公子、迈雅、皮尔卡丹（男鞋）、迪赛、华斯度、C31ROTC、法国鳄鱼、佳乐喜、森泰斯、DIDIBOY、箭鱼鲨、柏朗亚高、斯可菲得、威斯康尼、梦特娇、金利来、虎都、金虎豹、杉杉、鄂尔多斯、老人头、汤尼威尔、马克华菲JEANS、宾度、滨波、ELLEHOMME、U.S.polo、Jeep、VR3F少淑女装、青春休闲、配饰、羊毛羊绒、内衣、化妆品、特殊业态5+、滨波、鄂尔多斯、帕罗、欧时力、G2000MEN、ROEM、江南布衣、皮尔卡丹（羊绒）、PRICH、猫人、太平鸟、舒雅、播、CROCS、Jeep、ENI:D、曼娅奴、妃格莱儿、ONLY、卡帝乐鳄鱼、UGIZ、LESSISMORE、梦特娇、TeenieWeenie、H&T、honeys、婉甸、P&F、虹牧、天山、沙茜美甲、拉柏家雅、花雨伞、Sleek、Steve&Vivian、VEROMODA、艾璞、哈根达斯、季候风、CK（休闲）、伊华欧秀、Dazzle、W.DoubleuDot、GXG、G2000women、安乃安、蒙奇奇、巴俪锦、MindBridge、毛戈平、JUSTBB、ODM、妙维、嘉媚乐、斯硕、TBF、雪歌、梦妆、ENC、宝琪兰、艾莱依、衣恋、G-STAR、高夫2F职业女装、女士配饰、精品女裤、女秀、女包、进口食品海兰丝、阿布、宗洋、千师达、天意、声雨竹、贝斯琦、艾米瑞、子苞米、名邦、铂领、基格、德菲蒂奥、CARA、玛丝菲尔、玖姿、都市米兰、EST+II、斯尔丽、吉芬、雾道、君帛、珂芮茜、卡利亚里、福芬、高田佳美、滕氏、LAZZA、朗姿、ISNANA、汇美舍、百丽格、拉贝尔、银库、凯撒、璐酷儿、康尼威、恩裳、KC1F精品男装、国际名表、精品礼品、化妆品、女鞋、食品、黄金珠宝、名品名包、滋补雅诗兰黛、周生生、真美诗、OMEGA、玖熙、RADO、戴俪尔、兰蔻、潮宏基、欧舍丹，帝舵、思加图、梅花、明丰、诺贝达、希思黎、施华洛世奇、汤普葛罗、Y2、资生堂、老凤祥、欧珀莱、万宝龙、莱尔斯丹、奥德臣、梵迪、曼仙妮、欧莱雅、TATA、都彭、六福、玉兰油、伊伴、SK-II、TommyHilfiger、美伊、肯迪文、倩碧、千年翠钻、瑞贝卡、戴梦得、星期六、伊莉莎伯雅顿、千百度、水芝澳、爱迪尔、爱意、印象之美、金大福、美谛高丝、晶元、百丽、翠佛堂、薇姿、naturalizer、通灵、斯艾伦、兰芝、千禧之星、d:fuse、欧惠、羽西、老庙、索菲娅、佰草集、皇室太古、天美意、巴宝莉、宝庆银楼、卡迪娜、周大福、雅呵雅、奥卡索、亨利格兰、明牌、瑞俪、贝佳斯、IDO、丸美、森达、佰思图、无添加、达芙妮、KFC-1F运动、牛仔悠闲、器材ADIDAS、NIKE、PUMA、LINING、萍果、LEE、NORTHLAND、JACK&JONES、KAPPA、三叶草、ESPRIT、左岸、JASONWOOD、CAT、霸狮腾、匡威、TONEJEANS、GXG、狼爪、探路者、太平鸟3、商业市场－金鹰国际扬州时代广场于1999年年底开工建设，2002年4月28日开业。是集购物、美食、休闲、娱乐、文化、健身、旅游及停车效劳于一体的一站式SHOPPINGMALL。为全市单店营业面积最大的购物场所。经营模式：物业租赁+管理费。2F租金：170m2挑高，60万/年；3F租金：10-20元/m2·天。3、商业市场－时代广场物业名称时代广场营业面积（m2）68000从业人员（人）30002011年总销售额（亿）10.39销售额同比增长（%）59%产品档次中高端经营情况良好

3、商业市场－时代广场1F2F3F4F5F楼层品类5F汉拿山、川味观、地顺铁板烧、陌生人、德国花园餐厅、一麻一辣、唛酷KTV、世纪影城4F阿英煲、巴贝拉、香江蕉叶、邻家味道、花袭人、雅美府邸潮汕粥、西部牛扒城、世纪影城、新时代动漫城、夏恩英语培训中心、苹果体验店、时尚地带3F男装、运动休闲装、皮具、美容、流行通道2F少淑女装、职业休闲女装、流行女装、女士内衣、沿举证海路餐饮区、流行通道1F品牌服饰、黄金珠宝、屈臣氏、化妆品、名表、手机、85度C、婚纱摄影、沿淮海路餐饮区、流行通道楼层品类品牌5F汉拿山、川味观、地顺铁板烧、陌生人、德国花园餐厅、一麻一辣、唛酷KTV、世纪影城世纪影城、川味观、一麻一辣、汉拿山、地顺铁板烧、陌生人、德国花园餐厅、唛酷KTV、4F阿英煲、巴贝拉、香江蕉叶、邻家味道、花袭人、雅美府邸潮汕粥、西部牛扒城、世纪影城、新时代动漫城、夏恩英语培训中心、苹果体验店、时尚地带世纪影城、新时代动漫城、西部牛排、香江蕉叶、邻家味道、花袭人、阿英煲、雅美府邸、电玩巴士、巴贝拉、夏恩英语、欧丽美甲、流行美、口渴了、山度士、ISEE美发、来伊份、索菲密斯、妈妈咪呀、不二家、乐扣乐扣、JSSIORY、索玛、JOLIE&DEEN3F男装、运动休闲装、皮具、美容、流行通道以纯、温纯、JOJO、张扬、SK、自由空间、拓谷、唐狮、班尼路、佐丹奴、ACEPOX、洛兹、渡森、克罗特AIBBJB、杉杉、海螺、罗夫罗伦、AEMAPE、九牧王、意尔康、圣吉奥、爱玛仕、劳斯帅特、虎豹、泰埃戈、七匹狼、龙达飞、艾夫杰尼、JANNETSHASS、波司登、梦特娇、九鹿王、宝莱迪多、阿基米德、杜安、保罗杰克森、天使园、ACOORD、男人港湾、百世吉、世纪影城、绅贵、大白鲨、LAOYANDOU、人立、才子、耶纳诺、花花公子、加州七街、诗婷2F少淑女装、职业休闲女装、流行女装、女士内衣、沿举证海路餐饮区、流行通道女子会舍、我买咖、梵凯、熙兰雅、艾蝶、艺域、三彩、美仑美奂、真我永恒、达衣岩、浪漫一身、诺兰贝尔、JC5、法拉瑞茜、澳诗莱、马连奴奥兰迪、凯蒙特、罗马假日、葛来娣、NLANNA、艾图兰、片断、艺元素、艾贝丽、香影、天轩、似水年华、洁、芭帝娜、郁香菲、素言、芭依璐、木石、美迪菲、木帛、红袖、冰逸雪涵、伊可爱、梦至超、康师傅、流行美、婉甸、谜底、桑迪、拉夏贝尔、简、太平鸟、M2稞、壹美佳人、本末、水中花、异、妆宜、研色、海贝、尤西子、纳纹、AMYLEE、紫波、米梵、绮籽、夕由、艾尔玛丝、圣加婧、健纳芙、歌莉娅1F品牌服饰、黄金珠宝、屈臣氏、化妆品、名表、手机、85度C、婚纱摄影、沿淮海路餐饮区、流行通道我买咖、诚信、宝宝熊、林清轩、泡沫剧、冰雪新语、热风、劲草、卡姿兰、江南布衣、5+、圣迪奥、Login、银之恋、屈臣氏、环球手机、古今、马克华菲、罗马假日、末未、欧时力、NIKE、达芙妮、青木三色、金利来、德尔惠、阿童森、衣本色、美肤宝、ADIDAS、TESIRO、戴梦得、嘉华珠宝、福麟珠宝、名宝、化妆品、李宁、安踏、幸运兔、361度、翠佛堂、KAPPA、极地、千寿喜、呷哺呷哺、印石餐厅、富春大酒店、卓雅周末、大德生、恩曼琳、天姿3、商业市场－时代广场

万家福为扬州较有历史的百货商场，营业面积1.8万m2，地上6层、地下1层。该商城无论是的档次，硬装及进驻的品牌与金鹰、时代广场相比有一定差距。经营模式：联销，无进场费，装修及人员费用自理。扣点在20－30%之间根据品牌及年销额进行商谈，但合同约定有保底扣点。3、商业市场－万家福商城物业名称万家福商城营业面积（m2）18000从业人员（人）10402011年总销售额（亿）4.83销售额同比增长（%）9%产品档次中端经营情况良好

3、商业市场－万家福商城楼层品类7F宏图三胞6F休闲、童装、童鞋、童车、床用、玩具、小家电5F时尚休闲、运动、牛仔4F男装、男鞋、男裤、衬衫、男士用品3F时尚女装、淑女装、羊毛羊绒、女裤、文胸、内衣、饰品、袜品2F时尚女装、流行女装、女裤、靓丽饰品1.5F猫空咖啡、海澜之家1F化妆品、女鞋、珠宝、箱包、钟表负1F副食品百货超市楼层品类品牌7F宏图三胞

6F休闲、童装、童鞋、童车、床用、玩具、小家电真维斯、柏仙多格、美特斯邦威、以纯、百世吉、潮流前线、唐狮、班尼路、森马、SK、丽婴房、博士蛙、好孩子、安其罗、拉比、衣恋、NIKE、李宁、芝麻开门、一休、派克兰帝、米奇、ABC、梦特娇、路豹、帮登、圣布凡、恒源祥、罗莱、尚玛可、银舸、大地蓝、芭比、奥迪、飞利浦、松下、九阳、捷夫、贝尔莱德、文具5F时尚休闲、运动、牛仔杰克琼斯、GXG、左岸、汤尼俊士、V-ONE、太平鸟、自由空间、耐克、阿迪达斯、李宁、KAPPA、NIKE360、361度、三叶草、花花公子、乔丹、麦斯卡、匡威、圣费莱、天伦天、狮牌、DENIZEN、增致、JASONWOOD、BOS.B4F男装、男鞋、男裤、衬衫、男士用品沙驰、博斯里拉、汤尼威尔、利朗、杉杉、七匹狼、皮尔卡丹、雅戈尔、巴赛诺、卡帝乐鳄鱼、堡尼西服、路易诗兰、GOODLUCKGLADIUS、利奥纳多、金利来、堡宾、鄂尔多斯Jeans、鄂尔多斯、爱迪丹顿、Georgimaniya、九牧王、花花公子、梦特娇、虎都、宝莱迪多、名鹰、特色龙、红蜻蜓、森达、卡帝乐、苹果、星期五、奥波德、凯普敦、百斯盾、啄木鸟、ZIPPO3F时尚女装、淑女装、羊毛羊绒、女裤、文胸、内衣、饰品、袜品雅伊漫、欧妮雅、卡祺、雅莹、珂默、乙佰乙纳、艺之蝶、独角戏、玖姿、粉红玛丽、芙罗迪、米兰登、无箴衣坊、莱迪雅、凯尔达、圣可尼、艾莎伦斯、辛笛贝尔、美迪菲、依凡、纸米、贝特弗莱、陶玉梅、依布、丰米、玖帛、鄂尔多斯、金利来、海尔曼斯、茗、冠沁、古今、欧迪芬、安莉芳、猫人、皮尔卡丹、舒雅、GP、豪门、百事、蕾蒂恩丝、宛丽、博珂、米奇2F时尚女装、流行女装、女裤、靓丽饰品VEROMODA、衣恋、天天维尼、BODYPOPS、欧时力、百芙伦、帛逸、播、淑女屋、百家好、埃迪拉、劲草、凯迪米拉、知臣、嘉露蒂、艾格、艾格周末、米奇、小熊维尼、雪儿、艾尔玛丝、艾衣人、兰开夏、中中、法妮、影响时尚、圣加靖、诺兰贝尔、茜舞、看趣依、野纯、雅丝丽、浩鑫、高丽亚娜、韩兴婷1.5F猫空咖啡、海澜之家

1F化妆品、女鞋、珠宝、箱包、钟表兰蔻、欧珀莱、欧莱雅、玉兰油、DHC、ZA、泊美、美宝莲、依琳娜、郑明明、进口香水、资生堂洗发水、百丽、天美意、千百度、星期六、达芙妮、TATA、百思图、奥卡索、FED、森达、哈森、红蜻蜓、莉奈儿、皮尔卡丹、花花公子、金利来、伊伴、周大福、六福、周大生、明牌、金大福、鑫恋、泛达诗、大璟世家、爱洛斯、山海缘、卡帝乐、利奥纳多、梦特娇、梅花、浪琴、帝陀、天骏、美度、劳力士、西铁城、依波、飞亚达、罗西尼、卡西欧、天美时、英纳格负1F副食品百货超市

3、商业市场－万家福商城文昌百汇是一个集吃喝玩乐为一体的环形带状商业步行街区。工程占地1.8万m2，总建4万m2，地下机动车库0.6万m2。周一至周五中午，人流量较少门可罗雀。但随着双休的到来，从周五下午3点钟开始，会迎来大量客流。经营模式：可售可租。1F售价40000元/m2，租金2.4元/m2·天。如物业已售出，那么租金给小业主；如物业在汇鑫资产管理公司手中，那么租金交给该公司。3、商业市场－文昌百汇物业名称时代广场营业面积（m2）40000从业人员（人）--2011年总销售额（亿）--销售额同比增长（%）--产品档次中低端经营情况一般

3、商业市场－大卖场随着众多大卖场的快速扩张，扬州全市已根本被其覆盖，这在一定程度上说明扬州消费能力的增强，但也加剧了大卖场竞争的剧烈程度。尽管大卖场具备良好的聚集人流效应，但是本案2公里范围内已有欧尚〔地块东侧〕、TESCO、麦德龙3家大卖场，因此业态中不建议不考虑此类物业类型。3、商业市场－四星级以上酒店五星级：迎宾馆、汇金玄武、金陵饭店准五星：西园宾馆、华美达凯莎、海德、福朋喜来、香格里拉〔在建〕、洲际皇冠假日酒店〔在建〕四星级：新世纪、扬州人家、淮左名都、花园国际、维景酒店、戴斯酒店、中集格兰、玉蜻蜓、京格酒店、瘦西湖天沐温泉温泉度假村4星级以上酒店共计19家〔不含拟建〕。地块周边已有3家四星，1家准5星酒店。对于游客而言，瘦西湖景区星级酒店与快捷酒店更具吸引力，而重要商务接待根本定在3家五星级酒店。建议本地块不考虑酒店业态。3、商业市场－经济型酒店37家经济型酒店主要分布在：

古城区－沿汶河路、文昌路及古运河环形分布，该区域酒店标间价格在135-222之间，分布较为密集，主要满足来扬州旅游或商务一族。

汽车站区－沿江阳路、邗江路十字分布，该区域酒店标间价格在102-138之间，主要分布在长途客站周围，满足短期出差临时歇脚的过往商客。商业地产未来看好，区域商业雏形已现；区域通过几年的开展，对商业的需求日益提高；经济酒店遍布主城及车站区域，满足不同消费者的需要；高档酒店和大卖场趋于饱和，竞争比较剧烈。金天城大厦〔底商+办公〕占地：6667m2；总建：37268m2；容积率：5.59。工程位于扬州地块西仙，花园国际大酒店斜对面，为地标性建筑，A座25层90多米。1—4F裙楼为大型商业；5—19F为小户型多功能公寓式办公；20—25F纯办公，可分可合亦可整层办公。B坐底商+办公6层。3、商业市场－地块周边工程A座1-4F或大部分售出，少部分出租。5-25F前期售出，由物管公司代为出租或自行寻找租户。06F-70m2，租金1800，发布时间：11/10/1320F-71m2，租金2300，发布时间：11/12/3107F-70m2，租金2400，发布时间：12/03/0807F-118m2,租金3500，发布时间：12/02/07租金水平：0.8-1.2元/m2·每天3、商业市场－地块周边工程B座：3F朝北向售价8100，仅乘三间，共计291m2左右

3F朝南向售价8600，仅剩两间，共计200m2左右3、商业市场－地块周边工程帝景蓝湾〔底商+住宅〕占地：34000m2；总建：86000m2；容积率：2.53。工程坐落于扬州市江阳中路，祥和路89号，是由9栋8-11层小高层及1栋18层高层公寓组成。工程仿朗诗产品，打造科技住宅。地块南侧蝶湖中央公园〔开放式〕已经建成。目前住宅局部已全部售完，目前二手房价12000左右，沿街底商仅剩101、110、111三套未售出。101底商朝北，售价17500；110、111底商位于小区西北角，售价26800。3、商业市场－地块周边工程御峰华府〔商业+办公+住宅〕占地：25208m2；总建：88228m2；容积率：3.5。工程坐落于江阳中路与维扬路交汇处东南角，由住宅、商业、办公组成。该地块于2021年7月22日被鸿益地产公司以1.71亿元获取。每亩单价：453.7万该地块拍卖起始每平米土地单价5250〔350万/亩〕，成交价6790，溢价率29%，楼面价1940。工程尚未开发，规划公示已上围墙。3、商业市场－地块周边工程天宝物华〔住宅+底商〕占地：2.2万m2；总建：7.8万m2；容积率：3.5。工程坐落于维扬路以西，欧尚超市以南，由4栋板高层住宅与四周沿街底商组成。目前工程主体即将封顶，北侧两栋住宅正在销售，南侧尚未开盘，售价为9900。307户已售出171户，销售率达56%。四周沿街一层底商售价分别为东侧30000，南侧28000，西侧25000，北侧23000。3、商业市场－地块周边工程财富广场〔商业+办公+住宅〕占地：3.8万m2；总建：15.4万m2；容积率：3.5。工程坐落于扬子江路以东，江阳路以南，由4住宅与1栋商务楼组成。工程住宅局部556套已经去化472套，去化率达85%。商务楼1-3层为商场，6-10层为办公均未开始销售，11-15、20-30层定位尚未明确。在售局部为16-20层。17F售价8740元，楼层差价30