国际项目市场调研及定位分析报告

2011/01谨呈石景山盛景国际项目市场调研及定位分析报告（终稿）顺天通房地产开发集团报告提纲宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案10第一部分宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案101.1前言

1.2区域发展方向

1.3GDP与人均GDP分析

1.4三次产业分析

1.5社会消费品零售总额分析

1.6区域人口分析

1.7城填居民收支情况分析宏观环境分析11.1前言从建区以来，石景山区就是北京的传统工业区，一直服务于以首钢为首的京西八大企业。首钢是石景山区的支柱企业和创税大户，其每年上交税收占到财政收入的60%以上，占石景山50%以上。足以证明首钢对于石景山区的重要性，但其对环境的严重污染、阻碍长安街的延伸，制约了区域的发展。如今伴随着规划的形成，石景山区大力推进第三产业发展，给区域发展提供了更多的机遇石景山区作为海淀、丰台、门头沟三区的重要连接点，是京西板块空间关键的支撑点，距市中心仅14公里，地理位置优越；其次拥有长安街延长线、阜石路两条贯通东西的大动脉，联通京原、京石、京昆高速公路的五环路等，外部交通便利给规划的发展提供良好的基础。万达广场、银河商务大厦、融科等商务楼宇的进驻，石景山区距离未来京西的形成更近一步。本案此时出现，作为规划发展中的有机组合，可以借助这种发展趋势，对于区域商业有效补充及提升但在给予发展机遇的同时首钢的搬迁也会对区域经济发展带来一定挑战，接下来从宏观经济方面来分析区域近几年的发展情况，探讨首钢的搬迁对区域经济的影响程度究竟如何1.2区域发展方向规划“三步走”战略：连续推广两年的“首都休闲娱乐中心区——”是一个长期的过程，要实施”三步走“战略第一步到2010年，结构调整迈出新步伐，重大项目和功能区建设取得突破，首都文化娱乐休闲区建设初见成效；万达广场的进驻及成功，可以肯定已彰显一定效应第二步到2015年，现代服务业和高新技术产业初具规模，产业转型成效显现，城市服务功能显著提升，首都文化娱乐休闲区的地位基本确立第三步到2020年，区域功能全面转型，新型主导产业形成规模，产业体系更加完善，首都文化娱乐休闲区基本形成的形成及带动促使区域全面转型，总体发展环境良好；在“三步走”战略中，本项目处于第二阶段，在彰显一定效应的基础下继续发展，发展前景良好数据来源：城市规划局1.2区域发展方向数据来源：城市规划局一个科技园区：中关村科技园区石景山园两个休闲旅游区：东部现代娱乐旅游区、西部生态休闲旅游区三个产业基地：北京数字娱乐产业示范基地、首钢新兴产业基地产业培育基地六个商务功能区：北京国际雕塑园地下商务区、银河商务区、京燕商务区、京西会展商务区、时代购物花园商务区、苹果园交通枢纽商务区“一二三六”产业发展格局：本项目位处规划的京燕商务区，未来商务人群多1.3与人均分析2009年，石景山区实现地区生产总值248.6亿元，同比下降3.2%；由于产业结构的调整，首钢的搬迁在一定程度上影响了生产总值的增长，但影响不大；随着区域发展，第三产业渐渐占主导位置，区域经济将会有一定提升与其他区域相比，石景山排名较靠后，但高于崇文、门头沟区石景山人均2009年达到3.56万元，高于丰台、门头沟区与北京城区相比，石景山属欠发达地区，但与河北省各城市相比，其实力不俗，人均仅次于唐山，位居第二总体经济水平与部分城区相比有一定差距，但区域发展稳定，未来经济上涨空间大数据来源：统计年鉴1.4三次产业分析石景山区三次产业发展走势良好2009年，区域第二产业增加值实现112.3亿元，同比下降20.6%；第三产业增加值实现136.3亿元，同比增长18%；三次产业结构由2008年的55:45调整为45:55，三产比重提高10个百分点，产业结构调整变化明显，第三产业占据主导位置第三产业将作为石景山的支柱产业，预示着石景山的商业发展将更加迅速数据来源：统计年鉴1.5消费品零售总额分析消费品市场持续升温，石景山区社会消费品零售总额屡创新高，超过崇文、宣武等区2009年石景山社会消费品零售总额达175.9亿元（约等于地区生产总值的71％），比上年增长15.5%，高于2008年8.5个百分点，增长迅速分行业看，批发和零售业占96.1%，达169.1亿元，居首位零售商业消费将是带动石景山区经济增长的主要动力数据来源：统计年鉴1.6人口分析类别数量常住人口38.2万常住流动人口22.3万外来人口21.5万总人口82万区域范围内人口状况统计表按年龄分组区域市场比例（%）20岁及以下17.721-30岁12.731-40岁18.641-50岁19.751-60岁12.361-70岁12.770岁以上6.3合计100平均年龄（岁）41.2区域范围内人口年龄结构比例统计表人群年龄结构中21-40岁、41-50岁共占51%，表明区域以青年、中年年龄段为主要客群，是本地区常住人口中购买力最强的消费群体，是各服务行业最为有效的支撑其中0-20岁的人口总数达到10.7万人，占总体人口的17.7%，在未来几年消费市场中，此年龄阶段的人口将具有较强的消费潜力2009年石景山区常住人口60.5万人，虽然首钢搬迁，但随着高科技产业进驻、房地产业的发展，区域人口不降反升。与2005年相比，人口增加了近15万人区域人口增长迅速，以中青年、消费能力较强的消费群体为主，为本项目提供充足客源数据来源：统计年鉴随着经济水平和收入的不断提高，区域城镇居民消费能力不断增强。2008年城镇居民人均消费性支出占可支配收入的64.6%；2009年城镇居民人均消费性支出占可支配收入的66.4%；09年比08年高1.8%。消费性支出的增加可见区域居民消费潜力释放较足，消费观念开放，对新兴事物接受快2006-2009年石景山区城镇居民收支情况（元）2009年石景山区城镇居民人均消费性支出构成(%)八大类消费中食品、衣着、教育文化娱乐服务、家庭设备用品及服务、杂项商品和服务增幅均超过10%以上在食品类支出中饮食服务占28%，居首位，比2008年占比高出4%，区域居民在外就餐比例越来越高，餐饮市场较好数据来源：统计年鉴1.7城填居民收支情况分析综述：从以上分析数据可以看出，石景山区总体经济稳定且发展良好，首钢搬迁对本区域影响较小，良好的宏观环境可以让本项目更稳定的发展第二部分宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案102.1项目地理位置

2.2立地条件解析

2.3代表物业分析

2.4项目SOWT分析项目宗地分析22.1项目地理位置项目位置：项目位于西五环外，石景山区西长安街北侧项目四至:东至京燕饭店南至长安街西延长线西至太阳岛宾馆北至八角南里住宅小区用地规划要求占地面积13653.5平方米建筑面积77169.78平方米建筑控制高度79.9米容积率3.44紧邻长安街，形象展示面强2.2立地条件解析外部交通分析古城南里

石景山路石景山路体育场南路体育场东街八角南路八角路

古城南路古城东街古城公园石景山雕塑公园八角南里小区

石景山游乐园八角东街五环路本项目京燕饭店太阳岛宾馆前楼太阳岛宾馆后楼星座商厦长安家园信安大厦古城南里八角西街体育场西街中铁二十二局八角中里小区八角北里小区石景山体育场八角南路社区古城路社区八角路社区古城东街古城路社区八角南里项目周边东西走向道路有西长安街（石景山路）、八角南路；南北走向道路有八角西街、八角东街等多条街道东边可以直接沿长安街驶入西边可能稍微不便利，因项目所处位置不能调头，需从至五环辅路位置调头驶入，或从八角西街驶入太阳岛宾馆两栋楼之间的道路到项目南边可由八角西街经太阳岛宾馆两栋楼之间的道路驶入北边可由八角西街经太阳岛宾馆两栋楼之间的道路驶入；或由八角东街经京燕饭店停车场再由长安街驶入项目总体来看，东边驱车前往项目的客群便利，但另三个方向有一定的阻碍，且道路指示不明显，是否考虑增加指示牌引导客群指北标地铁站车流地铁线2.2立地条件解析公共交通分析古城南里

石景山路石景山路体育场南路体育场东街八角南路八角路

古城南路古城东街古城公园石景山雕塑公园八角南里小区

石景山游乐园八角东街五环路本项目京燕饭店太阳岛宾馆前楼太阳岛宾馆后楼星座商厦长安家园信安大厦古城南里八角西街体育场西街中铁二十二局八角中里小区八角北里小区石景山体育场八角南路社区古城路社区八角路社区古城东街古城路社区八角南里项目紧邻公交车站，共有10多条公交车经过；且距离一号线地铁较近，公共交通非常便利；能通达石景山、丰台、门头沟等区公共交通类型、站点地铁一号线古城站（距项目约800米）八角游乐园站（距项目约1000米）京燕饭店公交站325、337、472、527、597、598、663、941、959八角站327、354、337、385、399、527、941、958、959、八角西街站325、399、472、527、598、663公交车途径范围(以京燕饭店站为主)起点终点325衙门口高井路口南337石景山长椿街路口乐354石景山富丰桥西385老古城大灰厂西站399石景山科技园(内)石景山科技园(外)472鲁谷公交场站金安桥北527老山公交场站模式口东里597鲁谷公交场站黑石头村598八大处西道口663小马厂苹果园南941德露苑北京西站南广场959世界公园石厂村指北标地铁站公交车站人流地铁线2.3代表物业分析项目周边分布大量的酒店、住宅、写字楼、企事业单位等项目周边企事业单位基本为国企或政府机关，这些人收入稳定且福利待遇优越，可以为本项目可能的中高端商业提供消费项目周边有较多的酒店、写字楼，能带来一定商务、旅游人群项目距万达广场较近，可在一定程度上与之协同发展项目餐饮酒店东来顺小肥羊船工号子八角北里八角南里石景山游乐园京燕饭店太阳岛宾馆住宅配套石景山体育馆海润假期酒店雕塑公园古城公园长安家园古城南里万达广场商业中铁二十二局首钢机运巴布科克威尔科克斯有限公司信安大厦企事业单位写字楼石景山区政府万商大厦2.4分析优势劣势机会威胁及风险项目位于石景山区西长安街，外部交通便利；紧邻公交车站及临近八角、古城地铁站，可达性极强项目自身拥有写字楼，且与周边太阳岛宾馆、京燕饭店自成一体，形成石景山区规模屈指可数的都市综合体作为区政府扶持的重点项目，享受一定政策便利项目东西展示面充分，外立面装修效果好项目有广场设施，能聚集人气，还可提供商场活动区域本项目对西部驱车前往的消费者，因道路调头不便，造成一定影响项目对本区域消费人群有较好的聚客能力，但由于北京地理位置差异和人文消费习惯，对东部的消费人群吸引力较差，消费人群有限规划的出现，第三产业是石景山区未来发展的主要方向随着石景山区的经济发展及未来规划，现有商业以区域大众消费为主流，商务消费弱。项目于此时出现，可谓顺时万达广场的出现在一定程度上带动区域消费及聚客能力，阻止消费者外流，同时也带动了众多知名大型商业品牌占据西部商业市场的决心，对本项目招商有利虽然周边商业较多，但通过对石景山区未来发展的前瞻，市场还远没有达到饱和项目距离石景山万达广场较近，必将对项目未来经营构成一定的威胁项目商业体量和规模有限，随着石景山新城的打造，未来存在潜在竞争者第三部分宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案103.1区域商业整体发展

3.2居民消费习惯分析

3.3区域商业未来发展方向石景山整体商业发展趋势33.1区域商业整体发展早期商业发展中期商业发展近期商业发展石景山区自古以来就是以重工业为主导的区域，相比东城、西城来说没有历史文脉，相比朝阳、海淀来说产业结构调整较晚，以至商业发展相对缓慢。直到上个世纪90年代，星座商厦的开业，是石景山区规模商业发展的萌芽在星座商厦开业随后的几年里，石景山区的商业发展一度停滞，直到1998年华联商厦的开业才进一步带动了区域的商业发展，之后沃尔玛山姆会员店的进驻，为本区域商业注入了新鲜的血液，加速区域商业发展规划的出台，产业结构的调整，促使区域商业发展迈出极大一步。2008年万达广场的出现是对石景山区商业格局的重塑，使京西另一个商业重心的格局开始彰显。2009年当代商城的开业又一次促进区域商业升级换代综述：石景山区的商业从无到有，从起步就跨到了现代。可以说的规划极大的带动区域商业迅速发展，为此区域内的新增商业要有一定品质、品位、时尚化的理念，才能具备更长久、更旺盛的生命力总体商业发展历程项目名称星座商厦华联商厦山姆会员店万达广场当代商城开业时间1993年1998年4月2003年6月2008年12月2009年9月地理位置西长安街古城地铁旁西长安街万商大厦石景山路29号西长安街与鲁谷大街交叉口阜石路与杨庄东路交汇处规模（平米）14000240002000028万（商业10万）43000物业类型传统百货综合超市+传统百货仓储式超市城市综合体区域型综合百货目标客群附近中老年居民附近中低居民附近居民、公司中青年、中高收入阶层中高收入阶层主要大型商业概况石景山区主要大型商业分为两种情况：一是1990-2000年之间开业的星座商厦、华联商厦；另外是2000-2010年之间开业的山姆会员店、当代商城、万达广场两个时间段开业的商业有着本质的不同，上个世纪90年代是百货大力发展的时代，新增商业多是传统百货业态，规模较小；目前这些商业在规模、环境、硬件设施、动线组织、品牌组合、档次上已较过时，不适应当今中高端消费者对消费场所的综合要求；进入新世纪之后新增商业规模增大，倾向于多元化发展，功能设施齐全，消费群体素质也有一定提升3.1区域商业整体发展数据来源：实地调研1993213451998200220082009随着时间的推移，石景山区新增商业在硬件设施、商场环境、业态组合、品牌档次上均不断提升，由此说明区域经济增长，消费人群实力上扬等综合因素对商业的发展也提出了一定要求，有一定品质、时尚度的新型商业更受消费者追捧近期新增商业不断升级换代，未来商业更需要拥有现代化特点消费习惯的改变对商业发展也起到一定作用，接下来分析区域内居民消费特征情况3.1区域商业整体发展星座商厦华联商厦山姆会员店万达广场当代商城？3.2居民消费习惯分析数据来源：统计年鉴与抽样调查石景山消费群体整体情况特征本地人口为主，比例超过六成女性居多，占54％中青年为主要消费人群，26-45岁之间达63.5%文化程度处于中高等水平，大专及以上学历占七成企事业单位、私企员工为主，占六成以上3.2居民消费习惯分析数据来源：统计年鉴与抽样调查石景山消费群体人均月收入与支出情况特征人均月收入集中在2500－5500元之间，比重达五成人均月支出集中在1501－3500元之间，比重超过六成；3501-5500元也达到相当的比重,占12.2%人均月支出占到收入的6070%之间3.2居民消费习惯分析数据来源：统计年鉴与抽样调查石景山消费群体购物出行情况特征购物出行交通工具，私家车占比达43.4%，其次公共交通占比达36.1%。本项目需要充分考虑机动车停车系统、公共交通设施等建设，利于引导人流、方便消费者购物消费者到达消费场所花费时间在15-30分钟，占四成以上，本项目着重满足项目主力商圈的居民消费外，还应广泛辐射外围消费者石景山消费群体购物时间和消费频率情况特征选择周末时间进行购物的消费群体占到47.8%，节假日占到36.2%；商场的营业高峰期与平常期有一定差异超过七成消费者每星期消费一次3.2居民消费习惯分析数据来源：统计年鉴与抽样调查3.2居民消费习惯分析收入增长是决定消费能力的根本因素，区域居民收入不断提升，消费能力进一步加大不同收入群体的消费能力受收入水平的制约相当明显。尤其是最低20%消费组和较低20%消费组群体，平均消费倾向均接近于0.8，表明低收入群体的收支几乎相抵，在缺乏新的收入来源的情况下，难以形成有效的消费能力。而较高20%和最高20%收入群体（约有25万人）的平均消费倾向稳中有降，说明这部分人群可进一步挖掘的消费空间逐步扩大，可释放的消费能力有所增强综述：收入多少是消费能力的基础，是决定消费能力的根本因素。由此可知，较高收入群体可挖掘得消费空间较大，本项目应紧贴这部分人群，才能拉动并维持项目的可持续增长数据来源：统计年鉴与抽样调查3.3区域商业未来发展方向

在石景山区产业结构调整的大变革下，第二产业退出历史舞台，第三产业逐渐兴起，区域将从传统工业区向现代商业服务区转移，商业发展加快万达广场的出现带动区域商业升级，但已有商业模式固定，升级改造有限，急需新兴商业出现近年来新增商业在硬件设施、商场环境、业态组合、品牌档次上均不断提升，对未来入市商业起到一定影响，需具备一定高度现代化、中高端的有一定品质的商业区域居民消费能力不断增强，消费观念较开放，接受新兴事物快，较高收入群体可挖掘的消费空间较大1234第四部分宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案104.1商圈划分

4.2百货类分析

4,3购物中心类分析

4.4商业街类分析

4.5超市类分析

4.6专业市场分析

4.7餐饮市场分析

4.8未来新增商业

4.9小结主力商圈商业市场分析44.1商圈划分北京现有零售商圈纵观北京现有零售商圈发现石景山区还未形成商圈，且与公主坟商圈之间存在一个断层，出现消费断流正在形成的零售商圈均依托少数新开业的综合型商业项目，带动整个商圈商业氛围的逐渐形成及发展，将逐渐形成周边消费人群的就近习惯性消费区域型商圈未来发展潜力较大且多靠项目自身带动商圈发展，本项目出现可谓顺时，利用自身带动及联系万达广场促进石景山区形成新兴商圈本案图来源：商业网4.1商圈划分项目主力商圈定义结合市内现有商圈分布和项目位置、规模之后，对项目的主力商圈划分如下四至范围：东至鲁谷大街西至北辛安路、古城南大街南至莲石东路北至阜石路在辐射主力商圈为主导的条件下，还可对主力商圈外围区域进行辐射，如八大处、门头沟、鲁谷等地区接下来首先对项目主力商圈内现有百货业态商业进行分析项目外围辐射区域外围辐射区域外围辐射区域外围辐射区域123451华联商厦2万达广场3当代商城4山姆会员店5永辉超市4.2百货类分析当代商城鼎城店星座商厦华联商厦项目开业时间、体量、投资商、市场定位分析项目名称开业时间规模（㎡）投资商市场定位星座商厦1993年15000星座商厦股份有限公司中端（传统百货）北京华联石景山店1998.425000华联集团中端（超市+传统百货）当代商城鼎城店2009.1043000当代商城中高端（区域型综合百货）数据来源：实地调研4.2百货类分析多数百货商场开业时间较早，经营了十数年之久，使得认可度较高，有一定的消费群体早期开业的百货在硬件设施方面比较陈旧、内部动线设计不科学；但因万达广场的进入，百货商业也随之进行了一定的升级改造，如华联商厦不仅提升了硬件环境，对商品种类和品位也有一定提升；在已有商业提升的同时，新的中高端百货商场顺势出现，如去年开业的当代商城早期百货商场以小体量为主，商业供应体量近年来有所突破，属当代商城体量最大连锁性质占主导位置，现有百货均为连锁店，品牌知名度起到一定聚客效应中高端百货领导市场主流，由此可以看出区域内还是有部分较高的消费人群，但由于西边商业发展局面的限制，将部分对中高端精品、时尚购物的需求消费被分流至其他成熟商圈综述：百货业态随着区域发展，在档次、环境上均有一定程度提升，这也说明随着总体经济的增长消费者的实力同样也保持良好的发展态势，是以本项目必须以前瞻性的规划和消费趋势预计为起点，才能既撬动市场又保持持续经营的潜力4.2百货类分析层数、业态组合、功能定位分析项目名称楼层业态分布功能客群定位星座商厦B1康康快餐城购物、快餐中老年、中端收入阶层F1珠宝钟表、化妆品、箱包、食品F2男装、运动休闲F3女装、鞋、内衣F4床品、睡衣、儿童用品、厨具、体育用品器材、针织羊绒、泳衣、童装华联商厦B12超市购物、快餐中低端收入阶层F1珠宝首饰、化妆品、女鞋、女包、钟表眼镜、屈臣氏、吉野家F2男正装/商务休闲装、男鞋、男士用品、运动休闲F3少女装、休闲装、女包、女士饰品F4内衣、淑女装、针织内衣、中老年装F5床上用品、家居饰品、办公用品、儿童天地、图书当代商城B1风尚生活馆-精品超市、美食广场购物、快餐中高收入阶层中年客群为主F1时尚名品馆-珠宝钟表、化妆品、女鞋女包、眼镜F2丽人服饰馆-女士服装、妇女用品、女服饰F3休闲童用馆-休闲女装、针织羊绒、儿童用品F4绅士服饰馆-男士服装男服饰、男鞋男包F5运动家居馆-体育用品、家居用品、家电通讯区域内百货业态同质化较为严重，业态功能较为单一，均以满足购物为主，辅以部分快餐其中各百货业态客群定位略有差异，主要是依据年龄定位客群综述：大型百货店目前仍是聚集人流最多的商业业态，仍是商家和品牌竞争消费者的主战场，但是随着消费需求的升级和其他经营业态竞争的加剧,百货业也应做出相应调整，避免同质化加剧竞争数据来源：实地调研4.2百货类分析代表品牌、业态占比分析商场名称业态占比品牌星座商厦服装服饰：95%

其他：4%餐饮：1%药店：嘉事堂餐饮：康康快餐城

化妆品：欧泊莱、玉兰油、美宝莲、雅芳、、洛华侬、珀莱雅、曼秀雷敦、汇美舍

珠宝钟表：明牌、艺兴珠宝、依波表、瑞士罗马表罗西尼

皮具：花花公子、皮尔卡丹、金利来、圣大保罗、七匹狼

运动休闲：、、卡帕、361°、、乔丹、特步、匹克

男装：稻草人、袋鼠、韩城金狐狸、梦特娇、七彩马、老爷车

女装：慧之芳、莎尔依、、融蓬、佳木秀、吉百依、维安蒂、齐丹皮衣、尚丽皮衣

皮鞋：森达、宝琪贝妮、花花公子、金利来、卡蒂乐、悦丽娜

床上用品：启华、梦飞、美罗、恒源祥、金和、赛雅

内衣：俞兆林、暖倍儿、纤丝鸟、美亚天奴、小护士

羊绒羊毛：金利来、花花公子、人头鸟、正亚、珍贝、扬帆、巨诺

儿童用品：贝贝、韦氏、好孩子、、青蛙皇子、骆驼、芭比娃娃北京华联石景山店服装服饰：85%

超市：10%

其他：3%

餐饮：2%化妆品：、、、美宝莲、、可贝尔、本草堂

珠宝首饰：嘉艺珠宝、星港珠宝、银河、香港亿福、金尔曼、紫云

女鞋：奥卡索、富贵鸟、森达、天美意、百丽、她他、千百莉

儿童用品：水孩儿、派克兰帝、嘀嗒嘀、婴方喜、幸运鼠

时尚女装：2、、、、、、佐丹奴、时代儿、、雪儿特卖、艾格特惠店

女士正装：奇丽尔、杰奥、妖凡、银河梦、格蕾格尔、嘉日隆、人和

运动休闲：匡威、李宁、安踏、耐克、阿迪达斯、特步、匹克

男装：罗蒙、九牧王、雅戈尔、顺美、金利宝、海螺、鳄鱼恤、

男鞋男包：骆驼、花花公子、卡迪乐鳄鱼、圣大保罗、苹果数据来源：实地调研4.2百货类分析代表品牌、业态占比分析商场名称业态占比品牌当代商城鼎城店服装服饰：80%

超市：8%

其他：7%

餐饮：5%餐饮：吉野家、面爱面、锅色天香、正一味、鼎盛豆捞工坊

化妆品：资生堂、伊丽莎白雅顿、、、、、

珠宝钟表：周大福、谢瑞麟、戴梦得、瑞恩钻饰、恒昌珠宝、周大生、、、

女鞋女包：百丽、思加图、接吻猫、、、

女士服装：马丝菲尔、依瑶、声雨竹、诗篇、、

内衣：爱慕、欧迪芬、安莉芳、曼诗婷、

休闲女装：、、、哥弟、暇步士、积高

针织羊绒：鄂尔多斯、珍贝、恒源祥、雪莲、米皇、兆君

儿童用品：、、常春藤、、

男士服装：、、、雅戈尔、、、皮尔卡丹、圣·安捷罗

男鞋男包：策乐、沙驰、卓凡尼·华伦天奴、圣大保罗、凯撒、卡蒂乐、萍果

运动休闲：耐克、、、、、美津浓

家居床品：多样屋、菲仕乐、、富安娜、恐龙纺织、梦洁服装服饰为主导业态，早期开业的星座商厦服装服饰占比达到95%，但随着百货商场开业时间的推移，这一业态比例逐渐减少，相关业态比例增加。如餐饮业态占比不断增加，从星座商厦的1%到当代商城的5%。反应当今消费者在满足购物的同时，也需相应休闲、享受品牌档次方面以当代商城较高，但区域内百货品牌服装方面过多以中老年人群为主，缺少时尚、流行类品牌，对中青年消费群体吸引力不大综述：消费观念的转变促使百货适应增加一些相关辅助业态，可很好的促进消费，同时从现有服装品牌看，中老年人群服装品牌占据绝大份额，时尚、流行类缺少，不足以满足相当有经济实力的中青年消费群体对时尚流行的追捧，本项目此时出现，应对此予以重视数据来源：实地调研综述特征说明大型商业集中分布于城市主干道各商场均不聚集，坐落于城市主干道，交通便利，各自有一定的辐射力通过品牌差异定性商业档次各百货商场之间同质化现象严重，目前通过品牌档次差异来分化消费群体，也有同质产品竞争精品时尚品牌偏少流失主流消费者品牌、货品偏大龄化，对中青年消费群体缺少吸引力，降低购买欲望经营模式传统经营稳定各商场在传统的经营模式下保持稳定收入，但新的大型综合商业的出现都将使收入情况随之变局功能定位单一平面布局混乱以零售为主，相关辅助业态较少。较早开业项目平面布局不合理，人流动线不清晰，降低消费者购买欲望4.2百货类分析4.3购物中心类分析万达广场项目百货五星级酒店5A写字楼5A写字楼5A写字楼5A写字楼公寓公寓商业街西长安街项目名称开业时间体量（㎡）市场定位商业部分主要构成商业档次客群定位万达广场2008.12.2028万（商业10万）城市综合体（商业定位为购物中心2.9万㎡百货0.8万㎡影城2万㎡步行商业街2万㎡地下超市0.5万㎡中高端西部区域中高端消费群体万达广场的出现可以说是石景山区域商业发展的必然产物，作为目前最大的城市综合体，以一站式消费模式出现就遭受到区域内群体高度的关注，对区域内的消费习惯进行了一次重新洗礼，引导消费者的消费习惯逐渐升级改变万达广场的出现，填补了石景山商业的众多空白，第一个室内商业步行街、第一座高档综合性影城、第一个量贩式歌厅、第一座大型室内电子游艺场等，让石景山乃至周边区域的消费者从此结束了“进城购物娱乐”的历史，其聚客效应较强数据来源：实地调研4.3购物中心类分析项目名称业态占比楼层业态及主力店主要品牌万达广场（商业部分）服装服饰:42%餐饮娱乐：31%超市大卖场：21%电器：4%其他：2%B1超市及联营区超市：家乐福联营区：达芙妮、卡玛、麦考林、真功夫F1万千百货、商业街、运动一百、大玩家餐饮：必胜客、麦当劳、肯德基、吉野家、永和豆浆女士服装：、、哥弟、、个人护理：屈臣氏F2万千百货、国美电器、大歌星量贩男士服装：、运动休闲：、、、时尚饰品：热风、流行美其他：德根美发F3万千百货、红黄蓝亲子园、万达国际电影城、儿童主题公园餐饮：麻辣诱惑、润禧麻辣香锅、巴贝拉、权金城、禾绿回转寿司、呷哺呷哺、和合谷、锅色天香家乐福超市运动100国美电器步行商业街万千百货万达国际影城主题餐厅大歌星神采飞扬电玩城红黄蓝亲子园数据来源：实地调研4.3购物中心类分析项目名称经营模式租赁标准万达广场统一经营商业街租金：一层8元/天/㎡（套内建面）二层6元/天/㎡（套内建面）三层4元/天/㎡（套内建面）百货采取扣点形式：15-20%客群、经营模式、辐射范围分析采用统一经营管理的方式，以保证经营前景、物业升值，与商户达到长期共赢局面。只有如此，才能保证商业地产项目以良好的整体形象出现，保证经营的专业性、稳固性，避免无序状况的出现，得到消费者的认同，满足消费群体需求租赁方式：采取扣点+租金形式，其商业街租金达4-8元/天/㎡（套内建面），百货扣点15-20%万达广场的商业地产形式发展较为成熟，已有一批战略合作品牌，租赁标准相对较为合理前期招商优惠政策：预缴半年租金，经营一年，享受半年免租期；之后根据实际经营情况，可对月租金打9折数据来源：实地调研4.3购物中心类分析万达广场的出现在一定程度上满足及引导区域消费群体的消费需求万达广场设计品牌众多，但由于缺少鲜明主题定位，导致整个购物广场缺乏一定个性，很难吸引区域外的消费人群前往，以满足区域内家庭群体购物、休闲娱乐为主业态齐全，但购物方面品质、时尚度相当不足，不能满足都市白领的需求综述：项目从规模上来说与万达不可比拟，不足以与万达抗衡，但可以找到万达广场的空白点，与其差异化经营。万达广场满足家庭型消费群体的生活、娱乐需求，对商务、都市白领等群体的满足相对不足，本项目可以着重于此，引领石景山新一轮消费热潮综述4.4商业街类分析项目名称位置开业时间街长（米）体量(㎡）市场定位北京台湾街国际雕塑公园西南侧2010.5.75004.3万宝岛风情文化特色商业街北京台湾街项目北京台湾街呈Ｌ形，建筑设计采用新中式古典风格，整体建筑由12幢楼体组成该街临国际雕塑公园，融合雕塑公园园林布局，打造园林化商业街景，是北京长安街沿线唯一具有公园特色商业概念的文化商业项目数据来源：实地调研4.4商业街类分析项目名称租金状况（元/㎡建筑面积/天）功能定位业态分布主要品牌北京台湾街5.9-8.9餐饮为主、辅以少量购物A区：动感台湾街区，主营快速消费品；

B区：韵味台湾街区，主营台式正餐和特色小吃、服饰等店铺；

C区：人文台湾街区，主营休闲、文化、娱乐、购物餐饮：上岛咖啡、干锅传奇、呷哺呷哺、比格、六十一度火锅、一和樘美容：靓靓伊人蛋糕店：金凤成祥旗舰店：卡酷全卡通电玩城：目前该街业态以餐饮为主，有中式正餐、西式快餐、特色小吃等，并辅以少量购物位于北京台湾街B区地下的宝岛夜市（小吃城）多为台湾本土特色小吃，当从这一点看有一定的台湾本土特色，但从另外入驻的商家来看，台湾主题特色并不明显，无论是品牌组合、外部装修以及整体形象与其打造的主题有一定差距，并不能达到吸引更多客流的目的，从目前来看仅以满足周边居民为主综述：以特定主题定位的商业拥有一定特色及吸引力，但仍需在前期规划设计、业态组合以及后期招商等等方面密切联系，使特定的主题商业得之实现。否之，空有主题，但未落到实处，不能实现项目利益价值最大化。本项目在确定项目定位之后，在后期招商、整体形象上也需跟定位紧密贴合数据来源：实地调研4.5超市类分析代表超市分布项目12345678910大量超市分布于项目周边，供应较多1物美（古城店）2物美（八角店）3山姆会员店4超市发（玉泉路店）5华普超市（鲁谷店）6永辉超市（鲁谷店）7美廉美超市（鲁谷店）

8家乐福（石景山万达广场店）9华联超市（石景山店）10京客隆（古城南路店）4.5超市类分析代表超市项目名称地点规模

（㎡）市场定位营业时间班车情况物美（古城店）石景山区古城大街39号6000综合超市09:00—21:00无物美（八角店）石景山区八角北里22号2400综合超市08:30-21:00无山姆会员店阜石路158号20000仓储式超市8:00-22:00无超市发（玉泉路店）玉泉路地铁南侧5700综合超市8:00-21:00无华普超市（鲁谷店）石景山区鲁谷东街8号7000综合超市夏季：8:00-22:00

冬季：8:30-21:00无永辉超市（鲁谷店）石景山区鲁谷路东侧20000大卖场8:00-22:00无美廉美超市（鲁谷店）石景山区依翠园

新岚大厦2100综合超市春冬：8：30-21：00

夏秋：8：30-21：30

免费电瓶便民车家乐福（石景山万达广场店）石景山区万达广场B1层

20000大卖场08:30—22:00无华联超市

（华联商厦石景山店）石景山路22号万商大厦7000综合超市08:30-21:00周日—周四08:30-21:30周五—周六无京客隆（古城南路店）石景山区古城东街800社区超市8：00—21：00无项目主力商圈内超市分布较多，规模已近10万平米，竞争激烈超市类型丰富，大到仓储式、小到社区型，足以满足区域内消费群体的日常基本消费以上所列代表超市除美廉美有电瓶类便民车外均无班车，由此可见，均只针对区域内周边消费群体综述：项目主力商圈内超市发展迅速，供应量较大，均针对周边居民的日常基本消费，对予以提升的精品超市还未涉足，这为本项目可寻找的现有市场空白点数据来源：实地调研4.6专业市场类分析代表专业市场分布2134项目1东方家园(八角店）2大中电器（鲁谷东街店）3苏宁电器（石景山店）4京西电子城4.6专业市场分析代表专业市场项目名称位置类型开业时间体量（㎡）市场定位东方家园石景山阜石路168号家居建材综合卖场2003.531000“仓储式”家居建材超市大中电器（鲁谷东街店）石景山区玉泉路51号家电专卖2008.25000家电专卖店苏宁电器(石景山店）石景山区银河大街3号家电专卖2003.63000家电专卖店京西电子城石景山区银河大街2号电子配件及维修市场2000.47000电子配件市场东方家园作为仓储式家居建材类市场，一出现就提升了石景山区家居建材市场的发展水平，影响力及辐射范围较广家电专卖以知名连锁店占据各个交通聚集点，覆盖面广京西电子城与中关村的电子商城相比有一定差距，目前以满足区域内消费者购买电子配件及维修方面，经营状况良好综述：项目主力商圈内专业市场涵盖各个方面，覆盖面广；开业时间较早，有一定辐射力。项目在定位过程中应该对此点加以重视，不宜陷入无谓的竞争数据来源：实地调研太阳岛宾馆京燕饭店铂尔曼饭店4眉州东坡酒楼（石景山店）5大东北（石景山店）6仙鹤楼酒店（鲁谷店）7东来顺（石景山店）船工号子（八角店）田老师4.7餐饮市场分析代表餐饮分布大量餐饮分布在项目周边58764项目9中端低端高端1234.7餐饮市场分析名称类型位置营业时间人均消费（元）必胜客西式快餐石景山万达广场商业街F1209:00–21:0065真锅咖啡40麦当劳24小时20肯德基20味千拉面中式快餐09:00-21:0030永和豆浆20吉野家日式快餐石景山万达广场商业街F120呷哺呷哺中式快餐石景山万达广场商业街F325和合谷20百奇串串烧15面香居18摸错门30禾绿回转寿司日式快餐55快乐柠檬水吧10麻辣诱惑中式正餐80润禧麻辣香锅50数据来源：实地调研石景山万达广场餐饮品牌4.7餐饮市场分析名称位置类型营业时间人均消费（元）权金城石景山万达广场商业街F3韩式正餐09:00-21:0070石啖园70多多米韩式简餐20汉拿山石景山万达广场F4（国美电器上）韩式正餐10:00-22:3070海底捞中式正餐10:00-22:3080真功夫石景山万达广场B1（家乐福超市联营区）中式快餐09:00-21:0020半亩园香源麻辣烫永和大王争鲜回转寿司28/38数据来源：实地调研石景山万达广场餐饮品牌万达广场餐饮较多，绝大部分位于商业街内，以快餐为主万达广场的出现在一定程度上对区域家庭消费者的中低档餐饮需求起到一定满足4.7餐饮市场分析档次名称位置类型规模

（㎡）营业时间人均消费（元）高端太阳岛宾馆石景山路33号宫府菜、川、粤菜—中餐11:00-13:30晚餐17:00-20:30200京燕饭店石景山路29号粤菜为主，湘菜为辅1000中餐11:00-14:00晚餐17:00-21:00200铂尔曼饭店（老上海中餐厅）石景山路乙18号港式上海菜1500午餐11:00–14:30晚餐17:00–21:30200中端眉州东坡酒楼(石景山店)石景山路22号川菜600006:00-02:0085大东北(石景山店)八角西街38号粤菜、东北菜、海鲜680010：00-22：00100仙鹤楼酒店(鲁谷店)鲁谷路136号官府菜、烤鸭、家常菜660011：30–21：3060东来顺（石景山店）八角西街（太阳岛对面)火锅150011：30–21：3050船工号子（八角店）八角西街（雕塑公园对面）川菜150009:30-03:0050低端田老师红烧肉八角南路店八角南路31-1号快餐10024小时10项目周边大量的餐饮分布，但大多以中低端家常餐饮为主，极少量的高端餐饮分布在星级酒店内消费能力的不断提升，外出就餐的比率也在迅速增大，较高收入消费者对餐饮需求较大由于产业转型，大批商务办公人群涌入以及中高端人群的居住，中高端商务餐饮市场潜在需求比较旺盛综述：项目主力商圈潜在的商务餐饮需求比较旺盛，项目可以以此作为市场利器，着力打造适合市场需求的餐饮业态，作为项目卖点，辅助项目取得成功数据来源：实地调研4.8未来新增商业名称位置街长规模

（㎡）预计开业时间租金标准石景山风情酒吧街石景山游乐园西门至北门外沿线300米2万2011年春节5-6元/天/平米数据来源：实地调研规划与实际存在不同：开发商早期与政府申请开发项目时是以依托游乐园打造酒吧街，但在实际招商中以餐饮业态为主，与当初和政府承诺不同，造成现在办照不便开业时间一再延期：早期承诺2010年8月15日开业，因总体工程未完工，延至10月15日开业，但政府对其外立面装修不满意，令其重新装修，目前承诺2011年春节开业目前试营业商家以餐饮为主4.9小结区域商业市场现状区域商业种类较丰富，但大部分商业品质、时尚度、档次不足，导致中高端都市白领消费者外流的出现促使石景山区第三产业大力发展，商务人群大增。本项目此时出现，应与现有商业差异化，注重购物品质、时尚度及体验，同步国内流行时尚品牌业态，使年轻中产阶级、商务消费群体所接受，使其更能注重品质、享受生活本项目商业发展发向本项目的整体定位和业态组合应寻找现有商业空白点，在现有商业基础上予以提升第五部分宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案105.1门头沟调研分析

5.2大宗客户消费分析专题调研分析5专题一门头沟调研分析5.1门头沟调研分析门头沟调研前提门头沟区位于北京城区正西偏南，其东部与石景山区、海淀区为邻，南部与房山区、丰台区相连，西部与河北省琢鹿县、涞水县交界，北部与昌平区、河北省怀来县接壤。属太行山余脉，地势险要“东望都邑，西走塞上而通大漠”，自古为兵家必争之地从地理位置来说，门头沟区距离本项目较近；从交通方面来说，开车到本项目仅20分钟，及大量的公交车来往本项目。故本案在满足主力商圈的消费者外，还可对此区域人群进行辐射。由此本司将对门头沟区的区域经济状况、消费习性、现有商业等情况进行专题分析5.1门头沟调研分析2009年，门头沟区实现74.8亿元，比上年增长2.2%常住人口比上一年增加5000人，达28万人城镇居民人均可支配收入23344.9元，继续保持平稳较快增长势头，其中人均消费支出15952.5元，比2008年增长7.2%从近年居民收入和消费的增速来看，消费水平一直稳步提升。消费结构、消费观念都发生了明显的变化，不同消费群体也表现出不同的消费特征主要经济指标分析数据来源：统计年鉴5.1门头沟调研分析不同消费群体变动特征收入水平的不同导致消费差距也在不断扩大，表现出不同的消费特征，其中以中高收入群体变化最大综述：门头沟地区中高以上收入群体，消费观念不断转变、升级，消费观念已步入享受型阶段，消费能力较强，追求更有品质、时尚化的东西。本项目可在这一方面做足，力争抓住这一消费群体20%高收入：属于富裕型的消费群体，09年人均可支配收入51642.7元，是北京市平均水平的1.9倍。消费观念上属于先导型，如穿着朝着品牌化、时尚化、个性化方向发展，高收入户的消费已步入享受型阶段高收入的“先导型”消费群中等收入的“发展型”消费群中高收入的“均衡型”消费群20%较高收入：09年人均可支配收入25711.2元，略低于北京市平均水平，从讲求消费数量向消费质量转变的阶段，已构成最具消费购买能力和消费开始多样化的群体，是继高收入群体之后最为活跃的力量，其消费结构开始加快变动、转型、升级20%中等收入：09年人均可支配收入19947元。属于正处于由总体小康向全面小康迈进阶段，消费欲望较高，消费层次也在不断提高数据来源：统计年鉴5.1门头沟调研分析现有大型商业情况名称具体位置开业时间规模（㎡）经营业态石龙商业大厦新桥大街1号200310000B1：台球

F13：大中电器（一层临街肯德基）

F4：龙泰丰鞋城

F5：龙泰丰服装城

F6：龙泰丰运动休闲城、儿童娱乐

F7：电玩城贸易大楼新桥大街2号—5000B1：服装、真维斯、耐克折扣店

F1：移动营业厅、好伦哥

F2：黄金珠宝首饰、文体用品、床上用品

F3：服装

F4：手机城奥新天地商城双峪环岛西2010.1015000B1：台球、网吧

F1：服装、饰品

F23：苏宁电器

F4：佳美佳鞋业

F5：金融创业广场（正在装修）

F6：丽家宝贝

F7：美容、儿童娱乐、婴儿游泳馆

F8：电玩城

F9：美食街爱玛裕家居购物广场双峪路永定河西路北2010.10.2980000主楼A区：苏宁电器、家具卖场

B区：瓷砖、地板、木门防盗门、窗帘布艺、壁纸、卫浴、厨具

配楼：精品暖气厅、板材区、油漆涂料区、灯饰区、五金电料区5.1门头沟调研分析现有大型商业情况综述：现有零售购物商业以满足区域内中低收入消费者为主，中等以上收入群体消费外流现象明显，本案应抓住这一部分消费者零售购物类商业以满足中低收入人群为主总体规模不大，购物环境差，较早开业商场硬件设施陈旧动线组织差，如最近开业的奥新天地商城，一条通道直通到底，存在明显问题品牌意识不明显，服装、鞋类产品多以广州杂牌为主家居建材、家电、手机专业市场分布较多家电、手机专业市场位于各个商场之中，分布较多家居建材市场体量大，辐射范围较广大众型休闲娱乐业态较为丰富，价位偏低电玩城、儿童娱乐、台球等娱乐业态分布较多，由此也说明门头沟地区，消费者对娱乐消费有一定追求餐饮业态单一，发展不均衡餐饮经营业态较为单一，经营中式正餐的餐饮较多，快餐、西餐等餐饮业态在门头沟区所占比重较小专题二大宗客户消费分析5.2大宗客户消费分析石景山区企事业单位分布较密，工作人员较多，拥有大宗客户的可能性大内部分企事业单位分布图部分民营企业分布图大宗客户的福利待遇消费分析5.2大宗客户消费分析范围：幅射区内大型企事业单位的在编人员及各大公司白领背景：出现后，区域内写字楼的大力发展，促使各大公司及企业大量进驻，新增的公司白领及企业职工初步弥补了因首钢搬迁导致的部分消费群体的流失近年来我国的经济环境日益成熟，企事业单位对于企业文化的塑造及员工福利逐渐重视，员工的物质文化生活也日益丰富大宗客户的福利待遇消费分析5.2大宗客户消费分析代表大宗客户名称福利方式频率/周期金额（元/次）首钢物美卡/美通卡月度100－1000中铁二十二局购物卡法定节假日500-1000邮局购物卡（如华联）法定节假日500古城第二小学购物卡（如物美）法定节假日300－500街道办事处购物卡（如华联、家乐福）法定节假日500交通银行购物卡（如）法定节假日1000综述：以发购物卡为主，发物较少；多为商场、超市购物卡；具有数额稳定、周期性强、消费群体稳定、总额较大等特征数据来源：实地调研大宗客户的福利待遇消费分析5.2大宗客户消费分析辐射区内的企事业单位：政府核心机构：如石景山区政府、法院、财政局等；政府一般事业单位：如区政府采购中心等；对外联系密切的单位部门：如新华通讯社、中外经济文化研究会等；还有基础性建设的重要部门：如北京锅炉厂、各邮局、银行、热电厂等；另外还有一大批知名度较低的中小企业或民营企业前四类大型单位均掌握相当数额的可支配性收入，且对外联络广泛，商务消费力大；另外中小企业或民营企业尽管规模不大，人员不多，但商务需求却格外旺盛、频繁，也是项目周边不容忽视的大宗客户大宗客户的商务消费分析1中国国际旅游投资开发集团2首钢建设集团二公司3中国联合网络通信公司石景山分局4石景山区政府采购中心5中国铁建电气化局集团6中铁二7北京锅炉厂8国家体育总局自行车击剑运动管理中心9北京六建集团公司起重设备安装工程分公司10新华通讯社11石景山区政府12345678910115.2大宗客户消费分析范围：主要包括政府机关的公务消费及各大公司的商务宴请背景：区域经济增长一方面推动和加深了区域联系，商务交往水平不断提升，商务消费也有了更高标准，另一方面，首钢搬迁后，区域经济主体日益多样化，发展面也越来越宽，消费需求的多样化和高端化成为消费需求在石景山区政府的领导下，项目周边的商务吸引力大大增强，幅射面持续扩张，目前正处于人气聚敛的良性成长中就目前趋势看，大宗客户将不断增加，发展潜力巨大，商务消费前景可观大宗客户的商务消费分析大宗客户选择工作日进行商务宴请占到八成以上；有利于本项目除休息日时间之外的经营超五成大宗客户每星期商务宴请一次，商务消费频率高；商务消费的需求不容小觑5.2大宗客户消费分析大宗客户的商务消费分析综述：项目辐射区的大宗客户消费可以归纳为三类：即高收入群体的福利待遇消费、民营公司或集团的纯商务消费和政府机关的行政消费三个部分商务消费有别于日常消费，特点主要为时间与工作日同步、数额较大，对于环境、交通及服务要求较高辐射区内存在相当数量的政府机构及民营企业，对于高端商务餐饮消费有一定需求幅射区内高档商务餐饮缺乏，本项目恰填补空白，吸引高端商务消费群体5.2大宗客户消费分析第六部分宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案106.1新中关购物中心借鉴案例分析66.1新中关购物中心基本概况新中关都市综合体由香港海湾集团地产公司投资建设；海湾集团的背景是消防器材企业分别由写字楼、购物中心、酒店式公寓和会所组成；打造理念：以各类型建筑功能互动，形成城市形象和区域经济形态的浓缩体用地性质：综合用地，（其中：写字楼是50年产权，公寓是70年产权，而购物中心是40年的产权）总建筑面积：12万平米占地：1.88公顷限高：70米绿化率：29.6%空调系统：中央冷暖空调系统停车位：580辆（地下二、三层）楼层：地下4层，地上最高19层项目位置：位于核心区黄庄，是中关村西区的南门户，周边交通便利，商业气氛浓厚项目交通：40多条公交汽车、空调巴士线路纵横交错，有717、801、727、320、332、718、运通106等地铁4号线、10号线交汇处在黄庄，主出口设在项目商业部分的地下2层距首都国际机场25公里，便捷的交通拉近您与世界的距离。

项目周边环境：周边科学教育：汇集了以清华、北大、人大、理工大、北外等为代表的73所大专院校和以中国科学院为代表的232个研究院所

周边现有物业项目：中关村大厦、数码大厦、太平洋大厦、海龙大厦、银网中心、当代商城、双安商场、海淀文化艺术中心等

周边居住社区：万柳大社区、双榆树居住社区、高校周边居住社区：华清家园、韦伯豪…6.1新中关购物中心基本概况供电系统：10市政双路供电，应急电源：系统提供非正常状态的紧急用电停车管理系统：停车场与门禁系统、楼宇自控系统、闭路电视监控系统、消防报警及联动系统等集成，设置车辆引导和警灯提示功能电梯系统：商业部分共8组扶梯，写字楼及公寓部分每栋分别有4部客梯和1部服务梯，保证每3000平米1部电梯，极大缩短了电梯等候时间。电梯厅正对空中花园或窗外风景外墙系统：采用外墙保温系统，中空玻璃幕墙系统和高档开缝花岗岩幕墙系统安防系统：中央控制室对各个系统进行信息集成的自动化管理，包括防盗报警系统、闭路电视监控系统、门禁系统、紧急报警系统、保安巡更系统、公共广播系统、可视对讲系统水处理系统：排水系统——污废分流排水系统；中水系统——专用废水管道收集洗、浴等优质杂排水经中水系统消毒处理后成为中水回用于全楼冲厕，节约用水，减低业主支付的能源费用计算机网络系统：提供智能化系统、通信系统、多媒体信息系统等的运行平台；具备与外部广域网、城域网的连接6.1新中关购物中心基本概况总建筑面积：3.5万平米建筑形式：3栋独立，分别：A座、B1座、B2座；其中B1座两栋连通；打破传统建筑筒状形态，采用通透开放的设计最大限度的保障空气流通超5A智能自动化写字楼配置写字楼内部空间无柱，空间利用率很高（见示意图）层高：3.87米，净高：2.9米（为提高空间的使用率，局部采用钢结构）单层面积分别：800—1200平米之间，B座两栋由于可以相连，根据需求的不同可以组合1200、1800和3000平米相对大的空间，一层适合中型企业；其中A座整售给一家投资公司，统一管理入驻企业：海尔集团北京公司、第九城市、博客网和一批中科院的下属公司…售价：1.6万元-2万元/㎡（2006年）已售完物业费：22元/月/㎡（不含制冷、采热费，分别按季度收费）6.1新中关购物中心写字楼“峰”总建筑面积：1.6万平米，共224套房间建筑形式：独栋设计标准：4星级标准酒店配置经营管理方：萨尔丽兹酒店管理公司户型设计：房型全部朝南，采光充足开间：4.2米层高：3.05米单套面积：40-60平米（建筑面积）不同的客户群体通过景观设计来区分：标准的楼层每6层设生态中庭，楼层每2层设生态中庭目标客户：中关村及周边商务人士

6.1新中关购物中心酒店式公寓“汇峰阁”总建筑面积：4.7万平米楼层：地下一层（其中7.5米的层高设置部分夹层）—地上五层经营理念：引入全天候经营概念，利用国际影院及地铁站长时间营业所带来的大量人流，实现延长客流集中时间的作用；商业分为七部分，每部分都配有不同性质的消费项目，尽可能地减少消费者的审视疲劳；并和位于5层花园平台“峰”（3千平米）相互连通目标顾客：办公白领阶层销售策略：每层35%的面积出售，统一管理，承诺：10年超过100%的投资回报率经营状况：185户商家售价：4万元/平米物业管理费：50元/月/㎡6.1新中关购物中心商业“峰尚”6.1新中关购物中心商业平面布局6.1新中关购物中心新中关共分为七层，每层为一条街，都配有不同性质的消费项目，尽可能地减少消费者的审视疲劳商业平面布局服装/服饰类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位欢乐无限/迪斯尼B儿童中档怪诞城之夜B特色店中档西遇B休闲男女装/鞋中档阿童木B（青少年）童装中档B时尚箱包中档渔B时尚特色女装中档

B流行女装中档热风B休闲男女装中档.8B流行女装中档秀丹名物B休闲男女装中档M流行女装高端M流行女装中档M流行女装高端尚约M流行女装中档爱美丽M流行女装中档6.1新中关购物中心商业品牌分类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位M流行女装中档L休闲男女装中档

L休闲男女装中档L女正装中档L女正装中高档L休闲男装中高档

L休闲男女装中高档L女正装中档L女正装高端L女正装中档L女正装中高档

L女正装中档L流行女装中档5L流行女装中档aL女正装中档6.1新中关购物中心商业品牌分类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位

L流行少淑装中档L流行少淑装中档L专业内衣中档

L时尚女装中档L流行少淑装中档

L休闲运动装中档'sL休闲牛仔装中档L休闲牛仔装中高档L休闲牛仔装中档

L休闲牛仔装中高档L流行少淑装中档a02L流行少淑装中档L休闲男女装中档L流行少淑装中档L女正装中档L专业内衣中档6.1新中关购物中心商业品牌分类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位

L专业内衣中档

L休闲男装中档

L专业内衣中档

L休闲男装中档–L专业内衣中档

L休闲男装中档L休闲男装中档L女正装中档L休闲男装中档L休闲牛仔装中档L休闲牛仔装中档L休闲男装中档红袖L流行女装中档

L专业比基尼中档L专业运动中档6.1新中关购物中心商业品牌分类运动休闲类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位L专业休闲运动中高档L专业休闲运动中档360L专业休闲运动中高档L专业休闲运动中高档L专业休闲运动中高档L专业休闲运动中档L专业休闲运动中档L专业休闲运动中档6.1新中关购物中心商业品牌分类鞋类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位2CB时尚女鞋中档M休闲男鞋中高档真美诗M时尚女鞋中高档M休闲男鞋中档斯加图M时尚女鞋中档M时尚女鞋中档M时尚女鞋中档百丽M时尚女鞋中档M时尚女鞋中档伊伴M时尚女鞋中档他她M时尚女鞋中档千百度M时尚女鞋中档伊耐尔M时尚女鞋中档L特色塑料鞋中档L时尚女鞋中档M休闲男鞋中高档6.1新中关购物中心商业品牌分类礼品/饰品类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位迷你大头贴B流行娱乐中档

B流行玩具、饰品中档B创意饰品中档生生动力B专业户外运动中档B时尚潮流中档

B时尚饰品中档泰迪熊M少淑女装中高档L时尚手表中档七公主L流行饰品中档

L时尚手表中档'sL时尚饰品中档L流行玩具中档晴雪动漫L专业动漫产品中档银翼L流行银饰中档'SL流行饰品中档流行银饰中档

潮流饰品中档海盗船L流行银饰中档6.1新中关购物中心商业品牌分类珠宝类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位M流行饰品中档M流行饰品中档M专业珠宝钻石中档钻石宫殿M专业珠宝钻石高端雅福珠宝M专业珠宝钻石中档L流行饰品中档IL专业珠宝钻石中档6.1新中关购物中心商业品牌分类个人护理类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位屈臣氏B连锁化妆品荟萃中档深蓝彩妆B专业彩妆品牌中档汇美舍M专业护理品牌中档L'L专业护理品牌中档L日本专业化妆品中档阿芙香薰B特色化妆品店中档冰皙一族B连锁化妆品荟萃中档香薰个人护理中档专业彩妆品牌中档国际香水荟萃B专业香水中档U2BB专业彩妆品牌中档6.1新中关购物中心商业品牌分类食品/餐饮类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位品诺高K连锁蛋糕店中档味多美B连锁蛋糕店中档

B连锁蛋糕店高端元绿寿司B连锁旋转寿司店中档味百年B福建餐饮店中档和合谷B快餐连锁店中档康师傅牛肉面B台湾牛肉面店中档呷哺呷哺B连锁火锅店中档味千拉面B日本连锁快餐店中档真功夫B连锁快餐店中档优之良品B休闲食品中档B冰激凌中档贝尔多爸爸B连锁甜点店中档B国际连锁快餐中档6.1新中关购物中心商业品牌分类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位M国际连锁快餐中档安缇拉M国际连锁快餐中档

M冰淇淋吧中高档芭克.闪冰F水吧中档F冰淇淋吧中档星巴克L国际连锁咖啡店中档'sL香港咖啡店中档L披萨店中档麻辣诱惑L特色川菜中档欣叶餐厅L休闲食品中档

L云南菜系中档鹭鹭酒家L上海本帮菜系高档M专业营养保健中高档凯丝恩贝B连锁蛋糕店中档6.1新中关购物中心商业品牌分类美容美发类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位

B美容美发沙龙中档美甲B专业美甲中档丽时美发L专业美发中档美丽田园L专业美容中档格美美发L专业美发中档

L美容美发沙龙中档居家休闲类品牌名称铺位楼层品牌说明品牌档位

L眼镜店中档L家庭健身按摩器材中档施润郎M专业眼镜店中档光合作用L连锁专业书店（吧）中档6.1新中关购物中心商业品牌分类6.1新中关购物中心儿童教育类品牌名称铺位号品牌说明品牌档位L英语培育中档爱乐游乐园L儿童体验中档天才宝贝L幼儿早教中档生活配套类品牌名称铺位号品牌说明品牌档位海洁斯洗衣店B专业连锁干洗店中档海洁斯鞋护理店B专业连锁修鞋店中档惠亚改衣坊B便利修衣服务中低档好邻居超市B社区便利店中低档休闲娱乐类品牌名称铺位号品牌说明品牌档位金逸国际影城B院线影院中档奥力健身会馆L专业健身俱乐部中高档配套银行类品牌名称铺位号品牌说明品牌档位渣打银行M

招商银行A浦发银行A

商业品牌分类新中关的商业部分的品牌在北京地区属于中档；面向18岁—35岁的消费客群；青春、时尚、流行、个性、休闲是新中关在商品品牌的定位新中关的品牌分类：现经营的店铺数量共171个店铺6.1新中关购物中心商业品牌分类小结服装类占40.3%，居首位；其次是食品、餐饮类，在满足购物的同时，就餐也是一大重点第七部分宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案107.1定位考虑因素

7.2目标客群分析

7.3项目总体定位

7.4目标品牌建议

7.5项目发展周期评估

7.6主力业态组合项目总体定位77.1定位考虑因素定位位置规模交通消费需求市场供应发展趋势招商可行性建筑特点扮演角色互动关系交通消费需求市场供应石景山发展趋势招商可行性建筑特点扮演角色规模？位置长安街西延长线（石景山区域）地铁、公交等公共交通便利31500平米（不含停车场）现代产业结构调整，第三产业占主导位置，发展迅速区域商业正在升级换代中高端餐饮、精品时尚购物？互动关系写字楼＋商业＋酒店（京燕饭店、太阳岛宾馆）7.1定位考虑因素7.2目标客群分析项目自身商务人群周边酒店旅游、商务人群区域内大量企业办公人群区域内大量常住人群通过之前进行的商业市场研究及消费者消费习惯的调研，结合本项目自身特色以及在石景山区的地理位置、道路交通、商业开发规模等方面，并考虑未来市场发展趋势等因素，对本项目目标客群建议如下：7.3项目总体定位满足石景山区中高端消费群体需求，集流行时尚、餐饮集合和生活休闲为一体的特色商业中心满足消费者对品位、品质、品牌、时尚、精彩多方面的要求与万达广场良性互动、差异化经营，