北京房价调查研究论文

这些你简单概括一下，字不要太多，图文并茂。详细的我会到时候讲一些下边那个大概的是我问一个房地产销售经理的，但我觉得下边论文更详细，更深刻，你两者结合一下，取共同之处，写在PPT上大概：1：1998年房改以后开始上涨，2003年后每年大涨，主因是人口增加、货币超发、供需矛盾。2：危害，经济崩盘，目前可能性不大，国家政策限购限贷，国外热钱大面积撤资困难，需求旺盛。3：未来还是稳中上涨。4：增加供应量，双轨制。（人口涌入北京的原因：就业机会，政治资源，教育医疗集中。国家货币M2的增加，十年上涨10倍。土地的不可再生，越来越稀缺，国家控制土地的开发量，开发商拿地等都是房价上涨的原因）98年开始上涨的原因：说到1998年的房地产政策，不得不说起1997年的亚洲金融危机，1997年，亚洲主要的国家，经过多年的经济增长，银行的信贷额度大增，而且这些国家的外债也大幅度增加，而且相当部分投入到国内的房地产里面去，造成了本国主要大宗商品价格的上涨，而这时，国际上有几千亿美元的游资在全球范围内寻找猎物，而这些国家的汇率制度缺乏弹性，使得大量外债没有考虑汇率风险，为金融危机的爆发埋下了伏笔。

由于当时中国并没有像现在如此融入世界的经济，危机爆发对中国的经济并没有非常大的打击。但是由于亚洲国家一片萧条，也间接影响到中国的出口和中期的经济发展，在这种情况下，1998年当时国内也出台了像2012年今天的政策“拉动内需”，当时的政策原文号召是这样的，“促进消费，扩大内需，推动生产。”如果你翻起当年的报纸，你也会觉得好笑，原来“拉动内需”并不是今天才有的，而是1998年就开始拉动了，那1998年的拉动内需，跟现在有什么不一样呢？

说白了，1998年的拉动内需，就是提振房地产，让房地产作为拉动内需的行业旗舰，而目前的拉动内需，却是抑制房地产的。

再往前追溯，房地产在92年到96年，也是在海南，北海，吹起一个大大的泡沫，然而又破灭的，1998年之后的这一波房地产ceo们，很多就是从海南走出来的，对于又一轮的房地产提振，他们有很强烈的预知能力，觉得房地产泡沫又会起来了，而我们的中样经济管理部门，也对于之前一波海南房地产热的危害是知道的，（海南当时剩下的烂尾楼，门口的草长得比人还高，养猪的都不肯租，这样比人还高的草，一直长了几年，别墅没有人住，）但是环顾左右，也确实没有办法，海南房地产虽然旧痛未消，但是中样也有人认识到，房地产这个行业，对于其他产业的拉动能力确实很强。，当时房地产行业的提振，并不是顺从自然的一件事情，放猛虎出笼的“有形的手”是存在的，中样政府出台了一系列作为提振房地产，拉动内需的政策之后，金融部门也出台了相应的配套政策：

当年的四月中国人民银行出台了《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房消费和建设的通知》

次年，二月出台了《关于开展个人消费和信贷的指导意见》并且明确指出，推动个人消费信贷业务的主旨在于“促进消费，扩大内需，推动生产”。

此时，国家管理部门，将提振房地产，拉动内需作为一个重要的经济调控手段的意图，已经是非常明显和明确的了。

这只“有形的手”，至此，已经将笼中猛虎悄然放出。北京房价调查研究一、2008年—2012年北京房价每年的基本走势2007年2008年房屋售价月度涨幅%08年北京房价均价走势图2009年北京房价均价2009年北京四个季度的房价情况2009年北京市商品房签约套数2010年北京房价概况根据国家统计局发布的公共数据，截止2010年第一季度，我国房地产的价格比去年同期上涨了68%，房地产投资拉动着50多个产业的发展，拉动比率为1:2.86，对国民经济的影响力达到30%。在北京等城市的部分区域，房价与居民家庭年收入之比更是达到20倍以上。2011年5月-2012年4月北京房价均价住宅房屋价格的高速上涨，大部分的研究均认为其价值与价格已经严重偏离，存在泡沫现象。二、影响房地产价格上涨的原因（一）市场因素

1.影响消费者购买行为的因素。（1）居民经济能力。近几年来，北京市居民人均可支配收入逐年提升，经济能力的增长成为了房地产市场发展的前提保障，由此使得居民购买商品房成为了可能。除了个体的经济能力外，居民社会关系群的经济能力也是重要因素。目前，买房者的平均年龄越来越低，这也恰恰反映出了非自身因素的重要性。年轻人参加工作时间短、积累相对较少，应该是经济能力最为薄弱的时期，而实际上这个群体却成为房地产市场中越来越重要的角色。这一点正体现出消费者整体社会关系群的经济能力在购房行为中正在占据越发重要的位置。（2）其他投资品当期价格。除了刚性需求外，不少消费者的买房行为是出于投资需求。房屋自从作为一种商品以后就具有了很好的投资意义，尤其是在目前社会形势下，房地产作为经济支柱产业发展态势良好，房价连年大涨，投资房地产风险小、收益大，成为了投资者很好的投资选择。2.影响房产商定价行为的因素。（1）建房成本。房屋作为一种商品，其自身自然会有建造成本。对于房产商而言，这其中主要包括了土地成本和建筑材料成本。自从2004年以后，土地采取公开招标、公开拍卖的形式，导致其价格一路上升，开发商在建房之初需要越来越多的资金投入土地成本上。从理论上讲，高昂的地价最终将会由市场上的消费者承担，开发商为了保证利润空间，势必会将增长的土地价格转移到房屋销售价格之中，从而导致了房屋售价的上升。（2）当期新房源供给数量。同期新房数量较少，则房产商在定价时会适当调高价位。依然是供需市场的问题，在需求不变的情况下，供给的变动将会引起价格的波动。市场中，如果房源供给旺盛，在需求相对稳定的情况下，必然导致市场价格下跌；反之，如果房源紧俏，消费者则会争相购买，导致房价上升。

（二）非市场因素

1.政府的市场干预。（1）政府市场干预的原因。首先，在目前经济结构下，社会整体经济发展对房地产业依赖程度相当高。回顾以往，北京乃至中国的经济发展中，房地产一直是个十分重要的组成部分。无论是全国还是北京，商品房销售对于经济发展的贡献整体呈现上升态势，房地产业成了名副其实的支柱型产业。不仅如此，房地产业带动的不仅仅是一个商品房销售，而是其整个产业链。往前看，房产的建造环节，可以带动建筑业和各种原材料工业的发展；往后看，房产销售后的环节，居民入住新居，可带动新一轮的消费，如添置新家具、家电等等。无论是从经济效益的产出还是就业岗位的提供，房地产业的这种带动作用都是其他产业无法替代的。房地产业不但产生了巨大的经济效益，也是政府财政收入的重要来源。各级地方政府的财政收入中有很大一部分来源于出售土地所得。因此，为了保障经济发展、解决就业率问题，政府短期内依然会继续扶持房地产业，2.投机与恶意操纵行为。除了政府的宏观调控外，投资者对于房地产的不正当投机和恶意操纵价格等因素也促使了房价的高速上涨。自从政府出台多项政策，鼓励贷款买房时，不少投机者利用各种“优惠”政策的漏洞实现了恶意抬高房价，而从中获利的行为。以简单的例子进行说明。现有A与B两人，合伙进行炒房。由于在相当长一段时期内，银行贷款政策的宽松，贷款人可以以很低的成本向银行进行买房贷款。假设A向银行贷款100万，买了一套房子。A的合作人B再向银行贷款300万，将A的房子买下。A用所获的300万中的100万偿还了银行贷款，并获得净收入200万。而A的合伙人B在贷款到期后，拒绝偿还银行贷款，银行只能将该“市值300万”的房产收回。至此，我们可以看到该行为中的利益情况，A与B毫无损失，并且共同获得200万收益，银行损失300万现金，但同时获得一套“市值300万”的房产作为补偿。

A与B的炒房行为实质上是在骗取银行资金，其收益的200万其实是加在价值100万的房产上的虚拟价值，而最终这200万的价值泡沫由银行来承担。这种利用政策漏洞实施的投机行为，使得房价只涨不跌，越多的投机者的进入，就会产生越多的价值泡沫，而所有的风险则全部压在了放款银行身上。这种民间俗称的“空手套白狼”行为也是导致了近10年中房价上涨如此迅速的一大原因。另外，大资金持有者或机构的恶意进入，也会破坏房地产市场中的正常供需状况，也就是“炒房团”现象。以自身资金优势、在房屋出售初期就大量买入，并且进行囤积。这种行为一方面使得我国目前房屋空置率高，另一方面又造成原本正常的市场供给量下降，营造出供不应求的假象，进而引发价格上涨。三、房价变动的影响对于高涨不下的房价，影响最大的就是广大百姓。当房价上涨幅度处在人们可承受的范围时，它能刺激人们从事生产劳动和增加储蓄的积极性。但是，当房价迅速上涨、从而超出人们可承受的范围时，它就会打击人们的劳动积极性和储蓄的积极性。因为在这种情况下，居民为了住上一定水平（包括房屋的面积和质量）的房屋，对于中老年购房者来说就需要拿出一生积蓄（存量），对于年轻人来说则需要透支未来收入（流量）。不管发生其中的何种行为，它们都将直接或者间接地引起购房者对非房屋商品之需求的减少，从而导致居民生活质量下降和其它非房屋经济部门增长乏力。也就是说，房价上涨过快既会影响人们的居住水平，又会挤出人们对其它非住宅商品的消费，因而，从长期来看，对于经济增长必定会产生负面影响。其次，房价上涨对于经济和地方城市的发展利弊。房价上涨固然是经济和城市发展的一个重要支撑，但是房价不可能一直地涨下去，如果不加以治理，高升的房价迟早有一天会突然爆裂，猛地下跌。而接踵而来的是一系列的经济问题，需求下降，通货紧缩，经济衰退，等，到时就更加难以控制。房价上涨引起的政治问题。高涨的房价和房价泡沫正给我们国家的宏观调控积累着很大的潜在风险，国家必须要尽快出台一系列有效的政策，既保障民生，又不影响经济。一旦政策出错了，就会加快危机的出现，这令中央政府背负着重大的压力。对于金融业有极大的影响，当今，房价已和银行、股市连成一体。银行利率影响房价，同时房价也影响着股市。房地产作为股市的一个重要构成，当房价上涨，房地产的股市也就随之上涨。但是，现在房价的飙升过度，很容易能想象到，当房价泡沫破裂时，房价大跌的时候，必然也会影响股市的大跌和银行的利益受损，十分恐怖。房价的上涨多少会引起官场的腐败。尤其是地方官员，面对着巨大利益的诱惑，就很难做到廉政。他们从高房价中看到了利益，如果房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房也迟迟不见大动静。房价继续上涨，官员与房地产商的勾结就越厉害，房价也就更难被压得住了。6、高房价又具有促使物价单向上升的危险。因为，当房价持续上涨时，会刺激居民和企业产生财富的幻觉，进而盲目投资和盲目消费，推动价格上涨。当房价在过度上涨之后出现波动或下跌，已经被刺激起来的消费习惯并不会随之改变，相反还会导致投机者转移投机对象，炒高其他商品。这种物价单向上涨的危险很难排除。小结：高涨的房价已经成为中国经济发展的一个险滩，因为房价不停地上涨，让老百姓的可支配收入减少，另外随着房价的上涨，中国的贫富差距在拉大。因为富人可以买很多套房，所以随着资产价格的上涨，富者愈富，穷人愈穷，这对中国经济增长没有好处。中国不能走原来日本走过的路，日本原来就是在经济经历了一段高速增长之后，结果房价上涨，泡沫崩溃，房价开始下跌，最后出银行坏债，企业亏损甚至破产，居民负债，我们不能让中国经济再重蹈日本经济的覆辙。由此可见我国房价的持续上涨已经是一个十分严重的问题。它形成的因素有很多，极其复杂，而且对于普通百姓，整个国家的政治、经济都带来了很大的影响。如果不能及时控制好这一现状，后果将会难以控制。但稳定房价不是容易的一朝一夕就能办妥的事，国家应出台有效、长久的政策，稳定房价的同时，稳定经济和政治局面。四、我国政府的相关政策2008年2008年初，中央经济工作会议确定了本年度的宏观调控的“两防”目标，一是防止经济增长由偏快转变为过热，二是防价格有结构性上涨转变为通货膨胀，并稳健的实行经济政策和从紧的货币政策。通过对开发贷款和按揭贷款的收紧来控制房地产市场的过快发展，并且保证廉租房质量，加大监管力度。到5月末，央行连续上调存款准备金率6次，信贷收紧可见一斑，2008年下半年，随着美国次贷危机的急剧恶化，迅速演变成一场全球性的金融危机，我国经济明显受到波及，为了维持稳定的经济增长速度，国家政策迅速从“两防”改为了“一保”，即保增长、扩内需、调结构。从9月份开始，央行连续4次下调存款准备金率，明确执行“适度宽松的货币政策”，至此以房地产业为支撑的一轮经济复苏开始了。因此虽房价得到一定力度控制,成交量未增反减2009年09年中，各地房地产市场上演了“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。，2009年10月中旬以来国内一线城市房地产成交量逐渐走高，政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集中入市显著影响了楼市。为遏制部分城市过快上涨的房价国四条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套房贷政策。打击投机，限制投资，鼓励自住将是2010年房地产信贷政策的主基调。“国四条”是指在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。四项调控措施：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2010年2010年上半年，央行连续3次上调存款准备金率，收紧信贷的同时，也降低了通胀预期。但是由于对于资金实力强的房企，收紧信贷影响较小，因此，政府继续出台了有关二套房和三套房的认定方法及信贷准则以弥补信贷政策的不足之处，这个政策可以说房地产业调控史上最为严厉的一条。2011年 政策1：“国八条”（2011.01.26）国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发〔2011〕1号。各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、进一步落实地方政府责任二、加大保障性安居工程建设力度三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。四、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。五、严格住房用地供应管理六、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴