物业招标文件范本

社区物业管理招标文献第一部分社区基本状况一、招标人介绍招标人：****业委会介绍：****二、房屋基本状况1、坐落位置：2、四至：3、占地面积：4、总建筑面积：5、居住建筑面积：6、建筑层数：7、社区由****构成，停车库。8、住宅套数：***户。9、停车位数量：规划***辆；其中地上***辆(待建)；地下***辆。10、社区共**台系列电梯。11、物业管理用房：12、共有公摊部位：物业管理用房、中控室、变电室、水箱间、电梯机房、楼梯间、楼(电)梯厅、电梯井、过道、外墙。13、各楼层用途：14、社区人车分流，远红外线、闭路监控，楼宇对讲，24小时生活热水。15、物业产权性质：16、现物业管理服务费用：第二部分物业管理服务区域和范畴一、工程设备管理区域：变配电室、水泵房、锅炉房、中控室。二、物业管理区域：红线范畴内的全部公共区域。第三部分物业管理服务内容及规定一、中控室运行管理中控室负责社区的弱电系统(涉及消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统、园区红外线系统等)的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。原则：1、24小时值班，值班人员必须持证上岗；2、确保消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、*红外线系统运行正常，各系统工作稳定；3、普通性故障立刻排除，维修合格率100%，临时不能解决的告知有关部门采用应急方法，应急方法得当有效；4、定时进行消防普查；5、设备机房整洁；6、确保设备机房的安全。注：社区红外线系统实际没有使用。二、房屋建筑的日常养护维修房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。原则：1、定时进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，确保房屋完好率达98%；2、爱惜园区内设施、设备，未经产权人同意不得对园区的构造、设施等进行改动；3、及时完毕公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%，普通维修任务在接报后不超出24小时完毕。三、给排水设备运行维护给排水设备运行维护是指为确保园区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。原则：1、控制室24小时值班，加强日常检查巡视，确保给排水系统正常使用；2、建立正常供水管理制度，确保水质符合国标；3、加强巡逻，避免跑、冒、滴、漏，确保设备设施完好；4、二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；5、定时对水箱进行清洗、消毒；6、保持水箱清洁卫生，无二次污染；7、确保室内外排水系统畅通；8、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内达成现场，零修合格率100%，普通性故障排除但是夜。四、供电设备管理维护供电设备管理维护是指为确保园区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。原则：1、统筹规划，做到合理、节省用电；2、供电运行和维修人员必须持证上岗；3、配电室24小时值班；4、加强日常维护检修，公共使用的照明、批示灯具线路、开关要确保完好；5、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内达成现场，设备零修合格率达成100%，普通性维修但是夜；6、供电设备定时维护；7、严格执行用电安全规范，确保用电安全；8、确保避雷设备完好、有效、安全。五、供热锅炉的管理和维护供热锅炉的管理和维护是指为确保园区正常供暖及热水供应，对锅炉设备的日常管理和养护维修。原则：1、确保供热锅炉运行正常、安全；2、按北京市规定的时间供暖，且供暖季室内温度不低于16摄氏度；3、供暖系统出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内达成现场，零修合格率达成100%，普通性维修但是夜。六、电梯运行维修电梯运行维修是指为确保园区电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。原则：1、电梯采用无人驾驶，24小时运行；2、安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；3、通风、照明及其它附属设施完好；4、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；5、轿箱、井道保持清洁；6、因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内达成现场抢修，及时排除故障。七、卫生保洁卫生保洁是指为确保园区公共区域、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。原则：1、楼电梯厅干净、明亮，地面无杂物；2、电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；3、玻璃、门窗无污迹、裂痕；4、庭院地面清洁无废弃物；5、垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整洁，外观干净；6、扫雪及时，地面无积雪，符合市扫雪办规定。八、保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理保安、消防、秩序管理是指为确保园区安全和正常生活秩序，确保监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。原则：1、对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入；2、社区内环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，人车分流；地下车库照明通风良好；3、确保消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运行；4、多个消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；5、能及时发现和解决多个安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能快速有效处置突发事件；6、对突发事件有应急预案，完善责任制。(九)本条中全部规定定时(每年、每月)检测、普查的事项均应由投标人在标书中做出具体计划。第四部分管理目的及各项指标规定一、管理目的为社区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。二、管理服务应达成的各项指标1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；2、环境卫生、清洁率达99%；3、消防设备设施完好率100%；4、房屋完好率98%；5、设备完好率100%；6、智能化系统运行正常率98%；7、零修、报修及时率100%，返修率不大于1%；8、服务有效投诉少于1%，解决率100%；9、业主满意率95%。第五部分物业管理服务收费及财务管理规定一、房屋及设施设备的大中修理费用不计入物业管理成本。大中修理费用发生时，按《住宅公共部位公用设施设备维修基金管理方法》执行。二、物业服务费由物业公司按月向业主或使用人收取。三、未达成委托合同中服务质量、原则的，经业主大会投票有权修改、终止合同。四、中标公司要制订财务预算，年终要进行财务决算并进行财务审计。第六部分对投标公司的基本规定（略）第七部分其它需要特别阐明的问题（略）第八部分物业管理投标书应涉及的基本内容一、公司状况1、投标物业管理公司含有正当资格的有关文献及资料；2、物业公司的介绍及所获荣誉、奖励的证书复印件。二、管理总体构想1、管理模式，各项管理规章制度、机制；2、人员配备，人员的选聘及劳资管理、培训；3、管理工作必需的物资装备计划状况；4、采购制度，成本控制目的、办法；5、外包工作选聘的原则、办法；6、计算机在工作中的应用。三、日常管理服务项目、原则、承诺指标及采用的方法。四