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文档简介

2022年房产估价师辅导资料：委托物业代理由于物业代理机构有熟识市场状况、具备丰富的租售学问和阅历的专业人员，它们对所擅长的市场领域有充分的熟悉，对市场当前和将来的供求关系特别熟识，或就某类物业的销售有特地的学问和阅历，是房地产买卖双方都情愿光临的地方。

(1)物业代理的作用

现代的物业代理则是一个全新的概念，已经从单纯的帮助推销渐渐进展为参加开发工程市场营销工作的全过程，其所供应的效劳具有很高的专业技术含量。物业代理的作用主要表达在以下几个方面：

1)通过市场调查，了解潜在的市场需求，精确地猜测消费者行为、偏好潮流与品尝，帮助开发商或业主进展精确的市场定位。

2)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进展有效的引导。

3)从房地产开发工程的前期筹划到工程租售完毕，物业代理参加整个开发过程，帮助开发商最终实现投资收益目标。

4)根据置业人士提出的有关要求(位置、价格、面积大小、建筑特点等)，帮忙其选择适宜的物业，并为其供应完善的购楼手续效劳。

5)帮忙买卖双方进展有关融资安排。例如：有一信誉良好的机构有物业的使用需求但没有足够的资金购置，有一基金组织想投资房地产但找不到抱负的投资工程，又有一公司想通过出售所拥有的物业以解决财务困难，在这种状况下，物业代理就能通过其把握的信息，做出有关安排，使有关三方均能到达自己的目的。

6)提高市场运行效率。由于很少有集中;固定的房地产市场，房地产又是一种特别的商品，经常需要代理人的效劳来查找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能快速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。

(2)物业代理的形式

物业代理的形式通常在托付代理合同上有详细的规定。物业代理的形式主要有以下几种分类方式：

1)联合代理与代理。对于功能简单的大型综合性房地产开发工程或物业，开发商常常托付联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同担当工程的物业代理工作。物业代理公司之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围和佣金安排方式。对一些功能较为单一的房地产开发工程或物业，或者对于综合性中的某种特定用途的物业，开发商常托付某一家拥有销售此类物业阅历的物业代理公司负责其物业代理工作，称为代理。固然，某些大型物业代理公司亦可能代理综合性房地产开发工程或物业。

2)买方代理、卖方代理和双重代理。依代理托付方的不同，物业代理还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。对于前两种状况，物业代理只能从买方或卖方单方面收取佣金;对于第三种状况，物业代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。

3)首席代理和分代理。对于大型综合性房地产开发工程或物业，开发商或业主也可以托付一个物业代理公司作为工程的首席代理，全面负责工程的物业代理工作。总代理再去托付分代理，负责物业某些局部的代理工作。有时，分代理的托付还

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