物业管理师考试综合能力资料：住宅小区业主的概念

物业管理师考试综合能力资料：住宅小区业主的概念

依据法院《关于审理建筑物区分全部权纠纷案件详细应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者依据《物权法》其次章第三节规定取得建筑物专有局部全部权的人，应当认定为《物权法》第六章所称的业主。”简洁地说，凡依法登记或依法取得物业全部权的人就是业主。能拿出房产证或依据法院判决、仲裁裁决、政府行政打算或依据继承关系取得房产全部权的人就是业主，自己合法建筑房屋的也能成为业主，已经买房但还未办出产权证的也是业主。这些业主的法律地位是得到法律确认并予保障的，因此可称之为法律上的业主。这个概念的核心就是依据产权（物业全部权）确定全部权人。

实践中往往有这样的状况：子女购房常年在外工作生活而父母常年居住；子女购房与父母共同居住；子女购房居住父母不定期来同住。这样的父母夫妻子女都是小区的业主还是应当有所区分？区分何在，标准是什么？住宅小区是个业主自治区域，个人是否具有业主身份，能否以业主身份参加小区公共事务或担当自治组织如业主委员会成员，这就成为一个较简单的问题。与法律上的业主概念（或称狭义上的业主）相对应的就存在着一个生活中的业主概念（或称广义上的业主），生活中的业主就不享有或不完全享有法律上业主的全部权利，这是司法解释所明确的业主身份确认的根本原则，也是对业主进展区分的标准。

子女购房依照法律规定产权人就是法律上的业主，其父母尽管居住在这里，享有占有、使用住房的部份全部者权利，但其不能处分住房产权。有的子女另有住房居住，或在国外工作生活，并不在住宅小区生活，也不直接享有并行使业主权利。而其购房是为父母供应居住，其父母在小区内生活，享受物业效劳，小区公共治理事务直接与他们的各项利益有关，其法律地位相当于法律上的准业主，笔者认为经其子女书面授权托付，明确这类业主可以享有行使业主权利、参加小区公共事务，有投票和参加选举（被选举）的权利，经其他业主认可并经选举成为小区自治组织成员。

有的家庭三代同堂，户籍、生活居住也都在小区内，购房者是其次代子女，三代都享有物业效劳，小区公共事务都与他们直接有关，而对某一详细事务三代人可能会有完全不同的意见和看法，确定有投票权和被选举权的只能根据法律上的业主标准来确定，其他人只能作为生活中的业主来确定身份，不享有法律上业主的完整权利，不能以法律上业主的身份和资格来提出各种法律主见（生活中的一般要求除外），否则也是无效的。

子女购房自住而父母常常来同住，但父母同时也另有住房，这样的父母就不具备本小区（生活上的）业主的身份，只能视为临时居住者或业主的亲友，不具备享有物业效劳的主体资格，不宜参加小区公共事务包括对其他业主、业主委员会或物业效劳企业的法律性评价，即使有合理意见也应当通过产权人（法律上的业主）来提出，而不宜视同为业主本人的意见。实践中会有偶而住在小区、仅与业主有亲友关系、甚至仅仅出入过小区的人都会自认为或自称为业主，对小区公共治理事务提出指责和批判，提出各种要求，对此需要审慎甄别，防止滥用业主身份对小区治理和其他业主的权利造成侵害。

夫妻间或共有权人如何确定业主身份，依据司法解释依法登记在产权证上的人是业主，那么夫妻是共有权人，一户或一套住宅会有二个以上的业主，假如在小区选举或投票活动中夫妻对同一事务存在相反的意见（例如对于是否同意封闭前后阳台，夫妻间产生完全不同的意见），那一个意见应计为有效票？针对这种状况，必需在事先确立一个行使权利的业主（简称行权人）的概念，并经具有业主身份的夫妻自行协商确定夫或妻为行权人即签字表态、投票选举的人，通常就是以产权证的名字为准，而其他虽具备业主身份的人就不能作为行权人进展投票，以自行排解的方式确定一户业主的意见。

确定法律上的业主身份对小区公共治理事务具有重要意义，这涉及到小区自治组织（业主大会、业主委员会）成员的投票、选举活动的合法性有效性，业主参加物业治理活动的正值、合法、有效，业主维权行动的合法有效，以及业主提起诉讼的主体适格等方面都将导致不容无视的法律后果，因此在实践中应当精确把握。例如在选举中安排人员对参加选举和被选举的业主资格进展甄别确认，以保证投票结果的有效性合法性；在征求意见中对投票者的行权人身份进展提示，保证投票结果的有效性。假如无视这项工作，就可能消失某户虽然表示了某种投票意见，但消失行权人否认投票意见的现象，导致投票结果不精确。