专题研究报告万科

报告摘要根据本次财管课程研究报告的规定，我们对万科公司股份有限公司（证券代号：000002）进行了财务研究分析。我们结合房地产发展状况和趋势，研究了公司经营活动、投资活动、筹资活动对公司财务状况的影响，寻找公司经营管理和财务管理中的优点和局限性，为公司管理层提供改善公司财务状况的决策和根据，并以外部投资人角度评价公司的财务状况，提供股权投资建议和债券投资建议。重要成果是该公司在行业中占有率比较高，竞争力比较强，在管理上也能做到高效管理，万科公司能够根据市场和政策的变化，建造出符合市场需求的房地产，同时在管理上的控制让成本也逐年减少，公司主导产品的销售状况在同行业中处在领先地位。但是从对公司的财务状况分析能够看到公司的营业利润呈现下降的趋势，同时市盈率也处在下降趋势，可见市场对该公司的预期有所下降。但是考虑到近年来房地产行业的市场和政策变化，这个下降的趋势也是能够理解的。但是公司的盈利能力下降，筹资效率比较低，资产中负债的较大比重影响公司的长久偿债能力和将来发展，在存货和应收账款的周转率上也呈现出不乐观的状况。万科公司在行业中总体是处在领先地位的，但是财务状况仍然存在一定的问题。分析的结论是，万科公司有限公司是有规模化的资产，总体来讲成长性良好，盈利性在将来能够看好。在行业中处在领先地位，但是营业利润呈现下降趋势，尚有某些财务状况的问题对公司的长久发展不利，但是对于各项指标的分析能够看出万科公司正在管理上转型，减少成本，并且在房屋建造上更加符合国家政策和市场需求，以此增加营业收入。公司的市场地位比较高，权益乘数始终处在比较高的水平，可见公司的资金运用上风险比较小，获得借款的能力比较强。同时市场对房地产行业的信心回升，对万科的投资也有一定程度的增加，公司融资能力比较强，公司的收入绝大部分来源于营业收入，比较含有持久性，总体来看，公司十分含有投资价值。

、目录TOC\o"1-2"\h\z\u承诺 3报告摘要 41.近年来公司经营与财务概况 61.1公司概况 61.2公司近年来经营状况 71.4公司存在的重要财务问题 82.以净资产收益率为核心的分析 92.1整体分析思路 92.2盈利能力变化的因素分析 102.3资产营运效率变化的因素分析 122.4偿债能力变化的因素分析 142.5引发全部者权益变动的因素分析 163.现金流量分析 173.1公司现金流量构造的分析 173.2现金流量状况变化的因素分析 203.3如何提高现金流的发明能力 214.公司重要财务问题的经营有关性分析 214.1财务状况概述与重要财务问题 214.2公司经营方略对财务状况的影响 224.3公司管理层的财务政策选择对财务状况的影响 245.分析结论与方法 255.1基于公司管理层视角的分析结论 255.2基于外部投资者视角的分析结论 256.小组工作总结与体会 266.1小组沟通与讨论阐明 266.2对小组沟通与讨论的建议 277.参考文献 288.附录 29财务分析报告万科公司股份有限公司（000002）1.近年来公司经营与财务概况万科公司股份有限公司是在深圳证券交易所上市的房地产行业股份有限公司，上市时间是1991年，从年报能够看出现在发行股份是股。根据近来一期年度报告披露能够看到，最后产权性质为民营，截至报告期末，华润股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股，占公司股份总数的14.72%，为公司第一大股东。其中第一大股东与公司的股权关系以下图所示：资料来源：万科年报公司重要附属全资公司总共有10家，如图为公司重要附属全资公司的经营状况和业绩：资料来源：万科报在报告期内，公司还重要发起设立的注册资本在人民币3000万元以上并已实际投资的子公司24家，累计投资金额为28.08亿元，除外公司还发起设立其它公司共59家，累计投资金额人民币3.59亿元。在公司治理方面，公司严格按照法律法规及上市公司规范性文献的规定，不停完善公司治理，规范公司运作，公司于第一大股东以及关联公司在业务、人员、资产等方面都完全分开，确保公司含有独立完整的业务及自主经营的能力。报告期间多次召开股东大会，表决公司重大决策。独立董事都严格推行自己的职责和义务，公司实施以均衡积分卡为核心的组织绩效管理，董事会薪酬与提名委员会负责研究并监督对公司高级管理人员的考核、激励、奖励机制的建立及实施，确保公司管理的有序性和公平性。公司为专业化房地产公司，重要产品为商品住宅，年公司销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，年全国商品房销售总额为64,456亿元可见，年公司在全国的市场占有率为2.19%，公司共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增加20.5%和16.2%，销售金额再度刷新行业纪录。房地产业的竞争相对比较激烈，竞争者众多，并且市场也有一定的萎缩，公司在市场方略上重视在主流市场，销售的房型继续延续中小型户型的商品房，140平方米下列户型达90%。在业务经营规划上，公司更加重视提高经营效率，同时在确保施工安全的状况下减少成本。公司接下来将实施装修房方略，顺应市场需求，关注价格变化。总体而言，房地产行业在全国范畴都有一定的萎缩，商品房成交面积都有下降，即使在3月后市场有一定的改善，但是相比前几年房地产业还是有一定的差距。在这样的市场环境下，房地产的供应也在减少，一定程度反映了市场对公司的调节作用。在融资方面，为增进货币信贷合理适度增加，央行在上六个月两次下调存款准备金率各0.5个百分点，并在6、7月两次下调存贷款基准利率，因此融资环境有一定的改善，但是没有根本性的好转。这将影响公司在资金运用方面的决策。1.3公司现在财务状况从近三年来公司年报披露的数据能够看到，公司的主营业务收入为5,046,153.91万元，同比增加率为3.73%；主营业务收入为7,121,977.18万元，同比增加率为41.74%，为10,243,903.98万元，同比增加率为41.84%，有主营业务收入的增加能够看到，到，公司提高了经营效率，同时使用了顺应市场的销售方略，因此主营业务收入有明显提高，和的同比增加率都高于40%。从盈利水平方面看，可见的毛利率为21.95%，营业利润率为23.45%，营业收入净利率为17.42%，净资产收益率17.68%，总资产收益率为5.00%；的毛利率为20.99%，营业利润率为21.96%，营业收入净利率为16.16%，净资产收益率17.68%，总资产收益率为4.53%，的毛利率19.49%，营业利润率为20.38%，销售净利率为15.19%，净资产收益率20.89%，总资产收益率为4.64%.从资产周转状况看，的总资产周转率为28.71%，非流动资产周转率为5.83，流动资产周转率为49.04%，存货周转率为45.40%，应收账款周转率为43.96；的总资产周转率为27.66%，非流动资产周转率为6.06，流动资产周转率为29.41%，存货周转率为42.02%，应收账款周转率为46.18；的总资产周转率为30.55%，非流动资产周转率为6.97，流动资产周转率为43.32%，存货周转率为44.49%，应收账款周转率为60.63。从财务杠杆方面看，的权益乘数为3.95，资产负债率为74.69%，最后一种交易日股价为8.12元/股，每股收益为0.66元/股，市盈率为12.30；的权益乘数为4.36，资产负债率为74.69%，最后一种交易日股价为7.47元/股，每股收益为0.88元/股，市盈率为48.86%；的权益乘数为4.61，资产负债率为78.94%，股价为8.28元/股，每股收益为1.14元/股，市盈率为7.26。从盈利水平的角度进行分析，公司的毛利率，营业利润率，营业收入净利率从到始终呈下降趋势，可见公司的营业上存在问题，营业收入正在下降，总体可见公司的总资产收益率处在一种比较低的水平，在5%附近波动，从到有小幅度的上升但是没有较大的提高，可见该公司通过总资产产生盈利的能力还不够好。如图为到毛利率，营业利润率，营业收入净利率，净资产收益率和总资产收益率的折线图。资料来源：至公司年报从资产的周转状况的角度进行分析，的总资产周转率，存货周转率和流动资产周转率都偏低，证明了这三年的资金周转天数比较长，这个时候的资金运转上存在问题，可能公司的现金流存在一定管理问题，但是在这三个指标都有一定幅度回升，可见在资金周转方面的问题不算非常严重。资料来源：至公司年报从财务杠杆的角度进行分析，公司的每股收益始终处在上升状态，但是股价和市盈率却处在下降状态，可见市场对公司的预期有下降，这会影响公司的筹资。公司三年资产负债率有所上升，并且在一种相对较高的水平，如果公司营业收入的现金流出现问题，可能会影响后来的偿债能力，并且比较高的资产负债率会让获得借款出现一定的妨碍。2.以净资产收益率为核心的分析从趋势分析的角度看，万科公司的净资产收益率为17.68%，为18.95%，为20.89%，可见三年来的净资产收益率呈上升趋势，阐明股东的资本增值能力越来越强。如图为净资产收益率的变化曲线。资料来源：至年报从水平分析的角度看，万科的市场占有率始终上升，但是国家政策和市场的状况在到都相对不利于房地产业的发展，但总体来讲，万科的在行业中的竞争力是比较好的。运用杜邦分析体系将影响净资产收益率的因素进行分解。将净资产收益率分解成资产净利率和权益乘数的乘积，然后再进一步分解成营业收入净利率，总资产周转率和权益乘数的乘积去进行盈利能力分析。资产运行效率分析和财务杠杆分析。资料来源：年报资料来源：年报资料来源：年报从三年的杜邦分析分解能够得出，三年的资产净利率都呈上升状态，其中资产净利率部分基本不变，而权益乘数则不停增大，可见股东通过全部者权益能够获得更大的营运资本的能力在增强。进一步进行分解，总资产周转率没有很大的变动，可见公司没有比较大的在建工程或者工程物资等项目影响总资产周转的周期，但是营业收入净利率也始终呈下降趋势，因此可见公司在营业上有一定问题。从销售产品毛利率的角度进行分析，的销售产品毛利率是40.60%，的销售产品毛利率为39.52%，的销售产品毛利率为36.26%。12月，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业有关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“克制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分都市房价过快上涨”，宽松的货币政策使销售毛利率即使处在高位，却开始呈现了下降的趋势。万科到的销售毛利率与房地产行业的销售毛利率基本保持一致，但总体仍然处在下降趋势，趋势与行业竞争力无关，而与政策变化和市场环境有关。从成本利润率的角度进行分析，的成本利润率为34.61%，的成本利润率为32.34%，的成本利润率为29.25%由数据可知，到的成本利润率持续下降，阐明万科公司股份有限公司为获得利润而付出的代价越来越多，成本费用控制出现问题，HYPERLINK盈利能力在逐步削弱，这与中国近几年宽松的货币政策也有很大关系。资料来源：至公司年报从期间费用占收入比重的角度进行分析，期间费用占收入比重为8.7%，期间费用占收入比重为7.9%，期间费用占收入比重为6.4%，由数据易知，期间费用的比重在逐年减少，阐明公司费用对利润总额与利润率的影响也在逐步减小，公司在期间费用上的控制状况在变好，因此期间费用控制上不是造成公司经营问题的因素。资料来源：至公司年报从营业利润占利润总额的角度进行分析，的营业利润占利润总额的比重为99.62%，的营业利润占利润总额的比重为99.73%，的营业利润占利润总额的比重为99.73%。主营业务占利润总额的份额比较大，公司在主营业务的管理上应当所改善才干让公司获得更大的净利润。资料来源：至公司年报从费用占成本的比重角度进行分析，费用占成本比例为11.19%，费用占成本比例为9.95%，费用占成本比例为7.95%。由数据易知，到，公司费用占成本的比重越来越低，阐明公司逐步将重要资金投入到了主营业务即房地产行业的成本之上，并且公司在成本控制上进行改善，体现了公司在日益激烈的市场中，但愿继续以房地产作为主营业务实现公司战略目的的意愿，和公司内部控制的改善。资料来源：至公司年报从总资产周转率的角度上看，总资产周转率为28.71%，的总资产周转率为28.45%，的总资产收益率为30.55%，总资产发明营业收入的能力保持相对稳定，并且有小幅度的上升，能够得知总资产周转的天数有下降，效率更高。资料来源：至公司年报从流动资产周转率的角度上看，的流动资产周转率为30.20%，的流动资产周转率为29.41%，的流动资产周转率为31.95%，流动资产周转率基本保持稳定，营运效率没有很大的变化，但是从数据分析上看，单位流动资产产生的流动收入较低，流动资产中存货量过大，流动资产的营运能力下降。从非流动资产周转率的角度上看，的非流动资产周转率为5.83，的非流动资产收益率为6.06,的非流动资产收益率为6.97，非流动资产的周转率呈上升趋势，但是从房地产行业的特点上看，非流动资产的周转率变化很大程度由在建工程等项目决定，不能完全阐明资产营运效率变高。资料来源：至公司年报从应收账款周转率的角度上看，的应收账款周转率为43.96，的应收账款周转率为46.18%，的应收账款周转率为60.63%，始终呈现上升状态，阐明应收账款的回收速度在增加，现金流状况好转，公司的经营管理效率在增强。从存货周转率的角度上看，的存货周转率为45.40%，的存货周转率为42.02%，的存货周转率为44.50%，由数据易知，万科从到周转率下降了，表明这一年存货转化为资金、应收账款的速度在下降。到，存货周转率有所上升，由于初存货的不停上升，对公司资金运转产生了压力，公司减少供应造成成交数增加，使得年末存货减少。资料来源：至公司年报从资产负债率的角度进行分析，的资产负债率为74.69%。的资产负债率为77.10%。的资产负债率为78.32%。由数据易知，万科从到周转率下降了，表明这一年存货转化为资金、应收账款的速度在下降。到，存货周转率有所上升，由于初存货的不停上升，对公司资金运转产生了压力，公司减少供应造成成交数增加，使得年末存货减少。资料来源：至公司年报从流动比率的角度进行分析，的流动比率为1.59，的流动比率为1.41，的流动比率为1。40。由数据易知，万科3年的流动比率处在下降状态，由万科报表易知，这是有预收账款等项目增加引发流动负债增加，从而造成流动比率下降。从速动比率的角度进行分析，的速动比率为0.56，的速动比率为0.37，的速动比率为0.41，能够得知，万科以高流动性资产确保流动负债的能力上能够看到，速动比率和流动比率同样，万科3年的速动比率处在逐步下降状态，由万科报表易知，预收账款等项目增加引发流动负债增加造成速动比率下降。资料来源：至公司年报从计算利息保障倍数的角度进行分析，的利息保障倍数为27.00，的利息保障倍数为25.70，的利息保障倍数为11.87，综合各项指标能够看到市盈率呈下降趋势，但是权益乘数则始终成上升趋势，阐明公司借款的数量不停上升，因此利息保障倍数不停下降，借款产生的利息不停上升。资料来源：至公司年报从短期借款和长久借款的比率角度进行分析，的短期借款和长久借款的比率为0.81，的短期借款和长久借款的比率为0.33，的短期借款和长久借款的比率为0.50，结合其它指标进行分析，公司的长久借款和短期借款都在增加，而在长久借款比短期借款增加的幅度大诸多，而在的时候，长久借款和短期借款相对比较持平。借款比较多会造成财务费用的增加，长久借款的比重大，利息负担会更重，同时借款比重较大会造成公司获得借款的能力下降，影响公司长久的经营。从到，全部者权益呈现持续上升的趋势，从的54,586,199,642.41元增加到了的82,138,194,988.10元。全部者权益的影响因素涉及股本、资本公积、盈余公积、未分派利润、外币报表折算差额、少数股东权益等方面。万科从到这三年间未分派利润从13,470,284,310.05元增加到了2,275,755,615.93元，这是引发全部者权益增加的最重要因素。股利分派从769,664,715.26元增加到1,429,377,328.34元是减少全部者权益的重要因素。报表日期实收资本(或股本)10,995,210,218.0010,995,210,218.0010,995,553,118.00资本公积8,789,344,008.848,843,464,118.198,683,860,667.82盈余公积10,587,706,328.7913,648,727,454.8417,017,051,382.39未分派利润13,470,284,310.0518,934,617,430.4326,688,098,566.77外币报表折算差额390,131,925.43545,775,788.95440,990,190.32归属于母公司股东权益累计44,232,676,791.1152,967,795,010.4163,825,553,925.3少数股东权益10,353,522,851.3014,864,743,536.6218,312,641,062.80全部者权益累计54,586,199,642.4167,832,538,547.0382,138,194,988.1全部者权益表报告期实收资本(或股本)20.14%16.21%13.39%盈余公积19.40%20.12%20.72%未分派利润24.68%27.91%32.49%外币报表折算差额0.71%0.80%0.54%归属于母公司股东权益累计81.03%78.09%77.71%少数股东权益18.97%21.91%22.29%全部者权益累计100.00%100.00%100.00%资料来源：至公司年报由上述两个表格能够看出，即使实收资本和资本公积在全部者权益中所占的比例在逐步减少，但是其数值并没有太大变化，由于全部者权益的总数在逐步升高。实收资本和资本公积没有发生变化，阐明股东在这三年间没有增加投资，近三年也没有接受捐赠、法定资产重估增值、资本溢价等发生。在引发全部者权益增加的全部因素中，未分派利润的增加是重要因素，少数股东权益的增加也占了比较重的比重。总体而言，在到这三年间，全部者权益总额在增加。3.现金流量分析从现金流入的角度进行分析，现金流入状况以下表所示：项目销售商品、提供劳务收到的现金88,119,694,493.30103,648,873,001.82116,108,839,572.92收到其它与经营活动有关的现金2,976,047,156.826,894,667,980.255,480,586,284.38经营活动现金流入小计91,095,741,650.12110,543,540,982.07121,589,425,857.30经营活动现金流入/现金总流入74.15％79.59％70.19％收回投资收到的现金282,454,288.12207,894,484.1012,000,000.00获得投资收益收到的现金367,769,277.7618,757,998.26167,175,850.82处置固定资产、无形资产和其它长久资产收回的现金净额462,241.521,115,844.631,533,466.00收到其它与投资活动有关的现金2,032,857,298.14637,601,626.55998,799,552.09投资活动现金流入小计2,700,722,277.87865,369,953.541,179,508,868.91投资活动现金流入/现金总流入2.20％0.62％0.68％吸取投资收到的现金1,979,021,435.083,904,944,000.002,991,123,519.76其中:子公司吸取少数股东投资收到的现金1,979,021,435.083,904,944,000.002,991,123,519.76获得借款收到的现金27,070,090,551.0223,574,576,259.9447,477,333,220.87筹资活动现金流入小计29,049,111,986.1027,479,520,259.9450,468,456,740.63筹资活动现金流入/现金总流入23.65％19.79％29.13％现金流入累计122,845,575,904.09138,888,431,195.55173,237,391,466.84资料来源：至年报由上述表格知，：在公司总现金流入中，有74.15％是由经营活动引发的现金流入；有2.20％是由投资活动引发的现金流入；有23.65％是由筹资活动引发的现金流入。：在公司总现金流量中，有79.59％是由经营活动引发的现金流入；有0.62％是由投资活动引发的现金流入；有19.79％是由筹资活动引发的现金流入。：有70.19％是由经营活动引发的现金流入；有0.68％是由投资活动引发的现金流入；有29.13％是由筹资活动引发的现金流入。综上，在公司现金总流入中，由经营活动引发的现金流入占极大部分，而其中，销售商品、提供劳务收到的现金流入占极大部分；由投资活动引发的现金流入占极小部分，而其中，大部分为收到其它与投资活动有关的现金流入；由筹资引发的现金流入占小部分，而其极大部分为借款获得的现金流入。主营业务产生的经营活动现金流量是支撑投资活动现金流量的基础，也是筹资信用能力的基本保障。在—中经营活动现金流入所占现金总流入的比例整体呈现上升趋势，而销售商品、提供劳务得到的现金流入量也呈现上升趋势，也阐明公司经营活动获取现金能力不停增强，同时阐明公司在不停成长。从现金流出的角度进行分析，现金流出状况以下表所示：项目购置商品、接受劳务支付的现金66,645,895,259.8584,918,243,555.0687,323,652,346.54支付给职工以及为职工支付的现金1,848,827,752.372,480,848,005.232,908,876,944.25支付的各项税费9,381,585,316.9014,698,127,348.0218,081,567,694.26支付其它与经营活动有关的现金10,982,177,869.555,056,897,501.849,549,370,399.73经营活动现金流出小计88,858,486,198.67107,154,116,410.15117,863,467,384.78经营活动现金流出/现金总流出80.94％76.35％75.71％购建固定资产、无形资产和其它长久资产所支付的现金261,938,551.22261,560,892.00150,667,636.63投资支付的现金2,183,848,057.741,195,068,075.60500,450,000.00获得子公司及其它营业单位支付的现金净额1,364,056,191.974,075,842,283.382,860,842,969.57支付的其它与投资活动有关的现金1,082,538,787.40985,466,442.61121,000,000.00投资活动现金流出小计4,892,381,588.336,517,937,693.593,632,960,606.20投资活动现金总流出/现金总流出4.46％4.64％2.33％偿还债务支付的现金11,985,374,651.5419,974,613,437.0826,864,417,454.25分派股利、利润或偿付利息支付的现金4,039,207,571.756,698,048,516.137,318,530,197.43其中:子公司支付给少数股东的股利、利润638,540,999.591,426,449,140.201,568,923,506.72筹资活动现金流出小计16,024,582,223.2926,672,661,953.2134,182,947,651.68筹资活动现金总流出/现金总流出14.60％19.01％21.96％现金流出累计109,775,450,010.29140,344,716,056.95155,679,375,642.66资料来源：至年报由上述表格知，：在公司总现金流出中，有80.94％是由经营活动引发的现金流出；有4.46％是由投资活动引发的现金流出；有14.60％是由筹资活动引发的现金流出。：在公司总现金流量中，有76.35％是由经营活动引发的现金流出；有4.64％是由投资活动引发的现金流出；有19.01％是由筹资活动引发的现金流出。：有75.71％是由经营活动引发的现金流出；有2.33％是由投资活动引发的现金流出；有21.96％是由筹资活动引发的现金流出。综上，在公司现金总流出中，由经营活动引发的现金流出占重要部分，而其中，购置商品、接受劳务流出的现金占大部分；由投资活动引发的现金流出占极小部分，而其中，大部分为投资支付的现金；由筹资引发的现金流入占小部分，而其大部分为偿还债务支付的现金。从现金流入流出构造的角度进行分析，现金流入状况以下表所示：项目经营活动现金流入/经营活动现金流出1.02521.03161.0316投资活动现金流入/投资活动现金流出0.55200.13280.3247筹资活动现金流入/筹资活动现金流出1.81281.03031.4764资料来源：至公司年报由上述表格能够看出，在经营活动中，：现金流入量为91,095,741,650.12元；现金流出量为88,858,486,198.67元。经营活动现金流入流出比率为1.0252，阐明该公司在经营活动中，投入1元时回报为1.0252元。：现金流入量为110,543,540,982.07元；现金流出量为107,154,116,410.15元。经营活动现金流入流出比率为1.0316，阐明该公司在经营活动中，投入1元时回报为1.0316元。：现金流入量为121,589,425,857.30元；现金流出量为117,863,467,384.78元，经营活动现金流入流出比率为1.0316，阐明该公司在经营活动中，投入1元时回报为1.0316元。三年的经营活动现金流入流出比均不不大于1，阐明该公司在经营活动中每投入一元得到的回报均不不大于1，则阐明该公司经营活动收现率良好。万科公司三年中经营活动现金流入流出比逐年增加，阐明由经营活动引发的现金净流量增加，阐明公司的经营活动管理良好。在投资活动中，的现金流入量为2,700,722,277.87元；现金流出量为4,892,381,588.33元。投资活动现金流入流出比率为0.5520，阐明该公司在投资活动中，投入1元时回报为0.5520元。的现金流入量为865,369,953.54元；现金流出量为6,517,937,693.59元。投资活动现金流入流出比率为0.1328，阐明该公司在投资活动中，投入1元时回报为0.1328元。的现金流入量为1,179,508,868.91元；现金流出量为3,632,960,606.20元。投资活动现金流入流出比率为0.3247，阐明该公司在投资活动中，投入1元时回报为0.3247元。 该公司三年中投资活动现金流入流出比均不大于1，阐明投资回报率不大于1，即公司每进行1元投资，该年得到的投资回报不大于1，属正常现象，但公司必须关注投资支出的合理性。三年中投资活动现金流入流出比逐年减少，阐明公司投资回报率逐年减少，也阐明重视投资，有旨在将来获得更多的投资收益。在筹资活动中，的现金流入量为29,049,111,986.10元；现金流出量为16,024,582,223.29元。筹资活动现金流入流出比率为1.8128，阐明该公司在筹资活动中，投入1元时回报为1.8128元。的现金流入量为27,479,520,259.94元；现金流出量为26,672,661,953.21元。筹资活动现金流入流出比率为1.0303，阐明该公司在筹资活动中，投入1元时回报为1.0303元。的现金流入量为50,468,456,740.63元；现金流出量为34,182,947,651.68元筹资活动现金流入流出比率为1.4764，阐明该公司在筹资活动中，投入1元时回报为1.4764元。该公司三年中筹资活动现金流入流出比均不不大于1，阐明公司每增加1元的筹资回报不不大于1，则公司筹资活动现金回收率良好。该公司三年中的筹资活动的现金流入流出比先减少后增加，阐明公司筹资活动现金回收率先增加后减少。从现金到期债务比率的角度分析，的现金到期债务比为2,237,255,460.00/15,305,690,786.98=0.1462,的金到期债务比为3,389,424,500.00/21,845,829,338.08=0.1552，：现金到期债务比为3,725,958,500.00/25,624,959,204.23=0.1454。可见该公司三年中现金到期债务比率均不不大于0，则阐明万科公司能够用经营活动现金偿还到期债务，但同时也阐明公司经营活动偿还到期债务的能力尚有待提高。公司三年中的现金到期债务比率先增加后减少，阐明造成公司到期负债增加率先慢于经营活动现金净流量增加率，后由于存货周转率下降造成到期负债增加率快于经营活动现金净流量。从现金流动负债比率的角度分析，的现金流动负债比率为2,237,255,460.00/129,650,791,498.49=0.0173，的现金流动负债比率为3,389,424,500.00/200,724,160,315.26=0.0169，的现金流动负债比率为3,725,958,500.00/259,833,566,711.09=0.0143。该公司三年中现金流动负债比率均为正值，则阐明万科公司能够用经营活动现金偿还流动负债，但是同时也阐明公司经营活动现金偿还流动负债的能力尚有待提高。公司三年中的现金流动负债比率逐年减少，阐明公司用经营活动产生的现金流量净额偿还流动负债的能力逐年减少，而公司的经营活动现金净额逐年增加，阐明公司的存货周转率下降和应收账款的增加造成流动负债的增加率不不大于现金净流量的增加率。从现金债务总额比率的角度分析，的现金债务总额比为2,237,255,460.00/161,051,352,099.42=0.0139，的现金债务总额比为3,389,424,500.00/228,375,901,483.02=0.0148，的现金债务总额比为3,725,958,500.00/296,663,420,087.27=0.0126。该公司三年中现金债务总额比率均为正值，则阐明万科公司能够用经营活动现金承肩负债，同时也阐明经营活动现金承当债务的能力有待提高。公司三年中现金债务总额增加率先增加后减少，阐明公司每年越来越多的应收账款造成公司经营活动现金净流量增加率先快于后慢于负债总额增加率。从营业收入收现比率的角度分析，的营业收入收现比率为88,119,694,493.30/50,713,851,442.63=1.7376，的营业收入收现比率=103,648,873,001.82/71,782,749,800.68=1.4439，的营业收入收现比率为16,108,839,572.92/103,116,245,136.42=1.1260。由该公司的营业收入收现率可知该公司单位营业收入所产生的净现金，而该公司三年中营业收入收现比率均不不大于1，即公司单位营业收入所产生的净现金不不大于1，阐明该公司产品销售形势看好，信用政策合理，能够及时收回现金，确保生产经营顺畅周转，收益质量较高。但公司三年中的营业收入收现比率逐年减少，阐明公司销售商品、提供的劳务收到的现金增加率慢于营业收入的增加率，阐明公司拥有越来越多的应收账款造成营业收入收现比率逐年减少。从每股经营活动现金净流量的角度分析，的每股经营活动现金净流量为2,237,255,451.45/10,995,210,218=0.2035，的每股经营活动现金净流量为3,389,424,571.92/10,995,210,218=0.3083，的每股经营活动现金净流量为3,725,958,472.52/10,995,553,118=0.3389。每股经营活动现金净流量反映每股普通股产生经营活动现金净流量的能力，而公司三年中全部每股经营活动现金净流量均不不大于0，并且每股经营现金净流量大概为0.3，阐明公司每股普通股1元大概能够产生0.3的现金，阐明该公司股价态势良好。公司三年中的每股经营活动现金净流量逐年增加，阐明经营活动产生的现金净流量增加率高于流通在外普通股股数增加率。从全部资产现金回收率的角度分析，的全部资产现金回收率为2,237,255,451.45/215,637,551,741.83=1.04％，的全部资产现金回收率为3,389,424,571.92/296,208,440,030.05=1.14％，的全部资产现金回收率为3,725,958,472.52/378,801,615,075.37=0.98％。全部资产现金回收率体现该公司每单位资产产生现金的能力，该公司三年中全部资产现金回收率均不不大于0，阐明该公司资产存在产生现金的能力，且每单位资产大概能够产生1％的现金，资产产生现金的能力良好。公司三年全部资产现金回收率先增加后减少，阐明公司经营活动现金净流量增加率先快于后慢于公司资产的增加率，公司越来越多的应收账款造成全部资产现金回收率先增加后减少，而最后全部资产现金回收率明显低于。4.公司重要财务问题的经营有关性分析由财务分析可知，万科公司股份有限公司在到三年的时间由上述财务里，净资产收益率始终呈现增加状态，阐明股东投入的资本的增值能力始终在增强，但其中，成本利润率持续下降，阐明万科公司股份有限公司为获得利润而付出的代价越来越多,成本费用控制得不好,盈利能力在逐步削弱，这与中国近几年宽松的货币政策息息有关；营业利润占利润总额的比重增加缓慢，基本持平,阐明在万科公司股份有限公司经营活动中主营业务房地产行业的所占的比重仍然很大；单位流动资产产生的营业收入较低，由于流动资产中存货量太大，造成流动资产的营运能力下降；存货周转率下降了，表明这一年存货转化为资金、应收账款的速度在下降；存货周转率有所上升，由于初存货的不停上升，对公司资金运转产生了压力，公司减少供应造成成交数增加，使得年末存货减少。偿债能力上，资产负债率持续上升，到增加了2.41个百分点，是由预收账款等项目增加引发公司负债增加。到增加了1.22个百分点，是由预售量增加引发资产增加、预收账款增加引发了负债增加，负债增加比例高于资产；流动比率：万科3年的流动比率处在下降状态，这是由预收账款等项目增加引发负债增加，从而造成流动比率下降；速动比率：万科3年的速动比率处在逐步下降状态，这是由预收账款等项目增加引发流动负债增加造成速动比率下降。利息保障倍数：利息保障倍数在逐年减少，这是由于近几年公司逐步增加长短期借款进而增加了利息引发的。全部者权益变动上，未分派利润增加是引发全部者权益增加的最重要因素；股利分派减少是引发全部者权益减少的最重要因素。阐明万科公司减少股利的发放来增加用于投资的资金用于公司的发展。现金流量流动性上，公司三年中的现金到期债务比率先增加后减少，阐明造成公司到期负债增加率先慢于经营活动现金净流量增加率，后由于存货周转率下降造成到期负债增加率快于经营活动现金净流量；公司三年中的现金流动负债比率逐年减少，阐明公司用经营活动产生的现金流量净额偿还流动负债的能力逐年减少，而公司的经营活动现金净额逐年增加，阐明公司的存货周转率下降和应收账款的增加造成流动负债的增加率不不大于现金净流量的增加率；该公司三年中现金债务总额比率先增加后减少，阐明公司每年越来越多的应收账款造成公司经营活动现金净流量增加率先快于后慢于负债总额增加率。获取现金能力分析上，公司三年中的营业收入收现比率逐年减少，阐明公司销售商品、提供的劳务收到的现金增加率慢于营业收入的增加率，阐明公司拥有越来越多的应收账款造成营业收入收现比率逐年减少；公司三年全部资产现金回收率先增加后减少，阐明公司经营活动现金净流量增加率先快于后慢于公司资产的增加率，公司越来越多的应收账款造成全部资产现金回收率先增加后减少，而最后全部资产现金回收率明显低于。经营方略对财务状况的影响重要反映在一下几个方面：产品市场上，万科始终把质量作为自己产品的灵魂。从年，万科就开始明确提出，公司追求的是有质量的增加，是经营效率的提高，而单纯的规模数字，不应当是万科的目的，而只应是经营效率提高的自然成果。经营者认为产品质量是经营质量的底线，是公司赖以生存的生命线。在生产安全、居住安全、质量合格问题上，不能有半点含糊。可能就是这样的管理信念，使万科在如今竞争如此激烈的房地产行业仍然保持净资产收益率等收益的持续增加，使万科经历了30年仍然挺立不倒，成为行业的标杆。全国大范畴的雾霾已经让人们更加真切地感受到环境的重要性，保护环境和资源已经成为现如今人们的强烈追求。低碳经济背景下，房地产行业也开始追求绿色环保，绿色地产符合行业将来发展方向，也必然会引领房地产行业走向美妙的将来。万科抓住机遇，在行业内率先推广绿色建筑。年，万科累计完毕20个绿色三星项目，总建筑面积为166.6万平方米。年，万科发起筹建北京市绿色建筑示范区。北京市绿色建筑示范区集绿色公园、研发基地和产业孵化园于一体，建成后将被打造成为全球领先的绿色理念推广平台。在万科的主动推动下，该项目已经汇聚了一大批国际、国内一流的科研院所与公司，并成立了由万科、英国建筑研究院（BRE）等14家科研院所及公司构成的绿色技术联盟。项目在筹建过程中采用了最新的绿色环保理念，并引进了国际先进的绿色建筑技术，无疑将进一步提高万科在绿色建筑领域的影响力；同时，和国际顶级绿色建筑研发机构、公司的合作，也将带动高性能可持续建筑开发的理念与经验的分享，使公司在绿色建筑领域的专业优势得到进一步的巩固。期内，公司还与全球最大的独立性非政府环保组织之一的世界自然基金会（WWF）签订谅解备忘录，就将来5年的环保和绿色可持续发展等方面达成合作意向，成为首个和WWF签约的中国公司。和WWF的合作将使公司在碳减排、生态保护和森林保护方面获得更多的专业技术支持，为公司推广绿色战略、强化持久竞争力提供助力。这一高瞻远瞩的决策使万科在绿色产业方面抢得了先机，也必然会引发一场有关绿色建筑的新的革命。这一决策也是使万科到净资产收益率等指标呈现比上一年高速增加的重要因素。在行业领先公司中，万科的平均户型可能是最小的，而万科也可能是最先实现基本装修交房的公司。中国是一种人多地少的国家。随着社会经济的高速发展，更多的人群流入都市，造成都市人口密度严重增大，住房紧张。现如今，大都市的年轻人和结婚无儿女的青年人越来越多，经济的压力使他们无法支付高昂的大型住房的购置费，租房子一度成为一种潮流。万科抓住这次机遇，适时地推出了小型房与装修房，及时抢占了强大的市场。尽管装修房的利润率略低于毛坯房，但回报率却高于毛坯房。这一点，已经体现在万科近年来不停上升的净资产收益率指标上。，公司在产品构造上继续坚持主流定位，产品以面对自住购房者的中小户型普通商品房为主，144平方米下列户型的占比由09年的86%进一步提高到88%。也是这样的改革，使万科在国务院从第二季度开始的一系列购房政策的外部环境下仍然保持17.5%以上的净资产收益率。客户关系上，客户与供应商关系上让顾客满意，万科始终把客户的满意度作为公司绩效的重要部分，坚持“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”的理念。在，万科大力完善实测实量体系，改善观感质量，推行安全生产可视化管理，并开展了安全生产月等专项行动，探索通过精细化管理提高施工效率的新思路，获得良好效果。房屋交付后业主碰到的质量问题大幅减少。根据独立第三方进行的客户满意度调查，公司的房屋质量满意度和准业主质量满意度相比09年都有明显提高。公司重点关注维修、交付两大环节客户感受提高，主动开展了一系列客户关心活动。在，万科物业、持续两年荣膺“全国物业服务公司综合实力排名第一”称号。在年，公司在提高产品性能的基础上，继续探索和加强服务配套，相继推出了涉及第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，从餐饮、仓储以及综合便利服务等各个方面不停完善社区的生活配套，提高客户居住感受。万科始终把自己定位成一种服务者，坚持好好盖房、盖好房，绝对不做豆腐渣工程。因此，提起万科时，大家更多地是一种尊敬。服务的理念也是万科始终保持良好收益的重要因素。金融资产投资与主营业务的关系：稳健的投资方略增进主营业务的增加。万科的投资收益为777,931,240.02，投资收益为699,715,008.48，万科的投资收益928,687,953.69。通过成本法核算比例，为19.7%，为2.71%，为2.94%。通过权益法核算比例，为37.50%，为92.04%，为95.81%。资料来源：至公司年报到投资收益的减少重要是公司末处置了宁波金盛置业有限公司的投资和中信万科中国房地产开发基金、上海中城房网投资管理有限公司盈利的减少。从投资收益状况能够看出，万科到的金融资产投资总体呈现较好的增加趋势。金融资产投资收益的增加，有助于公司的融资。流动资金增加会使得公司主营业务的生产销售更加便利，为公司带来更加直接的收益。总体而言，万科的投资方略相对稳健，这也是万科获得投资收益的保障。在投资方面，万科公司坚持稳健投资，，公司新增投资额114.19亿元，重要通过发起设立子公司投资45.80亿元和收购公司投资22.19亿元，公司对21家子公司累计