物业管理师《物业经营管理》辅导：物业管理企业资金筹集

物业管理师《物业经营管理》辅导：物业管理企业资金筹集

物业治理企业作为独立法人。应实行“自主经营、独立核算、自负盈亏”。而物业治理又是劳动密集型的企业，在经济效益中属于微利性的行业，当前除少数物业治理企业略有盈利外，大局部企业处于赔本经营状态，资金紧急，金费问题成为阻碍物业治理进展的“瓶颈”。那么，物业公司应如何筹集资金呢？

渠道A：收费物业治理企业按收费规定，依据所供应效劳的性质、特点档次、内容、质量等分别确定物业治理收费标准，并报物价部门批准。这是长期稳定的收入来源。

渠道B：小区修理养护专项基金用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大中修基金数额巨大不能靠日常治理收费来解决，应以基金的形式提取。

1）修理基金的筹集

对于商品房，购房者与售房单位应当签订有关修理基金缴纳合同。购房者购房款的2%一3%的比例向售房单位缴交修理基金。售房单位代为收取的修理基金属全体业主共同拥有，不计入住宅销售收入；对于售后公房，售方单位和购房者双向筹集。售房单位根据肯定比例从售房款中提取，多层不低于20%，高层不低于30%。如因特别缘由，修理基金缺乏时，经业主委员会打算，可临时向业主筹集修理费用。

2）修理基金的使用

修理基全在使用和治理中要专款专用，明确修理基金归全体业主全部，物业治理企业提出打算和预算，经业主委员会批准，托付物业治理企业实际操作使用；业主委员会成立前，修理基金可由政府主管部门代营；修理基主要专户存入银行，承受银行监视检查，不能挪作它用。值得引起留意的是，修理基金不能由物业治理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。假如物业治理企业聘任到期或遭到解聘，不交回基金，会引起纠纷，直接影响修理基金的安全性。另外，当修理基金数额巨大时，要争取产生的增值效益，闲置时，可用于购置国债和其它洁律法规允许的投资渠道。另外修理基金利息净收益转作修理基金滚存使用和治理。

3）建立完善的监视机制

对于不按规定建立修理基金或执行标准低于国家标准的，各地应在制定修理基主治理方法细则中明确责任和惩处方法，否则，由开发商或售房单位代收的修理基金不能准时交给政府主管部门或业主委员会，缺乏监视机制。

4）建立物业治理修理基金治理中心

建议各城市由政府部门建立物业治理修理基金治理中心，将全市的物业修理基金像公积金一样，集中起来特地治理，使之保值、增值，解决居民的后顾之忧。

渠道C：多种经营收人

物业治理企业不能只依靠于物业治理收费求得生存，必需走向市场，依靠多种经营弥补物业治理经费的缺乏。要扩大经营效劳领域，通过间接的居住生活效劳和各种特约效劳，开拓物业治理的经费渠道，通过规模经营和加强治理降低本钱，减轻住户的直接物业治理费用。多种经营是物业治理企业筹集贸金的渠道，也是最有市场前景的进展方向

渠道D：开发建立单位赐予肯定的支持开发建立单位向物业治理企业供应启动资金和修理养护费用，即开发商应从开发工程的建立本钱中提取1％一2％作业物业治理公司的启动资金；或按建筑面积的肯定比例，为物业治理企业优待供应商业、效劳业用房，增加物业治理企业的造血功能，使其以业养业。另外，物业治理企业还可以从开发建立单位获得享有免费修理的权利，以节省费用。

渠道E：政府多方面的支持

（1）制定收费的标准，加强治理。目前除市场上的高档商品房外，一般住宅小区还不能完全按市场价收费。

（2）对房改房，原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等共用设施设备的运行、修理和更新等费用，减轻购房人负担。

（3）在主融税收方面供应优待政策。

（4）拨发肯定的城市建立维护费，用于小区共用部位、共用设施设备的治理，以减轻小区日常治理费用的负担。

（5）在旧小区内，在规划允许的前提下，新一些商业用房，以本钱价或低价的租金供应给物业治理企业，增加住宅小区购物、家政效劳等经营性收入，弥补物业治理经费缺乏。

渠道F：介人物业出租代理

物业治理企业利用自身对物业熟识的优势，为业主和租房者供应高效优质的专业效劳。物业治理企业从事物业出租代理对三方都有好处：对于租房者，不用和业主直接见面，计价还价，不仅大大削减了交易本钱，而且还因有物业治理企业做中介，不会上当受骗；对业主来说，作为投资者不用投入太多的精力，即可获得可