在港上市日本红色房地产企业的发展与展望

在港上市日本红色房地产企业的发展与展望

3、12月，已在香港上市的旭辉通讯社（以下简称“旭辉”）宣布，集团在前11个月的贸易额约为142.5亿元，增长约67%。仅11月单月,旭辉实现合同销售金额约15.8亿元,同比增长约54%,而10月份,旭辉实现合同销售金额18.3亿元,同比增57%。由于销售势头良好,今年8月份旭辉曾将年度目标由125亿元上调至140亿元。素来低调的开发商旭辉集团,是去年11月在香港上市的内房股新贵,名字甚至可能尚不为杭州人所熟知,但一向以“长跑者”著称的旭辉以百米冲刺速度在土地市场上频频出手,先后拿下20多块地,共计近千万平方米,一时引起市场瞩目。抓大做强,解决资源整合问题2013年年初,旭辉拥有土地储备620万平方米,这是一个相对较小的土地储备,但管理层有意保持在这个水平。旭辉董事长林中认为,对于一家快速成长的公司,保持大量土储需高资金成本,因而小土储不失为一个明智的策略。据不完全统计,旭辉上半年已经在上海、杭州、重庆等地斥资95亿元拿下13幅地块,这13块地当中,有6块地是合作开发,合作方分担了一大部分土地款,降低了企业的资金压力。“上半年买地并没有超出我们的能力范围。我们是按经营计划、销售计划,以及现金的回笼情况来决定土地投资的。”林中称,房地产是资源配置非常强的行业,房企一定要有一定规模,才能对土地、资金、人才这三种最为重要的资源有一定的配置能力。当前,资源整合、合纵连横将是行业大趋势,“合作开发是我们今后能够保持高速增长的重要引擎”。自今年6月地价上升后,旭辉放慢买地节奏,但目前公司拥有的土地储备足够支撑9个月,“零买地”不影响公司今明两年发展计划的增长速度。11月4日,旭辉以7.2亿元获得北京平谷区的一幅自住商品房用地。更早前,旭辉还分别于8月8日和8月6日,以2.37亿元和13.46亿元在苏州、武汉竞得土地。旭辉今年拿地的大头都放在上半年,而且此前成交的地块也多是底价成交,土地支付款则会控制在销售回款50%的水平。多部门外部贷款,让融资更安全展望未来,旭辉预期将减少成本较高的信托贷款比例,现占总额约30%。旭辉10月16日宣布,向独立第三方RRJCapitalMasterFund下属DalveyAsset配售2.56亿股新股,相当于扩大后股本4.26%:配售价1.52港元,所得净额3.9亿港元,旭辉拟用作收购新项目或土地,以及一般营运资金。另于9月12日,旭辉宣布成功额外发行今年4月发行的5年期美元债券,该次增发总金额为2.25亿美元,发行价格为104美元,实际息率约为11%。而7月9日早间,旭辉宣布获得1.57亿美元的境外银团贷款,为期3年,其中美元部分合共7500万美元、港元部分合共6.36亿港元。包括今年上半年的发债,旭辉在今年的资本市场上颇为活跃,通过再融资等手段以解决长短期债务和获取拿地资金。据旭辉此前发布的年中报,其负债率水平为67%。林中指出,虽然旭辉有利用到金融杠杆,但会控制在安全线以内。旭辉设置的安全线是负债在80%以下。“我们2013年的目标就是用境外低息的贷款,逐步替换国内高息的贷款,从而降低融资成本。”林中表示,今后外债比例将逐步占到40%左右。旭辉之所以重视合作开发,也是为了实现其在内部提出的“安全性下的高增长”的目标。从资金来源渠道分析,目前旭辉的境外融资比重约为40%。“旭辉每年要把整体融资成本降低1至2个百分点。”林中表示,在合作开发的前提下,”旭辉截至今年6月底.我们的净负债率小于70%,手握现金超过72亿元。”对资金链的安全控制管理,一直被旭辉视为财务管理工作的重中之重。“我们有着严格的财务纪律,最高的负债控制在80%的安全线以内”,林中认为,旭辉坚持稳健的财务策略,所以金融杠杆其实并没有用足。“我们不只追求速度和规模的增长,企业的安全性更要摆在增长前面。”以全国一盘棋提升经营实力为核心目前,旭辉集团以国际化前瞻视野积极布局中国版图,并加大在长三角地区的资金布局。多年来,先后进入了镇江、嘉兴、苏州等区域重点城市。2013年,旭辉首次重兵“杀入”杭州,以近50亿元巨资三次出击,在杭州两大核心板块竞得土地,以接连而发的拿地动作战略开篇杭州。“我们已经关注杭州市场很久了,之前在杭州参加过十几次拍地都未如愿,此次拿下的滨江奥体地块是我们所有参拍地块中最好的一块。”旭辉总裁林峰表示,旭辉此次高举高打地进入杭州,其实心中早就布下一盘精妙的“棋局”。“从全国战略一盘棋的角度看,苏州也是我们全国棋盘上的一颗重要棋子,但相比当时进入苏州,我们现在的战略眼光、资金实力,整体开发实力,都有了很大的提升,所以杭州这步棋将更有效地提升旭辉在长三角区域的综合竞争实力,对整个集团的全国化战略以及‘3+3’的区域布局战略起到强力助推作用。”据悉,旭辉“3+3”的区域布局战略是指“长三角、环渤海、中西部”3个区域版块,再加上“一线、二线、三线”3类城市。其中,一、二线城市是“战略性布点”,其他城市则是“机会性布点”,“从人口导入、人均金融资产水平.城市软实力、城市竞争程度等综合实力来看,特别是从一名开发商的角度看,杭州很接近一线城市,当然是战略性落子。”即便是在苏州,今年4月旭辉拿下了2013-G-21号地块,8月又再度拿下位于高新区城镇住宅用地,溢价率仅为1.1%。这是在苏州一地的第八“子”,深耕全城的意图彰显。细看旭辉在苏州的发展轨迹,运营“区域深耕”特点鲜明,而这一特点正是来自于其全国一盘棋的战略布局。5月,旭辉豪掷47亿进军杭州;7月,投19亿重庆再拿地;8月初,再投13亿多首度布局中部重镇江城武汉——“聚焦一二线城市”的战略着力点清晰可见。据旭辉董事长林中介绍,形成这一布局的最重要判断依据来自已经上升为国家战略的新型城镇化。以市场化为主导的新型城镇化过程,人口向大城市流动。年轻人要实现“中国梦”,一般会选择有持续人口增长、丰富就业机会和持续基础设施投资的城市。由此,旭辉若是想要上规模,必然要聚焦一二线城市。旭