商业地产-旭辉集团偷面积的实用案例分析

“偷”面积方略浅析■何为“偷面积〞■“偷面积〞之常用方法■“偷面积〞·经典案例本文纲要：一、何为“偷面积〞【概念诠释】：依据：?建筑工程建筑面积计算标准?偷法：把只计算半建筑面积〔比方未封闭的阳台，挑梁等〕和不计算建筑面积的各类建筑〔比方层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大；

增加层高，一层产权两层实用〔多为顶楼复式〕，通过减少分摊，增加实惠，促进销售。不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间的延伸)2、落地凸窗(2.2米内)(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)3、可局部拆卸内假凸窗

(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)4、两层高以上的普通大露台

(增加使用面积但是不占用房间面积)5、两层高以上的内凹大露台或入户花园

(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间(增加辅助使用空间)7、双首层设计的”地下空间”

(增加辅助使用空间或变现更多实用面积)二、“偷面积〞的几种常用方法＄8、一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)9、超高内庭院(可变现实用面积)10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层(增加辅助使用面积)计半面积的1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊2、与房屋相连有上盖无柱的走廊3、可以变房间的内阳台4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊计一层面积的室内超高层1、室内4.0米以下(增加空间体量和舒适度)2、室内4.4米－6米甚至更高(增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积1、不计面积的公共面积(高层高，夹层等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)3模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)房地产商“偷面积〞惯用手法汇总房地产商“偷面积”小手笔惯用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜阳光房高小于2.1米的隐藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地产商“偷面积”大手笔惯用手法两层高错层露台及两层高内凹大露台层高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正负零以下的地下室和半地下室只计一层建筑面积的室内超高层两层高入户花园房地产商“偷面积〞惯用手法汇总计一半建筑面积的”偷”法未封闭的阳台可变成房间的内阳台一层普通大阳台不计算建筑面积的”偷”法深圳地产商“偷面积”小手笔惯用手法深圳地产商“偷面积”大手笔惯用手法深圳地产商惯用“偷面积”方法汇总不计算建筑面积的”偷”法计一半建筑面积的”偷”法

三、深圳◎偷面积由来背景：典型移民城市，置业需求旺盛；地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产品成为市场不二选择，偷面积的各类有效方法成为深圳所有开发商赢得市场的利器；利用凸窗“偷面积〞是地产商的常用手法(一〕其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一局部。由于现行建筑设计标准规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗局部层高不超过2.2米，便可有效“偷〞到面积。

在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷〞面积方法。开展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台〞，但客户装修时，这个“低台〞往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那局部“低台〞，凸窗局部的层高可以到达2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。“绿洲丰和〞凸窗经典案例创新户型之凸窗运用：通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。绿洲丰和的卧室根本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想“绿洲丰和〞凸窗经典案例利用凸窗“偷面积〞是地产商的常用手法(二〕

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁开发商为了“偷〞面积，成心将楼盘凸窗局部设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉〞设计的横梁便可“拆卸〞掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

将这种“偷〞面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将局部空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将成心设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。“桂芳园〞凸窗经典案例如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。“城市主场〞凸窗经典案例上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高进深的足够大，可以把这个凸窗空间隔离成一个独立的空间上图为打掉顶柜后的卧室空间。这样空间不再压抑，还能隔离出一个小办公间上图为没有打掉顶柜的卧室样板房从上述分析可以看出:凸窗有如下优点：给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积；通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；但凸窗本身亦存在局限性：政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，即使“可拆卸凸窗”的诞生，也未能有更好的突破；正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法”诞生。隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱〞。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积〞的无微不至利用超大入户花园和大阳台“偷面积〞由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积〞之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。利用超大入户花园和大阳台“偷面积〞入户花园可以隔成一个小书房，非常实用利用超大入户花园和大阳台“偷面积〞大阳台设计，阳台面积12㎡错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积〞双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台〔或入户花园〕如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积〞奇数层露台可能有对视问题露台经典案例亮点【错层】有效解决了平层中送出不计面积的露台。【优势】：“偷”出更大实惠。增加有力卖点。满足客户与室外大接触心愿。露台经典案例相对“中央悦城”的大胆的露台错层“西岸官邸”的错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸”更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的实惠。“京地海世界〞露台经典案例相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。“入户花园〞—全新设计理念从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几个理由：对业主：1.“获赠面积”的诱惑更大；2.让小区景致和房间形成有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；对地产商:灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了销售压力。露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了一个很好的平衡点。同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一种设计理念给客户和地产商带来惊喜。6米高入户花园〞采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积〞。

左右错层的入户花园〔两层高度〕，使得业主得到了实惠。“6米高入户花园〞由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼〔见下页图片〕。

入户花园经典案例入户花园经典案例空中院馆“偷面积〞电梯厅电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。空中花园，一般是两层或者三层做一个。由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率局部，因此这局部面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积空中院馆“偷面积〞电梯厅空中院馆空中过道在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。50空中院馆空中过道万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法，“阳光房”拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。阳光房“偷面积〞◆“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到质疑，广泛推广尚有难度；◆与“阳光房”异曲同工的产品——地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。◆只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。利用地下室和半地下室“偷面积〞“17英里〞地下室，半地下室经典案例

两图均为万科“偷”的半地下室。但是万科应用在了别墅和大户型上。不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，90平米内依然有应用空间；【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。”如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。“17英里〞地下室，半地下室经典案例夹层的层上下于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有根本的透视图，现场图片资料很难说清楚。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。附平面图利用送夹层“偷面积〞长沙新景祥房地产投资参谋27利用送夹层“偷面积”利用送夹层“偷面积〞该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。利用送夹层“偷面积〞这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷〞面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般的话就是把客厅挑高，其他空间局部间隔成两层。缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。层高做大，变成挑高房源49【政策】：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。主要技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个生活阳台。空调机安放处变生活阳台THEEND

华南MALL

品牌规划及广告基本策略因为，华南MALL不只是钢筋水泥堆积而成的建筑物，也不是一个只能为人们提供购物、休闲、娱乐的场所，而是一种生活方式、一种思想文化。因为，成功的广告作品不是一次偶尔灵感的结晶，也不只是文字加画面随意的搭配，而是在传播原那么和创作策略轨迹上的诞生品。作为筹划人员，就是要给没有生命的事物注入血液赋予生命，就是要给没有个性的事物树立形象塑造个性，更要为到达企业的营销目标创造有效的广告。这些，是我提出以下思路的原因所在。为何进行品牌规划？品牌规划属于经营管理者的一种意识形态。综合分析华南MALL前期规划和传播策略，再考虑到华南MALL工程进展程度，对品牌进行新的规划势在必行。因为：品牌规划是营销目标的一种表达。品牌规划是营销活动的指导方针。品牌规划是一种行规准那么。品牌规划是华南MALL灵魂的文字表达。如何规划?

提炼核心概念、竖立品牌形象、确立品牌思想，这里的品牌规划不是对华南MALL品牌建设的整体规划。<品牌理念>成就人类千古梦想人生从此更精彩真正让生活动起来解释：品牌理念旨在诠释一个品牌的核心思想，代表着品牌经营者的责任和追求，也是对顾客的一种承诺。品牌理念一般比较贴近人的生活，不刻意追求广告语的那种震撼力，也没有必要对它专门进行宣传。以上三条供选择参考。举例：天河城——稳健诚信、持续开展〔其称经营理念〕诺基亚——科技以人为本沃尔玛——天天平价<品牌定位>体验国际顶级时尚的第二世界。解释：品牌定位是结合自身实际特色，在消费者头脑中刻下一个独特形象，重要的是该形象带给人们的实在利益。品牌定位也是一种营销目标，在后期营销活动中要做符合该定位的事亦，以便真正使目标实现。举例：碧桂园——给你一个五星级的家；世博广场——博览全球商业文明；星河传说——IEO/行业领袖的区域总部；第一国际——城市引擎，财富动力；地王国际——首席中心黄金商业港；“体验国际顶级时尚的第二世界〞这一定位把消费者的利益考虑进来了，即华南MALL是一个可享受到当今世界上顶级流行文化的地方，而第二世界又把华南MALL的“大规模、多业态、顶级品牌集中〞等特色用四个字表达出来。第二世界表示超越地球、唯我独尊，具有冲击力、行业领导者的霸气、无可替代。<品牌个性>麦当劳近来用“我就喜欢〞的广告语进行传播，旨在营造一种“自我、快乐、青春〞个性，正好适应主要市场〔青少年〕的生活态度和个人风格，从而使麦当劳与消费者心贴得更近。华南MALL的个性塑造是区别与竞争对手的一种必要方式。根据业态规划，华南MALL属于全层性质的市场定位，考虑到各个层次的消费者，可以把华南MALL的个性，强化在“国际、激情、时尚〞方面。<品牌形象>把华南MALL的品牌形象建设为：精彩的、国际的、激情的、时尚的、轻松的、快乐的、信赖的、创新的、浪漫的、唯一的。这种形象是通过华南MALL全员在每一件事上的努力，而让消费者产生一种一致的情感认同。不是自己叫出来的。在此提出是为后期的任何工作指明一个主向。比方任何一项广告，在文字上和风格上应符合上述形象，每一次广告、每一次活动应为品牌形象起到累积作用。

上面所讲品牌规划，除了有给华南MALL赋于灵魂作用之外，也是为后期广告创意和表现找到落脚点，因为任何一次广告都是在一定的思路下表现的。

下面是广告根本策略：为何确定广告策略?

广告由创意和策略组成。科学的策略加独特的创意表现的广告才是有效的。因此建议讲究广告的策略性。如何确定广告根本策略？广告策略表达在广告目的、广告任务、广告承诺，支持点、利益点、目标对象、竞争对手等方面，在此不做细说。几个原那么：★广告要能表现出品牌定位和品牌形象。★华南MALL的诉求点很多，应有所舍弃，并分别进行单一诉求。★可用不同形式，但必须始终保持统一的风格。坚持用简洁、煽动性的语言诉求。局部广告语广告语具有目的性和针对性，是在广告策略的约束下创作的。它不同于品牌定位，因为定位一般是不变的，而广告语那么要根据不同的诉求目的做不同的表现，在不同的时段也有不同的形式。根据华南MALL的工程进度，本阶段广告应主要在于培养市场认知度，即让人们了解华南MALL是怎样一回事。1.华南MALL——打造地球上的北斗星2.地球人的华南MALL3.欢乐、轻松、国际、时尚、激情、品位，华南MALL的拿手好戏4.全面刷新人类生活模式5.中国正在改变6.体验国际顶级时尚的第二世界7.历史即将进入一个新的时代局部广告语8.第二世界即将出现9.所有你的梦想，在这里变为现实10.疯狂是人生一种境界，来华南MALL体验疯狂！购物狂。游乐狂。美食狂。浪漫狂。品味狂。时尚狂。你是哪一派？谈谈广告风格广告风格应能表达出品牌定位和品牌形象，以及符合华南MALL整体规划。时尚、激情、国际、霸气、成熟是华南MALL广告应表达的风格。这种风格是由广告语言和设计制作表达出来的，对于设计制作的风格，建议由专业公司为华南MALL确定一种主色调和颜色搭配。上面讲述了华南MALL广告根本的传播思路，对于这次准备投放的广告，其具体筹划和设计工作，我将全力配合相关人员完成。对于近阶段和开业前期的推广案和媒体组合，将在另外的方案中陈述。东莞市维尔物业投资/筹划中心2004-5-7日

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品牌规划及广告基本策略因为，华南MALL不只是钢筋水泥堆积而成的建筑物，也不是一个只能为人们提供购物、休闲、娱乐的场所，而是一种生活方式、一种思想文化。因为，成功的广告作品不是一次偶尔灵感的结晶，也不只是文字加画面随意的搭配，而是在传播原那么和创作策略轨迹上的诞生品。作为筹划人员，就是要给没有生命的事物注入血液赋予生命，就是要给没有个性的事物树立形象塑造个性，更要为到达企业的营销目标创造有效的广告。这些，是我提出以下思路的原因所在。为何进行品牌规划？品牌规划属于经营管理者的一种意识形态。综合分析华南MALL前期规划和传播策略，再考虑到华南MALL工程进展程度，对品牌进行新的规划势在必行。因为：品牌规划是营销目标的一种表达。品牌规划是营销活动的指导方针。品牌规划是一种行规准那么。品牌规划是华南MALL灵魂的文字表达。如何规划?

提炼核心概念、竖立品牌形象、确立品牌思想，这里的品牌规划不是对华南MALL品牌建设的整体规划。<品牌理念>成就人类千古梦想人生从此更精彩真正让生活动起来解释：品牌理念旨在诠释一个品牌的核心思想，代表着品牌经营者的责任和追求，也是对顾客的一种承诺。品牌理念一般比较贴近人的生活，不刻意追求广告语的那种震撼力，也没有必要对它专门进行宣传。以上三条供选择参考。举例：天河城——稳健诚信、持续开展〔其称经营理念〕诺基亚——科技以人为本沃尔玛——天天平价<品牌定位>体验国际顶级时尚的第二世界。解释：品牌定位是结合自身实际特色，在消费者头脑中刻下一个独特形象，重要的是该形象带给人们的实在利益。品牌定位也是一种营销目标，在后期营销活动中要做符合该定位的事亦，以便真正使目标实现。举例：碧桂园——给你一个五星级的家；世博广场——博览全球商业文明；星河传说——IEO/行业领袖的区域总部；第一国际——城市引擎，财富动力；地王国际——首席中心黄金商业港；“体验国际顶级时尚的第二世界〞这一定位把消费者的利益考虑进来了，即华南MALL是一个可享受到当今世界上顶级流行文化的地方，而第二世界又把华南MALL的“大规模、多业态、顶级品牌集中〞等特色用四个字表达出来。第二世界表示超越地球、唯我独尊，具有冲击力、行业领导者的霸气、无可替代。<品牌个性>麦当劳近来用“我就喜欢〞的广告语进行传播，旨在营造一种“自我、快乐、青春〞个性，正好适应主要市场〔青少年〕的生活态度和个人风格，从而使麦当劳与消费者心贴得更近。华南MALL的个性塑造是区别与竞争对手的一种必要方式。根据业态规划，华南MALL属于全层性质的市场定位，考虑到各个层次的消费者，可以把华南MALL的个性，强化在“国际、激情、时尚〞方面。<品牌形象>把华南MALL的品牌形象建设为：精彩的、国际的、激情的、时尚的、轻松的、快乐的、信赖的、创新的、浪漫的、唯一的。这种形象是通过华南MALL全员在每一件事上的努力