2011年4月5日石家庄棉纺织厂用地城市综合体项目可行性研究报告

石家庄棉纺织厂用地城市综合体项目可行性研究报告

2011.4.5第一部分、市场环境一、政策环境1、进一步巩固之前调控政策效果，加大调控力度，政策更严格，规定更详细

继“417新政”、“929新政”后的第三轮房地产调控正式启动，经过2010年的两轮调控之后，房地产市场并未出现预期中的降温，市场仍在高涨之中，价格稳步上涨。中央在传统春节前出台更为严厉的政策控制房价过快上涨。与此同时，“国八条”出台，2011年多个城市加入限购，合计已经有超过20个城市陆续出台“限购”细则。限购及限贷等政策出台之时被喻作调控的“重型炮弹”，政府试图以此来减少房地产投资性需求。

2、央行上调存存款准备金率，旨在抑制市场上流通资金，进一步减少通胀压力2011年1月20日，央行首次提高存款准备金率，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年2月24日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2011年3月25日起，又一次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3、政策加严，一线城市的投资客纷纷转向房价相对较低的二三线热点城市，二三线城市或将成为焦点限购及限贷等政策出台之时被喻作调控的“重型炮弹”，政府试图以此来减少房地产投资性需求。从去年政策推出的城市看，对房价的过快上涨起到一定抑制作用。但是因为需求的基数比较大，实际市场成交及价格依然居高不下。同时，一线城市的投资客纷纷转向房价相对较低的二三线热点城市，使这些城市房价涨声响起。

国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况中显示，2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%，远高于东部地区的4.1%及10.1%。从数字上不难看出，房地产投资消费的重心正在向二三线城市转移。

经济发展石家庄经济迅速发展，第三产业比重较大，城市居民人均可支配收入客观，为房地产消费奠定一定经济基础。投资环境房地产开发投资增长迅速，施工竣工比较低，未来市场供应巨大，竞争较为激烈。

四、一级市场三年大变样战略促使09年后土地供应激增，地价大幅上升，知名开发商开始进入，二环外土地逐渐成为主流。2009年后土地供应量突增，主要为三年大变样及新农村改造土地供给；

未来，土地价格将大幅上升，一线城市开发商将更多地参与土地市场的竞拍；

二环外的土地的供应将逐渐成为主流，滹沱新区、西部山前区将成为土地供应热点区域。五、二级市场1、2010年商品房供应较大，成交量大幅上升，成交均价增长起伏性较大，政策敏感度较高。商品房供应量方面：2008年前，供应量相对平衡，在250万㎡之下。2008年“三年大变样”以来，供应量激增至300万㎡以上，而2010年作为“大变样”最后一年，预计商品房供应量激增至600万㎡左右。

商品房成交量方面：受2008年楼市“寒冬”影响，去化量较少，而2009年去化量呈”报复性”增长，增长67%；2010年，目前统计去化400万建面。作为省会城市，石家庄房价长期落后于其他大中城市。06、07两年石家庄房价开始飞涨，房价涨幅均在20%以上。

由于石家庄投资投机需求有限，房产泡沫表现不明显，在08年房价没有大幅下跌，仅表现为涨幅有所回落。

从09年下半年到2010年初，石家庄房价开始“报复式”增长，2010年1-11月月房屋销售均价有所回落。2、片区产品价格差异不明显

新华区城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全、省级单位聚集地；城中村数量较多，未来将有大规模的城中村项目上市；目前主要在售楼盘共17个，房价在4000～7000元/㎡之间。长安区新区区域，伴随着基础设施及房地产开发，初步形成城市CBD区域的雏形。目前主要在售楼盘共17个，存在多个价格区间。广安大街CBD区域，均价范围6500-7000元/平方米，其它区域均价在4500-5500元/㎡左右。

裕华区近年政府重点打造区域，前期土地供应较大，目前主要在售楼盘有21个，居全市之最，价均为4500-6000元/㎡之间，为近期房地产开发热点。桥西区传统文教区域，近年产业升级；生活区众多，房龄普遍较短；城市副中心位置确立。

目前主要在售楼盘19个，在售均价5500-7000元/㎡元/㎡。桥东区城市传统商业中心区，片区繁华，目前主要在售楼盘11个，在售均价介于6500～7000元/㎡元/㎡。

六、市场总结与趋势1、政策为二三线城市带来一定契机；石家庄处于价值洼地，缺乏城市向心力；高端产品质感不佳城市地位：处华北腹地重要区域，具备良好的经济发展潜力，但基础设施发展缓慢，随着各项设施的不断完善，将吸引更多关注。价值洼地：北京与天津两大直辖市之间，价值洼地感明显，这也预示着更多的人流、财流注入；市场主体：本地房地产企业众多，但未形成品牌大企业；产品素质：比较缺乏特色、典范的高端产品；机制政策：目前市场的体制尚不健全，相关的报建预售机制监管有待规范。2、未来竞争激烈，需求旺盛，名企进驻，未来楼市存在一定增长空间。批准预售供应量较大土地供应继续增加，二三环中间地带城中村改造将成为土地供应集中区域，对本项目造成一定的冲击。未来市场需求旺盛，虽市场竞争激烈，但销售同时稳定增长，相互统一。

1、石家庄未来500万人口的规划使本地市场需求持续旺盛，达到销售预期并无市场阻碍；

2、刚性需求和改善型需求占主导地位，投资性需求将会受到价格考验；

3、外省需求比例逐步扩大。未来房价将继续温和上涨。具有一定的政策敏感度；行业洗牌：原来一直以本地开发商为主，随着一线地产开发商，如恒大等名企的进入，将对本地开发商造成冲击，同时伴随楼盘品质的提升亦能提高整体房价，未来两年内房价将温和上涨。第二部分、行业环境一、2010回顾开工锐减成交活跃均价上涨自住为主市场趋于理性发展石家庄商品住宅市场经过2010年一年的发展，市场运行活跃度较2009年有了进一步的提高，新盘上市量明显高于2009年。

2010年是房地产调控密度和力度均创新高的一年，石家庄商品住宅市场经历了严峻的考验，但在旺盛的市场需求支撑下，无论成交量还是供应量均未受到实质性影响，较2009年都有大幅度的增长。1.调控力度前所未有逆势而涨意料之中

2.商品住宅开工锐减单位面积投资增高

3.商品住宅市场上演供不应求期房唱主角

4.成交量未受调控影响市场淡季销量不凡

5.商品住宅均价首破五千价格走势先扬后抑

6.自住需求为市场主力双向置业成楼市新宠二、2011预判供不应求调控依旧均价破五预期不明再遇“政策年”2011年石家庄商品住宅市场走势预测

1.2010年商品住宅开工面积下降未来市场或面临供不应求

2.政府调控决心未变2011年石家庄房地产市场再临“政策年”

3.商品住宅市场进入期房时代2011年成交均价将全面突破五千

4.自住需求成商品住宅市场成交主体裕华区或不再一枝独秀

5.超六成受访者计划在2011年购房消费者房价预期不明朗

6.城市扩容带来房地产发展新机遇2011年双向置业将兴起2011年石家庄商品住宅市场将会呈现如下特征：

1、房地产调控政策将继续收紧；

2、房价上涨压力进一步增大

3、市场需求较为强劲，供不应求现象将再度出现；

4、刚性需求置业目的地将向二环外转移；

5、楼市板块将进一步细化；

6、城市扩容将吸引更多品牌房企入驻，市场竞争更加激烈。业态调研1、城市综合体改变传统市场格局在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，城市综合体已成为高端商业地产开发的主流模式；住宅作为城市房地产市场发展的主要载体，不同板块的区域市场呈现出不同的市场特点；综合体项目的涌现及消费人群随着住宅项目的迁移，促使城市商圈也随即发生着变化，商业、写字楼及酒店等物业正不断壮大。在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，城市综合体已成为高端商业地产开发的主流模式；住宅作为城市房地产市场发展的主要载体，不同板块的区域市场呈现出不同的市场特点；综合体项目的涌现及消费人群随着住宅项目的迁移，促使城市商圈也随即发生着变化，商业、写字楼及酒店等物业正不断壮大。2、石家庄十大城市综合体

-万达广场

-勒泰商务中心

-华强广场

-新源NASA

-祥云国际

-河北航空城

-苏宁广场

-中航城

-华润项目

-原省体育中心地块开发项目

城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此也被称为“城中之城”。其显著特点是，在城市核心区依地段而生，而且均是城市中矗立的地标式建筑。

万达广场、勒泰中心、新源NASA等一大批大型商业综合体云集崛起，石家庄未来商业的总体量将大大增加，用新的商业面孔和体验式消费与传统商圈抗衡。预计今后三年，石家庄将投资585亿元的大型城市综合体建设，打造出这十大集五星级酒店、高端商务办公、大型商业购物中心、休闲娱乐和高档居住区于一体的城市综合体。

石家庄要打造的十大城市综合体分别要建成什么样呢？万达广场——河北最高端的城市综合体建超五星级洲际酒店，河北最高端

位置：槐安路与建华大街交会处。

进程：去年4月奠基，目前写字楼、公寓、酒店均已封顶。预计今年9月，商业区域建成。

投资预计80亿元的万达广场项目，总规划建筑面积183万平方米。号称将建成集超五星级洲际酒店、大型购物中心、娱乐中心、商业步行街、国际5A写字楼、国际公寓、高端住宅为一体的首席城市综合体，专业而科学的规划为整体商业增值护航，成就一站式繁华生活圈。

万达商业步行街，也是一大特色。万达超五星级洲际酒店，也将打造成石家庄乃至河北最高端国际酒店。

勒泰商务中心

高层建筑楼顶建直升飞机停机坪

位置：中山路北侧、正东路以南，东临栗康街、西临长征街，整个用地呈南侧窄、北侧宽的梯形。

进程：2009年开建，商业裙楼部分将于2012年“五一”开业，项目整体将于2013年“十一”全面营业。“勒泰中心”，总投资约40个亿，项目由六层商业裙楼和地下四层超大型停车场、超市，以及44层豪华智能写字楼、29层5A高档写字楼、44层商务型超高层万豪酒店、35层公寓式假日酒店四栋塔楼组成。

1、将建造15000平方米空中花园。

2、将设两个直升飞机停机坪。

3、193米的高度，成就石家庄在建项目新高度。

华强广场——信心产业高端服务基地位置：民族路以北，青年街以西区域。

进程：计划于年内开工建设。

计划总投资33亿元，占地62.5亩，总建筑面积28万平米。此项目将以电子数码为主体，集高科技生产资料创、研、产、销为一体，建成“大型商圈”＋“标准甲级写字楼”＋“商务公寓”的城市综合体，打造成为石家庄信息产业高端服务业基地，信息产业和数字文化商业孵化器。新源NASA——多景观、主题式卖场40米观景扶梯从一层直达四层位置：中山路与平安大街交会处西北区域。

进程：2010年初开建，项目一期已于2010年底全面封顶。商业部分将于2011年12月建成。

大经街上，“中国南三条”大门内，三栋100米高的主楼已经封顶。新源NASA项目已初见雏形。

新源NASA一期商业，拥有石家庄商业领域中首个最长的观景式扶梯，全长近40米，由一层直达四层，可将街区全景尽收眼底。新源NASA拥有多座封闭、半封闭式空中廊桥将外街区不同区域进行连接，形成错落式的空中走廊，将商业部分外街区域点缀成现代感十足的潮流空间；新源NASA拥有由6块形状不一的单层区域，通过连廊、涵洞式通道等多种纽带组合而成一个主题式卖场。

祥云国际——打造食文化为核心的主题公园位置：盘踞省会西南，北临南二环，东临中华大街。

进程：2010年9月动工，一期建设700亩，预计2012年底交工。正在建设中的“祥云国际”总占地1800余亩，投资预计超过170亿元。

项目北部规划有“吃遍中国”文化主题公园，南部打造纯欧式水岸豪宅社区。

“吃遍中国”主题公园内集合国际国内美食街、水岸湖景、5星级酒店、3000米长的地下异域风情水街以及华北最大的室内体验式游乐场等多种业态。航空城——城市空港建筑集群形成空港特色的城市建筑集群

位置：新华区友谊北大街以东、石清路以北、规划路以南、泰华街以西。

进程：2010年9月18日开工建设，河北航空集团总部大厦2012年投入使用。

施工工地紧张而忙碌，河北航空集团总部大厦，主体已建至地上三层。

河北航空城项目计划总投资120亿元，占地1088亩。总建筑面积240万平方米。建设内容主要包括河北航空集团总部大厦、飞行员公寓及培训中心、生活服务中心、商业办公区及配套服务以及航空产业链延伸功能区区域。

苏宁广场

繁华商圈内的高度购物中心位置：东临公里街，南至中山西路，西至南大街，北临民族路步行街。

进程：2010年11月26日开工，预计2013年竣工。

苏宁广场工地上，正在进行地基施工。在这里，将建成45层高的大楼。

苏宁广场项目，建设内容包括电器旗舰店、国际知名品牌、大型餐饮、娱乐等业态组合，该项目商业定位为集商业、文化、艺术气息于一体，集零售、餐饮、娱乐于一体、将体验式消费，创新与特色相结合的集购物、休闲、餐饮娱乐于一体的高端购物中心中航城、华润积极备战中-中航城

位置：裕华路以南、槐中路以北、胜利街以东、平安大街以西800亩地块区域。

进程：正在积极进行摸底测算，并与相关部门对接。

-华润(暂定名)

位置：中华大街以东，中山路以南，原青年街市场周边(含市场)。

进程：正在拆迁中。

-原省体育中心地块开发项目

位置：南二环以北，塔南路以南，建华大街与体育大街之间。

进程：目前正在洽谈阶段。3、住宅市场裕华区供量最大，超过桥西、桥东及长安三区总量最初的石家庄市只存在新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、开发区六个区域；

随着城市的发展变迁，正定新区也正式开建，周边的鹿泉、正定、栾城、藁城等四大新城也环绕石家庄主城区组团统一称为周边县市；2010年省会楼市徘徊在动荡期，整个市场时冷时热，随着上半年恒大城的顺利开盘，整个桥西区的房价均有所提升；接下来的时间里裕华区远见和万达广场也逐一逆市开售，抛起了石家庄楼市不小的动荡，裕华区房价缓慢提升；最具商业氛围的桥东区始终房价稳涨不落，最具代表的阿尔卡迪亚，中基礼域等项目不难发现其待续的冲力；不可忽视的开发区也随着日渐成熟的生活配套及商业潜力处在发展期。石家庄住宅市场区划新华区——科技人文学区居住氛围浓厚区域特点位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网发达，13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。新华区——在售项目统计新华区典型项目——

天山新公爵定位高端精品住宅

在核心城区主推洋房类产品

以高层拉升整体容积率，并借洋房之势提升价格盛世天骄位于河北科技大学旧址

主打文化主题、学院派风格

以BLOCK街区理念进行整体规划区域小结

1、价格分布规律基本为：一环以内5000以上，一环二环之间4000-4500，二环三环之间3000-4000。

2、水上公园周边项目较为密集，但特色不明显。

3、本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大。

4、以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力。桥西区——政治、文化、教育及科技中心桥西区位于石家庄市区西南部，区域面积53平方公里，人口45万；

是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。

辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门。

陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内。桥西区特点该区域有24中、11中、6中、41中、17中和西南的高教区共计20多所大中专院校，以及省科学院、省社科院、电子工业部第五十四研究所等30多家省部属科研单位。区内商贸繁华，市场发达。中华大街以东、火车站以西1200米的中山路段，是全市最繁华的商业街，素有石家庄的“王府井”之称。桥西区自强路东段集中了省建行、工行、农行、交行和省保险公司等多家金融机构，成为闻名遐迩的“金融一条街”。桥西区属石家庄老城区，区域内建成生活区众多，房龄较长，多以机关单位宿舍为主，多是多层砖混结构，建筑密度低，改造潜力大。中高档住宅产品对该区域的居民具有很大吸引力，刚性需求比重很大。桥西区在售项目统计桥西区典型项目——

金正缔景城

一环边的核心位置

销售价格7200元/平方米，比周边项目高出2000元左右

整体风格沉稳、大气，市场定位符合市场需求，销售状况良好，整体营销水平在桥西片区内相对较高，

是城中村改造项目的标杆，可以借鉴用于公司翟各庄项目，形成欧式风格、高容积率的产品线春江花月

位于一二环之间，民心河畔，位置条件较好

定位为中式风格文化住宅，建筑形象、景观设计和推广中都贯穿了这些元素

以高层板楼围合联排别墅，提升了项目整体档次

均价6200元/平方米西美花城位于南二三环之间

属于中等规模、短平快操作的项目

均价3800元/平方米桥西区小结——价格分布特征：一环附近5000元/平方米左右，最高7000元/平方米以上；二环附近4000元/平方米左右，二环三环之间2500-3000元/平方米项目数量众多，总体供应量较大，市场活跃属于老城区，人文气息浓厚，改善型需求相对旺盛开发企业较为集中，土地资源竞争比较激烈桥东区——生活便利投资升值空间大交通便利发展前景广阔

商业气氛浓厚居住生活便利

区域新盘密度大品质高

需求巨大投资升值前景可观桥东在售项目统计——

桥东区典型项目——

阿尔卡迪亚荣盛进入石家庄市场的第一个项目

占地228亩，总建筑面积近86万平米，为纯住宅高档社区，由25栋南北通透的板楼和一栋五星级酒店组成

分三期开发，一期即将竣工交房，在售二期

得益于其位置、规模、档次及配套，售价在桥东区域名列前茅桥东区小结——目前在售项目主要分布在二环以内，尤其集中在一环内的核心城区，因此密度和售价在各城区中都是最高的价格分布特征：一环以内6000-7000元/平方米，一环二环之间4500-5000元/平方米地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异极大二环以内土地价值高，但供应有限北部可联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造，会有较好的发展潜力长安区——城市CBD核心旧改空间大长安区位于市区东北部，面积110.24平方公里，总人口42.65万人，其中农业人口10.97万人。是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大。

区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石家庄CBD核心区域，常山纺织公司棉一、棉二、棉三都属辖区内。

区域内建成生活区众多，房龄较长，多为先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适用社区等。长安区在售项目统计——

长安区典型项目——

剑桥春雨精装修，价格在本区域属最高之列，但装修水平一般谈固国瑞城

在石家庄的第二个国瑞城，项目规模庞大，总计157万平米和平时光北京城建在石家庄的首个项目

加拿大BDCL规划设计

园林及水系有独特风格长安区小结——大部分项目分布在二环以内，均价集中在4000-5000元/平方米区间；二环外的项目规模较大，但售价不高；整体价格水平在各城区中最低项目总规模达到1019万平米，在各城区中居首位石家庄“CBD”位于本区内，商务型产品有较好市场基础区内工业企业的陆续搬迁将使本区的环境得以改善，并有较大规模的土地供应入市由于现有项目水平普遍不高，如果我们能够发挥自身竞争优势，将存在较大机会点裕华区——城市热点区域市场主力供应点该区域为石家庄市城市发展重点区域，定位于城市副中心功能，道路交通条件十分优越，区域内的裕华路、槐安路都是连接桥东、桥西的市级主干道。区域内的世纪公园是目前石家庄最大的综合性游乐公园，而且东南板块丁香园的投入使用和希望绿洲的远景规划都进一步提升了区域环境。从城市发展来看，东南方向是石市规划的主导发展方向，因此政府对其开发建设的政策支持再加上居民对其未来前景的认同都使得东南片区成为目前城市建设热点地区。裕华区在售项目统计裕华区典型项目——西美第五大道规模大、容积率高

以精装修、高科技住宅作为卖点，整体档次很高路劲蓝郡

二环内仅有的低密度社区

前期以联排别墅提升地块价值，带动后期高密度产品销售裕华区小结——大部分项目集中在二环以内，均价集中在4500-5000元/平方米区间；二环外项目3000-4000元/平方米；整体加权均价5149元/平方米，仅次于桥东区；供应项目多，总量达到848万平米，仅次于长安区；本区交通便利、环境优美，有成为石家庄“CLD”的趋势，相应的土地价格也会水涨船高；市场基础较好，价值水平已发掘到一定高度，竞争激烈，对产品和营销能力要求较高。开发区——区域配套好发展潜力较大位于主城区东部，是石家庄高新区与经开区的合称，前者位于京珠高速与东三环之间，后者在东三环外、藁城境内；

高新区以电子信息产业为主，教育、医疗、商业等配套相对齐全，城市面貌较好；经开区以加工制造业为主，整体形象和发展状况较差。开发区在售项目分布——开发区典型项目——天山水榭花都项目总建筑面积45万平米，2003年开始陆续推出一、二、三期。

开发商天山集团，柏涛规划设计和贝尔高林景观设计，整体定位比较高端，客户主要是来自城区的中高收入阶层。

社区配套齐全：健身休闲馆、双语艺术幼儿园、商业街、游泳池、网球场、篮球场、楼宇综合智能化管理系统。

运用了一些较为先进成熟的技术，曾入选国家康居示范工程。珠峰国际花园开发商：河北置业房地产开发有限公司

总建筑面积：50万平米

建筑形式：多层电梯洋房，板式小高层，高层

建筑风格：现代、简约、稳重

户型范围：50-350平米，主力户型73-126平米

目前基本售完，后期均价4400元/平米开发区小结——目前主要住宅项目集中在高新区偏主城区一侧，主力售价4000-5000元/平米；多数项目属于尾盘阶段，实际在售量小，新开项目数量有限；客户除少量园区内工作者及当地原住居民外，大部分来自城区；高新区珠江大道以南开发程度不高，有较多土地资源，应重点关注。各区域市场情况对比——全市在售项目总量约4441万平米，其中长安区因地域较广，总量最大；桥东区地处核心城区，项目容积率最高；全市加权均价为4157元/平米，与官方统计的今年1-9月市区新建商品住房均价4133元/平米基本吻合；桥东区是价格最高的区域，其次为裕华区。4、城市商圈城市商业密集新商圈不断扩展典型商圈——东贩商圈石家庄市东贩新百商圈已经形成以百货为领头羊，商业网点密集癿商圈。涉及服装、电器、餐饮、娱乐、酒店等业态。商圈南临自强路，北到新华路，西起中华大街，东至南三条。商圈内大型百货商场及电子、通讯类与业商场亍集。典型商圈——北国商圈北国商圈位二桥东区，主要分布在中山路两侧，范围大致西起南三条，东至体育大街。涉及百货、电器、酒店、餐饮、娱乐等行业。石家庄商业已开始蜕变商业发展研判——传统商业中心逐步升级区域商业中心地位逐渐加强城市多级商业格局形成5、写字楼市场集中在中华大街及广安板块写字楼布局——石家庄写字楼主要集中于中华大街和广安大街区域，其他区域写字楼开发缺少集群优势。写字楼状况——城市写字楼租金及售价状况供给量较少促使写字楼售价有一定的上涨。空置率高影响租金上涨。甲级写字楼售价普遍高出乙级写字楼约1500—1800元/平方米。写字楼售价逐年提高。08年甲级写字楼均价达到7000元/平米，乙级写字楼销售均价约5500元/平米。甲级、乙级写字楼租金分别为2.2元/平方米•天和1.8元/平方米•天。租金稳定，涨幅小。甲级写字楼空置率约为30%—40%，乙级写字楼空置率约为20%—30%。写字楼租金及售价列表内容单位2005年2006年2007年2008年2009年甲级写字楼 平均租金元/平方米·天222.22.42-2.4甲级写字楼 平均售价元/平方米620065006800700010000乙级写字楼 平均租金元/平方米·天1.51.51.81.81.6-1.8乙级写字楼 平均售价元/平方米43004800500055005600售价涨幅列表项目2006年2007年2008年2009年甲级写字楼4.8%4.6%2.9%——乙级写字楼11.6%4.2%10.0%2.0%注：2008年甲级写字楼基本无供给，尾盘售价丌足以代表价格水平变劢，2009年市场供应也极少，仅有中铁广场在售。数据仅供参考。城市写字楼使用情况甲级写字楼写字楼客户列表客户特点分析中华商务太平洋保险、工商银行、河北佳兆房地产有限公司、众多外贸公司等金融、保险、外贸上下游公司；不政府部门有较多业务往来的公司等。军创国际泰康亰寿、中创建材、图腾文化传播、候凤梅律师亊务所、金盛来贸易等西美NOKIA、美国开利、PHILIPS、TCL、华为等外企及外企驻石办亊处；大型企业癿河北分公司、驻石总部等。先天下上京地产、九派集团、零度视点设计、用友软件等乙级写字楼写字楼客户列表客户特点分析富邦大厦国讯集团、长丰科技公司、深圳航空及外贸、室内设计、房地产、弱电等公司。具备一定盈利能力癿中小型企业、外地企业设置小型办亊处、成长型公司。美东国际日立集团办亊处、熊猫机械、侯氏餐饮、佳兴地产等，各行业较杂。 石家庄甲级写字楼一般位二城市繁华区域中心，交通便捷，周边配套齐全，自身建筑空间布局灵活、物业服务完善、内部配套齐全，其入驻客户多为国内外知名公司。写字楼状况：主要在售在租项目概况项目名称总建面(㎡)主力户型(㎡)户型结构装修标准工程进度均价(元/㎡)ME码4564058平层精装修现房7600新源NASA16843160loft精装修挖槽10000华锦H2O2000060平层/loft精装修2012-5-31交房7000中铁商务大厦7600080平层毛坯准现房12000紫晶广场左右间40000120平层精装修20层6500启程10000052-114平层精装修挖槽6000万隆国际12700040-100平层精装修现房6800昆仑盛阳门110000整层1260平层毛坯准现房5800财库国际商务港4000090平层精装修22层7000未来还有万达、华润、华强、苏宁、华润等强势品牌入市......石家庄代表性写字楼——万达广场位置：槐中路建华大街交叉口开发商：大连万达写字楼产权：40年总建面：26.4万㎡楼层：未定标准层面积：未定面积段：未定现售价：未定交房标准：未定销售周期：2010年5月至今市场定位：集商业、住宅、写字楼、公寓综合体优势：开发商实力大，打造高档产品；地理位置优越，交通便利；项目自身配套齐全。劣势：社区较大，交房时间不统一。万象天成位置：裕华路与中华大街交叉口开发商：新源发房地产开发有限公司产权：40年总建面：17万㎡楼层：1栋写字楼，7-23层为写字楼标准层面积：1350㎡面积段：48-66㎡当时售价：7800元/㎡。交房标准：精装修销售周期：2009年3月开始销售至2009年6年市场定位：公寓,写字楼,商铺综合体项目分析优势：地理位置优越，市政配套齐全本案紧邻裕华路和中华大街，交通便利与省艺术中心连为一体，文化氛围浓厚纯银质感外立面，大气时尚整个项目气势宏大，300平米电子显示屏树立项目东南拥有5000平米国际化主题空间花园景观劣势：项目偏西，尚不是最繁华地段，周边商业，住宅氛围不是很浓厚离火车站较近，人员复杂绿化率较低，容积率很高，车位只租不售融通财金大厦位置：中山东路与谈固东街交口角开发商：河北福安房地产开发有限公司产权：40年总建面：4.9万㎡楼层：1栋26层高层，1-5层为商业，6-22层层高3.25m，22-26层6mLOFT。标准层面积：1440㎡面积段：70-300㎡现售价：5000-5500元/㎡交房标准：精装修销售周期：2009年12月26日已开始销售VIP卡，2010年4月中旬开盘。销售动态：对外销售房源为6-10层，7、8层为大客户整层购买，目前剩余6、10层，均价5500元/㎡。市场定位：5A级写字楼优势:财金大厦地处石家庄商业主干道中山路，坐拥谈固商圈，辐射建华、白佛、高新三大商圈。项目周边配套设施齐全，银行，超市举步就到众多国内知名企业入住，提升形象劣势:车位相对不足电梯数量少，等梯时间较长先天下位置：中山东路与育才街交叉口西南角开发商：开元房地产开发有限公司标准层面积：1200㎡面积段：300当时售价：6500元/平米交房标准：精装修销售周期：2005年-2007年市场定位：公寓、写字楼综合体优势:地理位置优越，地处省会CBD中央商务区核心腹地交通便捷，出行方便项目周边配套设施完备，高端酒店，写字楼林立劣势:车位相对不足，电梯数量少，等梯时间较长财库·国际商务港位置：槐安路与翟营大街交叉口东北角开发商：河北万营房地产开发有限公司产权：40年总建面：4万㎡楼层：1栋26层，地上1-3层为商业，4层为多功能大厅，5层以上为精装纯写字楼（层高3.5米）标准层面积：1100㎡面积段：30-300㎡现售价：意向售价8000元/㎡交房标准：精装修销售周期：未销售，2010年9月开始销售市场定位：5A级写字楼新源NASA位置：大经街以东、中山东路北侧开发商：新源发房地产开发有限公司产权：40年总建面：2.5万㎡楼层：1栋写字楼，7-23层为写字楼标准层面积：1428㎡现售价：对外输出8000元/㎡交房标准：精装修销售周期：未销售，未定销售时间市场定位：公寓,写字楼,商铺综合体6、酒店市场石家庄高端酒店较少，快捷经济酒店市区范围内分布广泛石家庄酒店业发展较为落后，全市五星级酒店仅为3家，装修档次、服务标准均为准五星级。市区高端酒店较少，主要是城市目前高端消费水平不够，经济发展对于酒店行业支撑不够，商务、旅游资源匮乏也是一个重要原因。另一方面，市区经济型酒店分布广泛，主要分布在商业繁华、政府机关、高校、大型医院等周边区域，交通便利，价位较低，经济快捷，居住环境干净整洁，配套较为完善，适宜于石家庄城市经济发展水平。经济快捷酒店分布：石家庄星级酒店主要分布在中心区域，以北国商圈、广安大街商圈，新百商圈为主的区域，交通便利，商业繁华，商高端务人士集中石家庄酒店楼层在15层以上较少，64%以上酒店楼层都在15层以下，建筑无明显特色五星级酒店主要全部为25层以上，4星级酒店主要在15-30层之间，其中金圆酒店主楼高32层为石家庄最高，部分4星级酒店在10-15层，全经济型酒店在4-15层之间，整体酒店市场建筑较为普通，无明显特点，建筑档次也较低。石家庄酒店楼层石家庄酒店楼层酒店规模普遍较小，房间数在150以下的占主要比例为62%石家庄大规模酒店较少，房间数在150套以下的占主要比例为62%，主要原因是经济型酒店为主。5星级酒店房间数全部在300套以上，其中中茂海悦450套房间为石家庄最多。4星级酒店房间主要在150-300套之间，经济型酒店全部在150套以下。酒店规模普遍较小。 石家庄酒店套数 石家庄酒店套数石家庄酒店标间价位较低，主要集中在200元以下五星级酒店标间价位较低，主要集中在200元以下占59%。主要原因是经济型酒店为主。400元以上酒店全部为5星级，其中世贸皇冠为598是石家庄最贵，4星级根据服务标准、区域位置、装修程度不同价位在200-400之间，经济型酒店价位全部在200元以下。石家庄酒店标间价位石家庄酒店标间价位四、行业市场分析总结：通过对石家庄各不同物业中区域市场及典型性项目的研究，可以看出石家庄地产市场呈现如下发展态势：城市综合体——进入快速发展的通道，十多个大型项目同期启动，对城市和市场的消化能力将是极大地考验；住宅——各区域市场发展情况格局已定，伴随旧城改造项目的增多，旧城区的供应将在一到三年内逐年放大；商业——大型城市综合体的出现，将逐步改变旧有商圈模式，衍生出众多新的中小型商圈；写字楼——聚集于两大传统板块，伴随城市综合体的发展，开发规模与档次进一步提升；酒店——近年酒店档次有所提升，但缺乏个性鲜明地主体性酒店。第三部分项目定位一、项目概述规模庞大的生活区拆迁项目，是集住宅、酒店、办公、商业为一体的城市综合体棉四生活区拆迁项目项目地处广安商业区，广安大街以东，育才街以西，谈北路以南，谈南路以北。项目占地391699平米，总建筑面积达2135871.89平米，为区域唯一规模庞大的拆迁项目，集住宅、酒店、办公、商业为一体的大型城市综合体。二、项目区域地处CBD商务区，交通便利，区域将成为市中心“商业、商务和生活”三位一体的都市金三角在城市规划中，广安街所处的区域是CBD商务区，广安街的南端有省博物馆、图书馆、科技馆等文化功能区和国际大厦、世贸皇冠等星级酒店。广安街北连和平路，南临中山路，广安街的交通也非常便捷。随着广安街的变化日新月异，周边逐渐火爆的商业体系，初步形成石家庄的市中心商务和生活区域后，随后发展重心转入地下，中心线•广安商业街，成为一条纵贯石家庄中心的财富中心线，将与地上的商务和生活中心功能一起，构成市中心“商业、商务和生活”三位一体的都市金三角，成为石家庄市的双层立体都市中心。三、SWOT分析5大优势分析：项目所处广安大街，商务、商业和生活配套都非常完善；良好的路网现状和高度通达性；区域核心，城市未来发展值得预期；区域大盘启市，居住氛围成型；高度综合性，板块唯一大型综合体。4点劣势分析：周边景观环境资源较差；区域拆迁，存在一定运作难度；高容积率带来的规划劣势。项目投入巨大，产品种类复杂，相对现金流的要求更高3大机会：石家庄未来整体的发展和改造；石家庄近期热点板块改造和价格洼地；政策导致二三线城市房地产市场的快速发展；2点威胁：周边同类产品的竞争；其他区域发展规划带来的关注转移；四、价值梳理先天核心地段、便捷交通、商务+商业+生活三者兼备区域唯一大规模城市综合体赛格ITMALL强力进驻先天优势：绝无仅有的核心地段区域所在：城市CBD商务区，集商务、商业和生活为一体，将来将成石家庄的双层立体都市中心交通：交通便利，高度通达性生活配套：周边酒店、商业街、商务楼一应俱全，配套完善自身优势：规模庞大+赛格ITMALL的品牌影响力项目是区域乃至城市唯一一个规模较大的高端精品城市综合体，赛格ITMALL的进驻，品牌的品质保证五、项目定位1、城市综合体研究，四种模式比较双引擎城市综合体：2、案例借鉴深圳——华润中心，双引擎为核心城市综合体研究数据项目占地8万，建面逾50万万象城18.8万，华润大厦4.2万，29层；幸福里11万，3座超高层；君悦酒店-40层195米；超五星级酒店，400间豪华客房及套房；万象城二期商业广场，2万平米开发策略第一期：SHOPPINGMALL、5A级写字楼，以大体量中高档商业树立市场形象第二期：超5星酒店、商业广场、高端住宅，以销售型产品实现项目利润规划设计理念项目总体设计以“活力四射”为核心，以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，通过外广场、庭院、步行街等将综合体各个功能体有机多层次链接。核心元素设计大胆鲜明采用多种设计元素的结合，注重建筑单元的纵横向交通连接，融入深圳特有的人文及艺术。项目核心要素：城市中心区域的繁华再造；多物业、多业态功能互补，消费互促；完备交通体系，实现各建筑单元间人流的畅通链接；注重建筑设计的艺术性及功能性彰显城市活力公共空间、活动空间的特色设计即能实现各单元间的和谐过度，又增强项目内部空间舒适性及特色高参与度与高体验性是核心竞争力。日本——六本木——ArtelligentCity六本木新城，建成于2003年，又称六本木之丘ROPPONGIHILLS，位于日本东京闹区内的六本木，由森集团主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。这个占地接近120000平方米的新地标，按照下个世纪东京理想风貌而建，筹划达17年，投资近170亿人民币，开始启用后，风靡全日本。六本木之丘集中了时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅公寓，紧临地铁都营大江户线，已被视为新世纪的城市综合体。产业——朝日电视台功能、业态——商业街、酒店、餐饮、美术馆、公寓、写字楼建筑——露天广场、半开放街道、屋顶庭院、开放式购物中心艺术——公共设施、美术馆3、项目整体定位华北最具时代影响力的都市综合体他是华北最具时代高度的建筑集群之一他是华北最具影响力的都市综合体之一他是赛格集团实业品牌影响力的真正升华产品定位百万平米“赛格IT”国际化城市综合体"赛格IT"城市综合体以"赛格IT"城市综合体以“赛格ITMALL”立势，集酒店、高尚精品住宅、写字楼及多元化商业于一体封面建筑群现代建筑的示范单位广安大街的标志性建筑群城市地产标杆引导石家庄地产发展的首创性项目形象定位城市CBD的中央首座广安商业街的核心符号现代城市建筑的标志多元建筑的新组合客户定位追求成功和身份的高端客户发掘石家庄城市CBD核心高端物业的主流客户

他们在40-50岁之间，对财富执着追求，对生活满怀热情；

他们是重要企业、机构的话语人，属于社会财富阶层的主力推动者；

他们有自己的精神家园，高思辨力和欣赏力，向往高品质的环境；

他们喜欢城市的繁华和完美的地段，既是身份的象征，又是对自己的肯定。

7、本案各物业发展目标：

酒店定位——超五星酒店国际化酒店硬件设施——奢华与精致的硬件设施是必备的基本要素；-休闲配套——提供世界级的美食、娱乐、休闲服务；

服务体系——完全超乎客户想象的服务能力，充分体现客户的身份感；资源整合——充分整合CBD核心资源，融合本土文化特色；

特色营造——鲜明的主题特色，以一两个关键点建立区域之最的影响力商业定位——大型一站式主题商业群项目前赛格已进驻打造大型IT电子市场;为满足社区及周边区域的配套，可打造大型SHOPPINGMALL和超市、社区服务型配套等；电子市场主题定位

主题定位提示——时尚电子数码体验中心，是电子市场的升级版

集电子、数码、通讯、电脑、动漫、电玩、软件、研发设计、书局、餐饮、娱乐于一体的体验式电子科技专业市场功能涵盖批发采购、零售、展示、办公、教育，以及休闲娱乐等既利用商圈成熟氛围，又体现了鲜明的主题与特色业态组合定位：F1：沟通无限馆——电信运营商、各类手机、蓝牙耳机、智能电话、手机配件及工具等产品F2：时尚电脑数码馆——品牌台式机、笔记本、工作站、DＩＹ装机中心、办公产品主机配件、外接设备——数码产品、家庭数码、音箱影院设备等F3：IT生活馆——网络设备、耗材、移动储存器、机房布线、语音视频、显示设备、数码软件、游戏设备、其他各类配件、电脑医院

F4:科技体验馆——科技培训：科技、软件开发、动漫制作、网页制作公司、培训学校——游戏中心：网络娱乐中心、游戏机中心等，可不定期举办游戏大赛——科技书店：专营软硬件开发、网络假设等科技书籍住宅定位——CBD高尚人居社区

项目住宅多为回迁安置房，无特色产品打造;但地段的优势，完美的社区配套，顶级的商务环境，将形成一处生活便利的高尚居住社区；写字楼定位——CBD首席国际商务区

区域商务环境比较成熟，但一般为商住楼，高端商务环境缺乏;

打造超高层甲级写字楼，形成项目的地标性建筑，与项目其他高端写字楼一起共同形成CBD区域内首席国际商务区；第四部分：经济测算一、测算前提测算标准项目开发周期以8年计算；不考虑资金的时间价值、滚动开发等影响因素；住宅和商业同时考虑，测算项目整体的税后回现利润率和项目利润率；资产价值的所计算的项目税后利润率；其他指标按照常用标准取值。三、测算标的——省二地块

棉四地块棉三地块成本测算前提——测算参考成本

成本（参考甲方提供的成本计算方法）五、投资金额省二地块投资金额（不含地价）约为5.57亿元棉四地块投资金额（不含地价）约为33.8亿元棉三地块投资金额（不含地价）约为50.87亿元

总投资额（不含地价）约为90.21亿元总投资成本约为：

90.21亿元六、收入测算前提——测算租售价格及标的省二地块：可售住宅、商业、公寓全部用于销售

棉四地块：可售住宅、商业、写字楼、公寓全部用于销售

棉三地块：可售住宅、写字楼、公寓、底商全部用于销售

大型商业持有、酒店1/2用于5星级酒店经营、1/2用于写字楼租赁七、销售收入棉四地块销售收入约为90.8亿元

省二地块销售收入约为12.89亿元棉三地块销售收入约为58.6亿元

总销售金额约为162.31亿元

三地块净销售金额约为153.34亿元

总销售收益约为：153.34亿元八、租赁测算前提租赁收入商业平均年度收入约为45.02亿元初始租金以1-2F270元/平米.月，其他楼层写字楼平均年度收入酒店平均年度收入棉三地块平均年度收入约为4.93亿元10年平均年收益约为：4.93亿元十、启动资金测算项目拆迁面积约为63.74万㎡，根据评估报告中的拆迁补偿费用为59.47亿元评估报告中，还建部分商业、写字楼、住宅均以评估价格计入还建成本，详见附件1

根据石家庄城市旧改项目开发特殊性，实际启动资金计算将考虑以下因素：

1、城建单位将垫资开发至正负零，故启动资金中将刨除土建费用；

2、拆迁住宅部分将进行1：1.5进行还建，其中1.3不收取费用，剩余0.2将按照优惠价格还建（30%收取土建费用2200元/平，70%收取优惠价格4500元/平)；拆迁优惠购买部分费用将在项目动工前收取；

4、暂不考虑其提前订购的预付金、银行贷款等。扣除土建费用、还建优惠购买销售额后，项目启动资金约为5.85亿元拆迁补偿费用约为：59.47亿元

实际启动资金约为：5.85亿元根据石家庄企业定向开发写字楼可收取40%预付金的特点，项目开工前若能实现15.2万平米，价格9600元/平写字楼的定向开发，将有可能实现0成本开发。项目经济测算总投资金额（不含地价）：约为90.21亿元

拆迁补偿金额：约为59.47亿元

项目启动资金：约为5.85亿元

总销售收入（税后）：约为153.38亿元

年租赁收入（税后）：约为4.93亿元第五部分、开发模式一、开发模式关键词城市改造让市民受益

让市民共享发展成果

以“非开发型模式带动商业开发模式”本项目是设计石家庄旧城改造中的重要、典型性项目，其开发的社会意义远高于其产生的经济效益，项目将立足于改造城市面貌、让市民共享城市改造的发展成果，以“非开发型”模式为先导，带动其他商业开发模式，并通过滚动开发，形成有序的开发节奏，并通与政企携手、共同投资、联合打造石家庄首席SEGITMALL二、开发四大前提1、在石家庄，房屋拆迁以后可先建部分回迁房、商品房、写字楼等，并且可预先进行销售40%左右，然后再进行土地挂牌出让。

2、开发前，可通过企业或合作伙伴的集资，来完成前期的开发。

3、可以通过银行融资，作为前期开发成本。

4、在石家庄，本项目的合作伙伴，如赛格集团，必须在主体工程出正负零以前先垫资进行前期开发。三、基于开发前提下的开发模式建议思路说明：

通过集资和垫资，作为前期的投入成本，然后分期开发，分批推售，快速回拢资金；

前期回迁房、商品房、商业及部分写字楼同时开发，然后进行销售，后期再进行土地挂牌出让，补交地价；

超高层物业后期同步开发，无资金压力，再次提升项目标杆形象。开发模式第一阶段：保障房、商品房、商业等同时开发

保障性住房先行，建立政府及企业的双重形象

部分商品房+公寓+商业入市，保障项目运作资金

形成区域标杆性建筑；

销售物业实现项目主要利润第二阶段：超高层开发，形象提升，打造地标建筑完成项目超高层产品——酒店+写字楼

商业、居住产品逐步完善、区域氛围形成

超高层的入市带动前期可售物业的价值优势分析：

先行开发物业类型丰富，部分物业可有效的树立高端形象

一期开发收益较高有效保障后续开发的资金链

后期开发地标性建筑，有利于提升项目价值，达到利润走高

前期同时开发，后期将快速形成综合体氛围，提升项目价值

劣势分析：

同期开发，不利于产品的及时调整

后期商务产品较多、销售压力较大2011年4月5日第1天：成都—卧龙—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴—塔公（塔公草原，塔公寺）—新都桥(145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛