酒店经营管理中的市场与供需平衡问题

酒店经营管理中的市场与供需平衡问题

供应与需求之间的绝对平衡只是市场经济的理想状态。事实上,供给与需求在均衡点上下波动贯穿着经济生活的始终,酒店业也不例外。由于需求与供给的不平衡现象始终存在,导致酒店业的经营具有很大的不确定性。供给方面,在政府的推动和旅游产业发展的助推作用下,酒店业已经成为当今的投资热点。由于酒店投资在我国房地产投资项目中的政策壁垒相对于其它商业房地产建设要少,加之酒店专业建设技术要求较低,其经营流动资金需求不大,因此,酒店投资建设成了见效较快的经济投资项目。随之而来的是大批热钱进入了酒店业的投资建设中。而在需求方面,伴随着我国经济发展水平的提高,越来越多的人选择将旅游作为一项休闲活动,加上会展等其它旅游相关第三产业的蓬勃发展,国内外旅游人数逐年攀升,也给酒店的建设发展带来前所未有的契机。海南作为我国首个开发的国际旅游岛,酒店业供给和需求的不平衡状态较为突出,并且在一定程度上造成了海南酒店业的不确定性发展。笔者希望以海南为例,通过实证研究,分析酒店业供求不平衡出现的原因以及造成的弊端,构建供需不平衡背景下酒店入住率的预测模型,以减少因为供需不平衡而带来的酒店价格的波动,从而促进酒店业的健康有序发展。一、海南酒店行业发展现状从经济发展情况来看,海南是我国唯一的一个处于热带的岛屿省份,也是我国最大的经济特区。在区域发展布局中,海南处于国家战略部署的重要位置。凭借优越的自然和地理条件,旅游度假业在海南经济发展中占据着重要的位置。为推动海南旅游度假业的发展,国家出台了一系列政策。例如,《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的发布、“离岛免税”政策的推出等。其目的都在于刺激海南旅游度假业的发展,进而带动海南区域经济的进一步发展。截止到2012年年底,海南共有星级酒店238家。其中,五星级酒店20家,四星级酒店55家,三星级及三星级以下的酒店162家,客房总数达到了41325间。海南已成为我国五星级酒店最多的城市,五星级酒店的数量远远超过了北京、上海、南京等一线城市。与国际上发达国家相比较,美国是世界上经济最发达的国家之一,但是,美国整个国家的五星级酒店数量仅仅为44家,50个州和1个特区中,平均每个州还不到1家。海南的土地面积远小于美国的一个州,然而,海南却有20家五星级酒店,这种“投资怪象”是海南旅游酒店“供过于求”的集中表现。由于季节性和经营性的问题,海南旅游度假业在一年的时间内,供求会出现不规则的波动。参考2009年以来海南旅游产业的发展情况,海南旅游度假业发展的实际情况并不像预期中的那么好。例如,在旅游旺季,尤其是春节期间,海南各大旅游酒店的房价飙升,甚至可达到近20000元/天。这样的天价让很多人望而生畏。但是,进入旅游淡季的时候,又出现了酒店没有顾客的尴尬境地,由此造成酒店的资源利用率比较低下,导致酒店资源的浪费和沉没成本的增加,而最终导致酒店的业绩不佳。从目前的情况来看,海南大部分的旅游酒店经营情况并不乐观。究其主要原因就是酒店接待能力的严重超前。如此,旅游酒店行业大范围的供过于求,势必会造成海南酒店行业的恶性竞争,从而最终影响海南旅游度假业的健康发展。为了缓和旅游酒店经营中供求不平衡的矛盾,促进海南旅游经济的持续快速发展,现阶段,合理预测海南旅游人数、正确规划海南酒店投资建设规模就显得尤为重要。因此,本文将基于旅游供求相关经济理论构建海南酒店入住率预测模型。二、海南酒店输入率评价模型(一)回归模型的建立和检验通常来说,一定区域内的旅游人数与酒店的入住率成正比例。所以,为了合理地预测酒店的入住率,首先需要合理预测旅游者人数。根据海南统计局网站公布的相关数据,通过指标的计算,可以得到表1。由表1可以看出,从2008~2012年,整体上来看,海南旅游者人数是逐年上升的。根据表1中的数据资料,构建回归模型。其中,历年的旅游人数为因变量,自变量为时间序列数据。运用OLS(最小二乘法)对模型进行估算,预测出2013年海南的旅游人数总量。模型的基本形式为:其中:y为海南历年的旅游人数,x为时间,b为常数项。用Eviews软件对式(1)进行回归,得到结果如表2:回归方程为:检验中,a=267.8482,这表示,海南每年旅游人数和年份是成正比例关系的。拟合优度R的取值范围是[0,1],R的值越接近1,说明回归直线对观测值的积分程度越好。反之,R的值越接近0,说明回归直线观测值的拟合程度越差。经检测,系数的拟合幅度为0.990356,表明回归方程的拟合效果比较好。根据(2)式中的回归模型,预测2013年海南的旅游人数如下:根据(2)式中的旅游人数预测模型,可以对2013年以后各年的旅游人数进行预测。(二)酒店的最佳入住率根据海南统计局网站的相关数据,可以得到海南2008~2012年各月的酒店入住率如表3。从表3可以看出海南酒店业的情况如下:(1)季节性效应明显,在1,2,11,12月这4个月中,海南酒店的入住率是比较高的。而到了第6~9月,则走向了低谷,尤其是在6月份和9月份,各个酒店的入住率均低于50%。海南酒店经营的这种季节效应,已经严重影响到了海南酒店业的发展。往往在酒店经营的淡季,会引发各酒店之间恶意竞争的事件,进而影响海南酒店业的可持续发展。(2)海南酒店业的发展潜力很大。从表3可以看出,从2008~2012年,海南酒店的入住率最高为2009年12月的78.91%。其中,2008~2012年的72个月中,酒店的入住率超过了70%的月份有5个;2008~2012年间,72个月的月平均酒店入住率为56.8%。从酒店管理的角度来看,旅游酒店的最佳的入住率应该是在80%上下浮动,如果酒店的入住率太低,必然会造成酒店建设的沉没成本无法收回,从而导致了旅游酒店的获利能力下降,最终会使酒店陷于资金亏损的局面。而如果酒店的入住率过高,那么,必然会造成酒店的各项基础服务设施的过度使用,甚至在某些情况下,酒店的设施得不到适当的维护和循环利用。从目前的情况来看,以上两种情况在海南的旅游酒店中都存在。这一“怪现象”从另一个侧面说明了酒店的发展潜力还很大,通过科学的管理和规划,还可以进一步提高海南旅游酒店的接待能力和盈利能力。从常规的理解来看,衡量一个酒店盈利和管理能力的一个重要标准,就是酒店的入住率。酒店的入住率会对其盈利能力造成最直接的影响,只有保持了持续良好的入住率,酒店才能获得持续健康的发展。所以,在对一段时期内酒店的最佳数量进行预测时,对酒店入住率的预测和研究就显得至关重要了。从表1可以看出,2012年海南总共接待的旅游人数约为2687万,也就是说,平均每月接待的旅游人数有224万。通过表3计算,可以得到酒店的平均入住率60%。而从酒店管理的角度来说,普遍认为的酒店的最佳入住率为80%。该结论表示,从目前的情况来看,2012年海南的酒店入住率严重不足,酒店的发展潜力并没有得到足够的挖掘。所以,必须选择适当的管理方式和政策刺激,重新规划海南的酒店数量,从而避免造成酒店资源的浪费。从目前的情况来看,海南的酒店数量总共有238家,房间数为41325间。在本文的研究中,我们假设在一段时期内,海南的酒店建设规模以及酒店可以提供的房间总数量保持不变,考虑酒店的最佳入住率为80%,并且,假设在短时间内酒店可以接待的游客数量也是保持不变的,那么,可以得到式(3)如下:求解式(3),得到的目前海南旅游度假业发展的实际水平。海南最佳酒店房间规划数量应该是30944间。三、规范酒店评级管理供求不平衡是酒店业发展中的正常经济现象。过度的供需不平衡,会严重影响酒店业的持续健康发展。本文建立了海南旅游人数和酒店入住率的预测模型,用于预测海南酒店的最佳规划数量。研究表明:目前海南酒店业存在明显的季节效应,并且,酒店业的发展潜力和发展空间还比较大。应该提高海南酒店规划的水平。在未来的一段时间内,海南政府应进一步提高酒