建设工程优先受偿权的法律性质

建设工程优先受偿权的法律性质

1合同的支付与审计申请人：b市e建筑有限公司（以下简称e建筑有限公司）。被告:B市R房地产开发有限公司(以下简称R房地产有限公司)2000年10月10日,原告E建筑有限公司与被告R房地产有限公司签订了一份《建设施工工程承包合同》,双方在合同中约定:原告E建筑有限公司承建被告R房地产有限公司开发建设的商品房新欣花园小区工程,工程款预算1056.65万元,以结算为准;原告E建筑有限公司进场时,被告R房地产有限公司给付原告E建筑有限公司工程款50万元,工程完成50%时,被告R房地产有限公司给付原告E建筑有限公司工程款300万元,工程竣工结算后15日内,被告R房地产有限公司一次性付清工程余款;原告E建筑有限公司应于2002年5月15日前,将经竣工验收合格的商品房交付给被告R房地产有限公司。合同签订后,原告E建筑有限公司立即组织施工。2002年3月28日,原告E建筑有限公司将经竣工验收合格的商品房交付给了被告R房地产有限公司,同时,原告E建筑有限公司向被告R房地产有限公司提交了该商品房的《工程结算书》及其相关资料。2002年3月31日,被告R房地产有限公司委托B市永信审计事务所,对原告E建筑有限公司提交的《工程结算书》及其相关资料进行审计,审计结果:减去被告R房地产有限公司已给付原告E建筑有限公司的工程款、提供的原材料、管理费及水电费等,被告R房地产有限公司尚应给付原告E建筑有限公司工程款650万元。2002年5月9日,被告R房地产有限公司因资金短缺,向建设银行B市A区支行借款800万元,并将其开发建设的新欣花园小区商品房作为该笔借款的抵押。原告E建筑有限公司多次向被告R房地产有限公司催收工程余款650万元,但没有结果,于2002年9月向法院提起诉讼。2投资改造合同诉e建筑有限公司诉人原告E建筑有限公司诉称:2003年5月10日,原告E建筑有限公司与被告R房地产有限公司签订了一份《建设施工工程承包合同》,原告E建筑有限公司在合同约定的期限内,将经竣工验收合格的商品房工程交付给了被告R房地产有限公司,但被告R房地产有限公司却不依约给付工程余款,原告E建筑有限公司多次催收无果。原告E建筑有限公司请求法院判决:被告R房地产有限公司给付工程余款650万元及其逾期付款利息;原告E建筑有限公司对被告R房地产有限公司开发建设的新欣花园小区商品房拍卖的价款享有优先受偿权。被告R房地产有限公司辩称:被告R房地产有限公司应给付原告E建筑有限公司工程余款650万元属实。但被告R房地产有限公司开发建设的商品房新欣花园小区因借款抵押给了银行,银行对该商品房拍卖的价款享有优先受偿权,原告E建筑有限公司不享有优先受偿权。3当事人的真实意思表示法院审理认为,原告E建筑有限公司与被告R房地产有限公司签订的《建设施工工程承包合同》,没有违反法律、行政法规的强制性规定,且是双方当事人的真实意思表示,当属合法有效。被告R房地产有限公司欠原告E建筑有限公司的工程余款650万元应当给付,但由于被告R房地产有限公司开发建设的商品房因其借款抵押给了银行,因而,原告E建筑有限公司对该商品房拍卖的价款不享有优先受偿权。据此,法院判决:被告R房地产有限公司给付原告E建筑有限公司工程余款650万元及其逾期付款利息,该款在本判决生效后10日内付清;驳回原告E建筑有限公司的其他诉讼请求。4是否正当地理解为这是一起建设施工工程承包合同纠纷案件。我们认为,法院判决被告R房地产有限公司给付原告E建筑有限公司工程款650万元及其逾期付款利息是正确的。但法院以“被告R房地产有限公司开发建设的商品房因其借款抵押给了银行”为由,认定原告E建筑有限公司对其承包修建的商品房的价款不享有优先受偿权,并据此判决原告E建筑有限公司对被告R房地产有限公司开发建设的商品房价款不享有优先受偿权是错误的。要正确处理本案必须从理论上弄清楚什么是优先受偿权什么是建设工程优先受偿权及其行使条件建设工程优先受偿权与抵押权、留置权的关系建设工程优先受偿权的效力4.1．优先受偿权。在国际法中,我国立法已经解决了一些特定债权《中华人民共和国合同法》颁布之前,《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国担保法》均未对优先受偿权制度作出规定,但《中华人民共和国民事诉讼法》中的“企业法人破产还债程序”规定了:企业破产时,企业职工的工资和劳动保险费用、破产企业所欠税款优先于其他企业受偿。《中华人民共和国海商法》和《中华人民共和国民用航空法》中还分别规定了:船舶优先权和民用航空器优先权。从立法体例上讲,我国现行民事立法尚未将优先受偿权作为一种独立的担保物权,只是肯定了某些特定债权的优先受偿顺序1304。优先受偿权又称优先权,是指由法律规定的特种债权人就债务人的全部财产或特定财产优先受偿的权利。优先受偿权制度最初渊源于罗马法。国外立法中,优先受偿权主要分为一般优先受偿权和特别优先受偿权两大类,一般优先受偿权是指基于法律的规定,对于债务人的全部财产优先受偿的权利。一般优先受偿权主要包括基于公共利益和国家利益而设定的国家优先受偿权,以及基于债权人利益或债务人的需要而设定的民法优先受偿权。特别优先受偿权,是指对债务人特定的财产(包括动产和不动产)优先受偿的权利,其分为动产优先受偿权和不动产优先受偿权两种。建设工程为不动产,承包人对建设工程的优先受偿权属于特别优先受偿权中的不动产优先受偿权1302-1303。优先受偿权的法律特征:①优先受偿权是基于法律直接规定的担保物权,不允许当事人任意创设。②优先受偿权无需登记公示。民法上的担保物权的设定,均以公示为生效要件(如抵押以抵押物登记为公示方法,质押以交付占有质押物为公示方法),否则,担保物权不成立或不能产生对抗第三人的效力。由于优先受偿权是法律直接规定的,具有法定性,因此,其权利的生效无需登记公示1303。③优先受偿权的受偿顺序直接由法律规定。同一物存在数个优先受偿权时,优先受偿权人的受偿顺序依照法律的规定进行。同时,同一物存在优先受偿权与其他担保物权竞合时,优先受偿权人的受偿顺序是位于其他担保物权人之前还是之后,也是由法律直接规定的1303。4.2工程建设优先受偿权的行使建设工程优先受偿权又称工程优先权、承包人优先权,指的是建设工程的承包人按照建设合同的约定完成建设工程后,发包人未按照合同约定期限给付工程款,经承包人催告后仍未给付的,承包人依法享有承包工程折价或拍卖价款优先受偿的权利。《中华人民共和国合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院2002年6月27日起施行的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2、3条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”根据上述法律和司法解释的规定,建设工程承包人行使建设工程优先受偿权,应当具备的条件是:1)建设工程承包人必须按合同约定履行了全部义务。即工程按期完工,并经竣工验收合格。如果建设工程承包人存在违约行为,发包方拒付工程款的,建设工程承包人不得行使优先权13032)发包人未按合同约定给付工程款时,建设工程承包人可以先行催告,要求发包人在合理期限内给付工程款,发包人在催告期限届满后仍不给付的,建设工程承包人有权行使优先受偿权。需要特别说明的是,“催告”是合同法赋予建设工程承包人的权利,而非义务。3)优先受偿权的实现方式有2种:①协议。即建设工程承包人与发包人协议将建设工程折价,建设工程承包人建设工程价款以折价价款优先受偿。②拍卖。即建设工程承包人申请法院依法将建设工程拍卖,建设工程承包人建设工程价款以建设工程拍卖价款优先受偿。4)建设工程承包人行使优先受偿权具有限制性。并非所有建设工程合同的建设工程承包人都有权行使优先受偿权,具体地说,第一,因建设工程的性质不宜折价、拍卖的(如特殊工程、保密工程),建设工程承包人不得行使优先受偿权;第二,商品房买受人交付购买商品房的全部或者大部分款项后,建设工程承包人该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即建设工程承包人对商品房买受人所购买的商品房,不得行使优先受偿权;第三,建设工程承包人存在违约行为,发包方拒付工程款的,建设工程承包人不得行使优先权。5)建设工程承包人行使优先权的期限。建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。建设工程承包人行使优先权的期限从性质上讲属于除斥期间,具有不变性,也就是说,建设工程承包人自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起6个月内未行使优先权受偿权,其依法享有的优先受偿权消灭。4.3优先赔偿与抵押贷款权和保留权的关系4.3.1工程建设优先受偿权与抵押权的区别抵押权是指债务人或者第三人向债权人提供一定的财产以担保债务的履行,在债务人不履行债务时,债权人有依照法律的规定以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利417。建设工程优先受偿权与抵押权的共同之处主要是:两者均为担保物权;两者标的物均涉及不动产;两者均不占有标的物;两者债权人对标的物的拍卖价款均享有优先受偿的权利。建设工程优先受偿权与抵押权的区别主要是:第一,建设工程优先受偿权为法定担保物权,抵押权则为意定担保物权;第二,建设工程优先受偿权是法律直接规定的,具有法定性,因此,其生效无需登记公示。抵押权以登记公示为生效要件,抵押物未登记公示,抵押权不生效;第三,建设工程优先受偿权标的物只为不动产,抵押权除了不动产,还包括动产。4.3.2未受清偿前的债权留置权有广义和狭义之分。广义的留置权是指当事人基于同一的法律关系互有债权债务,当相对人的债务已届清偿期而未履行债务前,有拒绝给付的权利。这种意义上的留置权,实质上为拒绝给付权。狭义的留置权,一般是指合法占有他人之物的债权人,享有该物所产生的债权已届清偿期未受清偿前,留置该物以作担保的物权439。建设工程优先受偿权与留置权的共同之处主要是:两者均为担保物权;两者均以债务的存在为前提;两者的标的物均为同一合同;两者均具有法定性;两者债权人对标的物的拍卖价款均享有优先受偿的权利。建设工程优先受偿权与留置权的区别主要是:第一,建设工程优先受偿权的标的物是不动产,留置权的标的物一般应为动产;第二,行使建设工程优先受偿权的债权人(即建设工程承包人)一般已经不再占有标的物,因为在债务人(即建设工程发包人)不给付工程款时,建设工程已经竣工验收合格并交付给了债务人。留置权的债权人未将标的物交付给债务人,该标的物由债权人占有。第三,建设工程优先受偿权只用于建设工程合同,留置权则用于保管合同、仓储合同、运输合同、加工承揽合同、行纪合同。4.4本案所涉社会工程优先受偿权的受建设工程优先受偿权是法律直接规定的,具有法定性,不以当事人之间事先存在特别约定为必要。同一建设工程存在建设工程承包人的建设工程优先受偿权与其他债权人的抵押权竞合时,根据法定优于约定,即有法定从法定、无法定按约定的一般原则,建设工程优先受偿权的效力优于抵押权,也就是说,建设工程承包人的工程款受偿顺序位于抵押权人之前。关于建设工程优先受偿权的效力问题,最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条作了专门的规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”根据上述建设工程优先受偿权理论,依据《中华人民共和国合同法》第286条:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程依法折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”的规定,结合本案基本事实,原告E建筑有限公司对被告R房地产有限公司开发建设的新欣花园小区商品房拍卖的价款享有优先受偿权。1)原告E建筑有限公司具备行使建设工程优先受偿权的条件。原告E建筑有限公司按合同约定履行了全部义务,即工程按期完工,并经竣工验收合格,而且,多次向被告R房地产有限公司催收工程余款650万元,但被告R房地产有限公司均不予给付。此外,该商品房也没有买受人交付购买商品房的全部或者大部分款项的情形。因此,原告E建筑有限公司具备行使建设工程优先受偿权的条件。2)原告E建筑有限公司的工程款受偿顺序位于抵押权人建设银行B市A区支行之前。建设工程优先受偿权是法定的,抵押权是约定的,根据法定优于约定的一般原则,建设工程优先受偿权优于抵押权。因此,原告E建筑有限公司的工程款受偿顺序位于抵押权人建设银行B市A区支行之前。3)被告R房地产有限公司的商品房工程可以折价或者拍卖,以其价款清偿原告E建筑有限公司的工程余款。被告R房地产有限公司的商品房工程不()()属于《中华人民共和