购物中心概念及发展趋势

./概念购物中心<ShoppingCenter/ShoppingMall>是指一群建筑,是组合在一起的商业设施,按商圈确定其位置、规模,将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营,并且拥有一定规模的停车场,向消费者提供综合性服务的商业集合体。从严格意义上讲,购物中心不是一种商业业态,而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式,有着较高的组织化程度,是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比,购物中心在其开发、建设、经营管理中,均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地,专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销,承租户分散经营。购物中心的种类根据国际购物中心协会对购物中心的分类,按规模对购物中心类型进行分类可分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超级区域型购物中心按业态特色对购物中心进行分类,可分为能量中心、奥特莱斯、生活休闲型、娱乐中心由商务部主导、中国连锁经营协会受委托组织起草的《购物中心等级划分规》于2015年3月开始实施,将购物中心划分为都市型购物中心、社区型商业、地区型商业和奥特莱斯。发展：购物中心〔ShoppingMall产生于二十世纪初,五六十年代在美国等发达国家盛行,掀起了商业经营方式的新浪潮,并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。20世纪80年代以前,我国没有购物中心,常见的主要是各种类型的供销社、百货大楼。90年代中期,随着港汇商城、天河城、国贸中心的陆续建成开业,开始拥有了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的购物中心。20XX底,中国省会以上城市购物中心总体数量为236家,20XX底,全国大型购物中心数量达到2795家。国购物中心正呈现蓬勃发展势头,近年来每年新建数量近300家。中国购物中心的发展阶段起步阶段形成阶段发展阶段成熟阶段时期20世纪80年代20世纪90年代20XX至今未来十年阶段特征自发探索主动尝试全国狂潮理性回归发展动力迫于竞争压力新兴市场机会高额回报诱惑市场教训开发主体传统百货升级大国企外资企业大国企外资投资机构地方小开发商资金、专业实力强的大国企、外资投资机构开发模式增加餐饮和娱乐的比例,传统百货的升级,本质上和购物中心是有区别的严格按发达国家购物中心开发模式进行,持有物业为主,以收取稳定租金和物业增值实现投资回报产生分化,机构出现,一部分传承了形成阶段的开发理念,形成中国特色,一部分开始投机,产权式购物中心盛行大浪淘沙,经过市场磨砺,购物中心发展回归理性,规模、选址、开发理念、前期规划、设计、运营管理、融资渠道等体系逐渐成型开发结果没有影响力很大的代表项目出现产生了一批具备"购物中心本"效应的项目导致中国购物中心行业经营状况差别巨大2002-20XX我国每年新建购物中心数量〔家年度数量20XX10820XX15520XX20720XX22020XX24020XX36820XX30720XX16520XX25620XX353据资料显示,20XX,我国购物中心增速过一倍,一线城市购物中心纷纷上马,二、三线城市也不甘落后,各地购物中心如雨后春笋。相比前几年的高歌猛进、加速扩,中国购物中心行业在受到电商冲击、商业项目过剩等综合因素影响下,从2015年开始频频出现延期开业、倒闭等令人揪心的现象,不少商业地产集团也开始谨慎扩或者缩减投资计划,但这并不妨碍中国购物中心业的发展,全国商业地产存量市场依然庞大。据搜铺网商业地产研究院不完全统计,截止到2016年一季度,全国一二三线城市已开业购物中心3547家<不含港澳台>,总建筑面积达3亿多平方米,总经营面积达2亿多平方米。根据中国连锁经营协会与全球最大商业地产服务和投资公司世邦理仕发布《2015中国购物中心发展报告》,目前,中国购物中心的在建面积位居世界首位,全球购物中心在建量最大的十个城市中有九个在中国。从开发总量来看,北上广深四大一线城市,截止到2016年一季度,已开业购物中心数量达到575家,总计建筑面积达5469.74万平方米,总计经营面积达3401.76万平方米,平均单个购物中心的体量达9.51万平方米；、、、等32个二线城市拥有已开业购物中心1505家,总计建筑面积达16070.8万平方米,总计经营面积达10258万平方米,平均单个购物中心的体量达10.6万平方米；、、等62个三线城市已开业购物中心1469家,总计建筑面积达13744万平方米,总计经营面积达9380.6万平方米,平均单个购物中心的体量达9.35万平方米。中国购物中心各行业的蜕变进化史1.0时代上世纪90年代之前,大陆地区的商业以街铺小店及中型规模的国有传统百货大楼为主要依托,以大杂烩和以产定销的模式满足人们目的性的基本物质需求。该阶段的物质匮乏,对应消费行为科学理论马斯洛需求层次理论中的第一阶段——"生理需求阶段",属于人们"抢着买"的时代,当时能凭购物券买到东西就好。2.0时代上世纪90年代初期,经济发展,市民渐趋富裕,现代化的大体量新型外资百货、专业家电卖场和外资卖场超市开始取代模式老化的中小型国有百货商厦。第一代购物中心开始进入一二线城市,但大多处于艰难的培育期中〔例如八佰伴imm南方商城、港汇广场、正大广场、梅龙镇广场等。该阶段的物质供应开始大量增加,许多产品不再凭券限量供应,中高档品牌商品开始逐渐步入百姓的日常生活。该阶段对应消费行为科学理论马斯洛需求层次理论中的初级阶段——"安全需求阶段",属于人们"选着买"的时代,大家开始精心挑选商品。3.0时代自上世纪90年代中后期,新型购物中心进入大陆一线城市。自20XX起,凭借超大的建筑规模、多业态、一站式消费的独门法宝,购物中心发展极为迅猛,在部分一二线城市历经磨难获得成功后逐渐向其它二三线城市发展〔如万达广场、百联购物中心、凯德广场。但彼时的中国购物中心主要模仿上世纪80年代的东南亚和欧美业已成名的前辈——大而全的一站式大盒子购物中心,虽然引入了一定比例的餐厅和娱乐商户,标榜集吃喝玩乐购诸多功能于一体,但往往缺少人文关怀细节：诸如空气流通、生态绿植、文创景观等,更具效率的大型百货商城在此阶段仍然牢牢把握着业绩优势。该阶段对应消费行为科学理论马斯洛需求层次理论中的中级阶段——"感情需求阶段",属于人们"比着买"的时代,大家对商品的品牌越来越重视。4.0时代2009-20XX间,大中型现代百货的光芒在一二线城市发展到顶峰后进入转型期〔转向开发百货购物中心并深入三四线城市发展,集吃穿玩乐购于一体的一站式购物中心异军突起,在各地日渐受到追捧〔如大悦城、万象城、水游城等。但是,由于相关部门规划失序,大量购物中心及综合体项目在短期同时一哄而上、短兵相接,导致同质化竞争在多地已演化为恶性竞争。而千篇一律不求甚解的众多外行开发商的涌入,导致很多消费者对于购物中心的理解停留在百货超市影院餐厅的物理大盒子层面,购物中心原本应当拥有的魅力及社会效应大为逊色。此阶段,一方面,真正的世界级奢侈品牌开始全面登陆中国市场,另一方面,各省市的风味美食和环球异域餐饮相继兴起,以电影院、电玩城和ktv为代表的娱乐业蓬勃发展。该阶段,对应行为科学理论马斯洛需求层次理论中的中级阶段——"尊重需求阶段",属于人们"买着玩"的时代。在该阶段,大家越来越重视休闲娱乐,偏好一站式消费,习惯边吃边玩,边玩边买。5.0时代20XX开始,中国购物中心进入"自我实现"的阶段,百货商城和购物中心都在进行程度不一的创新转型。自20XX起,随着经济文化的进一步发展,个人的精神需求不断提高,兴趣爱好日趋多元化,日趋普遍的海外游及互联网使得人们见多识广,人们不再满足于在商场里来去匆匆的买单式目的性消费,部分注重体验感的新型购物中心在一线城市已站稳脚跟并开始力压现代百货商厦和传统的老式购物中心,渐趋向二线城市发展。该阶段,可对应行为科学理论马斯洛需求层次理论中的高级阶段——"自我实现阶段"。在这个人们青睐"买心情、买圈子"的时代,大家喜欢在自己所偏好的定点购物中心放飞心情,或者将社交网络上的圈子搬到现实中,通过聚会联络感情。即使在该阶段,墨守成规的传统商业千店一面导致吸引力大为失色,但现代社会变革无处不在,新型商业各显神通,渐趋现实成熟理性的消费者越来越宅越来越精明,消费者的消费渠道及消费容也渐趋多元化,这使得颠覆传统的新商业时代渐趋到来,购物中心的创新亟待点题破局。趋势我国仅用37年,走完了西方150年的百货零售历程,购物中心经历了雨后春笋般的"爆炸式"发展,时间短、数量多、发展快,如今正加速步入传统商业调整期、成熟期前的低迷期,如何改变当前青黄不接、后继乏力的商业现状,是业界面对的共同课题。购物中心行业未来趋势1.消费升级、品牌布点扩和城市零售商圈外扩的趋势亦带来了众多机遇。中国商业地产资本市场的逐步形成,使得中国购物中心发展将进入发展的黄金时期。未来10年,中国将会有更多购物中心落成开业。购物中心向二三线城市下沉是大势所趋。从城市选择和商圈进驻上来看,前十年60%的购物中心集中在四个一线城市,在2007-20XX这五年间二线城市购物中心开始进入快速发展期,入市占比是一线城市的2倍,目前进入二线城市购物中心占比超过70%,购物中心拓展向二三线城市下沉是大势所趋。2.未来大型综合性购物中心及中型社区购物中心是主流。从单体购物中心规模数据看,5-10万㎡的购物中心占比过半；从不同发展阶段数据看,单体规模整体呈上升趋势,5万㎡以下的占比下降,15万㎡以上的占比上升幅度较大；未来大型综合性购物中心及中型社区购物中心是市场的主流产品。3.购物中心业态倾向体验性业态。当前整体达到了零售：餐饮：其他〔亲子、娱乐等达到了4：3：3的比例,近年来购物中心业态调整变化数据看,零售业态整体配比有所减小,体验性业态配比呈上升态势,特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大,购物中心对此类业态的需求看涨。购物中心是消费者主权时代的主流零售形态之一,顺应"因逛而购"的消费变革趋势,适应"懒人经济"发展方向既是以消费需求为志向的在要求,也是回归零售本质的题中之义。购物中心既是商业和业态的经营,更是对客流资源的经营,而客流经营有两大关键因素,一是吸引新的顾客,不断扩大消费群体,二是留住原有顾客,增强顾客黏性,提高顾客到店率。鉴于购物中心的庞大体量,必须有足够的客流量才能维持经营。这首先要求购物中心有很强的"吸睛能力",新奇体验必不可少。体验由多种元素组成,既包括建筑设计、装修风格、空间布局、公共设施打造,也包括业态布局、品类搭配、品牌组合,还包括服务设施、氛围营造等等。这就要求经营者从视觉、听觉、嗅觉、味觉、触角等维度出发,从交通、安全、便捷、舒适、时尚等角度进行立体打造,凸显主题色彩、差异特色、人文背景、自然景观,融入更多的生态、科技、动漫、影视、娱乐、社交等因素。还要做到常变常新,保持对顾客的持久吸引力。要留住顾客,增强顾客黏性,则须顺应网络时代的消费特点,通过CRM、微信平台加强与顾客交流互动,做好会员管理服务;通过开发APP等虚拟平台,实现双线引流、融合互动,实施"多平台订购、多方式付款、便捷化配送、一体化体验"的全渠道经营模式,引进智能导航、3D试衣、电子价签、网络大屏等移动科技设备,都有助于增强顾客体验。通过手机APP发放优惠券,实现消费积分、抽奖、返券、联动促销,也是吸引年轻群体的有效手法,在这方面,万达即将上线"腾百万"O2O、大悦城的大数据、天虹的微信值得学习借鉴。商品和业态经营始终是购物中心产生吸引力的强大磁场,环境和服务是优化体验的主阵地,百货界的"调整是永恒主题"、"好店是调出来的"同样适合购物中心。基于可靠数据的优化调整、服务升级是购物中心打"体验牌"的基础,只有稳固夯实这一基础,新奇体验、智能化、网络化运作才能发挥最好效果,离开了这一基础,所有的追求都是舍本逐末。4.电商实体化经营购物中心逐步迈向线上推广、线下体验的经营模式,以大型购物中心大平台、大数据作为支撑与掌控,抓住商业管理第二次革命的先机,迅速抢占市场,最终建立以我为主的商圈模式,带动并辐射区域各大商业,进而奠定商圈第一品牌的地位。在此基础上,打造千商百店的商圈消费文化,已是当前商业革命的当务之急。如今的百货,强调的就是线下体验,结合线上销售,深度融入社区,融入顾客生活,通过O2O随时掌握顾客需求,大胆跨界,颠覆常规布局,以重新获得顾客的认同和喜爱。5.管理模式将出现转变。过去的购物中心更多采用出租、物业式管理,这种"原生态"的营运模式很难适应未来竞争,百货店化的运营才能形成合力,增强整体竞争力。因此,将百货、超市、餐饮、娱乐、休闲等业态纳入购物中心的收银体系、营运系统,规服务、统一售后、整体运作,从单一的租赁模式变成以联营为主、租赁、自营为辅的新模式,或是未来购物中心的发展方向。严重的同质化、激烈的同业竞争将对购物中心的营运提出更高的标准和要求,整体宣传推广、休验式营销、会员式管理是增强购物中心竞争力的必然要求,专业的招商、营运、企划人才必不可少,这些要求,都将使购物中心的营运、管理越来越向呈现出高度的百货店化。购物中心属典型的"节假日经济"代表,包括双休及法定节假日在的100多天的"销售时间"是其业绩高低的关键。像百货店一