接管验收标准作业规程

接管验收原则作业规程一、

目的1、

规范物业接管验收工作，确保接管验收工作的质量合格。2、

为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，避免出现物业质量问题、被业主投诉而采用的替业主提前服务式的验收，而非含有法律效力的政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理日常运作打好良好基础（对物业工程的理解）。3、

完毕与开发商权属的过渡之后过渡给业主。是房地产从生产进入流通环节的标志。参加人是开发商与物业管理公司。4、是在竣工验收的基础上，以主体构造安全和房屋、配套功效、设备为主要内容的再验收。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。二、合用范畴合用于物业公司对物业\o""接管验收工作。三、

职责1、物业经理负责组建接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。3、接管验收小组负责根据本规程进行物业的接管验收工作。4、成立验收小组,拟定负责人、环节、验收项目、原则、进度。5、主动与开发商/项目公司/售房部、施工单位联系、协商、解决：楼宇问题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养的办法/；电/水/气管道铺设位置及走向；6、与开发商协商验收的注意事项，协商制订验收的方案，统一原则，拟定交接的日期,解决遗留问题。7、各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；8、负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。四、

程序要点1、

接管验收应含有的条件、规定。1）建设项目按规划、设计规定/各有关专业管理规定已建成，并有有关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。2）

道路名称标志清晰，楼宇/栋号户号牌编号精确经公安部门确认。3）

本体物业接通水、电、气。4）

区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采用围护方法)，无建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经竣工。5）

排水管正常使用,疏通无阻。6）

物业公司有固定办公场地。2、接管验收的准备工作。1）在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达成《售房合同》及相关规划规定、业主规定的质量原则。2）

成立物业接管验收小组。A、小组由公司工程部、行政部、客户服务中心有关人员构成：B、由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。D、由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。3接管验收前的准备。A、与开发商联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收原则。B、由工程部进行现场技术摸底，制订接管验收计划。C、提前参加发展商申请的竣工验收和机电设备最后安装、调试工作。D、

准备好接管验收统计表格：a、《单项项目验收单/表》。b、《\o""房屋本体接管验收表》。c、《公共配套设施接管验收表》。d、《机电设备接管验收表》。e、《验收交接统计》f、《接管验收问题整治表》。g、《图纸、资料移交清单》。h、《机电设备移交清单》。i、《钥匙移交清单》。3、接管验收的工作程序。(流程图见支持文献)1）程序A、验收小组根据验收项目、原则，形成《物业单项项目验收单》、《验收交接统计表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查统计表》、《钥匙清单》；并由负责人签名。B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面〈验收不合格整改报告〉，拟定整治时限，返回开发商，由开发商督促施工单位进行整治。C、对不影响构造安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用赔偿方法。D、对整治项目由施工方整治贯彻后,予以复查,并在〈验收不合格整治报告〉中统计成果,合格后进行正式移交。E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请有关单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。F、移交双方必须有双方签名办理移交手续。4、资料的接管验收。（发展商向物业管理公司移交有关资料）1）物业产权资料：A、项目开发同意报告《商品房建设立项》。B、《建设项目选址意见书》。C、《国有土地使用权证》D、《建设用地规划许可证》。E、《商品房准建证》。F、《建设工程规划许可证》。G、《建设工程施工许可证》。H、《商品房预售许可证》。I、

命名资料。J、其它售楼的资料（预售合同、装修原则、配套设施等有关资料）。K、用地红线图。2）

综合竣工验收资料：A、竣工图。B、建筑执照。C、《建设工程规划验收合格证》。D、《人防验收意见》。E、《消防验收意见及同意使用意见书》。F、《质监验收意见》。G、《环保验收意见书》。H、开工、竣工报告。I、公共配套综合验收合格证。J、

供水合同。K、供电合同书、许可证。L、

供气合同书、许可证。M、

有线电视合格证。N、

通信设施合格证。O、

电梯准用证。3）

施工设计资料：A、

地质报告书。B、

全套设计图纸。C、

图纸会审统计。D、

设计变更告知书/书，技术核定单（涉及工程质量事故统计）；。E、

工程预决算报告书。F、重要施工会议统计。G、

隐蔽工程验收统计。H、

沉降观察统计，建筑物沉降和变形位移监测统计/永久性水准点位置和基础性深埋；。I、

钢材、水泥、重要材料的质量确保书、验收统计；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；J、水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检查合格证书，如《消防验收及同意使用意见书》、《电梯准用证》、《电梯运行许可证》；K、自动仪表的调试统计；出厂合格证明；L、管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查统计报告；M、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；N、其它资料。4）

机电设备资料：A、机电设备出厂合格证。B、设备清单：名称、规格、数量、产地、重要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度统计、试运行统计、C、机电设备使用阐明书（规定中文）。D、机电设备安装、调试报告。E、机电设备保修卡、保修合同。F、《机电设备清单》。G、机电设备供应商、施工单位资料。5）

业主/租户资料：A已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面积、联系电话等资料。B、已购房的业主/已签租赁合同的租户的购房合同/租铺合同及交楼原则。C已购房的业主/已签租赁合同的租户的付款状况或付款方式等。5、接管验收的原则和验收办法。1）

建设部《物业接管验收原则》。2）

业主生活工作的合理规定。3）《售房合同》/租赁合同的交楼原则、装修原则、配套设施等规定。4）《新建社区验收暂行方法》。5）《建筑装饰装修工程质理验收规范》。6）《建筑安装工程质量检查评定原则》。7）

重要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际状况写明在有关表格，并请开发商有关人员签字承认。6、楼宇本体硬件设施的具体验收原则、公共配套设施接管验收原则、机电设备的接管验收(详见《物业接管验收程序原则办法》)。7、接管验收的遗留问题解决。1）遗留问题的登记确认。A、对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项统计在《接管验收资料遗留问题记录表》中，交开发商有关人员签字确认。B、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项统计在《接管验收设施设备问题遗留问题记录表》中，交开发商有关人员签字确认。2）对资料遗留问题。接管验收小组应当主动同开发商补齐有关资料。3）物业硬件设施、设备遗留问题。A、普通问题规定开发商在一周内解决。B、重大问题规定开发商在一种月内解决。C、必要时经理予以协助解决。4）长久解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题登记后交开发商进行备录。5）按开发商、施工单位订立有关保修书及有关法规运作在保修期的维修事宜。8保存：《接管验收遗留问题记录表》和备忘录由公司行政部归档长久保存五、

统计1、

《接管验收遗留问题记录表》。2、

《单项项目验收单/表》。3、

《房屋本体接管验收表》。4、

《公共配套设施接管验收表》。5、

《机电设备接管验收表》。6、

《验收交接统计》7、

《接管验收问题整治表》。8、

《图纸、资料移交清单》。9、

《机电设备移交清单》。10、

《钥匙移交清单》。六、

支持文献1、《物业接管验收原则办法》。2、《物业接管原则作业规程》。七、

移交书样本物业移交书经双方接管验收合格，位于区路号物业从即日起交由物业管理公司接管。移交内容详见下列附件，双方签证无误。本移交书一式两份，直签字之日起生效。移交方：