浅谈我国房地产市场的住房质量管理

浅谈我国房地产市场的住房质量管理

近年来，随着我国房地产开发的蓬勃发展，人们不仅满足了房地产的需求，而且对住宅质量的要求也越来越高。一些质量问题已成为消费者投诉的焦点。如何提高住宅工程质量,解决影响住宅观感或使用功能的通病,已成为我们建筑施工中的重要环节。下面综合各项目实践所得,就住宅工程质量控制作以简单的介绍。1做好住宅结构、厨房、浴室和走廊的质量控制1.1家里的厨房、浴室、卫生间由于PVC-U楼板结合部和冲洗管与大便器结合部漏水,容易发生渗漏。为解决这个问题采取措施:1.1.1细石混凝土及砂浆与管外壁的结合硬聚氯乙烯管的内外壁表面光洁度较高,水阻小,不易生堵塞,作为排水管很有利。但塑料管穿过楼层结合部时常因细石混凝土或砂浆与管外壁结合不好,使上下层之间顺管漏水。针对这种情况,采用新工艺有良好的效果,具体做法如下:先把塑料管和楼板结合部作好标记;把塑料管标记的的部位打毛,打毛的宽度同楼板厚度;接着用毛刷在打毛处刷一层塑料粘合剂;待塑料管外皮形成一层薄薄粘结层后,滚上一层中砂,待其凝固后,形成粗糙面;然后立管。1.1.2嘴唇刑分与麻黄、嘴唇不练通常的做法是,将大便器的胶皮碗套在大便器进水口上,然后用14号铁丝缠绕。这样做的缺点一是铁丝太细,与胶皮碗接触面小,呈一条线,缠绕时用力大小不好掌握,太松容易漏水,用力过大易损坏胶皮碗;二是缠绕时如果不小心,铁丝头易刺穿胶皮碗造成漏水。对此改进的方法是:先安装胶皮软管,然后用1mm厚、25mm宽胶带缠两层,每层缠绕时带边压严,并用力缠紧,使胶皮碗紧贴冲洗管和大便器头,其上用多根铁丝捆牢,使胶带不放松,最后灌填水泥砂浆,有效地防止了漏水的产生。1.2对地漏上口和上水、混凝土等将墙脚冲压作为设计放线的工具厨房、卫生间楼地面渗漏是多年来的质量通病,解决办法很多,但效果都不好。多年的实践表明,类似的渗漏根源在:a.地面坡度太小,排水不及时造成积水;b.管洞封堵质量太差;c.地面开裂空鼓。针对这些问题,措施如下:审核设计图,对达不到此坡度要求的设置地漏上口标高(要使楼地面及时排水,坡度应为1%~1.5%);对上水、暖气立管做镀锌钢套管,上口露出地面50~70mm,对所有管洞吊模,用C20细石混凝土分2次浇灌;先刷素水泥一道,灌第一层;初凝后再刷素水泥浆灌第二层,并振捣密实,等第二层终凝后,整个地面再刷一道素水泥浆,然后按1%~1.5%的坡度从墙脚向地漏拉放射线找坡,做灰饼冲筋,做C20细石混凝土垫层,等垫层强度达70%时,再刷素水泥浆一道,镶贴彩釉砖,砖缝宽3mm,等粘结砂浆强度达70%以上时,再用干硬性素水泥浆擦砖缝。实践表明,这样做可有效防止渗漏,而且不需要在垫层上做防水层。1.3管根无法套割厨、厕、间穿墙管处瓷砖套割不规则,主要是由于管道安装完毕后才贴瓷砖,造成管根处无法套割。具体改进方法是:贴瓷砖时,在穿墙管处预留砖位,然后在管道安装部位根据实际情况套割镶贴,即可避免上述问题。2特殊质量控制对楼梯各部分的质量2.1预防楼梯高度和宽度的差异。楼梯的主要质量问题是，楼梯的高度和宽度是不同的，尤其是在楼梯和停止阶段的明显程度分别相差3~5cm,中间步级一般也经常出现相差1~3cm。为解决这个问题,在施工时严格做到:2.1.1员工必须认真学习地图熟悉图纸,掌握标高尺寸,全面掌握用料对层段高度的影响,并勤于检查,纠正工人不按墨线施工的不良习惯。2.1.2在楼梯结构施工过程中，应检查台阶的大小。有必要在墨线上有明显的标志，并在土木工程上安装图案2.1.3在加固混凝土之前，首先检查混凝土是否牢固，并确定变形松动，以便要加强混凝土2.1.4楼梯混凝土灌溉后，应及时检查楼梯混凝土是否变形、高度一、宽窄不一,如发现变形应立即修正。2.1.5跨墙墙面分级定出上下楼面及中间平台的完成面标高作为控制标高,然后对每段楼梯进行分级,并分别在楼梯两侧弹出踏步面的控制线。若基层有凹凸不平时,必须先作修整后才可做面层。2.1.6完成后，级别结束应保养不少于7d,养护期内不得通行,若确因施工需要通行时,应有防护措施,作好成品保护工作,防止碰坏梯级边角。2.2抹有效角作为护角为防止人员在抹好砂浆的踏步上走动,导致碰掉角,我们在抹楼梯时,在楼梯踢面与踏面相交的阳角处加设Φ6.5钢筋与抹灰面抹平,以作为护角。踏步抹完后,只在踢面与踏面交角处露出1/4直径的钢筋作护角,其余部分均在抹灰层内。3外墙防渗漏与材质设计目前,外墙抹灰分格缝多用铝合金条完成,工程实践证明,这种作法存在较多缺陷。一是铝合金条在安装过程中容易遭到破坏,如碰扁、折弯等;二是铝合金条镶嵌在水泥墙面中,如遇阴雨天,雨水会顺铝合金条与墙面裂缝处渗漏至内墙,尤其是山墙部位更为严重,影响用户的正常使用。我们研究用塑料条代替铝合金条,既满足了墙面防渗漏的要求,也解决了用铝合金条存在的缺陷。根据墙面防渗及使用要求,采用硬质塑料条,用专用模具在塑料加工厂加工成所需塑料条,分为分格缝条和滴水槽两种,塑料条的断面尺寸均应符合操作规程及验收规范。塑料条的特点是:在它的后壁加制了防水檐,缝深部位内侧加了坡度,抹灰时把防水檐镶嵌在砂浆内,由于分格缝条与抹灰层充分结合牢固,外墙雨水可顺塑料条分格条坡度流出。具体操作工艺是:当建筑物进入外墙装修时,首先抹好外墙基层底子灰,墙面上按事先研究的装饰线方案弹线,用水泥素浆把塑料条固定在基层上,然后进行二次抹灰,使塑料条与水泥墙面在一个平面上。如遇塑料条接头处,应用接头扣条把塑料条套住,接头扣条与塑料条套接处的缝隙用水泥浆堵严,以防止雨水流入缝隙内。使用塑料条施工应注意的是,在外墙抹灰时应将落入槽内的砂浆随时清擦干净,以免影响分格缝与滴水槽的装饰效果。4门窗口阳角内墙阴阳角不清晰、不“真”(所谓“真”棱、“真”角是指阴角的根部或阳角的端部没有弧度,形成一条直线),影响观感。我想应改变常规的抹灰程序,先抹顶棚,隔天待顶棚灰有一定强度后再抹不相邻的两面墙。再待这两面墙抹灰有一定强度后,抹另外两面不相邻