办公楼开荒保洁及物业管理投标方案（完整技术标）

1办公楼开荒保洁及物业管理投标方第一章整体服务设想 第一节项目基本情况 一、项目概况 二、服务范围 三、管理定位 四、管理目标 六、项目定位 第二节项目需求分析 一、项目需求 二、客户分析 三、管理特色 四、管理原则 五、管理措施 第三节开荒保洁服务要求 一、开荒保洁总体规划 二、开荒保洁工作项目要求 三、开荒保洁人员安全要求 四、开荒保洁物品安全要求 第四节项目管理方式 2第五节工作计划 一、前期介入工作计划 二、入伙阶段工作计划 四、创优阶段工作计划 第二章项目组织架构和人员配备 第一节组织机构建立计划 一、建立组织机构的要求 二、建立组织机构的步骤 第二节组织架构 第三节人员配置 第四节部门职能 一、客服部 二、招商部 三、保洁部 五、公秩部 六、财务部 第五节人员岗位职责 一、总经理 二、副总经理 三、客服部经理 四、财务部经理 五、保洁部经理 3六、工程部经理 七、公秩部经理 55八、招商部经理 第六节人员管理及考核 二、人员管理 三、员工仪容仪表、着装及标志 第三章人员培训方案 第一节人员培训的必要性 第二节人员培训方案 一、培训方针 二、培训目标 三、培训内容 四、培训计划 第四章前期管理及开荒保洁计划 第一节前期介入方案 一、前期介入的服务内容 二、前期介入的服务形式 三、前期介入的服务期限和费用 第二节前期进驻管理方案 一、前期进驻服务 二、前期进驻起始时间及进驻费用 第三节招聘人员 4一、招聘方式 二、录用标准 第四节开荒清洁的管理标准及操作规程 76二、适用范围 三、开荒清洁的概述 第五节开荒管理要求 一、管理要求 二、流程图 第六节开荒管理方案制定 一、明确开荒清洁的工作区域 二、开荒清洁的费用预算 三、开荒清洁的工作方式 第七节开荒清洁安全注意事项 第八节开荒清洁的物资清单及用途 第九节开荒清洁的技巧 第十节开荒清洁的验收标准 一、室外公共区域 二、室内公共区域 三、室内装修单位和毛坯单位 5五、后续工程管理 六、搬迁入驻服务管理内容 七、二次装修监管方案 第五章开荒保洁服务实施方案 第一节开荒保洁准备工作及注意事项 一、准备工作 二、注意事项 第二节开荒保洁重点、难点分析及对策 一、人员管理 二、安全防护 三、成品保护 第三节开荒保洁服务程序与标准 一、所用工具 三、开荒程序 五、验收标准 第四节开荒流程及清洁标准 第五节具体清洁方案 一、外墙工程范围 二、石材墙面、地面工程范围 三、金属装饰板墙面清洁保养操作规程 四、涂料清洁保养操作规程 五、道路及两侧石墙的清洗 6六、地下停车场的清洁 七、各部位的清洁技巧 第六节开荒保洁应急措施 二、工作职责 三、基本内容 四、注意事项 第七节安全工作守则及安全承诺书 一、安全工作守则 二、安全承诺 第六章物业管理指标及措施 第一节各项服务指标的承诺 第二节管理措施 一、指导思想 二、具体目标 三、实施办法 第七章房屋及公用设施维修养护 第一节房屋管理及维修方案 一、管理内容 二、管理措施 第二节公共设施管理及维修方案 一、管理内容 二、管理措施 第三节房屋日常维修及实施方案 7第八章机电设备设施管理 第一节机电设备管理程序 一、设备档案的建立要求 二、设备操作及维保管理规程 三、设备的购置管理 四、设备状态标识 五、设备的停用和封存 六、主要工作流程 第二节管理标准和养护计划 一、机电设备维护原则 二、维护标准及计划 第九章弱电及智能化系统管理 第一节智能化系统的配置 第二节智能化系统管理及维护 一、建立设备运行及维护人才队伍 二、管理人员的业务素质培训 三、建立设备技术档案 四、建立设备运行档案 五、建立供货商档案 六、做好业主入住装修管理和系统应用培训 七、处理好入住初期的误报警问题 九、智能化系统维护保养项目 第十章安保管理方案 8第一节安保管理服务概述 一、指导思想 二、基本原则 三、服务范围 四、管理目标 第二节安全管理内容及要求 一、着装及装备要求 二、安保工作要求 三、安保责任要求 六、道路交通管理 七、停车服务管理 八、消防管理要求 第三节人员管理 一、基本要求 二、人员配备 三、设备配置 四、服务考核 一、安保部岗位职责 二、安保主管岗位职责 三、安保领班岗位职责 四、安保员岗位职责 9第五节大型活动期间安保方案 第十一章绿化管理 第一节绿化管理内容及标准 一、管理方式 二、管理内容 第二节绿化服务工作重点和措施 一、室内绿化和盆花摆放 二、室外绿化 三、重大活动或节日摆花 四、绿化垃圾处理 五、绿化管理应急抢险方案 第三节景观小品维护 第十二章清洁管理 第一节清洁管理内容 一、管理方式 二、管理内容 三、管理措施 第二节灭虫及消毒方案 一、管理内容 二、管理措施 第三节清洁服务标准 第四节清洁品质管理 一、外围、广场道路清洁 二、大堂的清洁 四、洗手间的清洁 五、公共通道、楼梯间的清洁 第十三章会议服务方案 第一节会议服务总体要求 一、服务目标 三、会议室管理要求 四、会议服务员岗位职责 第二节会议服务管理制度 三、会议服务工作流程 第三节会议服务管理方案 一、会议服务目标 二、会议服务内容 三、会议服务程序 四、会议服务标准 五、会议用品 第四节会议系统管理规范 二、范围 五、会议设备功能介绍 六、会议系统使用规范 230第五节会议系统维护员职责 第十四章冬季除雪除冰防冻方案 233第一节冬季除雪方案 一、指导思想 二、总体目标 三、工作原则 234 六、除雪保障工作准备 七、清雪工作程序 八、除雪前期准备 九、除雪方式 十、除雪保障预案 第二节冬季防冻防滑方案 一、指导思想 二、工作原则 243 第十五章便民服务方案 第二节公共服务项目 第三节免费代办及便利服务项目 一、社区活动的设想 二、社区活动的组织 二、快速响应限期办理原则 八、及时总结原则 第四节投诉受理条件 第五节投诉内容及应对要求 一、投诉内容 二、应对要求 第六节处理规范 一、接受投诉阶段 二、解释澄清阶段 三、提出解决处理阶段 四、跟踪总结阶段 第七节处理流程 一、记录投诉内容 二、判断投诉是否成立 六、提交主管领导批示 八、总结评价 第八节投诉保障措施 一、提升服务质量和效率 二、优化服务结构，提升专业素质 三、加强积极文化氛围的培养 第九节丰富处理技巧 一、倾听，不与争辩 二、记录投诉内容 三、换位思考，将心比心 四、分清投诉类别，判定投诉性质 第十节投诉应对措施 第十七章服务质量保障措施 第一节服务承诺 第二节保障服务质量的要求 一、计划管理 二、组织管理 280六、预算管理 七、协调管理 第三节质量保障措施方案 一、绿化养护质量保证措施 三、秩序维护服务质量保证措施 第四节质量监督及质量控制 一、服务质量监督 二、服务质量控制 第十八章项目管理制度 第一节消防安全管理制度 一、消防安全教育、培训制度 三、安全疏散设施管理制度 五、消防设施、器材维护管理制度 六、火灾隐患整改制度 第二节清洁与绿化管理制度 一、清洁管理 二、绿化管理 第三节设施设备使用维修管理制度 三、设备设施的使用、维护和报修 第四节钥匙管理制度 一、办公楼钥匙管理 二、办公楼安全管理 第五节停车场管理制度 一、停车场内部管理规定 二、停车场车辆的管理规定 三、停车卡的使用规定 第六节档案管理制度 311一、档案管理方案 二、档案管理规范要求 三、档案管理流程 四、档案安全保密与借阅查阅 第十九章项目应急预案 第一节电梯困人应急预案 第二节突发停水停电应急预案 第三节盗窃和破坏事件应急预案 第四节意外伤亡应急预案 第五节地震应急处理预案 第六节火灾应急预案 第七节配电室应急保电预案 第八节秩序维护部应急事件处理预案 第九节对暴力事件的紧急处理预案 第十节雨雪天气安全保障应急预案 第十一节重大活动应急预案 第十二节消防安全应急预案 第十三节二次供水安全应急预案 第十四节高空坠物应急预案 第十五节噪声污染应急处理预案 第十六节停车收费系统故障应急处理预案 第十七节门禁道闸系统使用异常应急处理预案 第十八节疫情防控应急预案 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如三、如招标文件要求“人员培训方案”,详情见本方案五、如招标文件要求“开荒保洁服务实施方案”,详情六、如招标文件要求“物业管理指标及措施”,详情见七、如招标文件要求“物业服务方案”,详情见本方案八、如招标文件要求“服务质量保障方案”,详情见本(二)其他法律法规。(以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改)第一章项目整体服务设想第一节项目基本情况(根据项目实际情况编写)层剧院(建筑面积约XXm²)、XX幢体育训练馆(建筑面积化锂)、给排水系统、通风排烟系统、消防系统、智能化系统、照明系统(外围景观照明与楼宇公共照明)、会议系统、本项目整体范围以内(不含XX以上建筑物外墙面),做到“物尽其用”,不使开发商的投资有丝毫的浪费。第二节项目需求分析服务通厕);协调专业单位化粪池清理及清运、厕所堵塞机械疏下、地上停车场、广场),消防运行管理、安全防范应急处(1)一站式服务——业主只需将他的需求告诉物业管(2)零打扰服务——物业员工各项工作的开展，以尽。(一)强调安全第一和预防为主(1)在消防安全方面，强调预防为主，防大于治，不(2)在治安防范方面，根据办公楼特点，从全面布防、(3)在应急事件处理方面，做到有预见性、有方案、(二)维护住宅的私密性，保障办公楼的机密性。(三)做好设施设备的日常维修养护，确保正常运行。(四)专业保洁，创建整洁的环境(五)兼顾局部与全体、动态与静态的管理与服务(六)完善配套服务，强化服务质量。第三节开荒保洁服务要求彻底清除污垢(包括窗框清理，保护膜的清理，窗户缝的吸尘，对一些顽固的水泥点胶质可用玻璃刀去除)。6.用任何工具(梯子)或清洁剂(强酸碱)时，注意自7.高空作业需要佩戴安全带，使用人字梯必须2人作业3.要有很强烈的安全意识，注意检查安全隐患(防火、防盗)。3.工作时间(含上班前用餐时)不得喝酒，在岗上不得7.作业时，不得妨碍公共秩序及采购人人员(或专柜供应商)的活动，不许与采购人人员(或专柜供应商)发生口8.不动采购人(或专柜供应商)的物品，严禁偷盗行为。第四节项目管理方式1.运用XX系统(顾客满意战略),建立富有亲和力的6.物业交付前XX个月，正式组建管理处，主要管理人第五节工作计划前期介入工作计划序号工作内容计划时间1签定物业管理服务合同2.与开发商进行协商，确认物业管理用房、经营管理用中标后XX天内2参与规划、设计与建设1.收集整理各类图纸资料熟悉办公楼情况。3.就物业管理方面，对办公楼当时阶段提出专业建议。4.参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。5.设备保险建议。中标后进驻到物业交付前XX个月3在建物业前期介入工作1.全面介入在建物业的施工。2.向项目部提出合理化建议。3.参与隐蔽过程验收、机电设备调试。4.分专业工种全面熟悉物业。中标后至物业交接前4组建机构1.人员招聘。2.人员培训考核。3.人员上岗及试运行。物业交付使用前XX个月5办公后勤1.管理用房办公用品配置。2.安排员工用房。物业交付使用前XX个月6制定与完善各管理规章制度1.严格按照XX质量管理体系标准，制定符合办公楼管理处的各项操作规范。2.结合办公楼实际情况，对各项操作规范进行调整完善。物业交付使用前XX个月7销售配合1.配合开发商进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。2.协助办公楼的宣传推广。物业销售全过程8物业验收与接管1.依据接管验收标准，逐项2.对不合格项目，备案并督促责任部门整改。4.继续整改。5.符合接管标准后办理书面移交手续。物业交付使用前XX个月二、入伙阶段工作计划入伙阶段工作计划序号工作内容计划时间1入伙实施物业交付使用前后XX个月2初次业主意见调查1.以问卷调查、电话、拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交2.针对业主合理意见，进行纠正措物业及交个月内3二次装修管理1.宣传精装修优点，说服业主减少二次装修物业交付使用起4档案建立管理物业交付使用起5配合销售1.以出色的物业管理协助推动销售；及时将顾客信息反馈给销售物业交付使用起三、日常管理阶段工作计划日常管理阶段工作计划管理期主要规划项目备注第一年1.全面导入XX质量保证体系，修订和完善符合办公楼特点的各项管理规章制度2.开展宣传教育活动，加强精神文明建4.建立电脑网络系统，建立物业管理信8.根据实际情况进行业委会成立的准备9.管理水平达到市优标准，在达到评比资格的前提下，申报“XX市物业管理优10.开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况下满足第二年1.根据首年开支预算，合理调整财政收3.争创“XX市物业管理优秀示范大厦”,4.管理水平达到“全国物业管理优秀示范大厦”的标准，并在达到评比资格的四、创优阶段工作计划创优阶段工作计划时间工作性质工作内容月至XX年XX月创优达标准备阶段1.组建创优领导小组，设组长一名，成员若干名；为确保创优活动有组织有计划地开展，建立创优领导小组例会制度，每月召开一次工作例会，总结上一时期的工作，对发现的问题及时确定解决方案，安2.开展宣传动员工作，为保证创优工作的顺利开展，在创优过程中开展宣传动员工作，使全体员工积极参与到创优工作中去，齐心协力完成创优活动。月至XX年XX月创优达标实施阶段1.依照市达标创优标准进行自我初评，通过自我初评寻找差距，并就相关问题的解决落实到人，即时进行整改。2.将问题进行整改，根据市达标标准，结合XX质量保证体系的相关程序文件及工作规程，对发现的问题进行整改，并进行跟踪检查，以确保问题整改的及时性和有月至XX月迎检阶段领导小组成员对办公楼的管理进行自评、月至XX年XX月创市优阶段1.总结经验、积累资料，提高管理水平和服务水准。2.根据评审结果，继续保持达标的标准，对未达到标准的不足之处加以整改，在达标的基础上进一步提高服务质量和管理月至XX年XX月创国优阶段1.总结创市(省)优的经验，发扬成绩，改进不足。2.严格按照国优标准，结合办公楼实际，全面提高服务质量和管理水平，争取达到国优标准。第二章项目组织架构和人员配备第一节组织机构建立计划(1)根据项目目标和规定任务，明确列出项目工作内(2)如进行实施阶段全过程项目管理，工作划分可按(1)确定组织结构形式。(2)合理确定管理层次。管理组织结构中一般应有三控制层(协调层和执行层),具体负责规划的落实，目标控制(3)配置工作岗位及人员。(4)制定岗位职责标准与考核要求。(5)制定工作流程与考核标准。第二节组织架构保安嫌化保洁前台管家第三节人员配置2.工程人员XX人(含电梯、空调、水电等),负责办第四节部门职能第五节人员岗位职责(主管)一职，如果不单独设立经理(主管),相关工作由2.负责管理辖区内各类设施、设备的运行、保养、维修及安全检查工作的安排和落实；3.按照公司的各项规章制度，合理制定工作计划，完成4.确保机电设施和消防设施随时处于安全、良好的运行5.执行政府部门的有关规定，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故；6.负责员工的服务意识和专业技能培训，不断提高员工7.负责组织技术文件和设备档案的建立、接管和管理工8.负责业主各种报修投诉和处理，管理本部门的工程质9.完成上级部门交办的其他工作。七、公秩部经理公秩部主要负责辖区内各种设施的安全、保卫工作，消防监控工作，并负责维护办公楼内日常的公共秩序。1.负责组织全体公秩人员认真履行职责，圆满完成公司交给的各项公秩维护任务。2.协助公司完成公秩人员的招聘、面试，负责安排新公秩员的上岗前培训及公秩人员的岗中、技能等各项培训。3.负责日常公秩勤务的组织与实施，检查、第六节人员管理及考核(一)考核目的(二)考核内容(三)考核标准(一)我司将在XX办公楼物业服务中心推行合理的奖(二)充分体现“督促后进、共同进步”的原则，被退(三)协调关系(四)服务意识(五)量化管理与标准化管理(一)员工仪容仪表规定(二)员工着装要求及标志规定第三章人员培训方案第一节人员培训的必要性第二节人员培训方案(1)企业文化：公司发展史、管理服务理念、企业精(2)员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业(3)物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训；(4)军训与参观学习。(1)基本技能培训：相应岗位的专业知识、质量执行(2)新技术(能)培训：智能化技术、信息网络技术、(3)素质提高培训；(4)管理人员实行四个一常规培训，即坚持每月写一(5)操作层自我开发培训；利用社会办学条件，进行(1)入职培训(2)在职培训2.安保组培训(1)内容：(2)方法：(1)内容：(2)方法：(1)内容：(2)方法：(3)培训考核：(1)内容：(2)方法：(1)基本物业管理概况(2)管理处的具体运作(1)客户服务准则(2)电话用语、礼貌培训(3)客户接待礼仪(4)客户投诉(1)物业接管验收(2)二次装修程序控制(3)设备维修和保养(4)外委保养合同监督管理识(1)保安准则及工作纲要(2)仪表、行为及纪律(3)装备及使用(4)巡逻目的及注意事项(5)处理投诉及客户的礼貌和态度(6)交接班制度(7)处理紧急情况(8)火灾紧急处理办法(9)车辆出入控制(10)保安人员组织架构6.清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检查方法(1)清洁流程和标准(2)清洁器材和物料(3)外委合同的管理(4)植物摆放的管理(5)绿化养护的管理7.开荒保洁培训(1)培训工作计划①保洁员上岗前接受必要的培训在保洁员上岗前，进行礼仪礼貌、仪容仪表等方面，以及简单的工作常识的培训，确保到岗后能很快地进入工作角②保洁员工作技巧和素质的培训在工具的使用、常规操作流程、面客服务等各方面，强化对保洁员培训管理，争取在较短的时间内，使之达到合格保洁员的技术要求，顺利地完成保洁工作。③建立合理、有效的奖惩机制本着“奖优罚劣、奖勤罚懒”的原则，木公司制订了一套有效的奖惩机制，能充分调动保洁员的工作热情和积极性，保证工作的质量和效率。(2)保洁人员的行为准则及礼仪规范①行为准则A.自己遵守木公司的员工守则和甲方公司的管理制度；J.遇突发事件，不慌不乱、注意安全，C.男女员工不留怪发式及不染怪色(除黑色外)的头发。C.要求对方是应先说“请”,结束问话时说“谢谢”,(1)保洁主管(2)保洁员保洁项目的清洁卫生；认真执行《亲情服务工作规范》,体第四章前期管理及开荒保洁计划第一节前期介入方案设施(信报箱、标识系统等)、大型设备(电梯、水泵、智能化等)的功能和定位提出专业意见和建议。(物业管理用房、社区用房、会所)的定位、综合管网(给排水、电气、弱电等)提出专业意见和建议。第二节前期进驻管理方案(1)了解办公楼的基本情况。(2)编制《物业接管验收计划》,确定物业验收标准、(3)依照接管验收标准，对办公楼现场进行初步验收，(4)配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督，(5)进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档。(1)组建接管验收小组，负责接管验收工作。(2依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规(3)接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准(4)制定《物业接管验收计划》,明确接管验收人员、(5)按规定办理接管验收手续。第三节招聘人员第四节开荒清洁的管理标准及操作规程适用于物业管理分公司办公楼物业开荒清洁工作的组一般只做一些简单的垃圾清理工作，不会对建筑物进行全面、彻底的清洁护理.这种新建成的建筑物第一次专业保洁由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，各种地设备、工具、清洁剂(药剂),按科学的管理方法和严格的第五节开荒管理要求设置一个临时指挥机构(一般情况下应设置三级管理制度)中墙面作地面作高空作日日常护理骏工验收现场实施定购拟申入人员筹备制定方案现场查看内外沟通开荒任务聘织招组培物盗筹备1.现场指挥(部门经理)(1)负责与房地产开发商、项目部对接，确定开荒时(2)负责落实开荒清洁所需要的仓储、办公、物料购(3)负责落实开荒清洁人力的供给、统筹、及食宿后(4)根据工作中出现的问题，负责处理好内、外各职(5)负责与主管职能部门沟通，落实建筑边角料、垃圾等运输处理工作及开荒用车事宜(如大型垃圾车、酒水车等);(1)根据现场指挥的要求时间，带领现场作业人员准(2)向现场作业人员布置现场作业的任务、时间、标(3)明确现场作业任务，协调工作关系，合理调度人(4)掌握现场作业的开荒清洁进度，如进度出现问题，(5)负责对开荒现场作业质量的监督检查和作业质量(6)负责执行上级交给的其它临时工作任务。3.技术人员(领班兼任或专职)(1)根据开荒清洁要求对现场作业人员提前进行业务剂(药剂)的配比和安全防护措施；(2)对重要清洁剂(药剂)配比要亲自动手调配，并监督指导使用。各类清洁剂(药剂)要进行注明，在现场分(3)在作业现场进行技术指导和技术检查，如出现质(4)对作业任务的组织实施提供各种技术保障(水工、电工、木工),确保作业安全、技术安全、人员安全。4.保管人员(领班兼任或专职)(1)在作业任务下达后，根据现场指挥填写的《物品领用清单》,将所需物品准备齐全，为作业人员顺利完成作(2)对作业现场使用的工具、服装、工作指示牌、各(3)收工时，组织好工具和物品回收、登记、保洁和(4)作业完成后，应持《物品领用清单》逐件、逐样5.作业组人员(环境管理员)(1)负责物业室内、外的垃圾清扫和清理；(2)负责物业的高空外墙清洗；(3)负责物业的室内外设施、饰物的清洁；(4)负责执行上级的其它工作任务。第六节开荒管理方案制定(1)清洁开荒工作量大，时间要求紧，需要投入大量(2)专业性强的项目，如不同质地表面污迹的清洁要用不同性质的清洁剂(药剂);(3)清洁工具要求较高的项目，如大堂、中厅天花板(1)物业服务公司立足于自己做开荒，但对一些专业(2)如果要赶进度，也可以将一部份一般性的清洁工(1)查看现场建筑、装饰所使用的材料性质，便于制(2)查看现场施工工程进度，准确判断开荒清洁介入(3)摸清开荒清洁用水和用电的位置，了解建筑垃圾(1)根据现场实际情况拟定机械设备的种类及数量；(2)根据现场实际情况拟定易耗物品的种类及数量；(3)物资准备的品种、数量、质量，以适用、够用为(1)根据现场的工作量和清洁设备情况拟定所需人员的数量(包清洁设备操作技术人员),如需外援需提前做好(2)做好开荒人员的岗前培训(安全要求、注意事项、操作规程等)及动员工作。第七节开荒清洁安全注意事项开荒区域，不得独自进入非指定区域，如需离开，至少由1名同事或1名领班同行。八、所有操作需领班(技术员)讲解示范后方可进行。术员)现场指挥。十、使用清洁剂一定要注意说明，听从领班(技术员)十七、清洁易碎东西时，应谨慎操作(轻拿轻放),如第八节开荒清洁的物资清单及用途五、吹干机(吹风机):主要用于地毯清洗吹干或地面流，冲洗物体表面(分电源动力和柴油动力两种)。七、汽油水泵、汽油桶：主要用于开荒现场(供水系统十、清扫保洁车(扫路机):主要用于道路清扫的一种设备，可节约人力提高工作效率(分电源动力和柴油动力两铜)上的污渍和锈斑。(酸性)。把、竹(棕)扫把，扫地应从里到外顺序(猪毛扫不能沾水)。三十、地拖：擦拭(拖)地时用。三十二、马桶刷、火钳(长柄钳):清洁马桶、尿斗时四十一、尘膜(尘推)、尘膜架、除尘静电剂：对各种设备及清洁材料序号名称单位数量备注1洗地机台X2晶面机X3吸尘器台X4吸水器台X5塑料垃圾铲把X普通6塑料扫把把X普通7竹扫把把X普通8玻璃刮刀/刮套X9拖把把X会吸水的棉布水桶个XX桶榨水车个X有轮子地刷把X家用地刮把X刮刀，长柄油灰刀把XX号取水器个X胶水管米X胶手套副XX号，X号纱手套副X劳工手套一次性口罩个X纸制马桶刷个X带海绵头浴缸刷个X带海绵头钢丝球粒X普通百洁布块X能吸水保安刀片盒X大盒镜布块X抹布块X棉质白猫喷洁净瓶X伸缩杆根X压力喷壶个X中号洗洁精加仑X普通全能清洁剂加仑X浴缸清洁剂加仑X)玻璃清洁剂加仑X玻璃水洗衣粉袋X编织袋酒精瓶X香蕉水瓶X破损床单床X云石铲刀把X棉布刀片个X垃圾袋个X垃圾袋个X除胶剂个X梯子个X高度X米创可贴盒X白药(X个/盒)双氧水瓶XX瓶医用棉签包XX包第九节开荒清洁的技巧洁液对局部污迹处理(包括地角线),再用全能清洁剂进行留在玻璃(窗框)上的保护膜全部撕掉，然后用洗洁精水对八、公共通道墙面(瓷砖、石类)清洁：先用刀片把墙梯平面和立面用钢丝和铲刀进行涂料清除(包括地角线),面及设施干净卫生(必要时可用洗地机清洗地面);注：不第十节开荒清洁的验收标准(1)目视地面无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)无明显的石子。(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等杂物；(3)绿地上无直径2CM以上石子。(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)应达到目视干净无顽固污迹、无青苔、杂草。(4)排水畅通无堵塞、无积水、臭味。4.环卫设施(垃圾筒等):目视环卫设施(垃圾筒、果皮箱等)无污迹、无油迹。(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)底部无沉淀物，内壁无混凝土、砂浆等粘附物，(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)应达到目视水池清澈见底、水面无漂浮物、池底(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)无杂物、垃圾、排水口畅通，水沟无过多沉淀污(4)无积水状态、无青苔。9.广场、露天停车场(位):(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)地面干净无过多积尘、无垃圾；花坛外表洁净无(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾.(2)目视管道内壁无过多粘附物，井底无过多沉淀物。(3)井盖上无污渍、污物，排出入口畅通.(4)化粪池盖无顽固污渍、污物.(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾。(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)。(3)游乐设施表面干净光亮，无过多灰尘污渍、锈迹。(4)目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。(1)目视池底及池壁无明显积尘、泥沙、水泥浆等。(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)。(1)目视楼宇外墙无明显积尘、泥沙、水泥浆等.(2)目视楼宇外墙无顽固性污渍(例如：油漆、涂料(3)玻璃通透，无明显灰尘、水迹、手印、无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)(1)目视无明显灰尘；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)保持空气清新无异味。(1)目视无明显灰尘；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)无垃圾杂物、无泥沙、污渍；(4)地毯无明显灰尘、污渍；(5)花岗石、抛光砖地面需进行打蜡抛光护理；(6)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行保护护理；(7)铜制材料采用擦铜水进行护理；(8)大理石地面进行晶面石材护理处理。(1)目视无明显灰尘；(2)无明显顽固性污渍及灰尘(例如：油漆、涂料等);(3)玻璃幕墙玻璃通透，无明显污迹、手印及水迹；(4)大理石、瓷片、喷涂等墙面无明显灰尘。(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)无明显纸屑、杂物、污迹、烟头；(4)天花板无明显灰尘、顽固性污渍；(5)花岗石、大理石地面进行打蜡护理；(6)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理；(7)大理石地面进行晶面石材护理处理。(1)目视无混凝土、泥沙等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)无张贴物、无明显积尘。(1)电梯轿箱四壁干净无尘、无明显顽固污迹；(2)电梯门轨槽、显示屏干净无顽固污渍、轿箱干净(3)电梯轿箱地面大理石进行晶面石材护理处理。目视无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)。(1)门框及窗框表面无明显顽固性污渍(例如：油漆、(2)门窗玻璃通透，无明显灰尘、污迹、手印、水迹(1)目视地面无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)车库、地下室地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、(4)车库、地下室墙面目视无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(5)车库的标识牌、消防栓、公用门等设施目视无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(6)车库内管道系统表面没有明显积尘、水泥砂浆、(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)地面干净无积水、无顽固污渍、无杂物；(4)墙面瓷片、门、窗无明显灰尘，墙上无涂画；(5)目视墙壁干净、便器洁净无黄渍；(6)大理石地面进行晶面石材护理处理。(1)目视地面无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)天花、灯具、出风口等无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(4)玻璃、镜面光亮无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(5)地毯(板)干净无污迹、纸屑等；(6)金属件表面光亮；器械整洁无浮尘、污迹；(7)饰柜产品整洁无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(8)花岗石、大理石地面进行打蜡护理；(9)大理石地面进行晶面石材护理处理。(一)精装修、豪装修、示范单位：(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无垃圾杂物、无泥沙、污渍；(3)地毯无明显灰尘、无污渍；(4)柚木地板采用挥发性封剂保护护理；(5)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理；(6)铜制材料采用擦铜水进行护理；(7)大理石地面进行晶面石材护理处理。(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(2)大理石、瓷片、喷涂等墙面无明显灰尘；(3)墙纸干净无明显污渍。(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无明显纸屑、杂物、污迹、烟头；(3)天花板无明显灰尘、顽固性污渍；(4)大理石地面目视干净、无顽污渍；(5)水磨石地面和水泥地面目视干净无明显杂物、污(6)花岗石、大理石地面进行打蜡护理；(7)柚木地板采用挥发性封剂保护护理；(8)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理；(9)大理石地面进行晶面石材护理处理。(1)无污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无张贴物、无明显积尘。(1)目视无明显污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无明显灰尘。(1)玻璃表面无明显污渍(例如：油漆、涂料等);(2)玻璃门窗镜面通透，无明显灰尘、水迹、手印。(1)目视无明显顽迹、灰尘、污渍；(2)用纸巾搽拭，无明显灰尘。(1)目视植物表面无浮尘、水迹；(2)盘内无积水、泥沙、烟头等。(二)毛坯单位(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无垃圾杂物、无泥沙、污渍。(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(1)无明显顽固性污渍(例如油漆、涂料等);(2)无蜘蛛网等。(1)无明显污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无张贴物、无明显积尘、水迹、手印。(一)成品保护范围：大堂(包括地面、大理石墙面、柱子);走廊(包括地面、大理石墙面);消防楼梯(扶手);电梯(包括电梯厅门、电梯厅顶部、门套、电梯轿厢);电梯前厅(包括地面、大理石墙面等);住宅户内(包括进户门、地漏、下水道预留口)。(二)成品保护具体措施：(1)地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，(2)大理石墙面、柱子：采用防潮纸做好保护，具体2.走廊(1)地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，(2)大理石墙面：采用防潮纸做好保护，具体保护部4.电梯(1)地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，(2)电梯门口转角(大理石):由于此部位着力点难(3)涂料墙面：由于墙面表层为涂料，较难做成品保(1)进户门：采用防潮纸或包装纸板将进户门易损伤(2)地漏：采用较宽的透明胶加以封闭。(3)下水道预留口：采用塑料袋或其他可利用材料将(1)在交付时与业主签定《装修管理服务协议》,告(2)业主填写《装修备案表》,详细说明二次装修的(1)制定《装修管理办法》以及相关《装修管理服务(2)明确《装修登记程序》,便于业主及装修施工单(3)做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作。(4)对装修的物业进行分区域管理，并确定区域负责(5)对违章施工的行为，采取停工、恢复原状等方式(1)把好装修备案关。严格根据装修设计图纸，结合(2)对装修现场进行严格管理，做到每天有重点的巡(3)巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象，立即予(1)制定完善的《装修管理办法》;与业主及装修施工单位签订相关《装修协议》,明确责、权、利；(2)确定专人负责装修管理工作，加强装修巡查力度。第五章开荒保洁服务实施方案第一节开荒保洁准备工作及注意事项1.清洁完毕后要及时关门(反锁)、关窗，防止下雨造(1)清洁期间严禁使用强酸强碱，避免物品、设施被(2)清洁期间严禁使用强酸强碱，避免物品、设施被(3)正确使用钢丝球、铲刀、裁纸刀刀片等工具，避(4)正确使用钢丝球、铲刀、裁纸刀刀片等工具，避(5)保护墙面、地面、台面，防止二次污染。第二节开荒保洁重点、难点分析及对策5.所有操作需领班(技术员)讲解示范后方可进行；6.任何机器操作要在熟悉情况下进行，并由领班(技术员)现场指挥；7.使用清洁剂一定要注意说明，听从领班(技术员)安14.清洁易碎东西时，应谨慎操作(轻拿轻放),如发(1)严禁私拉乱接；(2)发现裸露电线不能用手去摸，找专业人事解决；(3)在使用电器设备之前应先检查电线有无裸露现象；(4)严禁人不在还开着电器设备；(5)不能用湿抹布擦电源开关及接线盒。(1)节约用水，严禁长流水；(2)不能到处冲水、洒水(因地毯、木地板是不能粘水的);(3)在清洁卫生间时不能将遗留的水泥、石灰等冲入(4)发现漏水、渗水现象应及时上报。第三节开荒保洁服务程序与标准序号工作内容标准1地面光洁、无粉尘、无水渍、无手足印痕2墙面无手足印、无污迹、无胶、无涂料印痕、无尘3天花板无胶通、无涂料、无油漆点、无尘埃附着物4室内木门边角干净、表面光洁、无污物、无灰尘5灯具光洁、明净、无灰尘、无手印6玻璃及窗户窗框光洁、边角干净、玻璃明净、透亮7踢脚线表面干净、无油漆、无涂料点、无胶迹8木地板无损伤、洁净、无污物、无灰尘、无涂料点9马桶光亮洁净、无水点、无手印镜子明亮如新、无水点、无手印淋浴户用品洗手池光洁明亮、无水滴油烟机、灶具无灰尘、无胶、无手印、不锈钢器具表面光亮厨柜表面无灰尘、无污迹、里面无杂物、于粉尘大理石台面光洁明亮、无灰尘、无胶迹、无脚印指示灯闪亮光洁、无污迹灭火器无灰尘、无残渣、无油漆、无涂料点、表面光亮地面光洁、无垃圾、无尘土墙壁饰物干净、光洁、无浮土地毯无毛发、无碎屑、干净整洁墙面干净光洁、无印迹、无尘土踢脚线无胶、无漆、无浮迹外墙玻璃干净明亮、无漆渍、无胶渍、无灰尘楼梯无浮土、无可视垃圾、无油漆、无涂料第四节开荒流程及清洁标准序号区域清洁方法及注意事项清洁标准1建筑物顶1.清除所有的建筑垃圾，用扫帚除顶楼无杂物堆放及下水通畅2外场清洁1.清理干净建筑垃圾并放置于指定2.清扫干净台阶和地面，清除漆点、水泥块，有排水条件的可用少量水冲洗，严禁冲洗外立面；3.检查台阶和地面有无破损和严重色差，如有破损和严重色差做好记录并立即报告管理人员。外场干净、整齐，无杂物堆放3不锈钢门窗及设备清洁1.拆除保护包装；2.先用吸尘器吸尽窗框内小垃圾和表面灰尘，清除表面污渍，注意不准使用坚硬清洁工具以免划伤表面；3.使用不锈钢光亮剂进行养护；4.清洁消防喷淋头要小心操作，不要碰破感应玻璃管；5.注意检查表面有无划伤及破损、配件齐全，如果有划伤及破损，缺少配件做好记录并报告管理人员；注意安全防护，按规范系好安全带；严禁使用酸性清洁剂清洁。底，内外干净，无胶剂、渍、油漆印、光亮4塑钢门窗清洁1.拆除保护包装；清除表面污渍，注意不准使用坚硬清洁工具以免划伤2.注意检查表明有无划伤及破损、配件齐全，如果有划伤及破损，缺少配件做好记录并报告管理人员；3.先用吸尘器吸尽框窗内小垃圾和表面灰尘；4.注意安全防护，按规范系好安全带；注意开窗通风。注意开窗通风；底，内外干净，无胶剂、渍、油漆印、光亮5玻璃和镜子清洁1.先用毛巾把玻璃擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃，有顽固的污渍用刀片清除干净，再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净，玻璃上的水痕用抹布擦拭干净；2.注意检查表面有无划伤及破损，如有破损做好记录并报告管理人员；3.室外玻璃一面，联系专业保洁公司清洗。点、水泥渍、6涂料吊顶清洁1.用干的干净抹布进行擦拭或用摊子清理；2.如有小污渍可用干的口洁布进行擦拭，如果污渍较多报管理人员进行3.注意检查色差和开裂，有问题做好记录并报告管理人员；4.使用梯子时注意做好安全防护，确认安全时方可操作。注意不要磕碰墙面及家具。灰尘、污渍、蛛网7铝塑板及PVC吊顶清洁1.用湿抹布清除灰尘；2.漆点、胶点、用白洁布沾水或除渍剂清洁，注意不要太用力以免损伤表面，严禁使用钢丝球清洁；3.使用梯子时注意做好安全防护，确认安全时方可操作；4.如有破损做好记录报告管理人员；表面干净、无污渍、无蛛网、吊顶平整8涂料墙面清洁1.用干的干净抹布进行擦拭或用揮子清理；2.如有污渍可用干的白洁布进行擦拭，如果污渍较多报管理人员进行粉3.注意检查色差和开裂，有问题做好记录并报告管理人员；4.使用梯子时注意做好安全防护，确9瓷砖墙面清洁1.用湿布清除灰尘；2.用清洁球、美工刀或是板刷消除遗留的胶剂、涂料点、水泥渍等，注意不要损伤瓷砖；3.残留的污渍可用稀释的全能清洁剂进行清除，清除过程中如果溅到五金件及云石台面上要立即用清水冲洗干净；4.使用梯子时注意做好安全防护，确认安全时方可操作；5.墙面如有开裂、色差、破损做好记录并报告管理人员。无胶剂、涂料点、水泥渍、油漆印、无灰尘、无水渍、无毛发、表面光亮复合地板清洁1.先捡干净大块垃圾，然后用扫帚将灰尘清扫干净；2.用软的清洁布、去胶剂、除渍清除地板上的漆点和胶点；3.使用海绵地拖把由内向外清洁地4.注意不准向地板洒水，如地板上有较多水渍应立即吸干；5.如有破损做好记录报告管理人员；板，防止划伤地板。点、水泥渍、地毯清洁1.先捡干净大块垃圾；2.使用吸尘器从内向外，注意顺着地毯表层毛的方向吸尘；3.地毯上的漆点、胶点使用刀片轻轻4.注意检查地毯的纹路是否一致，有无破损、开裂。如有问题做好记录，报告管理人员。渍、无毛发、无垃圾地砖清洁1.先捡干净大块垃圾，然后将尘土清扫干净；2.大堂、餐厅地面可用海绵地拖把和普通拖把配合清洁；3.使用海绵地拖把由内向外清洁地4.用清洁球、开刀或是板刷消除遗留的胶剂、涂料点、水泥渍等，注意不要损伤瓷砖；5.残留的污渍可用稀释的全能清洁剂进行清除；6.地砖如有开裂、色差、破损做好记录报告管理人员；无胶剂、涂料点、水泥渍、油漆印、无尘无毛发，表面光亮灯具清洁1.切断电源确认安全后方可操作2.使用半干抹布进行清洁；(注意不要擦灯头)3.用软白洁布、去胶剂、除渍剂清除灯具上的漆点和胶点，注意不可太用4.顶灯清洁，要拆下玻璃盖进行清5.注意清除不干胶标识；6.清洁完毕后接通电源；7.注意调整好应急灯的照射方向；8.使用梯子时注意做好安全防护，确认安全时方可操作；9.注意检查安装牢固、照明正常、有无破损。无胶剂、涂料点、水泥渍、油漆印、无尘土开关面清洁1.切断电源确认安全后方可操作2.使用半干抹布进行清洁；3.用软口洁布、去胶剂、除渍剂清除灯具上的漆点和胶点，注意不可太用4.清洁完毕后接通电源；5.注意检查通道开关的分控功能及标识指示正确。点、水泥渍、土，功能完家具清洁1.使用潮湿抹布清洁表面尘土；注意清除不干胶标识；2.用白洁布、去胶剂、除渍剂清除家具上的漆点和胶点3.不准使用硬物和尖锐物品清洁家具，防止划伤；4.切断电源确认安全后方可操作；使用半干抹布进行清洁；5.清洁完毕后注意待表面风干结束后再接通电源。家具干净，无尘、无污渍、无毛发，摆放整齐、位置正确电器设备清洁1.用软白洁布、去胶剂、除渍剂清除灯具上的漆点和胶点，注意不可太用2.清洁过程中注意防水保护；3.清洁空调时注意清洗过滤网，清洁出风口：4.清洁完毕接通电源；5.注意检查电器设备表面有无划伤、电视机信号清晰频道排列正确，如有表面干净、无玻璃及不锈钢表面光亮电梯清洁1.应放在开荒末期做彻底的清洁工作，施工和开业准备期间应加装防护板，防止装卸搬运物时撞损或刮花轿厢表面；2.准备工作：打开电梯控制箱，按动制定按钮，使电梯停止运行，把提示业主的告示牌要放于电梯门前以示工作，并打开电梯门；3.清除顶部灯箱内垃圾和积灰，使顶面无杂物和尘土。表面干净、无表面光亮4.清洁轿厢(不锈钢或烤漆表面)时，首先去除表面保护包装，然后用半干抹布清除表面污渍，注意不准使用坚硬清洁工具以免划伤表面。如是不锈钢表面，使用不锈钢光亮剂进行养护，使表面平整光亮；5.关上电梯门，用上述方法清洁电梯门内外；6.用吸尘器吸去轨道门缝合凹槽内的垃圾，用半干抹布清除表面污渍，注意不准使用坚硬清洁工具以免划伤表面。使用不锈钢光亮剂进行养护。7.清洁地面，注意不能洒水，用半干抹布擦净地面，使地面无尘和杂物。设备房1.清除所有的建筑垃圾，用扫帚除尘；设备表面用半干抹布清洁，没有积灰和油污，门窗清洁方法。干净、无灰尘清洁工具1.用湿抹布清洁表面尘土；2.用白洁布、开刀清除遗留的胶剂、涂料点、水泥渍等；3.使用美工刀清洁注意不要损伤洁具、防水硅胶、马桶盖不准使用美工4.严禁使用酸性清洁剂清理五金件，如果不慎溅上要立即用清水冲洗干5.注意小垃圾、砂土不要冲入下水6.马桶内侧可用稀释后的洁厕剂清洗，其他洁具可用全能清洁剂清洗；7.注意检查洁具有无破损、漏水、堵塞、抽水正常，如有问题做好记录并报告酒店。洁具干净，无胶剂、涂料点、水泥渍、油漆印、无尘无毛发，表面发亮第五节具体清洁方案(1)外墙清洗剂：呈无色透明液体，为中性。产品主(2)保洁全能去渍剂：能去除油渍、炭渍、胶渍等，(3)保洁玻璃清洁剂：呈中性，无污染、无毒害。木(1)上岗人员条件：④天暗、下雨、大雾、大风(风力在四级以上)、高湿(xx以上)、低温(xx以下)等天气条件下，应立即停止(2)工具及材料：雨裤等；多种环保中性外墙清洗剂(适用不同材质)、玻璃(3)操作过程：(4)注意事项：(5)具体施工过程：(1)气候条件：外墙清洗必须要在良好的气候条件下能见度差以及高温(XX以上)和低温(XX以下)等条件下(2)人员条件：为了贯彻执行国家安全法规，确保工周18岁的男性公民，并经过身体检查和安全技术培训，经(3)设备条件：外墙清洗的设备必须处于良好的工作(1)无缝处理技术(2)高低落差整平(3)翻新再生技术消除“剪口”,中度研磨可以消除石材的凹隙，轻度研磨可剂的结合可以使翻新后的石面达到80高斯以上的镜面光泽(4)抛光晶面生造技术2.用湿毛巾(不含清洁剂)擦拭密封胶粘接缝，并用干(包括地角线),再用清洁剂进行全面擦拭，最后用清水擦和铲刀进行涂料清除(包括地角线),最后用拖把拖干净及第六节开荒保洁应急措施一、目的(1)在大堂等人员出入频繁的地方放置告示牌，提醒(2)保洁主管应现场指导，合理调配人员加快工作速(1)迅速关闭水管阀门，并迅速通知保安员和维修人员(2)如电梯内应迅速用扫把扫走电梯厅附近的水，控(3)如室内关掉电源开关后、抢救房间、楼层内的物(4)打开门窗、用吹干机吹干地面；(1)灭火结束后，全体保洁员立即清理现场，公安消防(2)清理火灾遗留残物，清扫地面积水，用拖把拖抹第七节安全工作守则及安全承诺书2.“四注意”(1)注意电梯运作，谨防夹伤；(2)注意地面积水、积汕，谨防滑倒；(3)注意高空抛物，谨防砸伤；(4)注意设备异常现场，及时发现，及时排除，谨防(1)必须坚守岗位，遵章守纪；(2)必须按规定正确使用用品；(3)施工前做防护，施工后必须清理现场，清出线路；(4)堆放物品必须整齐稳固；(5)发现违章操作必须坚决加以制止。(1)不准携带易燃、易爆、剧毒等危险物品进入；(2)不准擅自移动改换防护装置、警示标志；(3)不准发出违章指令；(4)不准追逐打闹、打架斗殴；(5)不准使用有安全隐患的工具、设备；(6)不准臆测行事；(7)当班时不准饮酒、看报刊朵志、聊天和打盹等。第六章物业管理指标及措施第一节各项服务指标的承诺序号1房屋及配套设施设备完好率专人负责，实行巡视制度，文件记录，确保房屋外观整洁完好，公共设施无损坏。2房屋及配套设施设备零修、急修及时率急修XX分钟内到达现场，小修项目XX天内完成。及时修复，并做好回访记录。3维修质量合格率逐项检查，保证质量，实行回访制度，确保维修质量合格。4绿化完好率专人养护，定时巡查，建立档案，确保办公楼绿化无破坏、无践踏，发现问题立即5清洁保洁率6大型及重要机电设备完好率制订严格的设备操作和保养规程，落实岗位责任制，建立设备档案，定期维护。7道路及停车场完好率专人养护，定时巡查，建立档案，确保设施完好，方便使用。8治安、消防责任事故发生率保安员全部持证上岗，落实职责，明确责任，实行XX小时巡逻制度，确保办公楼的安全。9业主有效投诉率加强管理，优质服务，帮助业主解决实际困难。业主投诉处理率专人管理，区别情况，分类处理，做好思想工作，建立档案。业主综合满意率科学管理，优质服务，建立虚心听取业主(使用人)意第二节管理措施(1)房屋外观完好、整洁，定期清洁或粉刷。(2)办公楼内有明显指示标志：交通指示牌，办公楼(3房屋完好率达到98%。(4)无违章搭建。(5)物业管理费收缴率达98%以上。(6)房屋维修及时率达100%,做好回访及记录。(7)档案管理完善，有专人管理，做到完整、清晰、(1)办公楼内所有公共设备图纸、资料齐全，管理到(2)设备良好，运行正常，无事故隐患，保养检修制(3)每日有设备运行记录，操作人员严格遵守操作规(4)电梯安全运行。(5)消防系统设备完好，可随时启用。(6)安全监控系统设备完好，使用正常。(1)办公楼公共配套服务设施完好，不随意改变用途。(2)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，运行正(3)道路畅通，路面平坦。(4)交通管理规范，车辆停放有序。(5)污水排放通畅。(1)办公楼环卫设施完备，设有垃圾房、垃圾箱、果(2)办公楼实行标准化保洁，垃圾日产日清，生活垃(3)根据季节投放灭虫除四害药物，派专人管理。(4)做好不养宠物、家禽的宣传，并经常检查，发现(5)办公楼内道路、公共场所、楼道、地下室等公共(6)办公楼内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱画现象。(7)高压水泵、水池有严密的管理措施，二次供水卫(1)按办公楼规划要求做好绿化的培植、养护。(2)办公楼公共绿地不占用，不随意改变用途，保证(3)合理分布树、花的种植，做到四季常绿，月月花(4)绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏现象。(1)办公楼实行封闭式管理，采取常规防范和技术防(2)办公楼实行24小时保安值班、巡逻制度。(3)办公楼内消防监控和安全监视系统有专职人员管(4)思想重视，制度落实，以防为主，使办公楼内无(5)保安人员服装整齐，仪容端庄，作风严谨，言语(6)危及住户安全处设有明显标志，并落实防范措施。(7)重视对保安人员的思想教育和业务培训。(1)建立规范的财务管理制度。(2)严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。(3)为住户提供多项便民有偿服务，以业养业，增收(1)充分利用办公楼的娱乐场所和设施，定期组织开(2)积极配合社区开展各项公益活动。(3)半年开展一次征询住户意见活动，及时了解住户(4)提倡住户互帮互助，文明居住，关心病残者、老(5)积极开展精神文明建设，使住户能自学遵守办公第七章房屋及公用设施维修养护第一节房屋管理及维修方案第二节公共设施管理及维修方案第三节房屋日常维修及实施方案项目1位①局部受损原因造成的结构问题平时每月巡查XX次，但在入住装修阶段需每天巡视，发现问题，立即修。①由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或委托专业②如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发单位处缮标准。②功能完2外墙面理石干空挂、次，发现问由工程部按有关修缮规程实无脱落、破损、无②外墙面局③外墙面大④玻璃幕墙破损题，及时维②外墙面修缮渗水，整洁统一。3公共屋面①隔热层破②防水层破损造成屋面每半年维护问题，及时由工程部按相关作业规程实②相关修缮作水，无渗②隔热层③避雷设施效果良4楼梯①公用墙面、地面的维修②公共通道、③楼梯间墙面、窗户、扶次；每半年对公共地面维护XX次，补换损坏或空鼓墙面、日常维修由工程部负责建筑部分修缮②房屋修缮标①整洁、②表面完形，窗户手、踏步的维④大堂自控门维护5上、下管道①接口及砂②管道堵塞、③固定码松次，发现问决。由工程部按有关规程实施。缮标准。①美观完②上、下6水箱水池、水箱的维修养护。池、水箱进行检查，发现问题，及时处理。委托具有相关资质企业进行维护、清洗。水池、水①水池、水箱正常②水质无7设备用房脏乱差环境②不能满足正常使用。③各项设施、①每周检查XX次用房，发现问题，及时处理。②每月检查XX次设施、由工程部按维修保养规程实①正常安全使用。②各项设施、设备③整洁、第八章机电设备设施管理第一节机电设备管理程序1.工程部应在正式接管物业后一月后内将所有设备建立台帐，并在建档后的3个工作日内将台帐移交公司办公2.工程部应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：(3)设备编号按下列规则编号：XXXXXX(4)标识的制作规范：金属薄板，表面抛光呈本色；报废和更换零部件及检修情况及时地在设备台帐或设备卡(1)非工作人员，未经许可禁止进入供配电房。(2)配电房的专用安全防护用品，不得另作它用，并(3)电气设备的金属外壳，防火门等必须有可靠的接(4)工作人员进入供配电房应保持头脑清醒，服装整(5)供配电房内严禁堆放易燃、易爆物品及杂物，保(6)操作通道和维护通道的距离足够、通道畅通，不(8)常用高压电气安全工具(绝缘靴，绝缘手套，试电笔、短路接地线，绝缘棒，绝缘挡板，绝缘垫等)齐备，(9)电缆沟无积水，电缆盖板完好。(10)一次结线模拟图和资料齐全。(11)有足够的日常照明和应急照明。(12)供配电房内无异常声响，门窗完整。照明、通风(13)供配电房内雨天无漏雨、积水现象，热天保证冷(14)机房整洁卫生，记录齐全，摆放整齐。(15)做好防小动物蹿入供配电房的有力措施，以免造(16)禁止带电检修，如在特殊情况下需带电工作时，(17)除紧急情况外，未经上级领导批准，不得随意拉(1)水泵房及地下水池、消防系统等机电设备必须由(2)泵房内机电设备每日由专人巡视、操作、记录。(3)消防泵、生活泵的选择开关位置、操作标志都应(4)生活水泵每周轮换使用一次，定期检查泵的运转(5)消防泵每月试运转一次，以保证正常运转，每半(6)设备负责人及有关操作规定应挂于明显位置。(7)泵房卫生每天打扫一次，泵及管道每半月清洁一(8)操作人员在XX米以上检修设备(包括开关、阀门等),必须戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。(1)维修组负责人指定电梯机房管理员，明确岗位职(2)电梯机房管理员负责编制并执行电梯机房管理规(3)电梯机房管理规定要求不低于《住宅物业服务等(4)电梯机房门上方应有“机房重地、非请勿进”标(5)机房管理人员必需持有国家相关部门核发的电梯(6)电梯机房内禁止堆放杂物，存放易燃、易爆物品(7)严禁用汽油、煤油等易燃物品及腐蚀材质洗剂擦(8)按消防规定电梯机房应配备XX具灭火器。灭火器指针指向黄色为合格，红色为失效)灭火器每年校验XX次。(9)值班人员应每月对设备(房)的消防灭火器材进行(10)发现火灾、火情按消防程序报警，保护现场，及(11)机房内禁止无关人员进入，参观来访者要进入设(12)电梯机房管理员负责每周检查设备房，巡视检查(13)电梯机房内配电柜、主要设备设施的工作状态及(15)电梯机房内应配置干湿温度计和应急照明设备，(16)机房内配置盘车专用工具XX套。(17)机房有固定照明，无临时接线，电梯机房地面上(21)维修组负责人每周参照《设备设施检查内容及标(22)服务中心负责人检查电梯机房工作内容及质量记录，填写《服务中心质量体系月度检查表》,并挂网。(23)电梯机房钥匙管理要求：机房钥匙管理遵照《钥(1)设备房内照明足够、墙面没有明显污迹、地面干(2)配备足够的灭火器和应急灯，应急照明能在停电(3)设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的(4)设备房门上有相应设备房标识，且有“机房重地，(5)各类设备保持完好；各类仪表使用正常无损坏；(6)设备房排水通畅，应做好“三防”措施，即“防(7)设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆的物品，灭火器选型标准(XX公斤/只)。(8)设备操作专用工具及安全用品应放置在指定位置(9)每个设备房必须安排责任人，实行责任区域划分。(12)机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头及(13)值班人员对空调水系统运行负全部责任，挂干湿(14)空调机组实行定人、定岗负责维修保养，按安全(15)空调制冷机房的全部设备，必须由指定的专职空(16)空调设备开、停必须及时由空调机操作人员挂转(17)值班人员必须严守岗位，服从指挥、严守操作规(18)做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度(19)须每XX天对中央空调系统抄XX次电能表，并做(20)定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处(21)机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头及(2)严格遵守岗位职责和有关的各项规章制度。(3)严禁与机房无关的人员进入机房，非本专业人员(4)严格遵循程控交换机房的各项操作规程，按时完(5)未经同意，不得随意修改各类管理数据。(6)注意安全，避免发生人为故障。不得随意拆卸机5.新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主8.经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入(2)设备状态标牌应在设备状态确定后，由设备操作(3)设备状态改变，标识应随之改变。4.对于直接供租户使用的设备应定期对其状态进行检(1)设备操作规范(2)设备维护保养规范(3)交接班制度(1)参照设备说明书及资料对一般设备的操作规范进(2)重要设备的操作规范，要在设备旁用醒目的标牌(3)设备操作规范一般应包括以下内容：(1)实行定人定机制度，严格遵守操作规范。(2)经常保持设备清洗，按规定维护。(3)认真执行交接班制度，做好交接班记录。(4)管理好工具、附件，不能遗失、损坏。(5)发现设备有异常的声音和故障应立即停机检查，第二节管理标准和养护计划序号维修类别划分计划方案标准实施效果1电梯①曳引绳张紧度的工作情况维③转动、滑动部⑤计算机控制板每天巡视二次，发现问题及时维修。每月检查曳引绳张紧度一次；每月定期对滑动、转动部分加一次由相关电梯公司实电梯维修保养标①安全正常运行、平③电梯各部分完好率100%。2机电设备①水泵等机电设备的维护保养。②日常机电设备的零部件易耗品每天巡视检每季检修一由工程部实施维各项机电设备维修保养规②保障安3消防设施①疏散标志的维②室内(外)消火栓(箱)以及消防设施的有效每月检查一次消防报警系统完好情况以及消防设施的完好①由消防、机电、②一般消①标识制作及维护管理规②消防设施维修操①设施有效，标识清楚，完好无②灵敏，准③喷淋、烟感报警系统故障的排防设施视使用情况进行更③消防报警系统维护保养规4中央空调①制冷主机维护②机房设备管道每半月对主机、管路、阀门的紧固、渗漏、保温等进行检查与维护；新风机、风机过滤网部实施日常维修保②相关专业公司实(维保)。中央空调设备维修保养规②保障正常安全运5变配电控制设备①高压配电柜检行检查查一次24小②每天对配电控制柜外观清扫一次。部组织实电柜由电力局进行配电设备运行及维修保养规②保障正常安全运6地下场①地面大面积的破损，坑洼、积②地面有成块的砼结块或其它污每周检查一次，发现问题由工程部组织维办公楼道路修缮房屋维修洼、无积水、无缺7井、沟污水井、沟及由工程部组织实房屋维修①井内无②井盖正常使用，密合，无破损；标志清8公用标识设施③标志所示意思①每周检查一次，并对标识的示意准确性进行检查，发现问题，及时处标识一次。由综管部、工程部组织实办公楼标识制作安装及管①标识清洁美观，无②安放稳③标识示第九章弱电及智能化系统管理第一节智能化系统的配置2.信息通信系统第二节智能化系统管理及维护我们将从公司管理办公楼的骨干队伍中抽调多名专业并邀请相关单位(如系统设计、安装单位)对所有技术人员时运行设备的台帐，使操作人员对系统的正常运行了如指进性的重要环节，是减少误报警及延长设备使用寿命的关(1)日检：系统外观；前端、终端传输线路信号日常(2)例检：系统外观；前端、终端传输线路信号传输(3)临检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对2.维修计划类别标准日常维护日检月检季检年检临检消防控制系统度用火灾测探试验√√外观、接触灵敏度符合使用标准√√声光报警器外观、声、符合使用标准√√外观、性能、自控符合使用标准√√系统外观及布置无堵塞、遮盖√√√接插件及牢固、无接触不良√√√显示性能画面清晰、稳定，√√√√外观有序√√√接插件及牢固、无接触不良√√√各性能控制键有旋钮灵敏、可靠，画面分割稳定信号小√√√√摄像头外观√√√安装与联接安装牢固、联线联接可靠√√√摄像性能视频信号清晰、√√√离线式智能巡更系统信息发生器、固定接触器测试接触器灵敏度符合使用标准√√√√建筑设备监控系统化系统器外观√√√安装与连接安装牢固、联线连接可靠、各触头无烧蚀、过热√√√√末端信号接受灵准√√√传感器、阀门外观√√√显示、接触灵敏度符合使用标准√√√度符合使用标准√√设备联动符合使用标准√√√电子公告系统显示屏外观及布置无堵塞、遮盖√√√接插件及牢固、无接触不良√√√显示性能清晰、稳定√√√√外观有序√√√接插件及牢固、无接触不良√√√随时调整显示状态、内容√√√家庭安全防范报警系统探测器、报警按外观及布置盖√√√接插件及牢固、无接触不良√√各性能控制键有旋钮灵敏、可靠√√周界防范管理系统外观及布置清洁无尘、√√接插件及牢固、无接触不良√√性能捷√√红外探测器外观及布置清洁无尘、√接插件及牢固、无接触不良√√性能捷√管理员机外观及布置无堵塞、遮盖√√接插件及牢固、无接触不良√√显示性能画面清晰、稳定√√√门口机外观√√√安装与联接安装牢固、联线√√√视频信号清晰、完整、失真小√√第十章安保管理方案第一节安保管理服务概述三、服务范围第二节安全管理内容及要求的单警装备(如武装带、警棍、电筒等),必须配备对讲机件，安保人员必须在2分钟内赶到；四、内部培训要求(1)常规防范(2)技术防范(1)实行准军事化管理，制定各项保安管理制度和奖(2)做好培训工作，开展系统化军事素质培训。(3)加强对保安人员法制教育和行为规范教育，要求(4)严格执行保安巡逻制度，确保安全防范质量。(1)引导车辆安全行使和停放，确保地面、停车库和(2)巡视车辆停放情况，如发现车辆门、窗未关好，(3)保安员对办公楼内部车辆实施全面管理，建立详(1)制订车辆交通管理办法；(2)做好办公楼交通管理宣传工作；(3)建立完善的车辆管理档案。(1)保持良好的秩序，明确办公楼内车辆停放区域；(2)地面及地下停车库设立完善的车辆行使标识和警示牌(含：行使方向、行使路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火标识等);(3)对地下停车库中业主专用的车位，车辆管理员应(1)建立地面、地下停车场管理规定；(2)设置车辆管理员(地面泊位由巡逻保安兼管);(3)做好办公楼车辆停放管理宣传工作。(1)应立即通报保安主管，并记录驾驶人的姓名、驾(2)记录旁证人姓名、住址及联系方式。如有条件可(3)详细记录驾驶人损坏设施设备的经过。(4)通知工程维修人员到场结算修复受损设施设备所(5)让驾驶人书面确认责任及承诺赔偿的方式及预付(6)如有必要，经领导同意后报警处理。(1)加强消防监控办公楼的管理。(2)保持消防通道的畅通。(3)严禁携带、储藏易燃易爆物品。(4)做好办公楼消防器材的管理和维护。(5)防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。(6)严格执行防火管理制度。(7)对机房等办公楼消防重点部位做好消防管理工作。(8)制订消防设施设备系统维护保养制度，并加强对(9)加强与消防部门的联系。(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制度，(2)制订消防事故处理预案及应急流程，防患于未然。(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，(