【房地产工程项目主要成品管理与控制分析7700字（论文）】

房地产工程项目主要成品管理与控制的案例分析—以永晖壹号院工程为例目录TOC\o"1-2"\h\u19729一、引言 124715二、相关概念 23640（一）预算管理的定义 222227（二）预算管理基本流程 210828三、项目成本预算管理现状 3377（一）项目情况分析 315062（二）项目预算管理现状 330465四、项目成本预算管理存在的问题及原因分析 523273（一）企业项目成本预算管理存在的问题 512905五、企业项目成本预算管理优化对策 631988（一）规范预算编制方法与流程 623072（二）加强预算执行过程控制 715457（三）增强企业预算成本管理意识 822463六、总结 828915参考文献 9摘要：随着我国社会经济的不断发展，人民的生活水平得到很大提升，对于住房的需求不断发生变化，工程行业获得飞速发展，市场逐渐涌现很多工程开发企业，竞争加剧。工程企业想要获得发展，获得更多市场份额，需加强自身管理，增强市场竞争力。工程企业如何节省成本，增强自身利润，就需要加强自身项目预算成本管理，实施预算管理，制定预算目标，在项目建设过程中严格按照预算计划执行，对成本进行控制。工程企业是我国规模相对较大的工程企业，近年来发展迅猛，成为行业领军，虽然企业在进行项目开发建设时已进行预算成本管理，但管理过程中还是存在问题，制约企业发展。因此，本文对永晖·壹号院工程进行研究，将永晖·壹号院工程项目作为研究对象，分析项目成本预算管理基本状况，同时总结在进行项目成本预算管理中存在的问题，找出问题原因，提出针对性地解决对策。关键词：永晖·壹号院工程；项目；成本；预算管理 一、引言随着市场竞争的不断增强和项目管理水平的提高，工程施工企业必须不断转变发展理念和模式，只有保持在市场上的竞争地位，才能提高公司的管理水平和实际的工程能力。在建设过程中，项目利润是企业利润的主要来源，项目管理已成为企业管理的核心，在项目利润越来越薄的趋势下，施工方进行准确的成本控制不仅是提高施工水平和项目管理能力的必由之路，这也是确保企业效率和生存发展的不可避免的要求。在目前的情况下，随着经济改革的推进，建筑施工企业通过实施优质、短期、低成本的工程项目，就能够获得了更多的发展机遇和市场份额，因此，有必要管理和控制建设项目的成本。二、相关概念（一）预算管理的定义预算管理是基于公司的战略目标，对公司未来一段时间的生产和运营进行全面评估，制定预算计划，然后监督实施，最后将实际成本与目标成本进行比较，通过对比来实施更加有效的成本管理方法，最终完成战略目标。而项目成本预算管理更强调对项目成本预算整个流程实施管理，主要包含了项目的预算编制、预算执行以及最后的预算考评。简单来说，在项目成本预算管理下，公司在确定突出的施工目标后，对项目进行定量分配资源，这是项目实施过程中引入的治理方法，来监督并控制计划的履行情况，等项目结束后，将其作为考评员工工作效率与质量的标准，对最初的计划实施结果进行分析以及评价。（二）预算管理基本流程1.确定预算目标，编制预算编制项目成本预算首先要根据企业的经营战略选择适当的预算目标。确定预算目标，不仅要考虑经济环境和工程市场的走势，还要考虑项目涉及的各个职能部门，只有各职能部门全体员工齐心协力，严格执行预算目标，为了降低和管理成本，使公司获得更多利润。项目成本预算目标确定后，企业应设立专门岗位编制项目预算。预算人员在收集各职能部门的数据后，确定项目工程量，指定并估算货物数量的价格，然后将所有资源优化配置到项目的各个职能部门。2.预算的执行与控制预算执行是预算管理的重要组成部分。项目预算管理的实施贯穿于项目施工阶段的项目实施前期准备工作，再到项目销售阶段，都需要预算管理的实施和控制。在预算执行时，最初制定的预算数据是会跟随市场的情况发生改变的，面对不断上涨的原材料和设备价格，预算管理者应及时修订预算数据。如果国家政策发生变化，市场环境发生重大变化或不可抗力事件发生，预算编制前提发生重大变化，这个项目的实际成本将与预算大不相同。目前，预算经理必须调整整个预算，以保证项目目标的实现。3.预算的考核与评价一方面，项目成本预算评价的主体是项目的整体实施情况，包括项目是否达到目标、目标利润是否实现、项目是否按进度完成等指标来评价项目的预算水平；另一方面，职能部门是预算的执行者，他们的工作完成与项目的完成直接相关。企业通常用一些绩效管理指标来评价员工，制定适当的奖励和惩罚制度，以控制和加强员工，预算评价基本上处于项目的中后期，这也是预算管理重要组成部分。三、项目成本预算管理现状（一）项目情况分析永晖·壹号院，所属区域：老城区。楼盘地址位于四中路以东，泰和家园东北侧项目南侧规划商业性体育健身中心，北侧规划市政公园；项目由14幢5-8层电梯洋房和4幢26层高层住宅组成，面积为89-135㎡，商业配套5万方，集超市、餐饮、休闲娱乐、办公于一体，以一城精粹资源，倾力构筑湖州品质生活新高地。、项目为多层,高层板塔结合。绿化率30%。共928户。。绿化率30%。永晖·壹号院容积率2.2。天使幼儿园、湖州市艺术幼儿园、湖州市第三幼儿园、日月城幼儿园。湖州市第四中学、湖师附小幸福里校区。米兰广场、浙北超市、项目自身规划5万方商业综合体，集超市、餐饮、休闲娱乐、办公于一体,浙北医学中心(规划中市中心医院)是湖州地区集医疗,科研,教学,预防,保健,康复于一体的三甲级综合医院，湖州市第一人民医院。中国银行、工商银行、交通银行、建设银行,白鱼潭农贸市场。3-26层。项目为多层,高层板塔结合。（二）项目预算管理现状1.成本预算编制（1）项目成本预算编制流程项目预算目标是：实现项目成本控制，合理安排项目周期，估算成本，为公司控制和节约成本，使企业获得更大利润。在进行成本预算编制时，公司成本部、财务部、市场部组成预算小组，共同负责编制。首先，从项目部门收集预算所需的数据，以确定工程量；然后，根据企业已完成的项目和行业收费标准，进行成本估算，并汇总编制项目的成本预算。草案完成后，预算小组的第一步与项目总监协商，达成预算协议后，向公司提出审批申请，总经理、总工程师和其他专业人员将共同审查草案，得到总经理的批准，项目成本预算真正生效。项目成本预算编制流程如下图所示：项目成本部项目财务部项目总监项目预算小组沟通协商总经理项目成本部项目财务部项目总监项目预算小组沟通协商总经理总会计师总工程师报送审批项目成本预算编制流程图（2）项目成本预算编制的具体内容编制项目工程成本预算工程项目的总成本估计是通过固定预算计算的，建筑安装费包括设计费、前期工程费、主体工程费、主体安装费、配套设施费、景观工程费和其他工程费。编制销售收入预算首先，项目营销部需要对当地工程市场进行全面调查，包括交通状况、消费水平等相关配套设施，同时考虑今年工程市场的变化和市场价格走势；然后结合成本预算制定项目的销售预算。项目编制费用预算项目预算小组根据公司的成本比率编制了三个成本表。数据来源参考企业近年来其他类似规模和类似产品标准，以此来获取成本明细。在无事故的情况下，成本预算可以在公司指定的范围内控制。根据企业的项目预算编制相关规定，管理成本约占项目总收入的3%-5%。根据成本预算制定销售预算后，可以计算出大概的管理费用。企业采用固定预算法编制预算，管理费用包括工人工资、培训费、办公费、折旧摊销、税金等。销售过程中为促进营销而发生的费用是销售费用，主要包括广告费、促销费、销售人员工资、办公费、招待费等等。根据企业的项目预算管理制度可以得知，销售成本控制在总收入的2%-5%。计算销售收入预算后，即可得到销售费用预算。在不包括项目间贷款的情况下，项目财务成本只计算土地成本占用期间的利息和自筹资金贷款的利息。根据企业制定的项目预算管理制度，财务总成本控制在项目收入的2-5%。根据项目总成本预算表、销售预算表以及各个费用预算表，得到了项目成本利润预算表，得计算得到项目的净利润在17.53%。企业对项目预算管理的实施和控制没有明确的规定，主要是控制项目的现金流。项目预算管理的具体规定是：项目总监和项目职能部门负责人有相应的权限，可以审批一定的资金。不超过预算范围的费用，经职能部门负责人和项目负责人批准后发放，超出预算的，应向企业总经理提出追加申请，资金只能在总经理批准后才能获得。公司财务部一般编制年度项目预算执行检查表，并在企业年度总结中对项目预算执行情况进行分析。针对项目在过去一年中出现的较大偏差，分析偏差的原因和解决方案，并根据项目预算执行情况进行预算审查。此外，项目建设过程中要确保项目建设不超过预算，项目总监将对施工进行监督，通过不定期检查项目进度，对项目经理部的工作进行一定程度的监督。项目经理部还将编制一份“计划施工进度与实际情况对照表”，将项目进展情况显示在企业年度总结上。3.成本预算考核与评价企业目前实施的预算管理评价体系是在项目完成后，将预算与实际项目成本进行比较，如有差额，差额将按职位逐步分配为奖励，不考虑具体岗位的实际贡献。但如果项目成本高于预算，由于企业项目上存在职责分工不清的问题，因此无法将差额准确定位到具体岗位，造成无责。企业对项目成本预算进行了评估，其中大部分集中在项目的开发成本上，通过比较实际项目成本和项目预算总成本来评估项目预算执行情况。四、项目成本预算管理存在的问题及原因分析（一）企业项目成本预算管理存在的问题1.项目预算成本编制不足企业项目成本预算由公司预算组来负责进行编制，收集各部门预算编制所需资料，确定工程量，然后再根据已完成的项目和企业的行业收费标准对项目成本进行估算，得出项目成本预算表。预算团队成员熟悉目标成本的具体计算和细节，但由于项目工程部按图纸施工，工程竣工后再去让成本部门结算费用，两个部门的工作不能统一。因此，施工过程中产生的成本只在项目完工后进行审核，这就与前期制定的目标成本、合同、施工过程以及结算分割开，没有产生紧密地联系，之前所做的成本预算变成最后的成本核算，缺乏事前的控制，主要集中在之后的核算。我们了解到的信息得知，除了土地出让金以及契税没有发生变动以外，其余的任何成本项目都存在一定的变动，其中变动较高的便是主体建筑工程费用以及园林工程费用，主体建筑工程费用的预算成本为22086.64万元，但实际结算后发现花费24657.02万元，前后差额为2570.38万元，变动率达到了11.64%，而园林工程费用的变动率更高，达到13.98%，这就严重说明了前期成本预算并没有得到有效地控制，与各环节存在脱节，导致成本变动较大。2.预算成本执行力度不强在实施和监控项目预算时，项目经理应监控预算管理的实施和控制，项目财务部和成本部作为中间枢纽，与项目经理及时反馈，并提供关于执行项目预算管理的动态数据，以便及时对项目进行调整。当市场环境发生紧急或严重变化时，需要及时恢复动态数据，及时发现问题，并及时审查预算，以确保对项目成本的有效控制。然而，项目没有有效的预算控制系统，预算执行没有标准化，预算调整也不严格，整个预算成本的执行力度存在很大的问题。项目在建造期间，由于天气原因以及各方面原因，整个项目的进度在前期工程阶段发生耽搁。从2018年度项目施工进度对比表可以看出，因为各方面原因，项目的前期工程延期了大半个月，导致整个项目后面的工程进度落后，而且机械设备闲置也造成了一定程度上的资源浪费，增加了项目成本。由于没有有效的预算控制，成本执行力度存在问题，最终将增加项目开发成本，与预算目标产生了较大差异，而企业也只能被动接受，最终的利润将会下降。3.成本控制意识较差企业的成本控制意识较差首先表现在管理者的成本控制意识差。在对项目进行成本管理时缺乏重视，整个成本管理还处于静态管理阶段，无法跟随市场变化与环境变化进行调整，管理人员认为，项目成本预算编制是由公司领导者审批通过的，没有必要再去进行调整。在成本预算控制过程中，只有在年末才会统一进行一次成本汇总监察，缺乏实时针对成本变化情况进行监控调整，同时也没有分析实际花费成本与预算成本产生差异的原因。预算编制小组在编制预算时，也只是根据自身的经验以及对后续发展的预测来进行，虽然有考虑一些无法控制的因素发生，然而，实际成本和预测之间仍然有很大区别，外部市场环境发生变化，以往的编制也没有办法及时满足新环境的要求，由于有关人员对成本控制的了解不足，只在年末以及项目结束再去进行成本结算，最终，成本已经远远超出了预期五、企业项目成本预算管理优化对策（一）规范预算编制方法与流程为了有效应对企业在进行项目预算编制过程中存在的一些问题，因此建议企业当前应对自身的预算编制流程与编制方法进行有效改革，让公司的预算方法更科学、更合理。首先要对预算编制的流程进行改革，这样能够避免存在预算与后续的工程实施存在脱节。企业应当建议项目预算办公室以及预算委员会，增加这两个职能部门可以进一步对项目预算编制进行优化，避免在编制过程中出现问题。项目预算办公室由项目总监担任办公室主任，各个项目部门的经理兼任项目预算办公室成员，项目预算办公室主要负责本项目的预算管理工作，直接对预算委员会负责。预算委员会遵照企业的各项规范要求，依据企业经营情况，将预算管理制度化，根据年度或中期和长期战略商业目标，公司制定适当的预算计划，并组织各部门之间信息共享，研究不同部门和公司的预算项目，严格审查项目预算发生重大金额的调整，把控超预算事项审批权限，一旦市场环境发生重大改变，预算委员可以尽快对管理预算进行政策性调整。各项目职能部门经理项目总监预算委员会项目预算办公室各项目职能部门经理项目总监预算委员会项目预算办公室报送审批总经理各职能部门经理企业预算编制流程图（二）加强预算执行过程控制有了科学完善的预算编制，在进行预算执行过程中还需要注重对其进行控制，预算执行过程中大致分为三步，分别是工程项目设计阶段、材料采购阶段以及施工阶段，这三个阶段都需要花费大量成本，因此，企业在今后应当注重对这三个阶段的成本管理控制。首先针对设计过程的成本管理，在设计过程中，实施预算管理的第一步便是确定合适的设计单位。通常以招标方式完成，以便在短时间内得到最佳的设计方案，从整体效益上合理利用项目技术和政策；第二步是与设计单位签订合同，进一步完善各设计节点的设计方案，更加注重设计全过程，建立专家评审机制，设计地形、景观等工程项目开发要素，确保项目预算管理顺利进行。其次在进行成本采购时，一个项目整体的成本中，材料以及设备成本占据了很大一部分，一般超过60%以上，因此，企业必须注意控制材料和设备成本。在项目开工前，采购部门需要调查市场上的原材料信息，然后形成价格信息网络，在购买材料和设备的过程中，需要准确定位工程楼盘，在选择材料供应商时，可以相互比较，把握市场趋势，重视成本控制，建立合理的成本管理部门与工程部门的沟通机制，通过协商决定选择哪个采购工厂。另外，要控制材料质量，合理预算。例如，设备成本不仅占开发成本的很大比例，在整个项目开发周期中，工程管理部在采购或租赁设备时，应严格监控设备采购价格，确保采购人员与设备卖方之间不存在串通。此外，还需要检查设备的质量，原材料应分批采购。另外，随着时间的变化，原材料的价格也会产生变化，因此，这部分引发的成本变化也需要格外进行考虑。工程施工具有投资大、施工期长、技术含量高和其他特点。在项目建设过程中，项目的财务部必须保证项目投资满足预算要求。因此，财务部人员需要建立监督管理机制，严格控制项目的每一个过程，及时将预算变动情况反馈给各管理部门，实施监督输入信息，确保项目评估工作顺利完成，符合国家规定和要求。只有这样，企业财务人员才能保证业务数据与财务结算数据的一致性，使工程保质保量完成。此外，财务人员还需要跟踪各部门的工作情况，总结并解决预算执行过程中的一些问题，并及时反馈给项目负责人。（三）增强企业预算成本管理意识企业发展中，成本意识对企业至关重要，只有每个人都拥有良好的成本意识，真正认识项目预算管理的重要性，企业在当前首要的就是增强企业整体的预算成本管理意识。预算管理是降低成本的有效途径。企业管理者应更新管理观念，提高管理意识，制定合理的预算管理目标，完善配套考核机制，建立激励机制，实现成本控制。由于我国工程成本预算管理发展时间短，理论体系还不完善，企业需要不断探索和完善。企业不应自满于实际工作，既要梳理相关先进理念，又要坚持市场化，根据不断变化的市场形势调整合理范围，不断学习和总结其他企业预算管理的经验，对自身的管理模式和制度进一步优化和完善。企业可以通过现代信息媒体进行学习，吸收其他企业的优秀经验，提高自身的预算管理水平。在提升自身预算成本管理意识的基础之上，企业还应该改进自己的信息管理系统，工程行业的市场信息瞬息万变，企业如何确保自身能够及时获得有利信息，只有借助现代信息技术，才能为后续的经营决策提供基础。对于信息的管理，企业应当树立正确的意识，积极对信息进行收集整理，为自身发展寻找更多的市场机会。六、总结工程预算成本管理对公司发展至关重要，企业在进行项目建设时，前期需要花费大量的成本，在项目建设过程中，各种人力、材料、设备等等，都需要大量花费，同时建设周期长，这样话费单的成本就更大，企业想要获得更大地利润，必须要做好成本控制，在保证项目质量的同时，为自身带来更多的利润。企业的项目在进行成本预算管理时，拥有完善的预算编制小组，在执行预算和控制的过程中，它还进行了管理和控制，并在后期进行了预算和项目评估，但是企业在进行项目成本预算管理时还是存在一定的错误，企业当前应当规范自身的预算编制流程与方法，科学的过程和方法可以使预算编制更加有效和精确;同时，公司必须加强对预算执行过程的控制，从项目项目设计、材料采购以及施工阶段，都应加强预算控制，为企业节省更多的成本；管理者与员工的预算成本意识对于预算管理能否良好的执行具有重要的意义，企业应当加强管理者与员工自身认识，认真贯彻落实企业制定的成本预算管理计划。参考文献[1]袁力波.论房地产企业做好项目成本预算管理的对策[J].理财(财经版),2019,000(006):27-28.[2]王瑜.新时期房地产项目成本预算管理流程及其优化控制策略分析[J].四川水泥,2018,000(009):315-315.[3]白俊虎.浅谈建设工程项目成本预算管理[J].建筑·建材·装饰,2018,000(023):30.[4]周海芹.浅谈项目预算管理与成本控制问题[J].建筑工程技术与设计,2016,000(012):987.[5]王崇勇.浅谈建筑项目成本控制中的预算与管理[J].现代经济信息,2019,000(018):223.[6]黄春霞.