美国房价反弹趋势

美国房价反弹趋势

美国最大的房地产经纪人唐克孔茨（thorkunz）最近受到了摇奖。奖品不是一张支票,而是竞购夏威夷一套公寓的机会。即使他赢了,他也许不得不在那套公寓外面露营,以确保他能击败其他许多热心的购房对手。加利福尼亚、夏威夷、内华达和华盛顿特区的许多购房者被迫忍受类似的屈辱。本月的统计数字表明,剧增的购房需求推动这些州的房价在2004年上涨超过20%,而内华达州以32%的涨幅名列第一。拉斯韦加斯是去年美国最热的房地产市场,价格上涨36%。当地房地产代理商戴维·布劳内尔(DavidBrownell)说,结果简直是购房狂热。他说:“一套房产的出售与其说需要几天,不如说需要几个小时。在新建成的大楼外面,你往往能看到临时搭建的帐篷,人们在帐篷内睡上好几天,为的是成为第一批购房者之一。”他说,一些住房建造商最终不得不雇用安全警卫,以阻止人们在他们的房产外面安营扎寨。其他住房建造商禁止投机者或者第二套住房购买者参与购房。虽然大多数决策者和房地产代理商煞费苦心地使美国公众相信,国内房地产市场不存在即将破裂的泡沫,但许多经济学家对这些微型泡沫还是越来越感到担心。越来越多的证据表明,许多购房者利用金融漏洞在某些这样的高价地区购房。购买房地产只是为了使其升值以获取利润的做法也有增无减。这两种趋势都增强了美国某些富裕州的房地产价值直线下降的风险,这些州的房价已变得最居高不下。即使房价在美国中部地区得以维持,美国最富裕地区房地产价值的暴跌也可能使美国经济丧失其主要的增长来源。美国人已开始把自己的住房看作取款机,去年通过住房抵押贷款提取了2230亿美元现金。根据联邦储备委员会主席艾伦·格林斯潘最近的讲话,这笔钱的大约一半已变成消费者增加的开支。如果情况真是这样,2004年增加的消费的大约40%有赖于来自住房市场的抵押贷款。有人担心的是,如果房价停止上升或者下跌,消费者将停止用其住房抵押贷款。他们也可能觉得,需要充实其枯竭的储蓄账户—这再次不利于消费。许多人从一个事实中获取安慰,即自大萧条以来,没有一个日历年度的全国性房价出现过下跌。然而,在美国最富裕的州,房价出现过急剧的、几乎是同时的下跌。从1990年至1995年,加利福尼亚州的房价下跌了13.4%,而马萨诸塞州和纽约的房地产价值分别下跌了11.4%和5%。“考虑到通货膨胀和不断增加的收入,这是相当大的下跌,而在经济上起轴心作用的州,这种下跌看来有损消费者开支,”汇丰银行美国经济学家伊恩·莫里斯(IanMorris)说。这些州的房价再次开始显得过高。在美国的许多经济中心,房价上涨已领先于收入增长。例如,在波士顿,2003年和2004年的房价上涨都比收入增长快50%。在迈阿密,去年房地产涨价比收入增长快87%,而2003年快60%。虽然低利率使更多贷款变得可负担得起,许多地区的房价似乎日益失去与收入之间的平衡状态。在共和党占优势的大多数地区,房价不存在问题。在内布拉斯加州,中等住房的价格仅相当于中等家庭收入的2.6倍。可是,在加利福尼亚州,一所住房的中等价格相当于其居民中等家庭年收入的8倍左右。在马萨诸塞州、华盛顿特区和内华达州,形势并未好很多。根据咨询公司E的说法,在马萨诸塞州,一个有两人挣钱、每人挣5万美元的典型的中等收入家庭现在拥有一所价值66.3万美元的住房。并不令人吃惊的是,这种地区的许多购房者为了获得新的房地产,现在敢冒更大的财务风险。敢冒风险的人越多,利率的上升如果快于预期,出现严重经济后果的可能性也就越大—在上周消费品物价膨胀惊人地加速后,看来利率上升快于预期现在已成为一种不那么遥远的可能性。在大多数高房价的州,由于银行变得愿意为利率可调整的交易提供高出收入更多倍数的贷款,30年固定利率的抵押贷款已经不流行。根据抵押银行家协会的数据,到去年年底,最近以价值计算的住房贷款的大约一半的利率是可调整的,而从2000年至2002年,这个比例为20%至30%。在加利福尼亚州,他们估计这个比例更接近60%。摩根士丹利公司首席经济学家斯蒂芬·罗奇(StephenRoach)说:“这是一种不顾一切的迹象。在利率周期处于底部时使你自己承担浮动利率的债务是一种巨大风险。”更惊人的是无本金抵押贷款的上升,这种抵押贷款使借款人能拿到更多的贷款。在住房市场的高端,许多美国人为拿到其理想的房地产的钥匙而竭尽全力,无本金的抵押贷款因此尤其流行。根据抵押金融集团—联邦国民抵押贷款协会(FannieMae)和联邦住房贷款抵押公司(FreddieMac)所下的定义,超过33.37万美元的抵押贷款为“巨额”贷款。根据抵押贷款数据分析公司—贷款业绩公司(LoanPerformance)的说法,去年全国范围住房巨额贷款的58%是无本金的抵押贷款—2003年这个比例为38%,2002年为20%,而2001年为5%。在高价地区,这种抵押贷款的流行已大大高于全国平均水平。这种抵押贷款在拉斯韦加斯占到去年购房数量的70%,在加利福尼亚州的奥克兰占到58%,在圣地亚哥占到67%。贷款业绩公司产品研究部主任、前联邦储备委员会经济学家保罗·卡勒姆(PaulCalem)说:“无本金抵押贷款的增长迅速,这是一种迹象,说明许多人确实想方设法负担他们所希望的住房的费用。”最近几年来,投机行为也增加了很多。人们延长贷款期限,并把房地产出租,指望在房价上升后出售。一旦市场条件恶化,投机者可能是首先出售住房的人。根据贷款业绩公司的数据,去年头11个月抵押贷款的8.5%是由不打算在新购房产内居住的人借贷的,而2000年这个比例为5.8%。这种全国性趋势再次掩盖了对地方性泡沫的更大担忧。在拉斯韦加斯,16%的住房是被作为投资买走的。在许多住房市场,竞标战已成为购房经历的一个标准组成部分。价格自动调整条款现在是常见的,根据这种条款,对立的出价人的出价始终高于下一个最高出价一定余额。华盛顿特区的房地产代理商罗布·伯格曼(RobBergman)说,在许多竞标战中,如果随后的调查显示出房屋存在结构性损伤,购房者便把购房权利让给出价较低者。他说:“为了赢得购房权利,人们往往放弃一系列保障措施。在一个有时你可能以高出要价25%的价格出价但仍然赢不了竞标战的市场,这种做法已成为一个无法更改的事实。”E公司研究部主任马克·赞迪(MarkZandi)说:“在美国这么多关键的州,你很难把这种泡沫状况说成仅仅是一个局部问题。”他估计,美国17万亿美元住房证券的大约50%目前被高估了价值。对经济学家来说,中心问题是,这些局部泡沫是可能破裂还是温和地缩小。他们的共识是,即使在这种过热地区,房价或者将在若干年内保持停滞状态,直到收入赶上,或者将只是略微下降。这会使经济失去少许动力,但不会对消费者信心造成严重打击。这种乐观主义的主要理由是就业市场的改善以及对利率将只是适度上升的期待。可是,最近由汇丰银行美国经济学家伊恩·莫里斯进行的研究对这种设想提出了挑战。根据莫里斯先生的说法,实际房价下跌的开始往往在利率或者失业事实上开始上升之前。他说:“资产往往是主要指标,而失业往往落在其他经济趋势后面。我们并不必然地需要利率的急剧上升,才能损害住房市场和经济增长。”荷兰的先例尤其使美国感到忧心忡忡。在那儿,经过多年暴涨,房价上涨速度在2003年恢复到零,而当时的利率和失业率都是下降的。这种房价上涨的减速促成消费者信心下降,在2003年的大部分时间里,消费开支不断减少。来自荷兰的这种令人不安的信息表明,即使房价上涨趋于平稳也可能对消费者产生比人们所预期的更明显的影响。在美国,足够多的房价过热地区使人担心,一旦这些市场冷却,经济可能遭受严重后果。E公司的一项估计表明,房价上升是2000年以来美国1/4经济增长的原因所在—考虑到资产增值抵押贷款和更迅速的住房建造速度。由房地产市场提供的财富不断增加的感觉也鼓励美国人更多地消费和更少地节省收入。本月联邦储备委员会的统计数字突出地表明,依赖住房市场的美国人是多么感激不断上升的财富水平。自2000年初以来,家庭财富净值已从50200亿美元升至485250亿美元—尽管所持股票贬值3410亿美元。在这种增加的财富中,70%来自业主房地产产权的升值。主要地由于这种财富的激增,美国人已忽视储蓄。今年1月,消费者仅仅把每100美元可支配收入中的1美元储存起来—接近于第二次世界大战以来的最低水平。即使在高开支的1990年代末,美国人平均也储存每100美元可支配收入中的3.8美元。布鲁金斯学会的经济学家比尔·盖尔(BillGale)说:“美国人把太多的鸡蛋放在一个篮子内。因此,他们的开支可能变得太容易受住房市场上的波动的影响。”损害消费者的信心可能甚至不需要住房市场的保持平稳或者下跌。一个仅仅未能符合许多美国人的期待的市场或许就足以说服他们紧缩开支。耶鲁大学最近的一项调查表明,房地产热点地区的许多人购买住房是期待获取不切实际的收益。这项调查表明,在洛杉矶,业主在2004年一般说来期待自己的房地产在未来10年内每年升值22.5%。这比他们在2003年时的期待几乎翻了一番。即使在密尔沃基的更为平稳的房地产市场,消费者期待在未来10年内,每年的升值速度能达到13.4%。依靠住房升值致富的梦想似乎比1980年代末房地产繁