太原房地产市场格林花园项目研究报告日

格林花园项目研究报告报告框架第一部分第二部分项目概况市场研究第三部分行销方案第一部分第二部分项目概况市场研究第三部分行销方案本案长风商务区（在建中）万国汽贸南中环（在建中）新晋祠路晋祠路长风大街紧邻长风商务区，地理位置佳。本案位于长风街以南，新晋祠路与南中环交汇处，紧邻“十一五”重点工程长风商务区，距晋阳湖仅两公里。晋阳湖长风商业圈2公里4.3公里区域情况本案目前主体已经封顶，售楼处配备完整。项目情况新晋祠路—双向6车道长风西街—双向8车道交通通达便利本案周边主干道新晋祠路、长风大街，路面情况良好，交通通畅，公交804、856、846、848可达五一广场，迎泽大街，火车站等地。交通情况周边配套尚不完善，但未来发展看好。未来长风商务区规划情况目前周边设施多以建材汽修为主且档次不高，生活配套不够完善。未来长风街发展将以商务文化等功能为主，长风文化商务区的规划将增加区域成熟度，促进整个长风街及南城的发展。配套设施本案总建25万平米，容积率近3.5，绿化率40%，地下停车位达到1：1，采用围合中央景观式布局，配有高档会所和独立式沿街商铺。社区规模大，自有配套齐全，产品无大硬伤。产品情况项目紧邻长风商务区，位置优越，潜力较大。交通便利，周边配套尚不完善，但未来发展看好。项目规模较大，自有配套齐全。主体封顶售楼处配备完善。小产权，无有效营销表现。项目概况结论第一部分第二部分项目概况市场研究第三部分行销方案本案绿地世纪城御景苑西岸万象城紫荆假日香悦澜溪圣湖观澜国际琳珑苑针对本案情况，对本案周边主要在售楼盘进行摸排市调。研究范围项目总建(万平米)容积率建筑类别均价(元/平米)在售主力面积（平米)主力总价(万元)推盘时间交付时间绿地世纪城501.88高层6000两房93-102三房119-123，131-137四房164两房55-61三房71-74，78-82四房982010-2（一期）2012-3（一期）观澜国际1362.0高层4300两房100-110三房116-122四房144两房43-47三房49-52四房622009-6（一期）2011-12(一期）万象城803.5高层4800两房95-102三房140两房45-49三房672009-4（一期）2011-12（一期）西岸42.64.0高层5600两房89-94三房99-114，140-147两房49-53三房55-64，78-822009-6（二期）2010-10（二期）香悦澜溪8.03.28高层4500两房83-99三房105-117两房37-45三房47-532010-9（一期）2011年底（一期）御景苑2.05.0高层4300两房70-90三房110-130两房30-39三房47-562010-62010-12紫荆假日6.83.0高层5000两房99三房112-117，129两房49三房56-59，642010-52010-12琳珑苑202.72高层4100两房87-103三房135两房35-42三房552009-72011-6基本概况绿地世纪城开发商：绿地集团地理位置:万柏林新晋祠路山西阳光装饰广场南侧

总建：50万平米容积率：1.88物业费：1.0元/平米开盘日期：2010年2月（一期）交房日期：2012年3月（一期）目前均价：6000元/平米主力面积：两房92-102平米，三房119-123平，131-137平米四房164平米主力总价：两房55-61万，三房71-74万，78-82万，四房98万装修标准：毛坯配套设施：4万平米商业街，幼儿园、小学、中学项目分五期开发，目前开发的第一期，2010年2月份推出一期5栋680余户，基本售罄。二期预计2010年11月底开盘，价格预计6500元/平米。12345推案节奏推案节奏重点个案分析圣湖观澜国际开发商：山西华德成房地产开发有限公司地理位置:晋源南中环街和新晋祠路交汇处

总建：136万平米容积率：2.0物业费：1.0元/平米开盘日期：2009年6月（一期）交房日期：2011年12月（一期）目前均价：4300元/平米主力面积：两房100-110平米，三房116-122平米，四房144平米主力总价：两房43-47万；三房49-52万；四房62万装修标准：毛坯配套设施：幼儿园、小学、中学，会所，商业街项目分三期开发，目前开发的第一期，共9栋，22—33层的高层，共计1800余户，目前销售50%左右。132重点个案分析推案节奏推案节奏万象城开发商：山西郡宇房地产开发公司地理位置:万柏林千峰南路与长风西大街交汇处北500米

总建：80万平米容积率：3.5物业费：1.0元/平米开盘日期：2009年4月（一期）交房日期：2011年12月（一期）目前均价：4800元/平米主力面积：两房95-102；三房140主力总价：两房45-49万；三房67万装修标准：毛坯配套设施：幼儿园，少量商铺，运功会所123项目分三期开发，目前开发的第一期，共6栋810余户，销售率80%，二期10栋高层，户型80-200平米，2010年10月初开盘，现在开始排号阶段。重点个案分析推案节奏推案节奏西岸开发商：山西省九丰房地产开发有限公司地理位置:万柏林千峰南路140号旧晋祠路省警校学校西侧总建：42.6万平米容积率：4.0物业费：1.0元/平米开盘日期：2009年6月（一期）交房日期：2010年10月（一期）目前均价：5600元/平米主力面积：两房89-94平米；三房99-114平米，140-147平米主力总价：两房49-53万；三房55-64万，78-82万装修标准：毛坯配套设施：幼儿园，运动会所，商业街21项目共17栋楼，分两期开发，一期8栋，共990余户，2008年1月开盘，2009年9月一期基本售罄。二期一共9栋，2009年6月开盘，目前推出800户，销售率50%。重点个案分析推案节奏推案节奏项目总评图总建(万平米）容积率建筑形态绿地世纪城501.88高层圣湖观澜国际1362.0高层万象城803.5高层西岸42.64.0高层竞争项目社区规模较大，产品多以高层为主。整体规划项目外观立面建筑风格立面用材绿地世纪城ARTDECO涂料圣湖观澜国际现代简约涂料万象城现代简约涂料西岸现代简约涂料、面砖除绿地外多以现代风格为主，立面用料一般。外观立面竞争项目景观规划无特别之处项目总评图绿化率景观特色绿地世纪城40%五大景观组团，西式园林风格圣湖观澜国际45%水岸公园景观万象城40%水景园林西岸35%中式水景园林景观规划项目商业配套教育配套会所绿地世纪城4万平米商业幼儿园、小学、中学3600平米健身会所圣湖观澜国际200米综合商业街幼儿园、小学、中学小型会所万象城少量商铺幼儿园3600平米运动会所西岸100米商业街幼儿园小型运动会所竞争项目自有配套齐全，个别有大型商业配套设施项目主力户型（平米）两房三房四房绿地世纪城两房93-102三房119-123，131-137四房164，圣湖观澜国际两房100-110三房116-122四房144万象城两房95-102三房140，/西岸两房89-94三房99-114，140-147/主力户型以两房90-100平米、三房120-140平米为主产品主力分析项目均价（元/平米）主力总价（万元）两房三房四房绿地世纪城600055-6171-74，78-8298圣湖观澜国际430043-4749-5262万象城480045-4967/西岸560049-5355-64，78-82/小产权价格在4300-4800元/平米价格分析项目客户来源客户类型付款方式绿地世纪城太原市为主，周边县市如吕梁工薪阶层，白领少量政府科员按揭、圣湖观澜国际太原市为主，周边县市如吕梁、大同，古交，榆次项目周边居民，市区工薪阶层，少量政府官员，周边如吕梁，大同的煤老板，按揭、分期3+2+3+2万象城太原市为主，周边县市大同，古交项目周边居民，工薪阶层，白领及周边县市的煤老板，小型私营业主可按揭，首付五成;分期6+3+1西岸太原市为主，周边县市如榆次工薪阶层，白领，小型私营业主按揭、分期5+5客户以太原市为主，也包含周边如大同、吕梁等县市。客户分析多以围挡、路旗、广告牌做宣传，市区可见其广告营销表现周边市场主力以两房、三房为主小产权价格在4300-4800元/平米之间客户以太原市为主，周边县市如古交、吕梁小产权付款方式多样，利于成交市场研究结论优势劣势威胁机会1、主体封顶，售楼处配备完善2、房型面积配比合理，产品无大硬伤3、景观在区域范围内比较出彩距离长风商务区最近，受益程度占优势1、小产权，无有效营销表现2、付款方式单一1、周边有品牌开发商，本项目无品牌优势2、竞争项目规模较大，对本项目销售周期存在影响SWOT分析第一部分第二部分项目概况市场研究第三部分行销方案行销方案一、扩大产品在市场的认知面二、如何利用现有资源达到现场成交三、如何提升现有产品价值四、现场销售流程的改进扩大产品在市场的认知面在太原区域内寻找多元化的媒体通路●在项目周边铺设户外广告。●以短信群发形式进行项目广告推广。●利用网络平台宣传产品。●利用已成交业主资源开发新客源，达到产品口碑宣传。扩大产品在市场的认知面开发太原以外的潜力客户市场●在山西省内的重点县市例如:古交，大同，吕梁等地区投放户外广告。●在当地繁华地区的高档场所进行定期巡展。●积极参加当地组织的房展会。●利用已成交的客户口碑，使其成为产品的义务推销者，以达到“以老带新”，促成现场成交。●利用新联会成员资料，发布产品信息，增加项目的受众客户。如何利用现有资源达到现场成交增强现场价值表现力●增加销售现场服务内容，以提升客户现场享受度例如增加饮品、停车引导服务、修建儿童娱乐区等。●增强现场接待人员的专业素质，在销售现场增加VIP客户区。如何提升现有产品价值如何提升现有产品价值增强产品感染力●加大产品在长