拓盘物业发展建议模版

拓盘模板——物业发展建议模板深圳中原技术发展中心ShenZhen.09.2010中原力量汇报说明[为了提升中原的专业形象，提升同事们的工作效率，对拓盘常用模块进行分解，分别给到专业的模板建议，此伙报告里面的物业发展建议部分。]目录Part1：物业发展建议基本概念Part2：中原物业发展建议模板Part3：物业发展建议写作注意Part4：物业发展建议案例说明1234物业发展建议相关说明PartC.1物业发展建议定义物业发展建议：

是指代理公司针对一个项目或者一个地块，依托前期定位，提出符合项目自身发展的合理的见解或意见，或者对项目整体开发给到明确的意见，使该项目或者地块向着良好的、积极的方面去发展和完善，为项目后续发展提供立命之本，同时为后期营销推广打下坚实的基础。符合项目前期市场定位给出形成价值点和竞争力的因素指导项目未来走向解决从市场到产品对接的问题给到设计院参考物业发展建议三要素

要素2具体指标

要素1项目定位

要素3开发亮点描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征1、直接给出同类可参考的案例2、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合3、基于项目的定位，确定了物业结构：产品构成与比例通常包含两方面的指标：一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标，确定了开发的强度；表达方式：市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬如“面积必须大于XXX，才叫……”，“当前市场至少做到了XX”……这些是我们需要告诉给开发商和设计师的表达方式：案例与图表“亮点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作,是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有启发作用譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的“亮点”；客户有什么需求，认同怎样的项目品质是物业打造的出发点。市场上竞争对手的项目表现，整体水平是项目参考对象。项目的自身条件有哪些可以构成核心竞争力是打造前提。相互影响，相互制约123物业发展建议考量因素项目的整体定位如何在物业中体现？项目条件市场竞争客户敏感点锐普PPT图表——综合关系外部形象：立面造型内部空间：户型设计园林、绿地道路、广场设施商业会所、幼儿园垃圾场、居委会、物管中心……整体布局空间关系交通组织景观组织整体规划住宅设计景观设计建筑单体设计从定位出发做整体规划,大胆想象未来建成后的项目形态物业发展建议涉及内容物业发展建议具体归纳为以下几点园林建议：整体设计理念、设计风格、主题元素配套设施建议：会所，电梯，大堂、智能化户型建议：面积大小、功能分区、功能尺度、创新亮点整体规划：建筑平面，布局，产品形象物管建议：物管团队，管理方式，特色物业发展建议内容案例：以资源放大+产品超越为项目核心竞争力的打造方向临水楼王做售楼处沿湖木栈道及亲水平台五星级酒店以湖景资源的最大化利用规划充分利用湖水资源湖景样板房展示尽可能保留原始地形地貌多维度观景阳台主要功能空间观景三峡会展中心彩虹花海私家亲水空间创新的物业类型舒适度整体提升提高产品性价比豪宅形象昭示性标志性建筑物山地高尔夫练习场湖中央船形咖啡厅景观展示资源规划高端配套别墅户型资源放大整体规划产品超越案例案例：以风情营造+豪宅形象为项目核心竞争力的打造方向高档社区配套豪华符号展示豪华社区入口国宾馆及楼王展示公共活动区材质高档视线常接触区用材高档生活风情营造景观展示样板空间营销中心项目宣传入口广场及绿化强势山水资源豪华装修样板房亲水空间打造全新家居生活城市建设新方向欧式风情大盘，全新生活体验临湖楼王售楼处强势景观、配套资源组团规划三大休闲带两大居住片区中心广场七大居住组团临水国宾馆做形象展示豪华装修专业服务风情营造豪宅形象案例中原物业发展建议模板PartC.11、整体规划建筑理念建筑布局及类型建筑立面建筑用材建筑理念指设计的整体概念，如：根据地形，景观、项目属性给出总体的设计理念；常见的有：保留原生态、依山而建、异国风情等布局一般为项目整体的规划排布如：围合式、点式、蝶型的排布类型一般可分为高层、小高层、多层、别墅等建筑立面相关如建筑风格、建筑造型、立面色系、建筑档次相关根据定位所选择各种风格和档次不同，可选择不同的木材、石材、面砖、文化石等整体规划：一般可包含建筑理念、建筑布局、类型、立面、用材等方面的建议示例：给到参考项目做为参考是物业发展建议最常见做法布局建议建筑风格建筑用材整体规划独栋拥景，高层户户观景独栋保证景观资源最大化，做到户户拥景多层做到户户都有景观面高层南向面湖，尽量做到户户观景天麓七区天麓二区高层弧型排布最大化亲近自然保护自然是亲近自然的前提做到每户景观资源最大化建筑与周边环境自然融合案例示例：给到意向图片是物业发展建议最常见做法布局建议建筑风格建筑用材整体规划项目核心位置为会展中心及五星级酒店，建议在其设置中心广场。此中心广场可以配合会展中心及酒店建筑群成为本项目对外窗口性的标志形象空间和城市重要活动空间；也是项目内部重要的景观节点及活动空间。项目核心位置的中心广场还能与梅子垭水库、两侧绿化带及景观节点串联一个成有机整体，提升社区步道系统的迂回性、趣味性和整体景观品质。中心广场案例案例示例：给到参考项目是物业发展建议最常见做法布局建议建筑风格建筑用材整体规划总体风格显示现代建筑与古典融合的简约高端形象；外立面个性鲜明，标识感强，具备视觉冲击力，打造片区内的标杆建筑形象；在高层的设计上具备挺拔升扬的形态，避免对整个社区带来压抑感。上海浦江公馆案例示例：给到参考项目是物业发展建议最常见做法布局建议建筑风格建筑用材整体规划英式风格：明快、鲜艳法式风格：豪华、浪漫意大利式风格：复古、沉重西班牙式风格：休闲、厚重建筑风格体现之色系：总体以明亮浅色系为主，点缀其它色系，根据组团略有变化，形成包容性的、融合的社区案例示例：给到参考项目是物业发展建议最常见做法布局建议建筑风格建筑用材整体规划文化石贴面石材砖木材木材木材考虑项目开发企业的背景，建议尽量多的使用木材，进行项目建设；木材节省成本，用木材装点项目，体现尊贵、大气、厚重的感觉；局部结合有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合项目目标客户需求；案例2、户型规划户型规划：包含户型推导论证、户型功能分区、功能尺度、创新亮点等方面户型配比功能尺度户型创新户型推导示例：户型推导步骤尽量按照以下推导过程进行，以保证合理及科学性意向基本户型区间和比例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本户型区间和比例最终建议户型面积区间和比例第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目户型和比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间.通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析通过本片区二级市场客户喜好和需求户型区间系统分析第四次通过本片区二级市场客户喜好和需求户型区间修正项目户型区间策略基本户型区间和比例通过对片区已售、在售项目的户型区间和比例进行系统分析第一次通过在售项目的户型和比例初步推导出本项目户型和比例意向基本户型区间和比例12345案例户型配比功能尺度户型创新户型推导档次定位：产品整体形象中高档，纯正大户型社区客户：主要针对二次或多次置业客户，以关内客户为主力目标客户群体10%的120平、16%的135平的三房、4%的叠加不需要合拼,其他90平以上大户型均需要考虑合拼.户型建筑面积实现面积面积比套数合计

酒店式公寓45-5565-75

3%1623%两房2*2*2+185-8711015%47119%复式产品891204%121三房3*2*212014010%24534%3*2*2特色户型13516016%+8%498四房4*2*215018015%27029%4*2*3特色户型17020014%222五房5*2*3特色户型1802205%755%五房特色复式1802356%906%五房叠加220-270330-4104%434%合计

100%2197100%蓝色字体为需要合拼部分；黑色字体为小户型产品；白色字体为不需要合拼面积案例示例：户型配比需要从户型推导得出最后结论，往往需要给到明确的项目指导意见。户型配比功能尺度户型创新户型推导示例：户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发，同时结合客户需求度A叠加220-270项目档次提升的高端产品，叠加位于中心园林处，建筑与园林交融；B特色复式180特色复式主要做为中心组团的顶楼复式，或者做为特殊产品在高层的某些景观较好的楼层段出现，增加外立面的丰富感。同时增加项目产品卖点。C五房以上170-180真正的楼王位置，南北通透、高层视野开阔、低层观园林景观；加大赠送面积，尽量做大做豪D四房150-170舒适型四房，南北通透，高层视野开阔、低层观园林景观；客厅景观无遮挡，房间景观部分有遮挡，加大赠送面积。考虑做超高层。提升整体档次E大三房120-135舒适性大三房，赠送后为较阔绰三房或四房，可看园林景观，建议可以沿未来大二期位置布置。等二期规划完善未来的居住感受是非常好的。F三房85-89紧凑型三房，主要布置于临吉华路与五和大道两侧，因有噪音，景观受影响，以赠送后可打造舒适型三房为主打卖点特色复式可做为项目的特殊产品，单独做一栋处理。为未来推售打下较好的基础。G酒店式公寓45-55以艺术公寓进行打造，主要置于项目商业裙楼上面，同时做为9000平城市广场的形象补充，外立面新颖独特。制造地标感。案例档次定位：产品整体形象中高档，纯正大户型社区，户型考虑更多的舒适性。户型配比功能尺度户型创新户型推导示例：户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发，同时结合客户需求度面积段88㎡120㎡135㎡170㎡户型平层2*2*2变3*2*2复式2*2*2隔4*2*23*2*2+功能房4*2*24*2*3主卧开间>3.2开间>3.1开间>3.6开间>4开间>4.2主卫√√√√√衣帽间

√√√次卧1开间>2.9开间>2.8开间>3.0开间>3.4开间>3.8次卧2开间>2.6开间>2.7开间>3.0开间>3.4开间>3.8客厅开间>3.9开间>3.9开间>4.2开间>4.6开间>5餐厅√√√√√厨房√√√√√家庭厅

√√工人房

√√多功能房

√√开间>2.5公卫√√√√√入户花园√√√√√生活阳台√√√开间>1.8开间>2景观阳台√√√开间>4开间>4.2露台√√√√√凸窗√√√√√案例户型配比功能尺度户型创新户型推导示例：户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发，同时结合客户需求度独栋感受形状排布部分合院产品错连设计，别墅感受挑高/下落空间3连为主，不超过5连建议设置地下室空间属性改变私家前庭后院，露台入口处打造体量感内部设置凹凸阳台、凸窗产品创新外部设置资源放大稀缺领地占有大面积落地窗、观景窗设计要点案例针对市场产品的不足，本项目联排别墅应着力打造项目的舒适度，营造独栋别墅的居住感觉，体现项目稀缺性户型配比功能尺度户型创新户型推导示例：户型创新要结合市场上有竞争力的产品，同时结合客户接受度及成本整体预留房间空位，并预留钢筋沉重埋挂件，验收交楼后，整体替业主搭板改房。注：后期改造成本较高，且交房时必须保证改房处的安全质量/防水等符合验收标准，有一定的风险性承重钢筋挂件预埋

面积赠送之：直接送房预留承重挂件，整体房间空缺，交房后改房赠送面积案例案例户型配比功能尺度户型创新户型推导示例：户型创新要结合市场上有竞争力的产品，同时结合客户接受度及成本主卧3.8m次卧3m客厅4.5m2.4m*4m参考户型>>138平米3*2*2通过赠送面积可改成169平米的4*2*2案例3、园林建议园林规划：包含园林整体设计理念、植物选择、细节处理等方面植物选择细节处理园林风格示例：园林景观整体风格需要与建筑风格匹配客户对生活品质要求的提高必将导致其对景观要求的相应提高，现有社区粗糙的景观体系已不足以满足客户需求；在竞争较为激烈的市场中，各个项目都力求在各方面提升竞争力，景观则是体现项目品质的关键因素之一，因此，可预见未来市场景观营造水平将不断提高。从市场的角度考虑重要节点景观绿化道路系统三重洗礼：设置3重视觉冲击点，给客户非常强烈的视觉感受注重项目因地制宜的景观绿化的打造本项目的地形具有很大特性，要充分利用地形设置道路系统园林景观建议：在前期市场调研中，客户对活动空间、景观绿化、适当水系、注重细节打造等方面都非常关注水系统景观小品其他方面充分利用项目的临湖资源，引湖水进入小区，形成自然活水设置景观小品，营造社区的居住氛围本项目的大坝和坝下坑的相关处理方式案例植物选择细节处理园林风格示例：园林景观整体风格需要与建筑风格统一原生态坡地园林风格，配合不同高度、不同层次的的植被；不小于10000平米的中心景观园林，整体园林面积50000平。以台地的形式做出层次感。地标式50000平原生态坡地园林案例植物选择细节处理园林风格示例：园林景观整体风格需要与建筑风格统一细节处理：绿化带相交叉的地方建设公共休闲空间，增加生活的情趣和社区的归属感充分利用景观相互连接性，增加生活情趣；低密度住宅的景观注重其私密性，中高密度住宅的景观注重其参与性。案例4、配套设施建议配套设施建议：包括会所、大堂、电梯、入口、智能化设施等大堂入口会所示例：配套设施要与项目档次结合智能化楼盘名称物管现状金色海岸设置特色双会所（专业会所和+泛会所）的小区，设置休闲、赏玩、健身的场所及网球场、游泳池金耀星座架空层会所丽景皇铂御府设置独立会所，功能设置高端虹桥·国际公寓设置高级会所，主要包含休闲、娱乐等玛歌庄园宜昌最大星级会所，3300平米，文化娱乐会所，包含娱乐，健身，聚会，接待朋友和商务洽谈等功能英伦皇都自身独立占地的会所，设置休闲、娱乐。健身等功能，且临近宜昌市体育中心锦绣天下设立社区会所，主要设置休闲、健身等设施金色海岸会所设置玛歌庄园会所立面·会所设置之市场扫描：高端产品会所设置已经开始细分，中低端项目会所概念比较模糊案例大堂入口会所示例：配套设施要与项目档次结合智能化楼层功能区项目面积（㎡）2-3F休闲娱乐区健身活动健身室提供健身器械，室内健身2002200球室乒乓球、台球100塑身馆逾迦舍宾、形体训练室300休闲桑拿、足浴400美容美发200休闲SPA、水疗室300商务商务中心、阅览室、多功能厅700

1F综合服务区接待总台接待、收银1001300休闲休闲吧台(咖啡、红酒、雪茄、简单茶点)50公共服务健康室诊所、健康咨询室100生活服务部食杂、鲜花、洗衣、照相冲印等500办公用房会所服务用房150餐饮区中餐厅、西餐厅、包厢4001F2F3F接待、餐饮康乐、商务康乐、商务会所设置之名流会所：设置健身房、桑拿室、娱乐室，室内外连接的四季恒温泳池等案例大堂入口会所示例：配套设施要与项目档次结合智能化会所建议总面积5000平方，建设设计在裙楼商业上,与公寓处于同一楼.6-9米的LOFT空间将是其鲜明的亮点.需要考虑相关空间的预留：室内恒温泳池（深圳唯一标准国际泳池），室内蓝球场、室内羽毛球馆、壁球馆瑜珈房，壁球馆等功能空间。与豪宅身份匹配的豪华空中运动会所，深圳拥有最多体育设施的会所案例大堂入口会所示例：配套设施要与项目档次结合智能化大堂设计(参考金域蓝湾)大堂底部大堂顶部电梯间大堂中部各栋入口大门：红外线感应式自动玻璃门各栋入口地面：地面铺高级花岗石、大理石，体现大气、开扬的空间感

墙身：墙身贴优质抛光砖和高级涂料喷涂

天花：采用石膏板造型刷优质乳胶漆，吊顶配美观灯饰，设置温馨背景音乐

小品：可在大堂挂壁画及一些盆景植物，增加生活氛围。案例大堂入口会所示例：配套设施要与项目档次结合智能化在项目主入口设置叠水水景营造档次提升项目气质,如水景围墙，或者密植植被与延芳路隔开。形成一堵植物墙。案例大堂入口会所示例：配套设施要与项目档次结合智能化科技因子具体内容客户感知价值高中低外窗系统断热铝型材、内外铝合金窗、LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃；●

外墙保温系统复合绝热墙体；●

屋面及地下系统屋顶保温板、铝箔阻隔膜技术、地下保温截面（冬暖夏凉）；

●新风系统全置换式新风系统；●

防噪系统墙壁挤塑聚苯材料、门窗内装隔音隔热胶条、陶粒混凝土加厚楼板；●

采暖系统顶棚柔和辐射冷暖系统、热泵系统；

●

卫生系统中央吸尘、食物垃圾处理、置换式垃圾周转箱；

●

水处理系统中水回收—利用、墙排—直饮水、雨水收集系统；

●智能操作系统可视系统、网络智能家电、远程控制终端设备、智能电梯●

其它太阳能能源系统●

地热系统

●植被绿色屋顶●

南向大窗户

●低耗水洁具

●

节能灯具

●智能化科技含量重点打造的方向案例大堂入口会所示例：配套设施要与项目档次结合智能化外窗系统：断热铝型材＋LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃外墙系统：标准五层防护技术防噪系统：墙壁挤塑聚苯材料；门窗内装隔音隔热胶条，陶粒混凝土加厚楼板；四层外墙系统、卷帘门窗、节能玻璃系统（考虑到本项目五和路与吉华路的噪声影响）新风系统：全置换式新风系统技术优化系统的全面使用可大大提高居室的舒适性——节能等科技的应用可大大增加用户的居住便捷性与舒适度。建议住宅着重处理的科技因子案例5、物管建议配套设施建议：包括物业管理内容、公司建议、特色服务等物管内容特色服务物管公司示例：配套设施要与项目档次结合方式优点问题专业物业管理公司直接参与执行专业化管理，质量保证，发展商省心，业主满意成本利润是考虑的重要因素。适合陌生区、规模大、开发商经验不足聘请专业物业管理公司作顾问专业化指导、培训、制度建立、人员组织，为发展自身物业管理搭建高平台。顾问服务时间一般1-2年，费用每年高达10-20万元；且顾问公司对服务时间以外物业管理没有责任。发展商成立物业管理公司管理管理比较灵活，前期投入比较低缺乏经验，对物业管理质量不能够提供保证。物业管理方式选择建议：整体外包经营；聘请知名物业管理公司做顾问物业管理方式及特点:案例物管内容特色服务物管公司示例：配套设施要与项目档次结合代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等商务管家服务生活管家服务运动管家服务财务管家服务迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等，建立业主家庭日常生活数据；健身、瑜伽、高尔夫、SPA私人教练，为业主提供一对一套餐私人理财顾问、投资咨询顾问物业管理体系物管费、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务管理租赁服务秩序维护服务设备维护服务日常生活服务24小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；专业人员负责机电设备、设施管理维修；提供幼儿园、小型门诊、菜市场、餐馆、氧吧、咖啡厅、小超市、便利店等服务常规服务酒店管家服务物业管理体系：常规服务+酒店式管家服务，融入酒店管理的模式和服务意识案例物管内容特色服务物管公司示例：配套设施要与项目档次结合项目名称物业管理公司物业管理公司特色红树西岸深圳百仕达物业管理有限公