售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法

售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法营销管理中心 整理分享导读售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，房企却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途，如何破？本文从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。一、

关于售后返租，您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析售后返租：一次性抵扣房款营销嘘头硬性返还“租金”资金压力较大租金收益分成共担经营风险混合类2、售后返租操作方式二、

售后返租操作风险及规避技巧，，三、售后返租型商铺租金回报率计算方法1、计算方法以好百年家居为例，从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程：为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件：租期时间为8、10年计。选定二层作为面积来计算（两层面积10000㎡计）。假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：计算数据说明：按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。2、计算过程与公式第一种，按8年租期算：将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]}

/[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算）由以上递增方式得出每年租金表（元/㎡）：第二种，按10年租期算：计算方法同上，则计算结果为：说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额；当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加；当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。结论：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/㎡时，销售价格比较接近市场水平。分析说明：租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加