物业经理高级题库含答案

物业经理高级题库含答案新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段引入物业服务咨询活动，并从多个方面听取物业服务企业的合理化意见和建议，这个环节通常是指()。

A.物业管理早期介入（正确选项）

B.物业管理前期服务

C.物业管理服务

D.物业服务咨询物业管理早期介入，可利于了解物业情况，规避物业经营管理风险，并能为前期物业管理作充分准备，这是从()角度做出的分析。

A.业主使用

B.项目开发

C.物业管理（√）

D.规避风险早期介入是从建设项目立项阶段至竣工验收阶段进行的专业物业咨询，而前期管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。这体现出两者服务的()不同。

A.空间

B.内容作用

C.时间阶段（正确选项）

D.对象根据可行性研究阶段的早期介入的内容与要点，下列选项正确的是()。

A.了解项目的周边设施情况

B.协助建设单位评估项目所需相关配套设施（正确选项）

C.提供物业服务参考建议

D.探讨物业服务运作模式

E.派出技术人员承担监管员关于规划设计阶段早期介入的内容和要点，表达不正确的选项有()。

A.获取项目规划资料

B.就项目的结构布局、功能方面提出建议

C.收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实

D.所提出意见和建议应体现专业性，且仅符合地方的技术规范要求（√）关于施工建设阶段早期介入的工作内容和要点，表达正确的选项有()。

A.了解项目的周边设施情况

B.协助建设单位评估项目所需相关配套设施

C.收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实

D.熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容（正确答案）关于营销策划阶段早期介入的工作内容和要点，表达正确的选项有()。

A.熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪

B.起草拟定《前期物业服务合同》

C.协助建设单位起草并确定《房屋使用说明书》和《临时管理规约》

D.安排现场咨询人员，在销售现场为客户提供物业管理咨询服务（正确答案）关于竣工验收阶段早期介入的工作内容和要点，表达正确的选项有()。

A.收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实

B.拟定物业服务各项费用的收费标准及收费办法，协助各种手续的报批

C.协助建设单位起草并确定《前期物业服务合同》和《临时管理规约》

D.参与竣工验收，掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备（正确答案）下列选项中，物业服务企业早期介入需要做好的准备工作有()。

A.人员准备、后勤保障（正确答案）

B.制定风险防控预案

C.利润风险评估

D.与建设单位签订物业服务合同根据物业管理早期介入委托合同内容，规划设计阶段要对管理用房，小区安全性及物防、技防措施，交通规划，工程配套及规划，园林景观，环保节能措施等进行评估，向()提供评估报告。

A.施工单位

B.建设单位（正确选项）

C.房屋行政主管部门

D.规划行政主管部门为便于早期介入各项工作的顺利开展，保证建设项目的开发品质，赢得建设单位及准业主的认可和满意，受委托的早期介入单位应从多个方面制定对接机制，下列选项中属于其中之一的是()。

A.发挥作用

B.记录反馈

C.沟通内容（正确选项）

D.责任落实在早期介入的组织实施阶段，物业服务企业要负责与建设单位、施工单位就早期介入相关工作进行()。

A.听取意见与建议

B.沟通与谈判

C.组织与实施

D.沟通与协调（√）下列选项中，不属于物业管理早期介入主要技术要点的是()。

A.规划设计阶段技术要点

B.营销策划阶段技术要点

C.装饰装修阶段技术要点（正确答案）

D.地下室工程技术要点请从下列选项中，选出物业项目早期介入营销策划阶段技术要点的内容()。

A.物业管理方案策划（正确答案）

B.营销方案策划

C.物业宣传形式研究

D.地面停车位营销模式研究物业项目早期介入施工建设阶段的电气设备技术要点不包括()。

A.户内配电线路出配电箱处穿防护套管敷设，且必须设置防止线路滑伤措施

B.注意配电房高压环网柜电缆沟渗水问题，安装时应做好防水措施，室外电缆进入配电房时应高于地面穿墙进入

C.各电缆必须有标识，标明进出位置，型号、大小、标识清晰，便于后期管理

D.专有部分的开关位置设置、开闭形式以及电表计量问题（正确答案）早期介入施工建设阶段对没有落实但建设单位已采纳的建议，应与建设单位沟通，督促()予以落实。

A.建设单位

B.施工承包单位

C.施工单位（正确答案）

D.施工工人先签订合同，再开展工作。这是项目早期介入委托合同中应遵循的()原则。

A.提前签订

B.事先签订（√）

C.事后签订

D.同步进行物业服务方案中各项具体实施内容必须根据招标物业的基本情况和特点制定，这个属于方案()阶段的要求。

A.调研

B.评估

C.制定（正确选项）

D.实施在具体组织编制物业服务方案时，编制单位应当了解并遵循一些基本原则，下列选项中表达正确的是()。

A.合理公开原则

B.规范调研原则（正确选项）

C.客观写实原则

D.科学细致原则物业服务企业应当在编制物业服务方案之前，通过现场踏勘、招标方答疑会等，获取项目的()。

A.征收安置资料

B.销售交易资料

C.基本资料（√）

D.业主资料物业的共用部位和共用设施设备是否需要再开发以及再开发利用的方向和性质，应由业主或业主大会做出决定。这是属于物业再开发利用原则中的()原则。

A.尊重业主意愿（√）

B.经济适用

C.科学规划

D.友好合作物业的再开发是为了满足业主和使用人的需要，因此物业的再开发利用方案须提交给()讨论通过。

A.业主委员会

B.业主大会（√）

C.建设单位

D.行政主管部门物业的再开发利用是物业管理区域内较为重大的事项，再开发方案应由()讨论通过。

A.业主大会（√）

B.业主委员会

C.业主和使用人

D.原建设单位绿化植物种类的选定和环境小品的设计，属于物业再开发项目中()再开发方案的内容。

A.绿化植物

B.绿地景观（正确答案）

C.地面停车位

D.地面绿化物业管理市场竞争中，物业服务企业可以用来取胜的“软件“是指()的完备、严密、科学、合理。

A.物业小区设备

B.物业管理制度（正确选项）

C.物业小区设施

D.社区文化物业服务企业内部管理制度，是指()为提髙管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点制定的一系列职责范围、岗位责任、工作程序和考核办法等。

A.建设单位

B.物业服务企业（正确选项）

C.物业行政管理部门

D.业主代表业主内部管理制度是用于()的制度，一般包括管理规约和业主大会议事规则，由业主大会制订。

A.业主自律（正确选项）

B.业主委员会自律

C.规范业主行为

D.约束业主大会物业管理的公共管理制度一般由()起草，由物业服务企业和业主委员会共同讨论、制定，由业主大会通过后生效。

A.建设单位

B.物业服务企业（√）

C.专项服务公司

D.业主委员会根据物业服务企业制定物业管理制度的主要工作内容，判断下列选项中排序正确的是()。

A.确定内容要点-汇总、调整-征求意见-草拟文本-讨论修改

B.确定内容要点-征求意见-汇总、调整-草拟文本-讨论修改（正确选项）

C.确定内容要点-汇总、调整-草拟文本-征求意见-讨论修改

D.确定内容要点-草拟文本-汇总、调整-讨论修改-征求意见为了完善业主自我管理模式，业主大会有权修改物业管理制度。下列选项中，修改后必须提交业主大会，并由业主大会会议讨论通过且需达到法定生效比例的制度文本是()。

A.物业服务企业员工手册

B.专项维修资金管理规约（√）

C.临时管理规约

D.物业企业员工聘用方案下列选项中，由全体业主依法共同制定，对全体业主、使用人具有普遍约束力的自律性规范文本是()。

A.《民法典》

B.《上海市住宅物业管理规定》

C.《临时管理规约》

D.《管理规约》（正确选项）关于业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得侵害其他业主合法权益等事项作出约定的法律法规依据有()。

A.《中华人民共和国民法典》

B.《上海市住宅物业管理规定》

C.国务院《物业管理条例》

D.以上全部都是（正确选项）下列选项中，不属于物业服务企业财务管理范畴的是()。

A.营业收入管理

B.成本和费用管理

C.业委会办公经费管理（正确答案）

D.利润管理按照国家的有关法律，物业服务企业财务管理部门应当建立健全企业内部各项()制度。

A.人员管理

B.制度管理

C.财务管理（√）

D.档案管理物业服务企业应建立多种制度，其中有一种制度包括了开支审核、收入审核、内部审核等内容，这项制度属于()制度。

A.财务预算制度

B.报销审批制度

C.审核管理制度（√）

D.现金管理制度主营业务收入是指物业服务企业在从事物业服务活动的过程中，为物业产权人、使用人提供()所取得的收入。

A.综合维修

B.公共卫生

C.防火防盗

D.维修、管理和服务（正确选项）下列选项中，不属于物业服务企业营业成本的直接费用的是()。

A.项目经理人员工资

B.服务项目固定资产折旧

C.企业领导的奖金福利（正确答案）

D.公众责任保险费在物业服务过程中发生的与物业服务活动没有直接联系，但属于某一会计期间发生的费用是指()。

A.建设单位管理费

B.物业服务企业的费用（正确选项）

C.业主自治管理的费用

D.业主委员会办公费从物业服务企业成本费用管理的角度，物业服务企业支付的商业用房有偿使用费，计入()支出。

A.管理费用

B.长期待摊费用

C.固定资产折旧费用

D.其他业务（√）按照国家税务总局关于全面推开营业税改增值税等税收政策，物业服务企业所得税的税率为()。

A.3%

B.6%

C.7%

D.25%（√）物业服务企业利润总额包括营业利润、营业外收支净额、补贴收入以及()。

A.营业外收支净额

B.投资净收益（√）

C.利息

D.其他补贴物业服务企业主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去()后的净额。

A.物业服务费用

B.多种经营服务费

C.利息

D.营业成本、管理费用及财务费用（√）在测算物业服务费时，不可作为收入编制依据的选项是()。

A.费用收缴率

B.管理费收入

C.停车场收入

D.建设单位所拥有的会所营业收入（正确选项）物业管理计划和实施计划所需服务成本，在编制支出测算时，应根据实施计划所需的()以及外包费用等进行测算。

A.人员工资成本

B.人工成本、物料成本、能耗成本（√）

C.维修工具成本

D.税收物业服务企业在实行物业服务酬金制收费方式下应注意的事项，下列选项中表达错误的是()。

A.应当每年向业主委员会报告上一年度物业企业的人均收入和福利奖金（正确选项）

B.应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况

C.提出本年度物业服务项目收支预算

D.并在物业管理区域内公告根据《上海市住宅物业管理规定》，实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在()前，将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。

A.调整物业服务收费标准（正确答案）

B.调整物业工作人员

C.业委会换届

D.居委会换届关于物业企业服务人员的工资水平、社会保险等，均应严格按()为测算基础。

A.政府和有关部门的规定

B.政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据（正确答案）

C.物业协会发布的市场监控信息

D.本市最低支付标准物业服务费单价的计算是指以物业服务费总额除以该物业()，即可得出单位面积物业服务费标准。

A.总建筑面积

B.可收费总建筑面积（√）

C.占地总面积

D.业主专项面积业主有按时缴纳物业服务费用的义务，业主应当根据()按时足额缴纳物业服务费用或物业服务资金。

A.物业专项合同的约定

B.物业服务合同的约定（√）

C.业委会双方约定的金额

D.物业协会发布的价格监督信息因为拖欠的物业费用属于以金钱为内容的债务，内容单纯，关系明确，且履行期已到，物业公司作为债权人可以向有管辖权的基层人民法院申请()，请求人民法院判令债务人履行。

A.调解

B.支付令（正确答案）

C.复议

D.诉讼如果出现客户拖欠物业服务费或拒绝缴纳物业服务费的情况，下列选项中错误的应对处理措施是()。

A.首先，应区分客户未按期交费的原因，然后再根据具体原因采取相应措施

B.对于客户有履行合同交费义务的能力却拒绝交费的，物业服务企业应派专人与客户进行沟通和协商

C.如果通过反复沟通仍不能取得客户的理解，无不正当理由不按时缴纳规定的物业费的，可以按照法律、法规、管理规约和物业服务合同的规定进行催交或向人民法院申请支付令

D.无不正当理由且不按时缴纳规定的物业费的，无需沟通，直接开出违约金支付单（正确选项）根据现行法律，物业服务企业有权要求欠费客户给付()，在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令。

A.物业管理费

B.物业服务费（正确答案）

C.利息

D.损失费一般物业费用纠纷案件可向被告住所地的基层人民法院()。

A.申请调解

B.申请仲裁

C.申请复议

D.提起诉讼（√）按照《上海住宅物业管理规定》，应当用于物业共用部分的维修、更新和改造的费用是指()，不得挪作他用。

A.公共收益专项资金

B.专项维修资金（正确答案）

C.物业管理服务费

D.设备设施运行费下列选项中，可以纳入住宅专项维修金的其他来源是指()。

A.住宅专项维修资金的存储利息（√）

B.物业服务费的存储利息

C.物业服务企业投资收益

D.向业主收取的建筑垃圾清运费根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位称为()。

A.住宅公共场地

B.住宅公共场所

C.住宅共用部位（√）

D.单体建筑共用场所根据专项维修资金的管理原则，开立住宅专项维修资金专户，应当以()为单位设账，按房屋户门号设分户账。

A.单元

B.幢

C.物业管理区域（正确答案）

D.楼层根据《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》，配备电梯的新建商品住宅，房地产开发企业应当交存的标准是()。

A.按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳（正确答案）

B.按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳

C.按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳

D.按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳对于商品住宅而言，如果专项维修资金余额不足首期筹集金额()的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，再次筹集专项维修资金。

A.百分之十

B.百分之二十

C.百分之三十（√）

D.百分之五十根据《上海市住宅物业管理规定》，业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，()可以依法向人民法院提起诉讼。

A.物业服务企业

B.相邻业主

C.业主委员会主任

D.业主委员会（正确选项）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有()共同承担。

A.住宅居住面积的比例

B.住宅公摊面积的比例

C.住宅建筑面积的比例（正确选项）

D.住宅套内面积的比例物业维修、更新完成后，物业服务企业应当将()提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在专项维修资金中列支。

A.费用清单、维修方案

B.加盖企业公章的费用清单、发票原件（正确答案）

C.加盖工程部经理私章的费用清单、发票原件

D.加盖企业公章的维修费用预算及发票复印件按照《上海市住宅物业管理规定》设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在()中列支。

A.专项服务费

B.专项维修资金（√）

C.物业服务费

D.公共收益根据《上海市住宅物业管理规定》:依法应当由()承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，不得从专项维修资金中列支。

A.建设单位或者施工单位（√）

B.专有部分业主

C.部分共用部分业主

D.全体共用部分业主下列选项中，需要物业服务企业及时制定维修、更新方案对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的紧急情况是指()。

A.水泵、水箱(池)出现了一般故障的

B.电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的（正确答案）

C.电梯故障需要临时停运检测的

D.火灾自动报警系统被人故意损坏失灵的根据上海市相关规定，应当每月向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，每年向全体业主发送专项维修资金分户对帐单的责任主体是()。

A.建设单位

B.专项维修资金开户银行（正确答案）

C.物业服务企业

D.业委会主任住宅转让时，原业主交纳的()剩余款额，由住宅受让人向原业主支付。住宅转让合同或者转让，当事人另有约定的，从其约定。

A.设备设施运行费

B.专项维修资金（正确选项）

C.街坊公共设施维修资金

D.物业服务费因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持相关资料向开户银行提取其专项维修资金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续的资料。下列选项中错误的是()。

A.本人身份证件

B.本人户口本（√）

C.注销房地产权证的证明

D.业主委员会的证明根据《上海市住宅物业管理规定》:下列选项中，需要实行工程审价制度的具体范围是指()。

A.物业日常综合维修费用≥3万元的

B.物业维修、更新和改造费用≥5万元的（√）

C.物业维修、更新和改造费用≤5万元的

D.物业发生任何情况下的公共维修、更新和改造工程()是指房屋及附属于房屋建筑业主共用的各类设施设备的总称，是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。

A.物业设施设备（正确答案）

B.物业管理

C.物业维修养护

D.物业附属设施下列不属于物业设施设备的是()。

A.强电系统

B.空调系统

C.弱电系统

D.物流系统（√）下列选项中，属于物业设施设备管理的根本目标的是()。

A.用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率（√）

B.结构与零部件完整齐全

C.设施、设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象

D.设施设备技术资料及管理记录齐全下列不属于物业设施设备管理的意义的是()。

A.良好的物业设施设备管理，可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。

B.良好的物业设施设备管理，是降低物业使用年限、提高物业寿命周期费用、降低物业价值和使用价值、促使物业保值增值的有效手段。（√）

C.良好的物业设施设备管理，是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。

D.良好的物业设施设备管理，能提髙物业服务企业的服务质量。()主要包括设备原始档案，设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备运行、维修养护、修理改造的使用管理档案。

A.物业档案

B.物业运营档案

C.物业设施设备档案（正确选项）

D.物业管理档案规范的设施设备管理必须遵循PDCA循环法则，即:计划、实施、检查、()。

A.总结提高（√）

B.监督

C.审核

D.执行施工管理中的施工过程管理应做到:工程结束立即清理现场，()。

A.恢复原状（√）

B.巡查监管

C.封闭隔离

D.销毁资料设施设备事故按设施设备事故的性质划分中，因设备的设计制造、维修质量不良和安装、调试不当引起的事故，为()。

A.质量事故（√）

B.责任事故

C.一般事故

D.自然事故下列属于按房屋承重受力方式分类的是()。

A.墙承重结构（正确选项）

B.砖木结构

C.商用建筑

D.混合结构下列属于房屋的主体结构的是()。

A.顶棚

B.门窗

C.基础（√）

D.电气下列属于房屋共用部位一般组成所包含的是()。

A.楼梯间（正确选项）

B.道路

C.绿地

D.人造景观下列房屋共用部位、共用设施与场地要求，对()应做到通过人工观察、记录，清洁、维护，必要时维修，使其达到长势良好，无病虫害，清洁，标识完善。

A.绿化（正确答案）

B.景观

C.天花

D.屋面房屋完好率是指()的百分比。

A.完好房屋建筑面积占房屋总建筑面积

B.基本完好房屋建筑面积占房屋总建筑面积

C.完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积（正确选项）

D.完好房屋、基本完好房屋与一般完好房建筑面积之和占房屋总建筑面积智能建筑的弱电系统包括()、消防、楼宇自控、办公自动化、通信网络、有线电视、管理自动化、车场自动化等设施设备。

A.安防（正确选项）

B.高压与低压

C.重量平衡系统

D.新风机组共用设备中，下列属于电梯与升降系统设施设备的是()。

A.曳引系统（正确答案）

B.循环泵

C.冷却塔

D.现场控制器设备使用与运行管理中，设备的运行经济管理包括能源消耗的经济核算、操作人员的配置和()等方面的内容。

A.维修人员的培训手册

B.维修的操作制度

C.机房的运行方案

D.维修费用的管理（√）物业设施设备的运行管理要求:操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程包括但不局限于设备的“三好、“四会“、“五项纪律“，其中“五项纪律“不包括()。

A.凭证使用设备，遵守安全规程

B.保持设备清洁，并按规定维护、润滑

C.遵守各项规章制度

D.管好、用好、维护好设备（√）设施设备巡检时可以停机检査，也可以随机检查，包括日常巡检和()。

A.计划巡检（√）

B.周期巡检

C.抽查巡检

D.定点巡检()是指利用人的感官、简单工具和仪器，对设备工作中的温度、压力、电流、转速、振幅、声音、工作性能的变化进行观察和测定。

A.设备计划巡检

B.设备状态检测（√）

C.设备状态监测

D.设备故障诊断()是指在设备运行中或基本不拆卸的情况下，掌握设备运行状况，判定故障产生的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一门技术。

A.故障诊断技术（正确答案）

B.设备自运行技术

C.设备改进技术

D.故障预报技术设备故障诊断步骤有①先试点，总结经验后逐渐推广。②确定需监测设备的监测点、测定参数和基准值及监测周期。③全