2023年9来广营项目市场调查报告

来广营市场调研报告一、工程根本概况发土地转让所得。工程位于朝阳区来广营乡，北临来广营中路；东临来广营北路；J1、J2、J3地，其中J14.49602.5，30%；J20.6818暂不详;J30.2330303.5。地块位置简图本案地块周边交通分析、交通概况京、东直门、西直门、北京西站、南站，街口、中关村以及京郊其13的地铁三号线〔来广营-海淀黄庄〕使本区域到中关村的交通更加完善。京城，随着规划的进一步完善，本区域将与望京城连成一片。、交通分析〔1〕公共交通的起点站。131.5土店→回龙观东→立水桥→北苑→望京西站→太阳宫→和平里→煤厂→东直门。630B710752路C416404409D827939422国贸一带，D〔3〕道路系统1〕工程周边道路10工程东侧—望京科技园一路，直接连通望京区域。工程南侧—北五环南路，规划路。工程西侧—京承高速。2〕周边主干道西：京承高速路。北部与市中心联络的主干道之一，在本地块北设有出入口，出行较便利。南：北五环路。联系东西交通的大动脉。因规划的滞后，致使五环出入口缺少，降低了南北的联络。随着五环路的改造，本地块价值具备很大的提升空间。在本地块与南部的望京住宅区之间设有出入口，便利出行。东：广顺北大街，是目前与东直门、国贸地区联络的最主要及最快捷方式。地块周边教育资源中学、首都师范大学附属学校、基培国际双语幼儿园、卧龙幼儿圆、西坝河第一幼儿圆，还有中心美术大学及北京中医药大学等机构。地块周边医疗资源J2紧邻的望京城还有北亚医院、望京医院、望京城医院、金象大药堂、寿康源大药堂等机构，就医较便利。购物华润超市、百安居以及规划中的家乐福、沃尔玛、宜家乐华梅等国际连锁店、巨型超市；利民农副产品市场、农副产品综合市场、望京建材大市场等。须格外钟路程。消遣主要分布有好莱坞影城、南湖公园、张贝健身、望京体育广场，同时姜庄湖高尔夫、馨叶高尔夫整个区域配套设施较齐全。生活餐饮500包含了韩菜、川菜、家常菜等各种类型。优势：一，吸纳力量较强；本地块位于望京住宅区域及亚奥板块之间，IT和望京住宅区的主要客户群及国贸商圈的白领均有肯定的吸纳力量，同时两个板块所形成的大型配套设施均有肯定程度的利用。二，区域优势明显；本地块属于望京区域，整体而言，本地块西临亚运商圈，南接三元桥国门商务圈、丽都商圈、燕莎商圈，辐射CBD，东部背靠东坝地区，西北延长可到首都机场，在肯定程度上成更多的担当起城市“副中心”的责任；高技术产业总部的定位，有效缓解了区域内交通流向和物业单一的问题。摩托罗拉、西门子、松下、奔驰等国际品牌的入住使区域整体品质更趋现代化和国际化。三，人群素养较高；因历史缘由，望京一开头建设就定为北京的富人聚拢区，随着进一步的进展，其高层次特点将更加突出，其旺盛的消费力量和环境影响力了均对本地块有较大的利好。劣势一，现阶段本地块周边小环境较差，相对于周边竞争工程，小环境内的配套设施劣势明显，四周根本的配套设施，如小型便利店、餐J2与建成后的小区不配套，是否重建还是重装修，还未定。131.5影响了出行的便利性，现唯一较便利的是公汽交通。J1假设不进展处理，将对本地块规划产生影响。时机无论是望京地块，还是亚奥板块，其渐渐成型的规模均对本区域的房地产工程价值有较大提升，其市场前景良好，潜力较大，尤其是望京区域，随着其建筑规模的日益成熟，规划与配套的日益完善，形成了良好的居住大环境。近两年，销售价格大幅度的提升，其均价已到达7000/境对本工程的价值提升有肯定的利好。威逼潜在竞争对手众多；无论是望京板块还是亚奥板块的房地产项9京国风、上京航线、山水LAVIE、北辰傲园四期等工程，估量将来位。3，区域市场分析区域界定：界定依据：1、本案紧临北五环，总体以本区域作为核心划定辐射范围。2、由于在此区域内围围着不少交通要道或是已经商定俗成的区域，如望京、亚奥板块，所以需要将这些不行分割组团作为样本划定区域。3、在客户群方面，有一样或相近的需求人群。依据本区域的划分，选定以下十五个工程作为样本。住宅工程样本选择编工程开发商位置号1万科星圆北京万科企业北苑路北苑桥北2北辰家园傲北辰实业股份北3.5城四期辰置地分公司3润城城建兴华4里4上元凯德置地朝阳北五环，奥林匹克花园东侧5邻居〔二北京首佳兴房地产开发有5期〕限公司6山水lavie北京朝来绿色家园房地产来广营红军营东路一期开发7北京青年城华联恒业房地产开发有来广营西路限公司8澳洲康都北京世纪润通房地开发有望京西路叶青大厦往西限公司3009国风北京北京城开望京城A110博雅国际中心北京世纪恒成建设开发望京利泽中路一路一号11绚彩嘉轩北京天地嘉利房地产有限望京宏泰西路与埠安西公司路交汇点12季景沁圆吉宝置业望京区湖光中路13融科橄榄城北京融科智地房地产望京核心区A214丽港美度北京金隅嘉业房地产开发望京区南湖北街公司15宝星国际二期北京宝星置业北京望京A3200住宅供给量分析区域市场住宅供给状况编工程建筑面积本期供给建面号1万科星园3052北辰家园傲3010城四期3润城3094上元2555邻居〔二期〕526山水lavie25107北京青年城29．538澳洲康都281．29国风北京571010博雅国际中9．72心11绚彩嘉轩5312季景沁圆33513融科橄榄城30平米1014丽港美度3215宝星国际二11．57期33090LAVIE期、国风北京的二期，以及敖城四期的后期开发量等，其后续的供给量也较大。样本建筑面积比照图样本建筑面积比照图33%67%25平米以上25万平米以下25北辰家园傲城四期、润城、上元、山水lavie、北京青年城、澳洲康都、国风北京、季景沁圆、融科橄榄城共十个工程，根本上均能形成其社区规模；只有丽港美度、绚彩嘉轩、博雅国际中心未能形成社区规模。产品分析户型分析样本户型分析工程热销工程名称一居二居三居四居及以上编号户型面积比例面积比例面积比例面积比例1二居万科星园6552％90－12024％12524％3二居润城60－7015％100－11058％13027％5二居邻居二期85－10558％130－14042％6lavie10％40％40％10％7二居北京青年城100－11023％120－13070％160－2207％8二居澳洲康都三期50－6540％8560％9二居国风北京8020％110－12032％140－15040％160－3008％11绚彩嘉轩30％70％12三居季景沁圆70－808％12024％140－16067％2401％15三居宝星国际二50－56％10022％15021％2601％期80－－－110180270本区域的小户型产品有澳洲康都三期、博雅国际中心和绚彩嘉轩，户型面积均不超过90m2，均为以一居和二居为主的公寓，本区域其它产品都有两居室，其中润城、邻居二期、澳洲康都三期、绚彩嘉轩以二居为主，北京青年城、国风北京、季景沁圆以三居为主，万7＃楼、宝星国际二期以一居为主。100－110120－140车位配置选取可确定的样本做比较如图：车位配置状况工程名称比例类型租/售车位租售比例〔元/〕万科星园1：1地下租/售未开头租售350-450/7.5-11.5邻居二期1：1地下租/售1：1300/8lavie1：0.9地下租/售未开头租售未定北京青年城1：1地下租/售1：1300/7澳洲康都1：1地下租/售1：1380/8-10本区域大盘较多，其车位配比多为1：1。单个车位租金在300－450/7.511.5不多，对于小户型公寓，其车位比例略低。，小区配套会所、老人儿童活动场所、超市、运动、医疗等均较为完备。对于周边配套相对不够完备的工程，则其配套更丰富一些。3.3.4装修状况编号工程交房标准1万科星园毛坯、精装2北辰家园傲城四期毛坯3润城毛坯4上元精装5邻居〔二期〕毛坯6lavie毛坯7北京青年城毛坯8澳洲康都精装9国风北京毛坯10博雅国际中心精装11绚彩嘉轩精装12季景沁圆精装13融科橄榄城毛坯14丽港美度毛坯15宝星国际二期毛坯有肯定的认知度。3.3.5物业治理取费标准编工程取费标准号1万科星园2．95/平米.月2北辰家园傲城四期2．9/平米.月3润城1．36元〔塔2.154上元4．3/平米.月5邻居〔二期〕1．75/平米.月6lavie2．2/平米.月7北京青年城1．98/平米.月8澳洲康都2．2/平米.月9国风北京2．8/平米.月10博雅国际中心未定11绚彩嘉轩2．5/平米.月12季景沁圆3．9/平米.月13融科橄榄城2．6/平米.月14丽港美度1/平米.月15宝星国际二期2．6/平米.月2－3/效劳配套较差，其物业费较低。价格分析各工程价格比较各工程价格状况工程编号工程名称开盘价格〔均价〕当前报价〔均价〕1万科星园6400/平米8300/7300/平米2北辰家园傲城四期7000/平米3润城5700/平米4上元8800/平米5邻居〔二期〕4900/平米6100/平米6lavie7200/平米7200/平米7北京青年城5000/平米5700/平米8澳洲康都4800/平米7500/98969国风北京7250/平米10博雅国际中心8350/平米11绚彩嘉轩7500/平米12季景沁圆8300/平米13融科橄榄城7100/平米14丽港美度7000/平米15宝星国际二期6500/平米7500/平米各工程毛坯价格比照状况800070006000500040003000202310000

圆期城元〕星四润上期科城 万傲 园 家 辰 北

期一京澳国城都京心京澳国城都京心轩圆城度期年康北中嘉沁榄美二青洲风际彩景橄港际v a 北 水 山

板楼塔楼板楼塔楼绚 季 科 丽 国融 星宝3.4.2由上表可见，亚奥板块工程〔1－7号工程〕其均价相对望京地区的价位略微偏低，现阶段其均价毛坯约为6000－6500元/平米左7000－7300/平米70003.4各工程价格状况工程编号工程名称销售率销售时间1万科星园75％八个月2北辰家园傲城四期不详3润城70％九个月4上元不祥5邻居〔二期〕20％四个月6lavie九月开盘7北京青年城33％九个月8澳洲康都〔三期〕43％三个月9国风北京16％三个月10博雅国际中心不祥11绚彩嘉轩不详12季景沁圆〔一期〕62％十个月13融科橄榄城未开盘14丽港美度不详15宝星国际二期54％九个月40－80状况最差，主要由多方面因素形成，包括效劳质量、施工质量、开发26841在于此种户型不被市场所认可，有效面积小。3.5国贸商圈、丽都商圈的工作人员，涉外人员〔以韩国为主；职业特征：科技，IT为主；年龄特征：25—35购置缘由：离工作地点近；单价较低，总价能够掌握在承受范围内；户型合理；交通较便利。四，个案分析万科星园A．根本状况工程地址：北苑路北苑桥北开发商：北京万科企业物业治理：北京万科物业治理景观设计：贝尔.高林302.4建筑形态：15287300/8300/平米11地下两层销售价格7.5-11.5万租金为元/月户型：共七种户型，一居65.1291.2397.36124.933〕60%以上，其它楼盘根本只剩尾盘。销售状况较好。B步显现。1000/一建筑形式并不被北京地区所承受的状况下，仍有肯定的市场认知度，且销售状况较好，其可借鉴之处有如下几点：15一代较易承受的星座名来命名，如天秤座、宝瓶座等，且依据不同星鸣，在命名上有肯定的创。其二，在外立面的设计上比较有活力，所针对的客户群更直接，较简洁被年轻人所认可。其三，在景观设计方面，设计方是其一贯的合作伙伴贝尔.高林,同之处。园内社区规模较大，除了集中的商业、文化、健身会所供给专向效劳外，景观设计时突出了泛会所概念，将会所拆散，茶屋，烧烤场，缓跑径，分布在房前屋后，缩短住户享受效劳的距离，充分表达了舒适性、共享性和经济性。其四，户型的设计较合理，有效使用面积相对较大。澳洲.康都A．根本状况工程地址：朝阳奥林匹克森林公园和高尔夫球场东开发商：北京世纪润通房地开发规划：总建筑面积28244米；容积率：3.988设计单位：建筑设计：澳洲格意建筑设计；景观设计：EDSA-ORIENT7500/平米5740-802367物业治理费：2.2/平米配套状况：社区规划10000园、小学、超市等配套齐全。8100%，三期小户型于2023670%的销售率，销售周期约2167B望京地区北角，北临北五环路，西靠京承高速，各种配套设施齐全，交通便利。综述：本工程在销售上能够取得奇迹，能被市场所认可，主要表现在如下几个方面：的核心理念，不仅提倡伦理人情，更提倡社区内和谐的人际关系，三个产品则是亲情住宅的载体，分别是10%的乐龄公寓、10%的青年公80%的CONDO亲情户型。二，推出亲情、教育、医疗三大买点。首先，在住宅设计上，特地安康全科医疗中心将为老年人供给保护入微的医疗保健效劳；此外，的著名的日坛小学、朝师附小合作，只是教育软件升级的第一步。同病就医等常规医疗效劳之外，还供给医疗保健、家庭体检等效劳，通过定期为业主进展安康检查，建立个人安康档案。三，配套设施方面，社区整体功能分区：针对不同成员的生活习惯和需要，供给相应的设施。适合孩子的双语幼儿园、儿童阅览室和坡地；适合家庭中坚力气的悉尼帆影、健身中心、商业配套等等，并思想：营造人文环境，鼓舞邻里沟通，促进睦邻关系，将其打造成为北京第一个强调社区情感沟通的亲人社区。四，在销售价格上，全部户型依据不同的需求承受精装修，但在500-800/平米，有较高的性价比。北京青年城A．根本状况工程地址：来广营西路开发商：北京华联恒业房地产开发规划：建设用地16.529.51.78，41%。2.85700/平米1：172097-123和三居。2023202333％左右，销售状况较差。森林公园,文化公园,农艺园等.自然地理位置优越。但销售状况较差，其主要缘由有如下几点：置疑，直接导致开发商的诚信度下降而影响后期楼盘的销售。处理，业主不满心情很大，导致整个楼盘销售口碑较差。卖点。五、工程地块初步定位通过对区域市场和调研工程的分析，对工程地块作出初步定位，方案一，效劳式亲情精装修公寓；方案二，定制式精装修一般住宅。、市场定位异性的产品，故提出方案二。、价格定位对于方案一：通过加权平均得出区域内平均价