交楼阶段工作方案

一、交楼前阶段的工作即时间安排(暂按预定的正式交楼时间为2022年5月1日计时间段工作内容3月15日前1.楼宇各项施工项目全部完成，符合投入使用标准。2.物业管理用房到位及按办公要求实行了装修。3.物业管理保安宿舍用房安排到位并实行适当装修和配置(如员厕所等)。3月15日3月31日1.小区交楼前实行全面清洁开荒。2.物业管理办公室配置必要的办公物资。3.保安宿舍补充配置适当生活设施及物资。4.物业公司按交楼后人员架构开始招聘员工并实行系统培训。5.成立楼宇接管验收小组，验收小组由项目组、工程部、施工方业公司等单位派相关专业人员或者负责人组成。6.验收小组商议制定验收方案，统一验收标准，根据建设部颁布验收标准》(见附件一)及买卖交楼标准，制定验收流程和标准7.制定验收所需要的各种验收表格，编制小区验收计划。4月1日4月15日1.物业公司继续实行人员招聘和培训工作，为正式接管做好准备2.物业公司办公室实行现场布置和正式进驻办公。3.完成第一次验收检查计划。4.组织人员对楼宇实行第一次验收检查(初检)。5.采取先检查大项(公共设施设备部份),后检查住户单元的形式实行逐项、逐户、逐房间细部检查。签字确认。7.对检查出来的工程及其他相关问题实行汇总和分类，由相关责提出整改计划，并确定整改完成时间。8.初检时间为15天，由4月1日起至4月15日，检查出来的问实行同步整改。4月1日4月15日1.物业公司继续实行交楼前的准备工作。2.交楼时所需文书的制定和印刷，物业公司方面主要是《暂时管主手册》、交收楼表格等文件的制定和印刷。3.根据实际情况，完善小区入住后的各项内部管理规章制度和操4.对小区各公共设施设备实行试运行，并做好记录。5.提出第二次验收检查(复检)计划。1.小区监控、防盗、车库等智能化系统实行运行调试，组织物业培训学习，全面深入了解小区智能化系统，确保日后熟练操作4月16日4月28日1.对楼宇实行第二次验收检查(复检),重点针对初检发现的问题况实行逐项检查。签名确认。4月16日4月22日1.施工单位对复检结果实行整改。1.实行资料图纸移交，一是产权方面的资料；二是技术方面的资组对楼盘原有的交楼标准及销售部门承诺的优惠条件方面的资是业主权属资料。物业公司负责就图纸实行查验。2.实行钥匙移交，施工单位须将各相关钥匙实行清晰的标识，同织人员与相关施工单位一起，对钥匙实行实地逐锁核对，经核匙移交签收代表该实物移交。3.所有实物及文件资料分项移交结束后，由相关单位签署单项《移交书》。4.成立由项目组、销售公司、物业公司、工程部等单位组成的交5.交楼小组实行交楼前沟通，制定交楼方案，确定交楼程序及交同时，确定业主收楼时提出工程问题的处理程序。6.将交楼程序及业主收楼时须准备和携带的资料、收楼时各项收费收楼注意事项、各公用事业部门的办理方式(如水、电、煤气电讯等)等形成《收楼须知》文件，并实行印刷或者复印，在交知书一并寄出，让业主有备而来，方便交楼程序的顺畅。②交楼标准的统一理解。③对交楼程序的统一熟悉。④对热点释等方面实行培训。4月22日时~4月28日45月1日5月7日1.各相关单位实行交楼前的最后准备。2.对小区公共部位和住户单元实行一次全面的细清洁开荒，以最迎接业主收楼。2生话或者短信告知业主。为使交楼工作更顺利实行，可分批安排业主太集中造成挤迫和产生现场应对艰难，影响顺利交接和客布置交楼现场，合理安排办公场地，设置宣传栏或者广告牌，宣相关收费标准、政策法规、小区优势及使用说明等。5.实行收楼程序彩排，检查交楼培训的效果，验证收楼程序的顺位工作衔接是否有效，发现不足并研究改进。1.按既定程序实行分批交楼接待，对于个别不按通知时间前来收灵便对待，尽量方便业主。2.各单位按交楼程序规定，各就其位，各司其职，增强沟通，及确保交楼顺利实行。5月1日~5月7日3.对交楼业主提出的工程问题，由工程部派相关专业人员统一以解释，需要整改的，由相关单位确定整改方式及完成时间，并得业主的认同。4.每天下班前各交楼相关单位对交楼过程实行总结和汇报，对交的问题即时沟通解决，即时沟通改进交楼程序不合理的地方，的问题即时统一对策和处理方式。5.物业公司按日常管理方案对小区实行系统的物业管理服务。5月8日后1.集中交楼结束，物业公司进入正常物业管理服务。2.继续跟进工程遗留问题直至彻底解决，期间做好与业主的沟通3.对集中交楼期内因各种原因未能办理收楼手续的业主，仍按交待，直至楼宇全部交付完毕。(1)验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单实行预验收，对小实行整改。(4)预验收后制定预验收报告，交物业管理公司和开辟商领导审阅。(2)建造物本体的验收接管。(3)配套设施(绿化、公建、消防、生活网点等)的验收接管。(4)依据物业验收标准，逐项检查验收，发现问题，催促项目组实行整改。(5)实行设施设备的安装调试及验收。(11)组织相关专业人员对小区建造的内部结构(如墙壁、门、窗、卫生设施、公共管线、上下水道、电线等)实行充分了解，并为日后物业管5月1日：D座1梯(18户)5月2日：D座2梯(18户)5月3日：E座1梯/2梯(26户)5月4日：C1座2—8层(28户)5月5日：C1座9—15层(28户)5月6日：C2座2—8层(28户)5月7日：C2座9-16层(30户)第10页共23页销售部向业主发出《收楼通知书》业主凭《收楼通知书》到销售部办理相关手续，办理完毕与项目组之所有手续后，销售部向业主发放《办理收楼手续书》业主凭《办理收楼手续书》到物业公司办理收楼手续物业公司核收《办理收楼手续书》并核实业主身份，介绍管理服务项目及收费标准先与业主办理文件签署手续，包括：①签收《东方水岸暂时管理规约》;②《东方水岸业主手册》;③《业主资料表》等经办人填写《收楼缴费一览表》包括：①专项维修基金；②水电周转金；③三个月物业管理费等业主凭《收楼缴费一览表》到收款处交费物业公司出纳员核实收费项目及金额，收款后开出票据并在《收楼缴费一览表》上签名征求业主意见，是先收楼再验房，还是先验房再收楼，专人陪同业主验楼业主愿意收楼房屋有工程遗留问题验房后才收楼业主愿意收楼②将《客户跟踪服务单》交工程部解决工程问题小组的组长签收并确定完成时间。③做好跟踪催办和客户的沟通解释工作，直到问题解决。①让业主签署《楼宇交接证明书》;②让业主签署《洗手间防水检查记录》;①让业主签署《楼宇交接证明书》;②让业主签署《洗手间防水检查记录》;③经办人查验所有收楼手续办理完毕否，漏办的补办④让业主签收钥匙将业主资料整理归档收楼程序完毕1.业主凭《办理收楼手续书》到物业公司继续办理2.文件签署包括①签收《东方水岸暂时管理规约》;②签收交物业管理相关费用专人陪同业主验房有问题交处理小组解决签收钥匙员实行复检，跟踪有美问题的整改完成情况此项工作必要时可重复2-3次，力求以较好的楼本项工程遗留问题处理完毕1)投诉处理流程图2)业主/客户报事处理流程理1)装修管理流程图装修施工单位向物业公司提交施工人员名单及身份证复印件，办理施工人员出入证办理撤场手续，交回施工人员出入证，退还出入证按金2)装修管理要点⑥尽量满足业主装修的个性化需求主编单位：南京市房产局批准部门：中华人民共和国建设部1.1为确保房屋住用的安全和正常使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守事项，特制定本标准。依约托管和单位自有房屋的按管，可参照本标准执行。1.3本标准主要合用于普通民用建造的接管验收。工业建造、大型公共建造、文物保护建造及某些有特殊设备和使用要求的建造建造地基基础设计规范钢筋混凝土结构设计规范建造抗震设计规范室外排水设计规范建造设计防火规范高层民用建造设计防火规范木结构工程施工及验收规范屋面工程施工及验收规范电气装置安装工程施工及验收规范GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范GJ13危(wei)险房屋鉴定标准3.1接管验收地方政府设置的房屋管理部门(以下简称“房管部门”)接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋实行的验收。3.2按规定交房管部门接管的房屋指中央或者地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋、征(拨)地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管3.3新建房屋3.4原有房屋已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。4.1新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。a.建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；b.供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；c.房屋幢、户编号业经相关部门确认。4.3接管验收应检索提交的资料b.用地批准文件；d.拆迁安置资料。a.竣工图——包括总平面、建造、结构、设备、附属工程及隐蔽管b.地质勘察报告；f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);h.沉降观察记录；j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k.新材料、构配件的鉴定合格证书；1.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.供水、供暖的试压报告。4.4接管验收程序4.4.2接管单位按“4.2”和“4.3”条实行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。4.4.3接管单位会同建设单位按“4.5”条实行检验。4.4.5经验收符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发4.5质量与使用功能的检验4.5.1主体结构结构的开裂或者相邻房屋的损坏。砖石结构必须有充足的硬度和刚度，不允许有明显裂缝。木结构应结点坚固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必4.5.2外墙不得渗水4.5.3屋面各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定，排水畅通，无阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装坚固、接口严密、不渗漏。4.5.4楼地面面层与基层必须粘结坚固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，洗手间、阳台、洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应平整坚固，接缝密合。4.5.5装修钢木门窗应安装平正坚固，无翘曲变形，开关灵便，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装坚固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应安装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，抹来应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。饰面砖应表面洁净，粘粘坚固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱油漆、刷将应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。电气路线安装应平整、坚固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须密切，铝导线连接不得采用绞接或者绑接。采用管子配线时，连接点必须密切，可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于IMQ/kV。应按套安装电表或者预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须坚固，部件齐全，接触良各种避雷装置的所有连接点必须坚固可靠，接地电阻值必须电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场院强微弱或者被高层建造遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的4.5.7水、卫、消防管道应安装坚固、控制部件启闭灵便、无滴漏。水压试验及表位。高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。洗手间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、坚固、部水泵安装应平稳，运行时无较大震动。第21页共23页4.5.8采暖采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前2个月实行。锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合炉排必须实行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相磨擦，且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡，返转应自各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵便、闭合严密，风室隔墙维修，管架、支架、吊架应坚固。小及管道罗列应便于维修，管架、支架、吊架应坚固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。经过8小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。4.5.9附属工程及其它室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管畅，井盖应搁置妥帖并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5厘米。立管与粪池间的连接管道应有充足坡度，并不明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合相关规定。挂物钩、晒衣架应安装坚固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，单体工程必须做到工完料净场地清，暂时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。群体建造应检验相对应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。4.6质量问题的处理4.6.1影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责实行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。4.6.2对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位a房屋所有权、使用权清晰；b土地使用范围明确5.2接管验收应检索提交的资料b土地使用权证；c相关司法、公证文书和协议；d房屋分户使用清册；b房屋分间平面图；C房屋及设备技术资料。5.3接管验收程序5.3.2接管单位按5.1和5.2条实行审核。对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。5.3.3接管单位会同移交人按5.4条实行检验。5.3.4对检验中发现的危损问题，按5.5条处理。5.3.5交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋5.3.6经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。5.3.7移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立5.4质量与使用功能的检验5.4.2从外观检查建造物整体的变异状态。5.4.3检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏水准。