房地产业营改增政策影响及应对建议

集团财务部2021-03-15房地产业“营改增〞政策影响及应对建议内容提要房地产营改增政策预期营改增对房地产的影响房企对营改增应对措施房地产营改增影响及应对第十二届全国人民代表大会第四次会议，国务院总理李克强宣布，今年将全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活效劳业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增……。房地产营改增最新进展对李克强营改增政策解读涉及范围今年5月1日起：离现在还有不到2个月时间，企业要完成涉税业务调整、核算变更、税控升级、财务内控完善等准备工作，可谓时间紧，任务重。实施时间下游抵扣税负增减将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业：至此全部行业纳入营改增，有利于增值税抵扣链条的完善。确保所有行业税负只减不增：或实行过渡政策，借鉴营改增在上海试点初期的作法，采取超税负退税；或对老企业实行5%的税率核定征收。所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围：解决了房企下游的后顾之忧，有利于去库存。营业税同增值税主要区别项目营业税增值税计税原理及特点价内税，全额计税，重复纳税。价外税，对新增价值征税收入确定收入=营业额销售额=营业额-销项税税额计算营业额×税率应纳税额=销项税额-进项税额税率3％、5％17%、13%、11%、6%、3%进项税不涉及“以票控税”，规定时间内认证、抵扣。发票开具不分普票、专票专用发票和普通发票，税控全国联网征管特点简单、易行计征复杂、征管严格、法律责任大营改增后主要涉税业务政策预期序号涉税业务目前涉税政策营改增后政策预测1销售开发的不动产或土地营业税5%增值税11%，购进逐年抵扣5%的进项税。2转让购置或抵债的不动产或土地按差额，营业税5%增值税11%3出租不动产营业税5%增值税11%4转租不动产营业税5%增值税11%5不动产投资营业税免增值税11%6销售自产货物带安装劳务营业税3%-建筑劳务；增值税17%-货物销售。增值税11%-建筑劳务增值税17%-货物销售7融资利息营业税5%增值税6%，抵扣暂不明8土地成本政府出让不涉税或不抵扣序号涉税业务目前涉税政策营改增后政策预测9政府规费政府收费不涉税无抵扣10规划设计咨询增值税3-6%，不抵扣增值税3-6%，专用发票可抵扣11建安装饰费营业税3%增值税11%，专用发票可抵扣12甲供材料增值税17%，无抵扣营业税3%（不含设备）增值税17%，专用发票可抵扣13装饰材料增值税17%，无抵扣增值税17%，专用发票可抵扣14苗木景观工程营业税3%增值税11%，专用发票可抵扣15苗木采购增值税13%，无抵扣或改为增值税11%，销售或收购发票可抵扣16运输费增值税11%，无抵扣增值税11%，专用发票可抵扣序号涉税业务目前涉税政策营改增后政策预测17人工成本入费用抵企业所得税入成本还可抵土增税无变化，不能抵扣增值税18办公用品增值税17%，不抵扣增值税17%，专用发票可抵扣19水费增值税6%，不抵扣增值税6%，专用发票可抵扣20电费增值税17%，无抵扣增值税17%，专用发票可抵扣21加油费增值税17%，无抵扣增值税17%，专用发票可抵扣22修理费增值税17%，无抵扣增值税17%，专用发票可抵扣23咨询鉴证审计增值税6%，无抵扣增值税6%，专用发票可抵扣24住宿餐饮营业税5%增值税6%，或不可抵扣内容提要房地产营改增政策预期营改增对房地产的影响房企对营改增应对措施房地产营改增影响及应对

由于自行购进材料可以抵扣17%的增值税，将有利于房地产企业建造精装房的积极性，提高商品房建造品质。增值税的抵扣机制要求企业准确核算进、销项税以及应纳税额，有利于提高房地产企业财税管理水平。全行业实行增值税，有利于提高税务机关对建安房地产企业税收征管水平，减少发票管理中虚假行为。有利于表达税负公平，高毛利多交增值税，低毛利少交增值税，亏损企业不用交税。以前亏损也要交5%营业税。不同企业由于本钱结构〔主要开发本钱中土地和利息的占比〕不同，以及财税管理水平不同，税负会有升有降。税负影响核算影响产品影响征管影响效率影响对房地产行业的影响

由于自行购进材料可以抵扣17%的增值税，并入收入中仅缴纳11%的增值税。建安企业倾向签订包式包料承包合同.增值税的抵扣机制要求建安企业准确核算进、销项税以及应纳税额，有利于提高建安企业财税管理水平。收入不含税与增值税税负普通上升将减少建安企业的收入与利润,并增加现金流。建安企业可能会增加收入以转移税负上升影响.建安企业的发票五花八门,专票较少。增值税的凭票抵扣要求企业对本钱费用工程的发票及种类提出更高要求.建安收入中材料占比，以及不同本钱工程的增值税可抵扣性，影响建安企业税负.总体看来,建安企业营改增后税负会有所上升。税负略升核算影响总包方式经营成果票据管理对建筑行业的影响营改增政策待定因素存量项目过渡土地增值税存续预售期税收征管项目公司制是否改变待定因素土地成本可抵扣性利息的可抵性对销售收入的影响“营改增〞后由于价税别离，销售总价款将分解为营业收入和销项税。计算公式如下：企业营业收入=合同总价款÷〔1+11%〕=合同总价款×90.09%增值税销项税额=营业收入×11%=合同总价款×9.91%【结论】营改增后企业营业收入下降9.91%。对企业销售规模、企业排名、利润指标等产生负影响,进而对业绩考核也应适当调整。销售方式营改增前后，销售收入可能适用不同的税种（营业税或增值税）从而引起税负不同；销售跨期结算收款销售开票销售方式不同，如直接销售或代理销售影响销售收入确认时间，从而引起纳税时间不同；销售开票时间也影响纳税义务时间，增值税中先开票的，要先纳税。销售合同中结算与收款条款约定影响收入纳税义务时间，从而引起纳税时间不同；对销售管理的影响“营改增〞后，建筑〔房地产〕企业向上游企业〔各类供给商〕支付的款项中，包括价款和可抵扣的增值税进项税额，进项税额不记入本钱费用，因此入账本钱费用将下降，对企业利润产生正向影响。对本钱费用的影响序号费用类别适用税率或征收率含税价格不含税价格成本减少比例1材料、设备、办公、电力、加油17%10085.4714.53%2建安、装饰、运输11%10090.099.91%3苗木花卉13%10088.511.5%4设计、咨询、策划、审计、物管、沙石6%10094.345.66%5小规模代开发票3%10097.092.91%成本跨期成本进项成本转移工程支出与发票取得时间可能跨期，导致适用不同的税收政策。通过合理安排，推后成本费用支出的发票开具时间，增加增值税抵扣或利用过渡期财政返还。税率不同的商品与劳务混合购进（如包工包料工程、包工包料装饰、包工包苗景观），或可考虑进行业务拆分，以适用不同的税率，增加增值税的抵扣额。项目盈亏不一致，导致企业间税负不均衡。亏损企业成本费用或不能产生抵税效应。通过合理的关联交易或使交联方亏损或留抵税得到利用，从而降低整体税负。对本钱费用管理影响假设本钱费用占销售比为80%，如果取得进项比(进项税/本钱费用)为6.14%[4.91/80],营改增前后税负相同。如果进项比大于6.14%，营改增后税负下降，利润增加；如果进项比小于6.14%，营改增后税负上升，利润减少。对企业利润的影响信托利息统借统还关联拆借目前信托利息没有开具税务发票。给税前抵扣带来影响。营改增后，信托利息或开具增值税发票，如能抵扣进项税的话，利息成本降低。以前是金融开付息凭证给统借方，统借方再向资金使用方提供收款收据。营改增后，可能需要层层开专票，如能抵扣进项税，可使成本降低。以前关联方资金拆借没有收取利息，存在营业税问题。营改增后，资金拆借收付利息，一方交增值税，一方可抵扣，不增加流转税。对资金融通方面的影响投标人资格投标人是一般纳税人、小规模纳税人，影响以后提供发票是否具有可抵扣性，及抵扣率的高低。评标方法改变从单纯比较总支出转变为比较不含税采购价格的高低。如110元17%的专用发票，比100元的普通发票更优。结算条款结算方式与付款时间影响纳税义务时间，即影响对方发票提供时间。争取按进度开具发票，取得发票再付款发票条款要求必须提供增值税专用发票。若对方提供不合规发票导致我方税务损失的要要求赔偿。对招标采购工作的影响采购发票合理掌握开票时间，控制销项税的进度。约定收款日期，没有收款不开具发票。如提前开票要申报销项税。。销售发票税款预测纳税申报采购发票及时取得并认证，不仅抵扣增值税进项税，也是所得税与土增税的税前扣除凭证。增值税一般纳税人采用抵扣制计税，纳税申报较为复杂，提供的资料更多。开发节奏与销售不同步，或导致增值税税负不均衡，阶段性大量留抵，可考虑分期开发均衡税负。对税务管理工作的影响会计科目需要进行必要调整，在应交税金下增加增值税相关明细科目。会计科目发票管理会计核算现金流管理报销管理对财务管理工作的影响会计核算需要对收入、本钱费用工程进行价税别离，核算更复杂。包括销售发票开具、红字及折扣处理，进项发票认证等，工作量大。税负不均衡或导致阶段性留抵或阶段性大量交税，如何进行资金平衡。修改财务报销制度，明确报销发票类型或要件，以及发票的提供时间。对上游企业税负转嫁影响建筑装饰税负增加建筑企业作为房地产企业的上游企业，其受“营改增”税制改革增加的税负必然会转嫁至开发企业，由此导致房地产成本增加。税负转嫁甲供材料计税变化营改增后，甲供材或不再并入建筑营业额。双方可能都希望加大材料采购比例，利用材料进项发票取得低纳高扣的效果。交11%抵扣17%增值税。内容提要房地产营改增政策预期营改增对房地产的影响房企对营改增应对措施房地产营改增影响及应对“营改增〞税收政策及涉税业务操作培训会计科目设置及核算方法明确办税人员确定及税控设置准备增值税内控管理及报销制度修改现在本钱费用支出梳理，挖掘可抵扣项营改增税负测算，争取过渡优惠的措施对现在业务及遗留问题的税务优化建议应对措施－财务部门测算“营改增〞税负变化收入项目序号收入类型含税收入金额不含税金额适用税率销项税额1销售不动产2不动产出租3……合计扣除项目序号成本费用项目预算或实际金额可抵扣含税金额适用税率进项税额开发成本一土地征用及拆迁补偿费二前期工程费三基础设施费四建筑安装工程费五公共配套设施费六开发间接费用七不可预见费

开发成本合计期间费用八销售费用九管理费用十财务费用期间费用合计其他支出十一其他支出合计

近期资产购置或重大本钱支出的时间安排，款项支出，以及发票取得建议现有本钱费用合同执行情况，合格供给商的评选原那么，合同涉税条款的约定，发票的取得各类及开具时间末开票收入、税款欠缴、面临税务检查或稽查的补救措施测算营改增后的预期税负变化，为相关涉税业务提出指导意见，利用好过渡期税收返还政策。提出对涉税业务处理建议或意见应对措施－资金部门1对于遗留业务存续与中止或变更判断，对融资费用的票据种类要求与开具时间确定。2对资金供应渠道的优化，贷款方纳税人资格确认，顾问费和利息的比例安排，票据种类与开票时间要求。3内部资金利息的优化安排：关联方借款利息的公允作价，利息转移列支问题；资金池或财务公司的设立考虑。应对措施－销售部门销售指标销售合同发票开具客户沟通对销售指标中营业税下的营业额，调整为增值税下的不含税销售收入对合同涉税条款进行修改或补充，明确销售发票的开具时间及领取要求。就销售发票的开具与领取事宜制定内控措施，确保发票流转平安无误。就前期销售欠款客户进行催收，就销售发票变更事宜与客户沟通。应对措施－本钱部门供给商的筛选，评标方法的改进，合同涉税条款优化，明确票据与时间要求，不合格票据补救。进行中的本钱合同存续与更新或中止，发票的种类与开具时间确定。业务模式的优化，如增加甲供材料设备的比重，降低工程承包额，取得增加进项税的效果。过渡本钱业务文本模式优化应对措施－