2014年江苏省淮安市房地产市场调查报告-商业策划-

江苏省淮安市房地产市场调查报告一、淮安市地貌概况1、地理位置2、行政区域和城市功能布局3、城市区域规划地理位置，淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00"～34°06ˊ00",东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。行政区域划分淮安市是江苏省

省辖市，下辖清

河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金

湖4县。清河区

清河区：清河区位于淮安市主城区，东与楚州区接壤，南以里运河为界与清浦区毗连，北隔古黄河与淮阴区相邻。面积

39.6平方公里，人口24万人，下辖6个街道、1个办事处、31个社区居委会和13个行政村（场）。清浦区

清浦区：清浦区位于淮安市主城区，面积295平方公里。截至2004年末，全区人口32.43万人，下辖4个街道办事处、31个居民委员会、5个乡镇、53个行政村、851个村民小组。全区耕地面积15398公顷。楚州区

楚州区：楚州区位于苏北平原中部，东与阜宁、建湖两县相连，西与洪泽县、清浦区相接，北与涟水县、清河区相邻，南与宝应、金湖两县相通。截至2004年末，全区辖20个镇、6个乡、1个农场（国营白马湖农场），有306个村民委员会、35个居民委员会，总人口1194853人。淮阴区

淮阴区：淮阴区地处淮河下游、苏北大平原腹地，自然条件优越，无山多水，地下拥有华东地区储量最大的无水芒硝矿及岩盐矿，全区面积1264平方公里，辖14个镇、7个乡、259个行政村（居委会）、

2026个村（居）民小组，总户数260398户，常住人口87.42万人，其中城镇人口20.89万人.涟水县

涟水县：境内地势平坦，河流纵横，土地肥沃。自然风光优美，辖19个乡镇、11个办事处、1个经济开发新区、1个工业园区，375个行政村，人口104.2万人，面积

1677.48平方公里。洪泽县洪泽县：洪泽县地处江苏省中部，位于东经118°28′-119°9′，北纬33°2-34°24′间，西依全国五大淡水湖的洪泽湖，东挽白马湖，南临淮河入江水道，北濒苏北灌溉总渠和入海水道。全县辖12个镇，总面积1394平方公里，其中水域面积757平方公里，陆地面积637平方公里，素有“淮上明珠”、“鱼米之乡”之美称。盱眙县

盱眙县：盱眙县位于江苏省中西部，淮河中下游，洪泽湖南岸，淮安市南端。截至2004年末，盱眙县总人口73.98万人，辖14镇、5乡、25个居委会、231个村民委员会、1965村民小组。全县国土面积2483平方公里，其中耕地7.5万公顷、山地4.3万公顷、林地2.2万公顷、牧草地1.9万公顷，人均国土面积居全省各县（区）之首。金湖县

金湖县：金湖县位于江苏省中部偏西地区，东与宝应县、高邮市接壤，南与安徽天长市相邻，西与盱眙县、洪泽县交界，北与洪泽县毗邻。城市规划、建设存在的主要问题

经济总量偏小，产业结构不够优化，经济集聚度和外向度不高，中心城市的集聚力和辐射力还不强，县域经济发展相对滞后，镇村经济比较薄弱.

社会事业发展相对不足，社会管理机制还比较滞后，全社会创造活力还不强，城乡居民尤其是农民收入水平还不高，持续增收的渠道还不宽，部分群众生活还比较困难.

区域发展空间狭窄，承接项目落户的载体还不足.

生产要素制约突出，尤其是破解用地、融资等困难的路径还有待进一步拓展。二、淮安市人口、居民生活和社会保障年末全市户籍总人口534.00万人，比上年增加1.23万人，增长

2.3‰；全年出生6.13万人，死亡5.43万人；人口出生率11.5‰，死亡率10.2‰，人口自然增长率1.3‰。全年城镇居民人均可支配收入12164元，比上年增长16.4%；人均消费性支出8213元，增长16.0%。农民人均纯收入5010元，比上年增长13.1%；人均生活消费支出3263元，增长13.1%。在岗职工平均工资19838元，增长19.6%。居民住房条件继续改善，城市居民人均住房面积30.3平方米，农村居民人均住房面积31.9平方米。年末全市参加失业保险人员39.60万人，覆盖面为99.0%；全市城镇企业养老保险参保职工40.68万人，当年实现扩面净增参保职工4.67万人，按时足额社会化发放11.21万名离退休人员养老金11.08亿元；社会医疗保险参保人数47.9万人，比上年增加3.9万人；工伤保险参保人数21.97万人，比上年增加了1.9万人；生育保险参

保人数20.16万人，比上年增加了1.13万人。三、淮安市经济实力1、淮安市主要经济指标2、淮安市主要经济成分结构3、淮安市CPI指数4、淮安市农业5、淮安市工业6、淮安市城镇固定投资淮安市主要经济指标年份20062007GDP651.06765同比--------增长17.5%06-07年国民生产总值单位：亿元淮安市主要经济成分结构

三次产业比例为17.1：48.1：34.8，二三产业比重比2002年上升9.7个百分点。民营经济加速发展，注册资本达400亿元、增加值395亿元，分别是2002年的3.6倍和

2.6倍，民营经济对经济增长的贡献份额达到60%。淮安市CPI指数2008年1-4月份淮安市居民消费价格总指数以上年为

100项目指数居民消费价格106.6食品116.9其中：粮食103.9油脂145.1肉禽及其制品136.4蛋102.0烟酒及用品104.3衣着98.9家庭设备用品及维修服务100.5医疗保健和个人用品103.8交通和通信96.3娱乐教育文化用品及服务98.3居住104.3淮安市农业

全年粮食总产量406.24万吨，比上年增长6.5%。其中，夏粮总产量153.60万吨，比上年增长

15.9%；秋粮总产量252.64万吨，比上年增长1.5%。棉花总产量1701吨，比上年下降27.7%。油料作物总产量11.14万吨，比上年下降29.5%。蔬菜总产量257.12万吨，比上年下降3.9%。其

他农作物中，蚕茧总产量2767吨，比上年下降

28.2%；茶叶总产量59吨，比上年增长7.3%；水果总产量4.16万吨，比上年下降16.3%。淮安市工业2008年6月规模以上工业增加值本月累计本月±%累计±%规模以上工业增加值298928153658419.018.1市直9987660981516.822.7其中：开发区29236156020－11.116.6县区合计19905192677020.115.4清河区70592811222.017.5楚州区2428112127919.318.9淮阴区4101820373317.513.9清浦区170717875216.711.9涟水县3312312611537.321.0洪泽县2455212051224.618.8盱眙县3154813369319.412.8金湖县204011145728.325.7单位：万元

全市年销售收入500万元以上工业企业实现产品销售收入1079.91亿元，比上年增长31.8%；实现利税118.26亿元，增长32.5%，其中利润

51.81亿元，增长46.5%；工业经济效益综合指数225.34，比上年提高25.7个百分点。全市总承包、专业承包建筑业企业实现建筑业产值277.51亿元，比上年增长27.4%。其中，建筑工程产值268.57亿元，增长28.2%；安装工程产值7.30亿元，增长2.9%。房屋建筑施工面积3467.09万平方米，增长46.9%。淮安市城镇固定投资2008年

6月分城镇固定资产投资

单位：亿元累计累计±%总计239.3430.9其中：城镇固定资产投资163.0327.0农村固定资产投资21.0535.0房地产开发投资55.2642.2市

直13.91－36.5县区合计225.4340.1清河区22.8148.0楚州区29.7860.2淮阴区26.8231.8清浦区14.0746.6开发区50.1261.3涟水县17.5245.0洪泽县17.2637.0盱眙县41.6846.8金湖县13.9047.4四、淮安市房产概况1、淮安市挂牌出售土地2、淮安市在售楼盘3、淮安市房产销售情况4、淮安市人防费用地块编号土地位置出让土地面积土地用途出让年限规划指标要求挂牌起始价（万元）容积率建筑

密度（%）绿地率（%

）M

2亩(

2

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0

8

G

0

5

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0

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)号和平东路北侧8

7

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41

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54商业居住4

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0

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)号西藏街北侧广州街两侧1

2

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84居住7

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)号深圳路北侧新长铁路西1

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0

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2

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)号合肥路西侧台州路北侧2

6

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.

24

0居住兼容商业7

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)号福建路北侧2

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)号康马路西侧3

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2居住7

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)号海口路南侧徐扬中心路西侧2

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87商业居住4

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)号南昌路西侧1

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61居住7

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51

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0淮安项目土地及最近挂牌出售的土地(

2

0

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0

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07)号规划滨河路南侧1

1

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1

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7绿地停车场5

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08)号黄河东路南侧规划支路西侧9

3

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04商业（汽车

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6

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09)号黄河东路南侧规划支路东侧8

4

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68商业（汽车

4

S店）4

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7

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13)号翔宇大道西侧7

0

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.

53商业（旅游配套服务设施）4

0≤0

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5≤2

5≥3

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0

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6

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14)号入海水道高架桥东侧6

6

6

7

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0

0

.0

1商业居住4

0

7

0商业≤3.5居住：高层≤2.3多层≤1.5商业≤5

0居住：高层≤2

0多层≤2

8商业≥2

0居住≥3

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C

15)号翔宇大道西侧9

1

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66商业（服务业）4

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16)号纬六路南侧7

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17)号纬七路北侧6

2

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66商业居住4

0

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0商业≤3.5居住：高层≤2.5多层≤1.5商业≤5

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高层≤2

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18)号经九路西侧7

9

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.9

5商业居住4

0

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0商业≤3.0居住：高层≤2.3多层≤1.5商业≤5

0居住：高层≤2

0多层≤2

8商业≥2

0居住≥3

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4

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8

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0

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1

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19)号楚州区上河镇1

3

3

32商业居住4

0

7

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5≤4

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0

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20)号楚州区季桥镇8

5

8

11

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.

87居住7

0≤2

.

0≤3

0≥3

03

8

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总结：这些地块集中在城市主干道、河流景观带、交通站场和公园、学校

周边，区位优势明显，基础设施配套。这些地块规模适中，既可以选择短期

尝试性投资，也可以进行长期战略性

投资.淮安在售楼盘信息项目名称位

置物业类别容积占地面积项目总面积开发商均价（元/平方米）九龙广场淮安市健康东路57号高层住宅,写字楼11209.31平方米淮安九龙商贸投资管理有限公司3780元/平方米硅谷国际江苏淮安经济开发区韩泰路于海口路交界处写字楼2.311602.3平方米26685.38平方米淮安科宇科技有限公司6000元/平方米怡景美墅淮安市学院路39号高层住宅,别墅8749.38平方米淮安中企房地产开发有限公司益兴名人湾樱花路南侧,曙光路东高层住宅,写字楼,别墅,公寓127333.96平方米淮安益兴置业有限公司翠景美墅淮安市学院路39号别墅1.540000平方米60000平方米淮安曙光建设集团2500香格里拉花园淮安市开发区香格里拉花园高层住宅,写字楼,别墅,公寓100000平方米淮安今创智思房地产开发有限公司3500香榭丽花苑淮安市经济开发区27号高层住宅,写字楼,别墅,公寓14.78220.14平方米120667.27平方米鼎立置业（淮安）有限公司项目名称位

置物业类别容积占地面积项目总面积开发商均价（元/平方米）上海花园淮安市清河区青年路8号高层住宅,写字楼1.7537134.6平方米64985.55平方米中房集团淮安房地产开发3200中亿清河嘉园北京北路199号普通住宅34262平方米江苏中亿房地产开发有限公司3164中鑫·上城健康东路和承德路的交接路口写字楼10.66494平方米68840平方米淮安市中鑫置业有限公司新世纪豪园健康西路51号高层住宅,写字楼,别墅,公寓4.714203.7平方米67809.27平方米新世纪集团(淮安)置业发展有限公司金马广场淮海北路高层住宅淮安金马置业有限公司盛和名都健康东路27号写字楼淮安盛和置业有限公司多瑙河国际公寓淮阴区长江西路南侧、北京北路东侧高层住宅,写字楼,别墅,公寓淮安市平安房地产开发有限公司2560康城明珠花园淮安市健康东路34号高层住宅,写字楼淮安市嘉联置业发展有限3200月季花园城南乡柴米村高层住宅,写字楼,别墅,公寓淮安苏源房地产开发有限项目名称位

置物业类别建筑类型占地面积建筑面积开发商均价（元/平方米）金樽国际公寓解放东路43号高层住宅,写字楼淮安中申置业有限公司财富广场淮海南路（水门桥东南）高层住宅,写字楼,别墅金龙（淮安）房地产开发有限公司世纪名都恒辉花园解放西路无线电厂地块高层住宅,写字楼江苏恒辉置业发展有限公司永和家园淮海西路268号写字楼江苏久事房地产开发有限盛和名都清河区健康路27号高层住宅,写字楼,别墅6.189591.4平方米59246.08平方米淮安盛和置业有限公司淮安市房产销售情况当月销售情况类型销售套数销售面积住宅35639150.96销售情况2008年销售情况3月份类型销售套数销售均价销售面积住宅1091套2904124470.524月份住宅1017套2757.79113963.835月份住宅1730套2584.14192829.366月份住宅1153套2987.3194937.957月份住宅1121套2917.62121903.39

总结：从市场销售情况看，中小户型的房源不但不愁卖，而且供不应求。受房地产大环境的影响，目前商品房成交量处在一个不温不火的状态，不和市民受观望氛围的影响，买房欲望受到了暂时的抑制，这就促使开发企业只有推出更多高品质的项目来刺激买房者的购买欲望，并且这也是以后房地产市场的发展方向。■■■■■■■■■■■■第二章人防工程的规划与建设

第五条人防主管部门应当根据国防建设的需要，结合城市建设编制人防工程建设规划：对城市以及重点镇实施规划全覆盖，逐步形成布局合理、功能配套、种类齐全的防护工程体系。人防工程建设规划要纳入城市总体规划。城市分区规划和详细规划的编制和审查要吸收人防主管部门的意见，落实人防工程建设要求。人防主管部门应会同其他相关部门加强人防工程建设规划的监督管理，加大对城市新区、新设区、各类开发区、工业园区、高教园区以及城乡结合部规划引导和调控的力度，提高人防工程建设规划的严肃性。第六条城市地下空间的规划与建设应当符合人防建设需要。人防主管部门应当参与规划的编制和审查。城市地下交通、隧道、地下车库、地下商场等地下工程的规划、布局和建设，应当符合城市地下空间规划，并满足城市总体防护需要，落实人防工程战术技术要求。规划建设城市广场、绿地、交通枢纽以及其他市政公用基础设施，应当注重开发利用地下空间，同时规划建设人防工程或者兼顾人防要求的其他地下工程。第七条人防工程和与其配套的进出通道、出入口、孔口、口部伪装房等设施的用地，规划、国土资源等部门应当依法保障。在人防工程的主要出入口附近规划修建地面建筑时，应当按照该建筑的倒塌半径，留出与人防工程主要出入口的安全距离。单独建设的人防设施建设用地，可以予以划拨。第八条人防工程建设应当预留与其他地下工程相连接的通道或者连通口。人防工程与其他地下工程之间的连通，由人防主管部门根据规划分步实施，任何组织和个人不得拒绝连通。第九条规划建设重要的工矿企业、科研基地、交通枢纽、通信枢纽、仓库、电站(厂)等重要的经济目标应当征求同级军事机关和人防主管部门的意见，充分考虑人防需要。新建重要的经济目标时，对适合地下

工作环境的关键部位，应当建在地下，同时为战时坚持工作和生产的人员建设掩蔽工程。第十条人防指挥工程、公用的人防工程和疏散干道工程由人防主管部门负责组织建设。建设经费由同级财政提供，建设用地予以划拨。防空专业队、医疗救护、物资储备等专用工程，由群众防空组织的组建部门和战时医疗救护、物资储备等有关部门分别负责组织建设；有关单位负责修建本单位的人员与物资掩蔽工程。建设经费由各有关部门和单位安排.淮安市人民防空工程建设和使用管理暂行办法淮安市人民政府文件淮政发[2007]84号■■■■■■■■■■■■■■■■■■■第十一条城市新建民用建筑应当按照下列规定同步修建防空地下室。（一）新建10层（含）以下或基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按地面建筑底层建筑面积修建防下室。(二)9层(含)以下且基础埋置深度不足3米的民用建筑，按地面总建筑面积的4%修建防空地下室。第十二条确因地质、地形、施工等条件限制，不能结合地面建筑修建防空地下室的，经人防主管部准，建设单位应在办理建设工程规划许可证前，按规定向人防主管部门缴纳易地建设费。符合第十一条第(一)项规定，应建而未建防空地下室的，按应建防空地下室面积缴纳易地建设费，市区每平方米2600元，县城及重点镇每平方米2400元。符合第十一条第