项目风险管理在中铁电化公司房地产项目的应用

PAGEPAGEIV项目风险管理在中铁电化公司房地产项目的应用摘要：21世纪以来，我国经济飞速发展，全国房地产项目铺天盖地袭来，而房地产项目是一个长期的过程，里面涉及的工作有很多，而且和外部有很多的关联，这个过程是生产消费，在这里面的不确定因素有很多，这些因素对工程项目是不是可以正常完工都是有很大影响的。所以在在这个过程建设中一定要对风险进行管理。在实施风险管理的时候这里面有很多的情况，出现情况要及时的反馈，这样管理者就可以及时的清楚风险变化的情况，这样就可以及时的了解情况，更好的调整情况，这样才能更好的对风险管理控制，也就可以按照预先的情况进展。本文就是在这样的宏观大背景下开始研究的。本文首先对项目风险管理的概念和特性做了简要的概述，其次以中铁电化公司房地产风险管理实例，介绍了项目的背景和工作分解。本文建立的财务风险防范和控制体系具有一定的实际意义，给房地产企业财务风险及控制提供了一条新思路。关键词：风险管理；工程项目；应用

Abstract:Sincethe21stcentury,therapideconomicdevelopmentofourcountry,thenationalrealestateprojectswithstrikes,andtheconstructionoftherealestateprojectisalongcycle,investment,morecomplexinternalstructureandexternalrelationsofproduction,consumptionprocess,inthisprocess,therearealotofuncertainfactors,theresultingriskoftenaffectthesmoothimplementationoftheproject.Therefore,urgentneedtostrengthentheriskmanagementofrealestateproject.Withtheimplementationoftheriskmanagementplan,riskwillbemanychanges,thechangesofinformationshouldbetimelyfeedback,maketheriskmanagerscananalyzethenewsituationinatimelymanner,soastoadjusttheriskresponseplan,thiscycle,keepthedynamicsofriskmanagementtoachievetheexpectedpurposeofriskmanagement.Thisarticleisinthismacrobackdroptoresearch.Thispaperfirstlytheconceptandcharacteristicsofprojectriskmanagement,abriefoverviewofthesecondtoChinarailwayelectrochemicalpropertyriskmanagementasanexample,thispaperintroducesthebackgroundandprojectworkbreakdown.Thispaperestablishedthefinancialriskpreventionandcontrolsystemhascertainpracticalsignificance,torealestateenterprisefinancialriskandcontrolprovidesanewwayofthinking.Keywords:riskmanagement;Engineeringprojects;application

目录第一章绪论 11.1研究背景 11.2研究目的和意义 11.3研究方法与内容 1第二章项目风险管理理论综述 22.1项目风险管理 22.1.1项目风险管理的定义 22.1.2项目风险管理的特点 22.2项目风险管理过程 32.2.1项目风险识别 32.2.2项目风险度量 42.2.3项目风险应对 52.2.4项目风险控制 6第三章中铁电化公司房地产项目风险管理实例 83.1项目背景 83.2项目概述 83.2.1项目简介 83.2.2主要工程量 83.2.3项目工作分解WBS 83.3项目风险的识别 93.3.1政策风险 93.3.2经济风险 103.3.3市场风险 113.3.4决策及经营管理风险 123.3.5社会、自然灾害和法律风险 143.4项目风险的评价 153.4.1项目风险评价指标体系的建立 153.4.2项目风险量化分析 163.4.3评估结论 18第四章项目的风险方法措施 194.1项目风险应对 194.1.1政策主要风险防范措施 194.1.2市场主要风险防范措施 194.1.3经营管理主要风险防范措施 194.2项目风险控制 204.2.1建立风险管理系统 204.2.2项目开发各阶段风险控制 20第五章结论和展望 22参考文献 23致谢 25PAGE26第一章绪论1.1研究背景风险管理能够为一个国家或地区经济的稳定和可持续发展提供保障，为企业发展创造良好的外部经营环境，使其将更多精力投入到内部经营管理中。从微观层次上来说，风险管理对企业的风险有很大的提升作用，还可以加强风险控制评价，促进企业财务的正常化，更好地利用财务杠杆，保持财务竞争能力，提供了思想准备与方法指导。20世纪，财务管理学从独立走向完善，经历了五次飞跃，称为财务管理的五次发展浪潮。正是在财务管理理论的不断进步和企业理财环境的不断变化中，风险管理成为了企业管理系统中最为重要的子系统和组成部分。虽然项目风险管理在我国还是一个较新的命题，但是，对它的研究是对我国传统的项目管理方式及内容的补充和突破。1.2研究目的和意义房地产项目是综合性的活动，这里面包含的有管理组织以及技术和经济，这里面的不确定性有很多，现在我们国家的建筑企业很少关注风险管理，所以一定要加强工程项目的风险管理。在项目前期的时候就使用风险管理，这样在决策的时候做的可行性研究会更好，也可以更好的做决策。在项目实施的时候，里面的不确定因素也可以被控制，这样项目就可以更好的实施，这样在工作的时候就会避免很多的情况，不会因为某一个阶段工作没有做好或是其他的因素做好的工作要重新做，这样会影响工程造价。在现代项目管理里面，风险管理很多的学者都在研究，这个话题比较热。风险管理是对项目进行识别以及控制管理的过程，这里面包含识别以及制定风险管理方案，是对未来的风险进行预测分析以及防范的过程。它的目的就是最大化的减少风险，保证工程项目可以在预期范围内完成，而且可以把工程款项以及质量控制好。风险管理就是对项目进行更好的管理，这个过程是主动的，先进行识别然后控制风险。1.3研究方法与内容本文运用文献资料法、归纳总结法，搜集相关资料，首先对项目风险管理的概念和特性做了简要的概述，其次以中铁电化公司房地产风险管理实例，介绍了项目的背景和工作分解。本文建立的财务风险防范和控制体系具有一定的实际意义，给房地产企业财务风险及控制提供了一条新思路。第二章项目风险管理理论综述2.1项目风险管理2.1.1项目风险管理的定义项目风险是为实现工程项目目标事件的一些不确定因素。为了把项目里面的不确定因素解决掉或是最大化的减少对项目的影响，一定要对项目的风险进行识别以及分析。在对项目风险进行定义的时候，这里面主要是两种说法比较有代表性，第一种是在不同的阶段里面标的物遇到不同程度的意外状况还有自然事故，之后标的物出现受损，这是一种风险。第二种是项目目标在实现的过程中所有对其有影响的不确定因素的集合。综合这两种代表性性认为，在此基础上结合项目特点对项目风险进行定义，项目整体在实施的过程中因为自然还有意外事故的发生出现的不同情况的不确定性，里面有财产损失还有人身伤亡以及经济损失情况。2.1.2项目风险管理的特点项目风险附着在项目实施中，和项目的关系很大，所以对项目风险一定要十分的清楚，特别是项目管理人和投资人来说。项目风险有下面几个特点:（1）项目风险的客观性对于风险之所以称为风险，就代表它是客观存在，不为人所能改变的。项目风险是客观存在的不确定性因素引起的，这里面的因素在发展的过程中是有自己的规律的，不可能因为其他意志去改变，所以人们只能够去认识和分析它的发展规律，然后利用发展规律，在整个项目里面风险是到处都有的。这就是为什么这么多年大家一直都希望可以把风险管理好，但是在实践的过程中只能够在有限的空间里面控制风险，很多的时候不能对风险控制，所以就不能做到完全的消除风险。（2）项目风险的不确定性项目风险的不确定性是指不为人所控制，不知道何时会发生。在项目里面很多的风险事故在发生的时候都是忽然性的，完全没有准备的，所以后果也是不确定的。项目的风险程度也是不确定的，不知道这个风险在什么时候什么地点发生。风险有可能发生也有可能不发生，所以在分析识别的时候也是不清楚的，这说明风险是有一定的趋向性。风险不确定是因为对项目影响的因素有很多，所以说情况有可能预测好了，但是又没有出事。还有一样的风险情况但是在不一样的地方发生，对项目造成的影响也是不一样的，后果也是没办法估计的。（3）项目风险的可预测性项目风险一方面确实是不受人为控制的，但另一方面这种不规律性之中又可以遵循一定的规律性。风险它的特点就是不确定性，但不是说完全不清楚事情的发展方向，也不是说没有一点办法预防。项目的实施以及环境变化都是有规律的，所以在发展的过程中它的影响因素也是有规律的，根据这个规律可以对其预测。在分析的时候可以对以往的情况进行总结，把以前的类似情况资料收集过来进行统计分析，然后对风险发生的频率以及损失做一个预测，这个分析是主观的，也可以对风险很高的预测。（4）项目风险的可变性事物总会根据它的发展变化而变化，风险活动也是这样。如果这里面的影响因子发生了变化，那么风险也会发生变化。在项目实施的过程中，这里面有很多的影响因子都在发生变化，所以有些风险得到了有效的控制，但是有一些风险还是没有控制住，在项目实施的过程中，每一个阶段都可能有新的风险在发生。风险的可变性表现有风险后果的变化，还有新的风险以及风险因素的消除还有风险性质的变化等等。（5）项目风险的阶段性在项目风险阶段里面风险的发展是有三个阶段的，一个是潜在的风险阶段，在这个阶段里面风险还在发酵，也就是说还没有到发生的时候，这个时候项目是没有损失的。第二个阶段是风险的发生阶段，这时候风险已经从预测变为了现实，而且事情还在继续进展，这时候还没有形成后果。第三阶段是造成后果阶段，这时候损失已经形成了。2.2项目风险管理过程2.2.1项目风险识别项目风险识别是根据项目里面各种的风险，影响因子以及范围，还有特性和事件现象这些，对可能发生的事情进行风险的分析识别，这是进行风险分析的第一步。就像有研究者在调查分析里面指出风险管理里面的风险识别和评价对风险的响应和报告都是有很频繁的使用作用，但是识别风险因素的时候，它的方法以及手段的使用是不是正确全面对后面的风险控制以及评价的效果都是有很大影响的。在风险识别的时候这里面有三种风险源是主要的，有真风险假风险，还有潜在风险，这些对风险识别的时候也是有影响的，在识别的时候选用的手段和过程也是不一样的。先要对这些风险的源头进行可靠性分析，在分析的时候会受到一些客观因素及主观因素影响，所以不知道还有没有一些影响风险的因素，也不清楚找到的风险源头是不是真实可靠的。第二点要考虑的是风险识别过程的成本问题，风险识别也是有轻重的，所以在分析的过程中是不是找到了最重要的风险问题。在识别的时候要尽快的找到大问题，还要把问题找全面，但是如果在找问题的时候找到的不是关键问题，而且运用资源的时候没有用到有用的地方，这样就会出现付出和收获不平衡的后果。这里面好的识别方法以及手段，还有思想都是非常重要的，就是在风险识别的过程中把成本效率以及精准，还有全面之间做到一个最好的平衡。2.2.2项目风险度量项目风险这个概念还不是很清楚，风险的大小也是有过度的，它的外延不是很明确，所以现在它的定义还比较模糊，有感觉性风险。项目风险识别这也是有步骤和程序的，所以在识别的时候要在流程上保证识别的全面有效性。在识别这个过程中高德曼提出过一个三步骤实施的方法。这里面的筛选就是把有危险的因素进行分类和选择，然后对其进行等级划分。监测指的是根据风险和后果对里面的活动和现象进行观测记录和分析。诊断的时候是根据风险的后果和里面存在的因果关系进行评价和判断，对里面最可疑点进行分析。在这里提出的是一般的风险识别过程，目的是在对风险识别的时候有一个理性的思路，这样在认识和指导的时候有一个全面的实施程序，下表就是识别过程:工程项目风险识别流程2.2.3项目风险应对在工程项目里面一般使用比较多的风险应对策略和措施有风险转移以及风险缓解，还有风险规避和风险自留，以及这些策略的组合。（1）风险规避：风险规避指的是对工程项目的计划进行改变，这样就可以消除风险或是消除产生风险的条件，还可以从保护工程项目的角度上，使得这个项目不受风险的影响。从风险管理的视角上看，这种方法是最好的，可以最根本的将风险影响因素消除。消除虽然说不能完全的将风险影响因素消除完，但是使用这个方法之后，一些特定的风险原本要发生的，但是因为消除了它的发生条件可以避免很多的损失。风险规避有两种方式，一种是规避风险事件发生的概率，第二种是规避发生可能造成的损失。（2）风险转移风险转移是把风险结果权利以及责任想办法的转移给别人。但是这只是把责任转移了，风险还是存在的。在工程项目里面，转移风险的方法可以有很多种，可以联合集团一起投标或是将工程分包出去等方法，但是不管最后使用的方法是哪种，都有一个共同点，自身不会受到任何损失。在转移风险方法选择的时候，前提一定是使用的转移手段以及方法是合理的。（3）风险缓解风险缓解也可以说是减轻风险，指的是将工程项目里面的风险可能发生的概率以及后果降低，降低到最小的一个过程。风险缓解不是消除风险也不是避免风险，是将风险减轻的一个过程，降低风险发生的概率或是减轻风险发生之后产生的损失。主要采用的措施有下面几种，降低风险发生的可能性，以及减少损失，还有把风险分散以及采取措施。（4）风险自留工程项目风险自留也可以将它称为风险接受，就是自己承担风险的后果以及损失。这也是一种应对风险的方法，用这种方法就是工程项目按原定计划执行，项目主体找不到更好的方法去应对，所以只能采用这种方法。2.2.4项目风险控制 项目风险可以将其分为预控性风险处理和规避性风险处理。如果是第一种预控性风险，可以将它划分为两个分支，减少损失发生的概率是预防型，降低损失的后果严重程度是财务型。预防型主要是在预防方面做一些工作，对成本质量以及进度，合同安全这几个方面做严格的管理，最大程度地对风险进行控制管理。财务型就是已经发生了风险事件，通过一些措施将损失降到最低，主要的目的是为了减少损失。规避性风险处理的时候从处理的方式可以将其化为分风险回避，风险缓解，风险分散和风险利用。风险回避要对风险存在以及损失可能性进行分析，可以主动放弃或是拒绝实施，这样自身就不会有损失，这种方式是比较安全，明哲保身的一种。主要就是不愿意承担风险，在高价投标之后放弃中标，目的是不想承担风险。还有一种做法是在施工的过程中终止合同，这样就不会陷进去出不来。风险分散主要采用的方式是多加几个合作方，这样风险承担的责任方就有好多，压力也就没有那么大。风险管理的时候依据的是程序，参与项目的合作方在分担风险的时候在每个时期是不一样的，抵御风险的能力也是不一样的。所以风险承担方也要进行合理的分配，这样在发生风险的时候让最有能力的一方去承担，这样就可以使得总体的风险降低，获得的收益也会很多。研究风险就是希望在合理的范围内将风险降为最低，在这之后把一些不确定的风险合理的进行分配，这样也是为了实现整体利益最大化。第三章中铁电化公司房地产项目风险管理实例3.1项目背景中铁电化公司房地产项目的地块在某市某区，建筑用地南临120米宽的河道与滨角公园，用地红线外有50米宽绿化带与成片的参天大树，东临大片绿地，用地北侧为规划中的京密饮水渠东路，西侧为翠微路，靠近三环路。由于河道和广场的围合作用，项目地块整体私密性极好，界限分明，具有领地感。在不远离城市繁华的同时，保证了小区内部的天然静谧。项目地块的自然条件极佳，非常适宜居住，昆玉河景观独特，项目整体闹中取静，非常适宜作为住宅用地。3.2项目概述 3.2.1项目简介 中铁电化公司房地产项目总占地约4.3公顷，总建筑面积约25万平方米，整体建筑为欧式新古典主义风格，园林景观布局对称。项目一期、二期为普通住宅，三期为酒店式公寓。本项目累计净现金约5.2亿元，投资回收期为1.11年。如果按基准收益率8％计算，累计净现金现值约4.6亿元，投资回收期1.12年，内部收益率135％。3.2.2主要工程量项目一期、二期为普通住宅，三期为酒店式公寓。主力户型芳菲苑：143平方米，楼中楼：150平方米，祺门苑：196-212平方米，八方苑：212平方米，大千苑四居。一二期共910套，其中1号楼228套一部分9层一部分26层，2号楼41套,23层，4号和6号楼23层,均为81套；3号楼一部分18层,一部分12层，7号楼一部分18层,一部分12层；(3)投资估算及融资方式本项目总投资约20亿元。建筑面积成本单方约8000元/平米，产值面积成本单方约9000元/平米。其中土地费用约8.0亿元，前期工程费约0.2亿元，楼体建安工程费约9.0亿元，基础设施约0.9亿元，各项费用约1.3亿元，不可预见费约0.5亿元。3.2.3项目工作分解WBS掌握WBS的编制原则，对该房地产建设项目进行WBS分解，该项目是一个综合的建设项目，涉及了基础工程、主体工程、装饰工程和安装工程等主要的子项目。整个项目的WBS分解结构如图所示。图3-1中铁电化公司房地产项目工作分解（WBS）3.3项目风险的识别3.3.1政策风险政策风险指的是因为国家政治的原因出台的房地产税收方面的政策给房地产带来的风险。这里面有土地政策还有政治环境风险以及税收政策风险和产业政策和金融政策。①税收政策风险税收政策只要有了变动，房地产投资就需要重新考虑，在市场上调控房地产主要是税收政策和土地调控政策。在房地产投资的时候涉及到的税目有很多，在开发成本里面的比例也很大，所以税率的变化对开发商的成本有很大的影响。②土地政策房地产的项目载体就是土地，所以土地政策发生了变化，肯定会对房地产有重大影响。土地产权制度的改变以及其他的土地政策实施对房地产投资都有很大的影响。③政治环境风险政治局势稳定有国内和对外两层含义。国内主要是经济社会稳定发展，如果发生动荡主要是经济和社会问题引起的，对外就是外交关系的稳定有外交政策以及边界问题。如果社会动荡房地产肯定也会受到影响，我们国家现在社会稳定和谐，所以先不考虑这个。④金融政策变化风险金融政策改变以后对开发商的工程预算有很大的影响，对房地产这个行业影响也很大，有可能房地产会因此亏损。⑤产业政策风险产业政策风险指的是因为产业结构以及产业政策出现改变对房地产的需求结构影响，这会给项目开发商造成很大的影响。政府在这个过程中调整产业结构，房地产在市场上的地位也就下降了，在房地产上面投资也会减少，房地产的发展也会因此限制，这对开发商也是有影响的。可以从房屋成交数目和房价下降上面看出。3.3.2经济风险经济风险因素都是和经济有关的影响因子，这些因子对房地产是有影响的。这种风险因素有财务风险以及供求关系风险还有国民经济状况变化风险等。①利率风险国家宏观调控的时候主要是调整利率，主要是引导资金的流向。房地产因为项目数量多，所以很多的时候都是向银行贷款。一般情况下贷款的金额占所有金额一半以上，利率升高后对房地产会有两方面的影响。利率高了项目负债会很多，这样很难还清，还有一方面是利率升高现金流折现，这样有可能会出现负的净现值。利率高了房子就不容易卖出去，这时候供大于需，房价就会下跌。随着房地产的发展，现在在房地产项目上面的投资金额越来越大，融资也会越来越难，利率对房地产会有很大的影响。②通货膨胀风险通货膨胀时，各种成本都在上升，包括劳动力还有管理费用以及各种建筑材料，这些成本价格变高了，肯定销售价格也会变高，这样消费者在买东西的时候欲望也会下降，对企业来说减少了很多赚钱的机会。开发费用变化风险会随项目的变化发展。③国民经济状况变化风险国民经济的发展状况对房地产市场的影响有很大。经济发展好了，房地产市场就会发展的好。经济萧条了，房地产市场也就不好了。房地产开发的时候也有时间长这个特点，所以对于经济发展是不敏感的，这对房地产的开发来说会有很大的影响。3.3.3市场风险市场环境变化了，房地产项目的风险也会不同。这些影响因素有原材料的供应，以及市场需求。（1）原材料供应现在建筑材料主要是钢筋水泥，在投资的时候价格对它的规模是有很大影响。钢筋水泥总体是过剩的，但是它也是有波动性。波动的原因主要有下面几点，一，季节因素，淡季和旺季是不一样的。旺季的时候价格会高，淡季的时候价格会低。二，上游产品价格波动。三，政策因素。这几年国家一直在出台一些政策，现在主要是针对环保，把一些污染大，效益差的工厂关闭，生产的建筑材料也就少了，建筑材料的价格也就比较稳定。四，经济周期。我们国家的经济现在是上升期，所以建材价格一再上涨。（2）市场需求风险市场需求风险指的是在市场上房屋的数量大于消费者的需求，这时候房屋就很难卖出去。房地产的利润比较大，所以供求关系对其影响是非常大的，利润越大，承担的风险也越大。购买力不足对房地产的影响比较大。3.3.4决策及经营管理风险房地产在项目前期的时候要购买土地拆迁，以及对其进行规划设计，还有建设期也会出现的情况。经营不善会给项目带来很大的风险，这里面的影响因素有土地购买风险，还有物业管理以及质量风险还有工期风险这些。（1）投资决策风险在房地产项目开发之前对土地招标的投资时机也要选择好。这个投资也是有周期性的，现在经济发展比较好，各行各业都在扩大生产，房地产现在正是繁荣时期，现在属于供不应求收缩阶段，所以房价一直在上涨，国家在控制投资规模，这样就压抑了房地产的需求，房子就出现了积压情况。在投资决策的时候涉及的金额数目比较大，一旦进行投资，需要很长的时间才能收回，这对投资者来说是持续长期的影响，只要决策完了是很难收回成命，如果改变投资，付出的代价会很大。所以在投资之前一定要做好可行性分析研究，这样投资会更加理性。（2）项目类型风险房地产开发的类型不一样，消费者也是不同的。房地产在开发的时候一定要考虑市场特征，考虑到周边的配套设施。（3）开发时机风险因为经济的发展周期原因，房地产的市场也是随时间影响他的供求的。房地产因为地区性和局限性所以在开发的过程中，收益也是和时机有很大关系的。房地产在开发的时候时机合适了，对市场的需求是有重要影响的。在房地产开发的过程中有很多的因素都是不确定的。（4）勘察设计风险项目勘察的过程中设计房屋不合理的地方对该项目造成的风险。勘察设计就是对该项目场地选用的地质以及岩土的性质进行分析，根据任务设计书提交结果。在工程成本里面，勘察设计对其的影响程度占到了75%。在发生事故里面，因为设计的原因占有的比例有40%。在对地质进行勘察的时候如果发生了错误，基础承重设计的变小了，销售的时候要对基础加固处理，这样成本就会上升。有可能这个楼房不能通过质量监督部门，在进行结构安全检查的时候将其列为危房不能进行销售。设计风险主要是因为设计的方案是不科学的，建筑的外观以及户型都是有问题的，这样的设计消费者是不满意的，在这种情况下就不能很快的销售出去。（5）融资风险房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化给开发商带来损失的可能性。影响融资的组要因素有投资收益率与贷款利率的相对变化、预售融资及房地产按揭等。（6）工期风险项目工期对销售的时机有很大的影响，而且对信誉也会造成损失，管理费用也会增加。（7）质量风险项目质量风险在设计的时候，理念以及规划设计深度是否足够，设计的结构是不是安全，施工方案选择的问题，以及承包商使用的料质量，管理的过程中是否发生什么隐患，这对最后房屋的质量都是有影响的，最终对开发商的声誉有很大的影响，如果问题严重，开发商有可能要退出房地产市场。（8）财务管理风险主要指的是在对有关财务管理、资金运作方面管理方面所面临的风险。（9）营销风险在经营管理里面的中心是营销策划，营销策划是非常重要的，有了营销策划之后公司才能盈利。在房地产营销策划里面，主要的方面是价格定位以及销售渠道，还有营销方式。一，这里面定价风险里面定价非常关键，因为消费者在买东西的时候对价格非常的关注。如果房子的价格太高，这样房子就很难卖出去就得不到利润，但是价格太低，就没有收益。二，营销渠道风险，房地产的营销渠道可以有租售和代理租售这两种。如果渠道选择错误，在销售的时候就会很困难。三，营销方式风险，房地产在营销的时候选择的营销方式主要是借助媒体传播和市场销售人员直销。这样就可以挖掘很多的潜在客户，让他们了解房地产这个市场，这样他们就会有购房的欲望。传播媒介宣传方式的风险指的是房屋开发商用媒体广告如果宣传方式不到会增加很多的成本而且还会影响销售量。3.3.5社会、自然灾害和法律风险（1）社会风险社会风险因素在这里主要指的是人文环境因素对房地产的影响，有可能这些因素会给房地产的投资带来损失。影响房地产社会风险因素有城市规划以及区域发展，还有社会治安等。（2）自然灾害风险自然风险是指因为一些不确定的自然因素对房地产的生产造成的影响，进而对开发商的经济造成损失。这里面的自然因素有火灾，洪水，地震，泥石流等等这些，这些情况一般不会出现，但是出现的话，损失是非常严重的。（3）法律风险房地产法律风险指的是该企业因为经营过程中不懂法律常识，不遵守法律的规则造成的潜在性风险。3.4项目风险的评价3.4.1项目风险评价指标体系的建立对该项目的风险进行衡量，所以一定要建立风险评价指标体系。根据上述的项目分析做调查问卷，把这些问卷发放给20位专家，让他们就中铁电化公司的房地产项目的影响因素进行选择，他们选择的因素在70%以上的是二级值指标，选取50%的指标是三级指标，这些指标是对该房地产进行风险评价的指标，从而得到项目一个较为接近真实的综合评价AHP层次模型：图3-2中铁电化公司房地产项目风险因素AHP图为了评价该房地产项目的风险，由20位房地产方面的专家参加项目的风险识别与评价调查。通过分析，对公司该房地产项目风险进行模糊评价，结果是一般性的风险，隶属度37.4%，以后是较低风险，隶属度28.5%。这些风险加在一起的比例有75.3%，大概有75%的专家认为，该项目的风险不会很大，所以整个分析下来结果是比较好的。对子项目进行风险评价的时候，一般风险是政策和经济风险，最高的风险就是市场风险，较低的风险是经营管理风险，风险比较高的占有比例有10%。从上面的分析可以看出这个项目对其影响比较大的因素是原材料的供应，以及市场需求。该公司经营方面不存在问题，所以风险是比较少。对三级子项目进行风险评价的时候，在15项指标里面有9项指标都是属于一般风险，这里有税收政策及土地政策还有市场需求等。在高风险中有原材料供应，以及营销风险决策投资。较低风险是通货膨胀，财务管理，以及融资政策，还有勘察设计。在高风险评价里面市场需求税收政策产业政策原材料供应投资决策这五项都出现了，就说明在房地产项目里面，这些因素的影响比较大。3.4.2项目风险量化分析对风险识别以后发现在销售阶段主要的风险来自于价格的波动，其次才是各种意外情况。在分析以后确定中铁电化公司XXX房地产项目主要的风险集中于销售价格，在分析的时候可以使用盈亏平衡点。盈亏平衡分析（BreakEvenAnalysis）还可以将其称为本量利分析，综合分析成本利润以及销量之间的关系，更好的预测利润控制成本，这种方法可以很好的分析经营，根据盈亏平衡点判断风险。（3.1）（3.2）（3.3）讲式4.2、4.3代入4.1得：（3.4）建立直角坐标系，横纵坐标分别代表的是开发量以及费用，这里面有销售收入线和总成本线。这两条线相交于BEP，对应的开发量是Qo。如果开发量比Q0大，这时候销售收入比成本大，这时候是盈利的，如果是开发量小于Qo，这时候是亏本的。在Qo这个点上，项目是平衡的，不赚不亏，所以该点是盈亏平衡点，产量是Q。由公式3.4R=0时盈亏平衡点开发量：（3.5）根据中铁电化公司XXX房地产房地产项目的资料，在这里对盈亏平衡法分析，计算保本点。1.保本销售量从资料里面得知销售面积是80525.62m2，平均销售价格为3588元/m2。盈亏平衡即营业利润为零，其计算公式为：销售收入-总成本费用=0假使保本销售量是Qo，则：这个意思是如果销售的时候房屋均价是3588元/m2，这个项目只有卖出去80%才不会亏本。也就是64411.25m2，从这个盈亏点可以看出风险比较大。2.销售价格在盈亏平衡时，根据计算公式单位面积售价=总成司可售面积=22001/80525.62=2732元/m2通过这个计算得到如果销售量不变，要想保持平衡最低售价为2732元/m2，这个价格比该项目所位于区域的3500-4000元/m2范围要小，因此售价上的风险较小。3.4.3评估结论在评估以后，该企业的风险主要是下表中的几项：表4-7风险评价结果表从上面的财务可行性分析中可以得到，在投资决策阶段筹资风险是可控的。对盈亏平衡点进行分析，价格风险会降低。该企业在房地产这个项目里面存在的风险问题主要集中于施工前期和建设期，这里面主要的风险问题是质量问题以及施工进度还有设计变更。第四章项目的风险方法措施4.1项目风险应对4.1.1政策主要风险防范措施首先要及时了解国家产业政策和税务政策，对社会的发展情况要经常的关注，这样才能更好的根据国家的政策来制定自己公司的未来发展方向，这样企业也可以规避税收政策对企业的影响。而且平时要多和政府进行沟通，政策方面不只是国家在进行调整，还有当地政府也有一些政策上面的调整工作，房地产这个行业很多的时候限制因素来自于当地政府，所以一定要把和当地政府的沟通工作做好，有时间可以向工作人员咨询有关房地产政策的未来走向。4.1.2市场主要风险防范措施对当地的经济发展以及房地产行业的市场情况一定要非常的清楚，这样才能更好的规避行业风险，在投资项目之前要对各种投资项目进行对比之后做出最有利的投资。房地产在投资的时候对物业市场的情况一定要有一个调查，还有对风险的程度要进行判断，这都是为了更好的做好决策工作。其次要针对原材料价格风险，在承包工程选择项目的时候一定要通过转移风险的规避风险策略选择承包商。在选择承包合同的时候应该固定物价，最好把物价变动带来的影响除去，不能完全固定价格的，可以采用一部分固定价格的。4.1.3经营管理主要风险防范措施首先要重视可行性研究，保证决策的正确性。公司必须在市场调研方面做出努力，对经济，社会，环境，以及政治方面都要收集资料进行调查，组成一个海量的信息库，然后对资料研究分析，用最合理的方式对项目进行定位，选好投资项目之后确定位置和开发周期，这些工作都要在科学性的基础上执行。对市场环境监测一定要到位，这样更有利于做出决策。房地产这个行业的风险很高，因此，公司关注宏观经济的发展趋势，专门对它的市场进行分析，还要有监控系统，这样才可以及时的向决策者提供情况，也更好的对住房金融政策和发展方向进行深入研究。企业还应对各种相关政策趋势、楼市行情、市场需求变化等问题进行分析，以提高科学性。4.2项目风险控制中铁电化公司要想更好的应对开发风险，要根据上面提到的风险制定应对决策，除此之外还要建立风险管理系统。4.2.1建立风险管理系统在风险管理系统里面设置好组织机构，以及程序还有方法和对策，还要对这些因素进行区分，这样就可以更好的对这个系统管理。4.2.2项目开发各阶段风险控制（1）投资决策阶段风险控制①对房地产情况要提前的做市场调查，确定消费对象是哪些群体，对这段时间的楼盘情况做一个大致的了解，确定好户型，这样更有利于开发项目。②对近一段时间的各种政策做个了解，这里面有政治政策还有经济政策以及社会方面的政策，特别对中央下发的政策关注。③对项目开发的方案做风险分析，根据里面存在的风险因素做一个管理计划，确保项目可以顺利实施。④对市场调研以后调查到消费者的需求，这样对方案实行经济性评价和风险评价，然后选择最可靠的方案执行。（2）土地获取阶段控制①对土地征用的费用进行评估，这里面包括三个部分，征用拆迁以及安置。②和有关部门的关系要打好，这样有利于项目的执行，可以从各方面获得支持。③和土地规划局以及计划部门沟通了解土地的用途，这样制定的开发计划书会更容易通过。④和政府一起合作，处理土地的问题。⑤在签订合同的时候注意审阅条款，这样签订的合同不会出现问题，后期也不会带来麻烦。⑥对市场未来的发展方向进行预测从而更好的制定方案，这样设计出的方案不仅消费者满意，而且经济上也合理。⑦融资方案的选择也要合理，这样减少风险。（3）项目建设阶段控制①对项目里面存在的风险进行评估，确定这个风险程度，对保险行业做一个了解，然后根据情况选择保险种类以及范围和费用，最后签订保险合同。②把项目建设过程可能出现的风险通过风险转移的方式用合同规定，这些条款都要是合理的，承包合同的单价是固定的，这样有效的控制成本。③项目在实施的过程中要进行动态的目标管理，这样项目才可以在预先控制的基础上实施，对合同里面的内容一定要抓好，选择的施工方法也要是最好的。④项目实施的过程中一定要注重安全管理，安全培训一定要到位，现场的危险源一定要控制好，提前的制定风险预防措施，随时监督施工。⑤在项目实施的时候调动各个资源，使项目按照计划执行，如果项目按照计划完成的时候，保证质量可以让工期缩短。（4）租售管理阶段控制①在项目完成到百分之七十的时候，可以把一些风险转移给住户，把租金风险和滞房风险通过合同的方式转移给消费者，这个合同是经过法律人员审查合格的，条