房地产开发有限公司方案设计管理流程

房地产开发有限公司方案设计管理流程流程概况流程目的为规范公司项目方案设计阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，确保设计质量、进度和控制成本。流程范围公司开发项目在政府控规基础上进行的项目规划方案设计阶段的工作；政府未进行规划的地块进行规划、报批和报建。定义规划设计方案：是城市规划管理部门提供的规划设计条件和房地产开发企业对该项目的要求。流程主导部门总工室流程参与部门总工室、营销策划中心、成本控制中心、项目开发中心部门流程中承担职责总工室负责编写各项《方案设计任务书》负责根据“项目设计计划”编写实施阶段设计管理工作计划负责设计过程中设计方案调整、设计成果的管理负责组织对相关部门、外部专家对建筑设计方案的评审负责提供景观设计师、室内设计师所需的设计图纸项目开发中心负责了解当地政府开发操作流程负责获取当地各类地方性的建设法规负责提供当地各政府部门对项目开发的要求及规划要点负责了解市政总体规划趋势，对方案设计提出设计建议负责提供除规划要点以外的地块周边相关资料负责向总工室提交政府部门对项目建筑单体方案的批文负责向总工室提交政府部门对项目总体规划方案的批文营销策划中心参加规划方案、建筑单体评审参加对实施户型方案评审成本控制中心负责提供规划方案、建筑方案设计成本限额（成本测算）负责对方案设计进行设计概算负责项目成本概算，以及项目投资收益的经济评价公司领导分管领导审核、总经理审批《方案设计任务书》分管领导审核、总经理审批方案设计单位招标文件参与设计单位招标和竞标评审和会签分管领导审核、总经理审批方案设计成果

流程图

.工作程序－规划设计－《规划方案设计任务书》的编制和审批总工室设计资料收集：集团投资管理中心提供《项目可行性研究报告》；集团投资管理中心提供《建设用地规划许可证》、规划要点及当地政府各相关部门的地方性法规、政府规章、规范标准等；成本控制中心提供方案设计成本控制建议；营销策划中心提供《产品策划报告》；物业公司提供物业管理建议；总工室发出资料提供要求后相关部门未能在1个工作日内提供设计任务书输入文件导致设计任务书时间拖延，配合部门负责人及经办人扣罚100元/次，总工室提供考核信息；总工室相关专业人员未跟催配合部门提供资料，扣罚50元/次，配合部门提供考核信息。总工室根据设计资料编写《规划方案设计任务书》、设计管理工作计划，并落实确定规划指标，规划指标应包含以下内容：土地面积建筑容积率建筑密度绿化率建筑控制高度退界条件设计限额指标设计成果要求完成时间总工室组织相关部门和人员参与《规划方案设计任务书》评审。营销策划中心、成本控制中心、项目开发中心、物业公司、分管领导参与评审。未在计划时间内编制委托书任务书由计划管理中心考核。未在计划时间内组织设计任务书评审会由计划管理中心考核。各部门参与方案设计任务书的评审重点：总工室：设计依据资料的正确性及完整性，规划设计与单体设计要求，项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，各阶段设计进度安排；成本控制中心：设定项目方案设计成本控制建议；项目开发中心：提供并检查政府相关部门对项目方案设计的要求；营销策划中心：提供并检查项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，规划设计风格建议，提供项目商业定位相关要求；物业公司：在方案设计要求中明确应避免的客户投诉问题，设定物业管理模式，提供会所及物管用房的设计要求。总工室负责整理评审纪要，并填报《设计任务书会签表》，总工室、营销策划中心、项目开发中心、成本控制中心、物业公司以及分管领导参与会签、总经理审核，报集团审批后执行。总工室负责将评审意见落实到最终版的设计任务书中。总工室2个工作日内未完成修改，扣罚总工室主任50元，总工室主任可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100元。计划管理中心考核对各部门意见，总工室无反对理由且未落实到位，扣罚总工室主任50元，总工室主任可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100元。计划管理中心考核《规划方案设计任务书》审批通过后由总工室提交所选择的设计单位进行项目规划方案设计。委托书、任务书，经审批后未在2个工作日内发向设计单位，对总工室主任及相关专业人员工程师处以100元/次的扣罚款。计划管理中心考核规划方案设计过程管理及成果评审按《设计单位选择与管理流程》组织设计单位招标，概念、方案、初步设计单位可以为同一家单位，不再走设计采购流程。总工室安排设计单位人员现场勘察并描述现场概况。总工室安排设计中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，保证按计划和设计要求深化完善设计，并负责对设计单位提交的设计成果的初审和签收。因为项目操作人员的个人原因，造成设计图纸未在计划时间内出图，由计划管理中心按计划考核。总工室组织外部专家和内部评审会对设计单位提交的设计成果进行评审并提出改进意见。总工室、营销策划中心、成本控制中心、项目开发中心、物业公司以及分管领导、总经理、集团外形委员会成员参加评审并形成决议。规划方案设计成果的评审总工室：各专业设计人员进行检查，落实是否满足国家的政策、规范、是否满足公司的要求。重点检查规划方案设计是否满足任务书要求，示范区划分是否合理。需要时，结构专业设计人员对设计方案进行结构试算比选，以评审结构合理性；由于设计专业人员个人原因，各阶段设计评审要点中列明需要避免的错误在审核过的图纸上出现，遗漏一点扣罚50元，视情况严重程度可追扣罚50元-500元，计划管理中心考核。成本控制中心：检查规划方案各分项是否突破项目成本测算要求，并根据调整完善后的方案编制项目分项成本匡算；项目开发中心：检查方案设计成果是否满足政府相关部门要求并达到报建深度（总工室协助）；营销策划中心：检查规划及单体设计是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，设计风格建议，销售示范区划分合理性；物业公司：检查规划设计中是否存在客户投诉的隐患，检查规划设计是否满足物业管理模式要求，会所及物管用房的设计要求；由总工室整理总结，形成规划方案设计评审纪要（参见《项目实施方案评审技术评价表》），并填报《设计评审表》，相关人员会签。总工室负责整理并向设计单位提交修改意见，设计单位根据评审意见对规划方案进行调整完善。总工室主任负责评审决议在设计方案中的落实。设计方案调整，超过规定时间，每天扣罚总工室主任50元，总工室主任有权对责任设计人员作100元/天的处扣罚。计划管理中心考核。评审会讨论确定的问题/建议，未在调整后的设计方案中落实，总工室未提出异议且得到总经理批准，未落实一条扣罚总工室主任50元，总工室主任有权对责任设计人员作100元每条的处扣罚。计划管理中心考核。规划设计方案成果确定总工室对设计单位修改调整后规划方案设计进行审核签收。总工室、营销策划中心、成本控制中心、项目开发中心以及分管领导在《设计评审表》上会签，总经理审核后报集团审批定稿。项目成本匡算成本控制中心根据规划设计方案成果相关经济技术指标编制成本匡算，对方案设计成果超出项目目标成本测算的，提出成本建议并提交评审会进行方案修改或增加成本预算。规划设计报批报建总工室将审批后的规划方案设计资料提交项目开发中心进行报批。项目开发中心按计划时间完成规划方案的报批。项目开发中心按时向总工室提交规划方案设计批复文件，总工室根据批复情况进行建筑方案设计工作。由总工室负责“规划方案设计”与“建筑方案设计”程序的流转和工作协调。－建筑方案设计－《建筑方案设计任务书》的编制和审批总工室收集整理以下建筑方案设计资料：规划方案和公司内部评审意见；项目开发中心提供政府部门规划审批通过批文；《项目策划报告》（包括：户型建议、公建配套单体建议）；建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配套设施等）；项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）；成本控制中心提供设计成本控制建议。总工室发出资料提供要求后相关部门未能在1个工作日内提供设计任务书输入文件导致设计任务书时间拖延，配合部门负责人及经办人扣罚100元/次，总工室提供考核信息；总工室相关专业人员未跟催配合部门提供资料，扣罚50元/次，计划管理中心考核。总工室根据设计资料编写《建筑方案设计任务书》。总工室组织相关部门和人员进行《建筑方案设计任务书》评审。总工室、成本控制中心、营销策划中心、项目开发中心、物业公司、分管领导、集团参与评审。未在计划时间内编制委托书任务书由计划管理中心考核。未在计划时间内组织设计任务书评审会由计划管理中心考核。各部门参与建筑方案设计任务书的评审重点：总工室：设计依据资料的正确性及完整性，规划设计与单体设计要求，项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，各阶段设计进度安排；成本控制中心：设定项目方案设计成本控制建议；项目开发中心：提供并检查政府相关部门对项目方案设计的要求；营销策划中心：提供并检查项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，规划及单体设计风格建议，提供项目商业定位及商业单体设计相关要求；物业公司：在方案设计要求中明确应避免的客户投诉问题，设定物业管理模式，提供会所及物管用房的设计要求总工室负责整理评审纪要，并填报《设计任务书会签表》，总工室、成本控制中心、营销策划中心、项目开发中心、物业公司以及分管领导参与会签，总经理审核，集团审批后执行。总工室负责将评审意见落实最终版的设计任务书中。总工室2个工作日内未完成修改，扣罚总工室主任50元，总工室主任可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100元。计划管理中心考核。对各部门意见，总工室无反对理由且未落实到位，扣罚总工室主任50元，总工室主任可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100元。计划管理中心考核。《建筑方案设计任务书》审批通过后由总工室提交所选择的设计单位进行建筑方案设计。委托书、任务书，经审批后未在2个工作日内发向设计单位，对总工室主任及相关专业人员工程师处以100元/次的扣罚款。计划管理中心考核。因为项目操作人员的个人原因，造成设计图纸未在计划时间内出图，由计划管理中心按计划考核。建筑方案设计过程管理及成果评审总工室将《建筑方案设计任务书》提交设计单位。并安排设计中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题。保证按计划和设计要求深化完善设计，并负责对设计单位提交设计成果的初审和签收。设计单位按照《建筑方案设计任务书》要求完成建筑方案设计，提交总工室。进行建筑方案设计评审外部专家评审总工室根据“公司建筑方案设计确认成果要求”准备资料：经济指标文件、图纸文件和单体工作模型。总工室组织召开建筑设计方案专家评审会，形成方案意见。公司内部评审总工室组织成本控制中心、营销策划中心、项目开发中心、物业公司、分管领导、总经理、集团参加建筑方案评审，由总经理审批后确认。由总工室整理总结，形成建筑方案设计评审纪要（参见《项目实施方案评审技术评价表》），并填报《设计评审表》、《实施户型确认表》，各相关人员会签。建筑方案设计成果的评审总工室：各专业设计人员进行检查，落实是否满足国家的政策、规范、是否满足公司的要求。重点检查规划及单体设计是否满足任务书要求，示范区划分是否合理。需要时，结构专业设计人员对设计方案进行结构试算比选，以评审结构合理性；由于设计专业人员个人原因，各阶段设计评审要点中列明需要避免的错误在审核过的图纸上出现，遗漏一点扣罚50元，视情况严重程度可追扣罚50元-500元，计划管理中心考核。成本控制中心：检查规划及单体方案各分项是否突破项目成本匡算要求，并根据调整完善后的方案编制项目分项成本概算；项目开发中心：检查方案设计成果是否满足政府相关部门要求并达到报建深度（总工室协助）；营销策划中心：检查规划及单体设计是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，设计风格建议，销售示范区划分合理性，检查规划及单体设计是否满足项目商业定位及商业单体设计相关要求；物业公司：检查规划及单体设计中是否存在客户投诉的隐患，检查规划及单体设计是否满足物业管理模式要求，会所及物管用房的设计要求；总工室负责整理并向设计单位提交评审意见，设计单位根据评审意见对建筑方案进行调整完善。总工室负责评审决议在设计方案中的落实。建筑方案设计成果确定设计单位完成《建筑方案设计》的调整完善并提交设计成果，由总工室签收。设计方案调整，超过10天，每天扣罚总工室主任50元，总工室主任有权对责任设计人员作100元/天的处扣罚。计划管理中心考核。评审会讨论确定的问题/建议，未在调整后的设计方案中落实，总工室未提出异议且得到总经理批准，未落实一条扣罚总工室主任50元，总工室主任有权对责任设计人员作100元每条的处扣罚。计划管理中心考核。总工室对设计单位修改调整后规划方案设计进行审核定稿。总工室、成本控制中心、营销策划中心、项目开发中心以及分管领导在《设计评审表》上会签，总经理审核、集团总裁审批后定稿。项目成本匡算成本控制中心根据建筑设计方案成果相关经济技术指标编制成本匡算，对建筑设计