房地产估价基础与实务-房地产估价实务-房地产估价报告评析

房地产估价基础与实务-房地产估价实务-房地产估价报告评析[单选题]1.其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别（江南博哥），它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。房地产开发项目可行性研究阶段中，()阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.辅助研究正确答案：A参考解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。投资机会研究阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。[单选题]2.其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。房地产市场调查分析中，整体房地产市场调查分析的服务对象不包括()。A.房地产开发商B.投资或金融机构C.地方政府以及购房者D.施工单位正确答案：D参考解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。整体房地产市场调查分析的服务对象包括房地产开发商、投资或金融机构、房地产专业机构、地方政府以及投资者。[单选题]3.其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。房地产专项策划报告中，产品策划报告应包括的内容是()。A.对项目规模进行分析和选择B.对开发时机进行分析和选择C.对融资方式进行分析和选择D.对租售价格与定价策略进行分析和选择正确答案：A参考解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。产品（项目定位）策划报告的主要内容包括产品定位、目标客户定位和价格定位、对开发内容、项目规模等进行分析与选择。[单选题]4.其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是()。A.侧重于项目的经济可行性评价B.项目是否具备相应的开发建设条件C.侧重于社会效益评价D.侧重于本项目正常运营条件下的还贷或盈利能力评价正确答案：A参考解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是项目的经济可行性评价。[问答题]1.李某计划用自有闲置资金2000万元购买一座商场用于长期出租以获取租金收益，现就此计划向某房地产估价机构进行咨询。某房地产估价机构需要进行市场调查分析形成报告。请问这类房地产市场调查分析的内容有哪些？正确答案：详见解析参考解析：本题考查的是房地产市场调查分析。商业房地产市场调查分析的主要内容包括：（1）宏观环境分析，包括经济环境分析、城市规划、城市商业网点规划、政策环境；（2）商业房地产发展现状及趋势，包括城市商业用地的供应、城市商业房地产开发情况、商业房地产需求状况分析、租售价格比；（3）商圈（区域）分析，包括商圈环境、商圈流量、商业房地产分布、商业经营业态、典型项目；（4）消费者消费习惯分析，包括消费目的、消费时间、消费对象、消费数量、消费地点及消费者特征；（5）客户分析，包括对所处行业的认识、现在的经营情况、选择物业的标准、投资的偏好、投资的标准及投资能力。[问答题]2.指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：<1>.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。<2>.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。<3>.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。估价测算如下（节选）：一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元）二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50]/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元四、装修改造费用总额。装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元五、销售费用与销售税费。销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元六、购买现厂房的税费。设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％七、计算估价对象在价值时点的市场价格。估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03VV＝9069.97万元单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡正确答案：详见解析参考解析：<1>.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％净收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05万元<2>.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年装修改造后的办公楼价值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49]/（1+12%）=10899.57万元<3>.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。装修改造费用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95万元[问答题]3.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的10处（每指明一处错误得3分，本题全对得30分）房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2018]第××号估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××股份有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）、×××（注册号：×××）估价作业期：2018年9月18日至9月27日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象<1>.估价对象范围估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为12263.24㎡，土地面积为8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。<2>.估价对象概况（1）位置及环境状况（略）（2）建筑物状况估价对象建筑物共3幢，其中第1、2幢为生物制药车间，均为一层钢混结构。层高4.5m，建筑面积均为4934m2；第3幢为动力中心，一层砖混结构，层高3.5m，建筑面积为2395.24m2。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。（3）土地状况估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。<3>.权利状况（1）房屋所有权情况（略）（2）土地使用权情况（略）（3）他项权利状况根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0。根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第2幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。五、价值时点2018年9月14日，与实地查勘日一致。六、价值类型房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价原则（略）八、估价依据（一）国家和地方政府相关法律法规和规章（略）（二）房地产估价技术规范和标准（1）.《房地产估价规范》；（2）.《房地产抵押估价指导意见》；（三）估价委托人提供的有关资料（1）.《房屋所有权证》；（2）.《国有土地使用证》；（3）.委托人提供的其他有关资料。（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）九、估价方法房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法。估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）十、估价结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用成本法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点2018年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币20890.43万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币20890.43万元（大写：人民币贰仟捌佰玖拾万肆仟叁佰元整）。十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期2018年9月14日十三、估价作业期（略）十四、变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析（略）（二）估价对象实物状况描述与分析（略）（三）估价对象权益状况描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）采用成本法确定估价对象价值<1>.选择具体估价路径本次估价选择房地合估路径。房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧房地重新购建价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润<2>.测算估价对象重置成本（1）土地取得成本采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为97836797元（具体测算过程略）。（2）建设成本建设成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。1）建筑安装工程费建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。A.建筑物建安费根据《关于发布××市建筑安装工程2018年2季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为5640元/m2，砖混结构建筑物建安综合造价为3560元/m2，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为4934×5640×2+2395.24×3560＝64182574（元）。B.附属工程费附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计195元/m2，则附属工程费为2391332元。建筑安装工程费为上述两项之和，即64182574＋2391332＝66573906（元）。2）勘察设计和前期工程费A.勘察设计费按造价的6.23%（依据略）计算，则勘察设计费=66573906×6.23%=4160869（元）。B.前期工程费按建筑面积计366元/m2（依据略），则前期工程费=12263.24×366=4488346（元）。上述两项合计：4160869+4488346=8649215（元）3）基础设施建设费基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。4）公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=66573906×2%=1331478（元）5）不可预见费根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为建筑安装工程费的1%～3%，本次评估确定其比率为3%（具体确定过程略）。则：不可预见费=66573906×3%=1997217（元）。建设成本合计为：66573906+8649215+1331478+1997217=78551816（元）。（3）管理费用管理费用为前述各项之和的3%（依据略），则管理费用=（97836797+78551816）×3%=5291658（元）（4）销售费用销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。（5）投资利息投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75年（依据略）。利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56%。假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费、基础设施建设费在开工前一次性投入，建设成本中建筑安装工程费、公共配套设施建设费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：投资利息＝（土地取得成本＋勘察设计和前期工程费＋基础设施建设费）×[（1＋利率）开发年限－1]+[（建筑安装工程费＋公共配套设施建设费＋不可预见费＋管理费用＋销售费用）×[（1＋利率）开发年限/2－1]＝（97836797+8649215）×[（1＋6.56%）0.75－1]+[（66573906＋1331478＋1997217＋5291658）×[（1＋6.56%）0.75/2－1]=7010434（元）。（6）销售税费销售税费为销售收入的5.85%，则：销售税费＝P×5.85%（依据略）。（7）开发利润根据××市生物医药行业平均成本利润率的调查和估价对象实际情况，取成本利润率为15%，则：开发利润＝（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）×成本利润率＝（97836797+78551816+5291658+7010434）×15%=28303606（元）。（8）估价对象房地产重新购建价格的确定房地产重新购建价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润代入数据得到：P=97836797+78551816+5291658+7010434+P×5.85%+28303606解得：P＝230477229（元）（8）建筑物折旧的确定建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1－成新率）。经计算，建筑物折旧为18438178元。（测算过程略）（9）成本法评估结果确定房地产价格＝房地产重新购建价格－建筑物折旧＝230477229－18438178＝212039051（元）则：房地产单价＝212039051÷12263.24≈17291（元/m2）（二）采用收益法确定估价对象价值<1>.基本原理收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产收益为有限年期的收益法公式为：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]式中，V为房地产价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。<2>.测算过程本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：房地产年净收益＝房地产年总收益－房地产年总费用（1）确定房地产年总收益房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查（调查结果表略），综合确定估价对象平均租金为每月130元/m2，正常空置率为1%，租金损失率为1%，则房地产年总收益为：130×12×12263.24×（1－1%）×（1－1%）＝18749954（元）（2）确定房地产年总费用①管理费结合估价对象具体情况确定管理费为房地产年总收益的1.5%（依据略），则年管理费为：18749954×1.5%＝281249（元）②维修费维修费按房屋重置价格的1%计算（依据略），估价对象房屋重置价格为230907061元，则年维修费为：230907061×1%＝2309071（元）③房屋年保险费保险费按房屋现值的2‰计算（依据及具体计算过程略），经过计算得到房屋年保险费为216578元。④年应交税金主要包括房产税和增值税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%，则年应交税金为：18749954×13.68%＝2564994（元）则：房地产年总费用＝①＋②＋③＋④＝281249+2309071+216578+2564994=5371892（元）（3）确定房地产年净收益房地产年净收益＝房地产年总收益－房地产年总费用＝18749954－5371892＝13378062（元）（4）确定报酬率估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。（5）确定房地产价格截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为50年，则其剩余年限约为41年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2063年9月1日，且土地使用权到期无偿收回地上建筑物。至价值时点，土地剩余使用年限为43.96年。根据《房地产估价规范》，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]＝13378062/6.0%×[1－1/（1＋6.0%）43.96]＝205757096（元）<3>.收益法评估结果确定房地产单价＝205757096/12263.24≈16778（元/m2）（三）估价对象市场价值根据上述测算，成本法测算结果为17291元/m2，收益法测算结果为16778元/m2；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：估价对象房地产单价＝（17291＋16778）/2≈17035（元/m2）估价对象房地产总价＝17035×12263.24≈20890.43（万元）（四）估价对象抵押价值根据委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值＝20890.43－0＝20890.43（万元）六、估价结果确定估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币20890.43万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币20890.43万元（大写：人民币贰仟捌佰玖拾万肆仟叁佰元整），单价：人民币17035元/m2。正确答案：详见解析参考解析：（1）.封面中应是“估价报告出具日期”，而不是“估价作业期”；（2）.估价结果报告，估价对象介绍中缺少建筑物建成年份；（3）.估价结果报告，估价依据中缺少《房地产估价基本术语标准》；（4）.估价结果中缺少单价表示或者说未说明不列单价的理由；（5）.估价结果报告中缺少风险提示的内容；（6）.估价技术报告成本法计算中，建设成本中缺少开发期间税费的计算；（7）.估价技术报告成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。（8）.估价技术报告成本法计算中，开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平；（9）.估价技术报告收益法计算中，房地产年总收益中缺少保证金和押金利息收入的计算；（10）.估价技术报告收益法计算中，报酬率确定中，一年期贷款利率6%与成本法计算中一年期贷款利率6.56%前后不一致；（11）.确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。（12）.估价报告缺最后一大项（第八项）：附件。[问答题]4.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的10处（每指明一处错误得3分，本题全对得30分）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人名称：××房地产开发有限公司联系人：××联系电话：××二、房地产估价机构估价机构：×××有限责任公司住所：××市××区××路××号××大厦10楼法定代表人：×××资质等级：一级证书编号：建房估证字×××号有效期限：2017年××月××日至2020年××月××日三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。估价对象2015年6月竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，总建筑面积为26934.74平方米。其他（略）。五、价值时点2019年6月14日（实地查勘之日）六、价值类型房地产抵押价值为在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。七、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则；谨慎原则。具体内容略。八、估价依据（1）.《中华人民共和国物权法》；（2）.《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）.《中华人民共和国土地管理法》；（4）.《房地产估价规范》；（5）.《中华人民共和国担保法》；（6）.《国有土地上房屋征收评估办法》；（7）.《城市房地产抵押管理办法》（8）.《房屋抵押评估委托书》；（9）.《房屋抵押评估委托合同》；（10）.《房地产估价基本术语》；（11）.委托人提供的在建工程合法证明；（12）.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价结果估价人员经过实地查勘和测算，采用假设开发法测算结果为645379318元，采用成本法测算结果为623475934元，经过认真分析最终确定估价对象在价值时点2019年6月14日的总价为627856611元（人民币陆亿贰仟柒佰捌拾伍万陆仟陆佰壹拾壹元整），估价师知悉的法定优先受偿款为0元，估价对象的抵押价值为627856611元（人民币陆亿贰仟柒佰捌拾伍万陆仟陆佰壹拾壹元整）。十一、注册房地产估价师十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2019年6月14日至2019年6月19日十四、变现能力分析（略）十五、风险提示分析（略）××房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析（略）（二）估价对象实物状况描述与分析（略）（三）估价对象权益状况描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格经测算，计算结果为645379318元（计算过程略）（二）运用成本法求取估价对象的价格<1>.选择具体估价路径本次估价选择房地分估路径。<2>.选择估价对象重置成本（1）求取估价对象土地使用权价格本次土地取得成本为市场购置下的土地取得成本，因此运用比较法求取估价对象土地价格。经计算，估价对象土地单价（楼面地价）为15897元／m2（计算过程略）。土地总价=15897×26934.74=428181561.8（万元）（2）求取估价对象地上建筑物价格①前期工程费前期工程费包括勘察测量、规划设计、临时供水供电以及场地平整、临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费＝90+150+30+150=420（元／m2）②建筑安装工程费建筑安装工程费包括土建工程费用、装饰及附属工程费用、机电安装工程费用等。根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，取建安费用＝3714（元/m2）③基础设施建设费基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。④公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=3714×2%=74.28（元／m2）⑤开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积630元（依据略)⑥管理费用是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工程费的2%，即3714×2%=74.28（元／m2）⑦销售费用销售费用发生在开发建设完成前半年，按照建设成本的3%计算(依据略），计算得145.15（元／m2）（计算略）。⑧投资利息假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算，土地、城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套费在开发期均匀投入，则：利息=土地费用利用+建安成本利息及期间费利息=15897×[（1+5.4%）2-1]+（420+3714+74.28+630+74.28）×[（1+5.4%）1-1]=1763.23+265.28=2028.51（元／m2）⑨开发利润根据公司以往的工程利润，取1382.73（元／m2）⑩估价对象的重置成本估价对象的重置成本=15897+420+3714+74.28+630+74.28+145.15+2028.51+1382.73=24365.95（元／m2）（3）估价对象价格经估价人员现场勘察，估价对象于2015年6月竣工，此前闲置约4年时间，结合估价人员现场观察，确定综合成新率为95%。折旧=24365.95×（1-95%）=1218.30（元／m2）估价对象单价=重置成本-折旧=24365.95-1218.30=23147.65（元／m2）估价对象的市场总价=23147.65×26934.74=623475934（元）（取整）（三）估价对象的价格运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=645379318×20％+623475934×80％=627856611（元）（取整）。六、估价结果确定经过测算，估价对象在价值时点2019年6月14日的总价为627856611元（人民币陆亿贰仟柒佰捌拾伍万陆仟陆佰壹拾壹元整），估价师知悉的法定优先受偿款为0元，估价对象的抵押价值为627856611元（人民币陆亿贰仟柒佰捌拾伍万陆仟陆佰壹拾壹元整）。附件（略）正确答案：详见解析参考解析：（1）.估价结果报告中估价委托人缺少委托方住所和法定代表人姓名；（2）.估价结果报告价值类型的表述不符合《房地产抵押估价指导意见》的要求；（3）.估价结果报告估价依据中缺少《房地产抵押估价指导意见》；（4）.估价结果报告估价依据中不应有《国有土地上房屋征收评估办法》；（5）.估价结果报告，假设开发法的定义中“实际支出”说法错误，应为“必要支出”；（6）.估价结果报告中，估价结果缺少单价表示；（7）.估价技术报告，成本法选择具体估价路径中“选择房地分估路径”表述错误，应为“选择房地合估路径”；（8）.估价技术报告成本法测算中，管理费用的计算基数有误，应为土地成本与建设成本之和；（9）.估价技术报告成本法测算中，销售费用计算基数错误，应以房地产价值为计算基数；（10）.估价技术报告成本法测算中，投资利息计算基数错误，销售费用未计算利息；（11）.估价技术报告成本法测算中，根据实际数据计算开发利润错误；（12）.估价技术报告成本法测算中，未计算销售税费错误；（13）.估价技术报告成本法测算中，折旧计算基数错误，应以建筑物重置成本为计算基数；（14）.没有说明权重选取的理由，最终结果确定依据不充分。[问答题]5.（1）房地产估价报告估价报告编号：××估字[2018]第××号估价项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：××法院房地产估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2018年6月23日至2018年7月5日致估价委托人函××法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。价值时点为2018年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和比较法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于价值时点2018年6月23日的市场价值评估结果如下：评估单价：16401.32元／m2评估总价：838.85万元人民币大写：捌佰叁拾捌万捌仟伍佰元整。××房地产估价有限公司（盖章）法定代表人：（签名、盖章）二O一八年七月五日目录（略）估价师声明我们郑重声明：（1）.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。（2）.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或对其存在偏见。（4）.我们依据国家标准《房地产估价规范》和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。估价假设和限制条件（1）.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。（2）.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。（3）.估价对象房地产本身不存在质量问题。（4）.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。（5）.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。（6）.至价值时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。（7）.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。（其他假设和限制条件略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。四、估价对象估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2007年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一～四层为非住宅，五～十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100m2，合计可利用面积为511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为38m2。估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。（估价对象其他情况略）五、价值时点2018年6月23日（确定理由略）六、价值类型（略）七、估价原则（略）八、估价依据（略）九、估价方法（略）十、估价结果（略）十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期（略）估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析<1>.估价方法选用的理由估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和比较法进行评估。<2>.估价技术路线（1）收益法收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到价值时点，求其之和得出估价对象的总价值。收益法公式：V一房地产价值；A―未来第1年房地产净收益；Y一报酬率；g―净收益逐年递增的比率；n―房地产剩余收益年限。（2）比较法（略）五、估价测算过程（一）收益法（1）.选择具体估价方法（略）（2）.年有效毛收入估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。商业用房租赁情况调查表因素条件说明表商业用房租金测算表3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为144.4元/m2·月。根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。年潜在毛收入=月租金×12=144.4×12=1732.8（元／m2）年有效毛收入＝年潜在毛收入×有效出租率=1732.8×95%=1646.16（元/m2）<3>.年总费用（1）税金：取年有效毛收入的17.5%（具体确定过程略）。税金=1646.16×17.5%=288.08（元/m2）（2）维修费：按建筑物重置成本的2‰计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按3600元／m2计算。年维修费＝3600×2‰=7.2（元／m2）（3）保险费：保险费率一般