物业标书参考

高淳科创中心

物业服务方案-----军正物业前言

首先感谢高淳开发区管委会领导们对我司的信任，公司将全力以赴，力争把握住这次机遇，充分展示军正的实力。使科创中心在管理和运作上充分发挥出恒业管理模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务。

本计划书仅针对已建成的科创中心提出初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架.公司综合阐述高淳物业现况分析经营优势管理设想建议操作的模式人员编制成本测算军正物业内容南京恒业一、公司综合阐述南京恒业公司于2005年6月成立南京市物业管理行业协会会员单位，2010年5月获得国家三级物业管理资质以ISO9001的国际质量标准为管理运作机制，按市场化原则和现代企业模式运作，追求高效和优质服务。商业广场、工业园区、大型医院、幼儿园、机关办公楼、写字楼等各种类型的物业管理，目前管理面积近500万平方米公司综合概述

成长历程

运作机制

经营领域诚信、专业、高效

DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents客户第一服务第一信誉第一通过专业的服务，帮助客户创造价值，提升核心竞争力企业文化

感恩、用心、超越企业宗旨企业承诺经营理念军正物业二、高淳物业现况分析物业概况（一）科创中心规划建设成集科技、商业、行政为一体的科技创新型社区，为创业企业和人才提供全方位的服务，向社会乃至世界充分展示高淳的飞速发展。科创中心是江苏省2010年服务业重点建设项目、高淳县转型升级发展现代服务业的重要载体。核心地位物业概况（二）突出以高端集聚、高端发展为取向，大力培育生物产业基地、环保节能产业基地、高端装备制造业基地、高科技服务业四大现代产业基地，是高淳逐渐走向国际化的重要阶梯。高端发展趋向物业概况（三）一号楼一层设计接待室1间、会议室3间、洽谈室1间和多功能厅，二层设计会议室8间、咖啡厅及商务中心，三~七层为办公区（三层办公室10间四层以上各14间），八~十三层为标准客房区；2号楼一层建筑设计有展厅、超市、职工食堂，二层有展厅、茶室、宴会厅。功能齐备物业概况（四）中心商务楼楼紧挨管委会大楼，室内外环境的好坏、安保系统是否完善、绿化及停车场的整齐与否直接影响高淳新区的对外形象。地上广场与地下1#设停车场，配备完整停车收费系统。高品质、人性化、高效规范的专业物业公司是高淳新区形象工程的建设者。

物业服务需求南京恒业三、公司经营优势经营优势（一）严格的岗前培训，实施“考试通过上岗制”，坚持贯彻高标准、高起点、严要求的管理方针专业的物业管理质量体系

以人为本，是我们工作的精髓。在每一个环节营造既相互尊敬，又明确行为规范的和谐氛围，充分体现出对人的关爱、关怀。经营优势（二）Contents人性化的管理与服务

员工生日蛋糕依托过硬的物业管理体系，实施科技信息化物管理模式，实时监控，信息反馈迅速，使出现的各种状经营优势（三）依托硬件，完善软件，快速高效况可以第一时间解决。经营优势（四）多年管理经验，服务领域广泛医院军事单位学校商业广场高档办公楼工厂电视台军正物业四、管理设想管理设想（1）在管理中导入ISO9001质量管理体系

执行“南京市物业管理行业规定”保值、增值，真正为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的办公及商务环境

管理目标管理设想

（2）我公司倡导“军正物业让您更满意”的服务理念，来管理与服务“科创中心”，真正做到代表业主利益、100％业户第一、不断超越业主日益增长的需求

成为物业使用人的好保姆、好管家、好朋友，成为业主的好参谋、好帮手、好朋友，成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友

服务理念管理设想（3.1）Descriptionofthecontents满意度指数85％以上

指标承诺

员工培训率100％以上客户服务

客户服务满意率99%以上

有效投诉率1%以下回访率100%

有效投诉处理率达到100％

档案归档率达到100％，准确率达到100％，完整率达98％以上

管理设想（3.2）Descriptionofthecontents指标承诺

安保服务

一般管理责任事故发生率0.1%以下

安保服务满意率99%

实行24小时值班和巡逻制度

重大管理责任事故发生率0管理设想

（3.3）Descriptionofthecontents指标承诺

环境管理

保洁合格率100%

绿化养护合格率100%

清洁管理无盲点，垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀保洁服务满意率99%

管理设想

（3.4）Descriptionofthecontents指标承诺

工程服务

维修合格率100%

设备完好率100%

维修及时率100%

维修服务满意率99%

管理设想

（4.1）提供不定时的巡查工作，确保管理运作、保安情况正常运作

各项管理制度完善，各种规定、公约上墙公布

管辖区域卫生无死角；绿化存活茂盛；治安良好；环境清洁；辅助设备及建筑物完好

对策措施建立各种档案资料、报修、养护记录

管理设想

（4.2）制定并组织员工培训计划的实施

制订中大修理年度计划，并负责实施。通过不断的完善，真正达到使业主名下的物业保值、增值

对策措施管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、观察岗、监督岗及服务岗并有明确的岗位职责及考核标准

南京恒业五、建议操作模式建议操作模式（1）管理模式以人为本品牌战略客户至上

我们的管理模式建议操作模式（2）军正物业品质代表科创物业管理中心我们的组织结构综合管理部安全管理部环境管理部工程管理部建议操作模式（2.1）综合管理部客服接待会务接待（备）我们的部门架构环境管理部室内保洁绿化室外保洁我们的部门架构建议操作模式（2.2）安全管理部建议操作模式（2.3）我们的部门架构秩序维护车辆管理消防监控工程管理部建议操作模式（2.4）我们的部门架构强弱电工配电值班电梯保障水电维修完善配套设施与协调工作建议操作模式（3）员工岗位培训建立规章制度房屋验收接管日常管理与养护各部门开展管理与养护我们的整体运作流程建议操作模式（4）信息反馈信息反馈信息反馈指挥机构项目经理执行机构各部门、专业人员.监督机构科创中心管理负责人我们的信息反馈系统南京恒业六、人员编制人员编制明细（一）部门岗位地点职责管理中心办公室经理

负责项目的运作；负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。文员

安全管理部安保主管

带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作安保领班不固定巡场负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。秩序维护员大厅24小时负责中心的安全管理工作。消防监控员消控中心24小时负责中心的消防安全工作。车辆管理员车库、广场、路口25小时负责中心的车辆进出及车辆安全工作。综合管理部综合主管

负责咨询及其他的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作客服接待员大厅人员编制明细（二）部门岗位地点职责环境管理部环境主管

负责维护所辖物业内外的所有卫生及绿化保洁领班

负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁室内保洁员1~7楼室外保洁员外围负责维护所辖物业室外的广场及车库的常规清洁。绿化工外围负责维护所辖物业内外的绿化的常规养护。工程管理部工程主管

负责监督所有工程人员开展工作强弱电工

24小时负责中心强弱电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。电梯保障员

负责电梯设备的正常运作与维护水电维修工

负责给排水的正常运作与管理、维护及其他小型维修。配电值班员高压值班室24小时确保中心用电系统正常工作。人员配置三班两运转ChartTitleinhere2人3人17人8人经理室综合管理部环境管理部工程管理部50四班三运转28人2人安全管理部3人23人10人37人58人75人军正物业七、成本测算成本测算项目测算依据月支出（元）备注人工成本详见工资及工资附加费用预算明细表208557

行政办公费详见行政办公费测算明细表1550

设备设施维护工具由甲方提供7175清洁费保洁工具由甲方提供24400保洁耗材4291

秩序维护费详见秩序维护费测算明细表2000

服装费详见服装费测算明细表3850

小计251823营业税金及附加（1-6）×5.55%13976企业所得税（1-6）×5%×10%1259管理佣金（1-6）×10%25182总计292240费用汇总（四班三运转制）成本测算费用汇总（三班两运转制）项目测算依据月支出（元）备注人工成本详见工资及工资附加费用预算明细表165680

行政办公费详见行政办公费测算明细表/我司自行支付设备设施维护工具由甲方提供

/建议由甲方采购清洁费保洁工具由甲方提供

/建议由甲方采购保洁耗材4291

秩序维护费详见秩序维护费测算明细表/我司自行支付服装费详见服装费测算明细表/我司自行支付小计169971营业税金及附加（1-6）×5.55%9433企业所得税（1-6）×5%×10%850管理佣金（1-6）×10%16997总计197251

费用总计292240元费用总计197251元三班两运转四班三运转费用对比风险风险三班两运转四班三运转风险对比附一：人力成本----薪资部门职务人数（四班三轮）人数（三班两轮）工资标准（元/月）小计（四班三轮）小计（三班两轮）办公室经理11450045004500文员11250025002500安全管理部安保主管11350035003500安保领班432500100007500秩序维护员12920002400018000消防监控员8622001760013200车辆管理员12918002160016200综合管理部综合主管11300030003000客服接待员22200040004000环境管理部环境主管11300030003000保洁领班11200020002000室内保洁员161016002560016000室外保洁员33165049504950绿化工22170034003400工程管理部工程主管11350035003500强弱电工22220044004400电梯保障员11220022002200水电维修工21220022002200配电值班员43200080006000总计

7558

149950120050附二：人力成本----附加费用项目计算方式（四班三轮）金额（元）（四班三轮）计算方式（三班两轮）金额（元）（三班两轮）社会保险1794元×75人×32.6%438631794元×58人×32.6%33921节日加班费月平均工资149950÷21.75天×3×11天×70%÷12月13271月平均工资120050÷21.75天×3×11天×70%÷12月10625高温费130元×4月×32人÷12月1473130元×4月×25人÷12月1083总计

58607

45629附三：行政办公费项目数量单位单价计算方法月费用备注通讯费用（经理）1部200元数量×单价200

通讯费用（主管）4部100元数量×单价400

办公电脑6套3000元单价÷24月750

扫描、复、打印一体机1台2400元单价÷24月100

办公耗材----100元--100

总计

1550

附四：设备维护工具（一）项目数量单价合计（元）备注手提电焊机1台700700

室内疏通机1部600600

电锤1部600600

手枪钻1套450450

切割机1部400400

拉钉机1套105105

管螺纹丝攻1套200200

玻璃枪2套2040

台钳1套120120

管子钳2套200400大、中、小万用表2个80160

摇表1个200200

附四：设备维护工具（二）项目数量单价合计（元）备注仪表起2套120240

卷尺/50米长尺3个/1个20/120180

工具箱3个40120

弱电专业电烙铁2把3060

安全带2套50100

内六角扳手1套5050

套管扳手1套200200

活动扳手3套200600大、中、小电工小工具3套100300

水工小工具3套50150

铝合金组合梯2架500/70012003米/6米小计

7175

附五：清洁费品名单位单价（元）用量（年）金额（元）用途备注普通人字梯架60021200清洁室内顶部及高处3米双节杆根6010600擦拭中高处墙面

单节杆根5015750擦拭低处墙面

工作指示牌个3015450清洁过程使用车辆管理吸尘器部100022000

洗地机台220024400

三速干风机台350013500

单桶榨水机台300154500室内保洁使用

垃圾清运车台200012000

垃圾桶个100505000

合计24400

附六：保洁耗材费（一）序号品名单位单价（元）用量（年）金额（元）用途备注1大垃圾袋只0.4180007200垃圾桶内垃圾收集约计2小垃圾袋个0.1100001000用于卫生间纸篓约计3芳香味球袋56003000小便池除异味约计4尘推套60301800地面日常维护室内配5尘推罩只30601800更换使用2套/把6全棉拖把把153605400对地面进行清洁约计7垃圾铲个2030600收集垃圾专用约计8扫帚把8100800收集垃圾专用约计9抹布条62001200

纤维10喷壶只1515150

11胶手套付15100800

室内附六：保洁耗材费（二）序号品名单位单价（元）用量（年）金额（元）用途备注12玻璃刮刀把2030450

13云石铲刀把1530450铲除乳胶漆、胶渍等

14涂水器个2030600

15毛头个1060600

16卫生刷只530150洗手间专用约计17方头地刷只1030300刷洗地面、水池约计18全能清洁剂加仑50603000清洗地面

1984消毒剂箱6012720

20洗衣粉件35602100

21高效洁厕灵加仑6050