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文档简介

前期策划报告（拿地前）城市发展格局与规划前景区域战略地位；城市总体规划；产业规划；交通规划；城市/区域发展重点/方向城市宏观经济研究指标单项研究（5年数据比较）GDP研究（GDP、人均GDP、地均GDP等）；产业结构固定资产研究；人均可支配收入；人口；其他指标指标交叉分析GDP构成及比例；固定资产投资构成及比例；多个构成要素之间的交叉关系宏观经济小结宏观地产市场供给状况：房地产开发投资额（5年比较；与固定资产投资比较）；各类物业新开工面积、施工面积、竣工面积（5年比较）需求状况：（5年比较）各类物业销售面积销售金额供给、需求匹配：供求指标的交叉分析地产市场总结：引用地产发展阶段/周期模型，判断当前市场发展阶段/周期；市场特点归纳区域市场分析市场格局；A片区：概况（包括历史、人文、经济等方面的概述）；供应（楼盘分布，楼盘类型，供应楼盘列表，供应量现状及预测）；需求（销售量、销售速度、价格）；客户概述B片区：同上专项市场研究某类市场综述；供给（大致同上）；需求（大致同上）；典型项目/产品研究；三级市场；某类市场特点总结市场趋势判断各类变化趋势归纳（如产品变化趋势，市场需求变化趋势，产品价值变化趋势等）（2个以上市场特点可归纳出一个市场趋势）客户研究定性分析：访谈客户分类界定；访谈提纲；各类客户访谈；主要需求及置业关注点；需求排序总结定量分析：问卷统计：主要置业需求问题的单项分析；综合性交叉分析楼盘成交客户统计；定量分析总结客户趋势总结各方面偏好变化的趋势归纳（2个以上客户特点可归纳出一个客户趋势）市场机会判断市场趋势与客户趋势相结合发现市场机会（实际上是一种定性的交叉分析）项目分析地块指标；地块区位；四至；地形、地势特点；SWOT分析；HYPERLINKS/W（优势/劣势）分析地段要素环境要素地块要素开发商要素HYPERLINKO/T（机会/威胁）分析宏观要素中观要素微观要素项目评价项目市场定位项目自身条件结合市场机会得到形象、客户、产品等方面的定位原则、方向客户定位市场定位结论结合客户研究结论锁定目标客户群；不同客户群的比例判断产品定位客户定位结合客户需求特征，并参考市场产品情况，得出户型配比表价格定位各类物业产品静态均价动态溢价；计算得到整体均价物业建议主题概念建筑规划建议公共配套建议户型分布建议

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