房地产企业融资方式比较分析-以万科地产为例

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年份融资状况1988年公司发行股票2800万股，万科的资产及经营规模得以迅速扩张1991年配售和定向发行新股2836万股1993年发行1500万B股2000年以增资配股的方式募集资金2002年发行可转换公司债券2004年公开发行19.90亿元可转换公司债券2005年万科与浙江地产界南都集团两次签署股权转让协议，以共计36亿元人民币的价格受让了南都集团在浙江、上海、江苏的部分权益2006年向特定对象非公开发行A股股票的方式，募集资金总额42亿元人民币2007年增发A股，募集资金约99亿元人民币2008年向社会公开发行债券，分担保和无担保两种，共募集资金总额59亿元人民币如图3-1所示，在企业初创期至发展期这个时间段，万科地产主要以发行股票、债券这两种方式进行融资。成熟期的多元融资方式（1）银行借贷自成立以来，万科一直与银行保持着和谐的关系，并拥有共同的命运。根据万科2018年度报告数据显示，信贷贷款占银行贷款方式的绝大部分，信贷贷款利率保持在2%至8%之间。银行给予万科地产的贷款支持，使万科在很大程度上缓解了资金短缺的紧迫压力，较高的资金周转率带来充足的运营资本，同时并以多种方式筹集了其他各种资金。表3-2万科短期2017及2018年短期借款分类2018年12月31日2017年12月31日银行借款815,660,784.722,097,097,863.98信用借款2,630,576,599.991,666,612,292.46质押借款-4,003,759,258.95小计3,446,237,384.717,767,469,415.39其他借款6,655,680,000.008,341,389,235.92合计10,101,917,384.7116,108,858,651.31（2）开拓海外融资渠道表3-3万科海外融资万科海外融资2013年7月16日，万科通过海外子公司向市场宣布建立中期票据计划，并于7月17日在香港联交所上市，这是2013年3月通过其海外子公司首次在海外发行美元债券之后的另一项战略措施。2013年3月27日，万科公告披露，万科地产(香港)有限公司通过其全资子公司BestgainRealEstateLimited发行8亿美元5年期定息债券。这也是万科历史上的首次海外发债。2015年万科在纽约新增3个项目，分别为纽约西42街130号项目、布鲁克林四大道275号项目、布鲁克林Nevins10项目；在香港新增屯门项目；此外，公司通过合作方式首次进入英国市场，参与伦敦Thestage项目和Soya资产包项目。（3）房地产信托2015年，万科集团公开发行了鹏华前海万科基金，该基金价值三十亿元，并且是首支国内公募基金。这极大地吸引了各类金融投资机构，包括银行机构。而在二级市场中想要进行交易，投资者必须投资一万元甚至更多的金额。当项目经过审批阶段、建设阶段、招商引资阶段再到后期运营阶段，形成了完整的退出链筹款活动，这种方法可以帮助万科从重资产转变为轻资产。对于万科来说，该项目的早期阶段的土地是先前获得的，因此已经支付了土地价格。在建设过程中还提供了开发贷款支持，因此万科此时无需承担过多的财务压力，万科可以在项目的中后期实现资产的资本化。（4）合作开发融资房地产合作开发实际上是一种联合运作，通过利用各种特定因素进行组织。在发展过程中，合作企业必须依法面对风险，并有权获得合理的收入。以房地产开发方式这个角度来看，这种合作开发是一种联合经营。通过房地产合作开发，不仅可以解决眼前的问题，而且可以找到更多的发展路径。特别是在当前房地产资金链紧张的情况下，合作可谓是双赢。四、万科地产融资方式的启示和分析万科多元化融资启示之一：公司融资管理的最重要任务是建立一个合适的资本结构的管理目标，并需要进一步确定该目标的合理性。同时，在企业发展过程中，需要根据企业本身发展的实际情况制定战略计划，并严格控制企业的资产负债率。表4-1万科负债情况财务指标2017年2016年2015年流动比率1.20091.24361.3022速动比率0.4950.43780.4259现金比率(%)20.548815.005612.6601资产负债率(%)83.981380.536777.7015净负债率（%）8.8425.8719.30根据表4-1进行分析，从2015年到2017年具体情况看，万科地产的资产负债率逐年增长，2017年资产负债率为83.98%，这个属于该行业的正常水平。进一步研究可知，由于销售回款及经营效率的等有关方面的提高，净负债率出现逐步下降的情况，2015年至2017年净负债率从19.30%降至8.84%，该指标值在房地产行业中处于领先水平。另外，流动比率、速动比率都是维持在对应指标的正常值范围内。由此可见，万科良好的经营管理水平使得负债风险一直控制在行业低水平，财务风险可控，融资结构高度灵活，这使得万科无论面临什么样的政策变化，都不会影响其融资规模的发展。万科多元化融资启示之二：万科通过并购与合作的方式增加资金运作并尽可能降低土地成本。万科的扩张行为离不开中央企业，国有企业和地方政府提供的有利条件。作为中国房地产行业的大型企业，许多中小企业更愿意与他们合作。尽管华润集团可以参与万科的运营，但从未进行过干预，这使万科拥有了强大的行动空间和市场灵活性。由此可见，通过并购与合作，万科对银行贷款的依赖性将得到降低，更重要的是能够获得巨额的资金。万科多元化融资启示之三：创新性的融资工具已经成为多元化融资的必要武器。同时，发展全球融资渠道在企业的发展过程中利于降低融资成本，从而进一步降低融资风险。五、结论当前，我国的房地产行业面临竞争激烈、资金短缺、前期投入量大以及融资方式单一化等方面的困难，针对这些问题，企业需要对原有的传统单一融资方式进行改变，为未来的生存和发展奠定好稳定的基础。但是，对于我国很多的中小型企业来说，想要实现多元化的融资，谋求更好的融资渠道存在一定的困难，也就是说我国的中小企业没有过硬的实力能将国内甚至国外的资金很好地利用到自身企业中去，难以吸取优质的投资。如果这些中小企业想要发展，他们必须要要找到一种适合自己特点并能与时俱进的融资方法。在变化不断的经济条件以及宏观调控政策等相关的背景下，对于房地产企业的融资问题本文的主要观点及结论是：（一）根据不同的融资方式体现不同的特点不同的房地产融资方法反映出不同的特征，特别是在需求，压力和财务风险方面。各种规模的房地产公司在企业实力和整体声誉方面存在很大差异。企业在作出融资方式的决定前，应考虑总结不同融资方式特点、探其安全性以及可操作性，根据自身条件选择合理有效的方式来扩展融资途径，降低融资成本，分散资金风险并优化资源分配。同时，房地产公司在发展的不同阶段对资金和时间的要求也不同。因此，有必要在筹资的可行性与筹资成本的经济性之间取得平衡，并谨慎选择筹资方式。（二）多元化的融资方式是我国房地产企业融资的未来趋势单一融资方式可能会导致增加金融风险，甚至威胁经济发展。因此，我们需要及时改变这种单一的房地产融资模式，并从融资成本和融资风险方面寻找适合公司发展的最佳资本结构。为了适应瞬息万变的形势，房地产公司需要适应当前的市场环境。换句话说，房地产公司需要继续创新，以满足竞争日益激烈和高质量市场的需求。当前的筹资方式是不断创新并走向国际。为了适应这种变化，房地产公司需要向多元化发展，以适应市场的多元化发展趋势。压力很大，但这也是业务发展的好机会。（三）注意差异性企业与发展阶段的不同在选择融资方式时需要根据差异性进行选择。第一种情况，同一个公司，由于外部环境和发展阶段，开发项目等各种情况的不同，甚至时相同的开发项目但链接却不同，在选择融资方式时，应适当结合资金额度和实际期限作进一步考虑，谋求更大可能地降低企业的资金成本，选择合理的融资方式或组合。另外，不同的房地产公司在规模，优势，品牌建设等具有很大的差异方面，并且对于融资成本的接受程度和风险承受能力也是不同的。因此，房地产企业应注重差异性，根据实际结合自身优势优化融资结构。（四）论文尚待完善与补充研究的地方本文通过对房地产企业融资方式的理论研究，在经济转型的背景下组织并简单分析了房地产