洛阳市房地产市场调研报告

洛阳市房地产市场

调研报告二〇一五年十月目录

一、城市概况二、市场分析三、

一、城市概况一、城市概况城市经济概况

行政区划：洛阳市为河南地级市，是中国历史文化名城，中部重要工业城市，被誉为“千年帝都，牡丹花城〞，郑西高铁经过洛阳，对外交通便利。辖6区8县1市，建成区面积170平方公里。城市经济概况城市定位：立足豫西地区，与郑州共同建设河南省双核中心，洛阳城市现阶段主要向南开展，未来向东沿河两侧开展趋势明显。洛阳过去十年造城主要以洛龙新区开发为主，市政店的搬迁、高铁站的设立，都对新区产生极大的拉动作用；中部的西工区、老城区城市规划思路以旧城、旧厂改造和产业转型升级为主，而东西两翼的涧西区、瀍河回族区那么将近郊土地进一步纳入城市范围，扩大城区范围；城市新批复的总体规划将偃师市纳入到洛阳城市总体规划，洛阳东伊河两岸的伊滨

新区正处于偃师市和洛阳现主城区之间，属于规划城乡一体化示范区范畴，未来发展政策优势明显。一、城市概况城市经济概况人口情况：2021年末户籍总人口667.8万人，居全省第六，人均可支配收入26974元，其中市区人口195.52万人，洛阳市人口趋于外流向，市区仍对人口形成一定吸附力，城镇化尚有潜力。年末全市常住总人口667.80万人，其中城镇人口340.24万人，城镇化率达50.95%，低于全国平均城镇化率54.77%；市区常住人口数量排前三的分别是涧西区、洛龙区、西工区；2021年，洛阳市全年城镇居民人均可支配收入26974元，比上年增长8.7%，扣除价格因素，实际增长6.6%；城镇居民人均消费支出18380元，增长15.1%。一、城市概况城市经济概况城市GDP：2021年，洛阳市全年生产总值3284.57亿元〔河南省内排名第2〕，比上年增长9.0%。人均生产总值到达4.92万元。按常住人口667.8万计算，人均生产总值到达4.92万元。三产业结构为7.5：56.2：36.3，三产业对经济增长的奉献率分别为3.1%、67.6%和29.3%。一、城市概况城市经济概况产业结构：2021年洛阳市全年生产总值3284.57亿元，第二产业为主导的城市，经济增长主要依赖工业的奉献，第三产业未来拥有较大成长空间。2021年全年全社会固定资产投资3026.5亿元〔其中，房地产开发投资302.6亿元〕，比上年增长17.8%；第一产业投资185.1亿元，增长57.1%；第二产业投资1412.2亿元，增长18.7%，其中巟业投资1411.5亿元，增长19.0%；第三产业投资1383.7亿元，增长14.3%。一、城市概况城市经济概况洛阳距离郑州110km，距离西安320km，连接两省郑西高铁，从洛阳至郑州约40分钟，至西安一个半小时，另有陇海线贯穿，洛阳机场年客流量约70万人次，对外交通便利；2021年年末，洛阳市机动车保有量已超过105万辆，户均约1辆。其中汽车67.3万辆，小型汽车52.1万辆。一、城市概况城市经济概况支柱产业及代表企业：洛阳市第二产业为经济支柱，工业兴旺，拥有装备制造、能源电力、石油化工、新材料、硅光伏及光电等“五大优势支柱产业〞。知名企业包括：沃德福、国机重工、中信重工、一拖集团、中石化、中钢、中铁、中航光电、普莱柯生物工程等。洛阳市旅游资源丰富，牡丹国际文化节、白马寺、龙门石窟等文化旅游名片，2021年全市共接待游客9470万人次。一、城市概况城市概况总结洛阳定位为河南省副中心城市，GDP排名全省第二，但不省会郑州相比仍存在较大差距，约为郑州GDP的50%；洛阳三产中以第二产业为主，工业对经济增长的奉献接近于70%；

洛阳市总人口约700万人，城镇化率约51%，低于全国约4个百分点；洛阳老龄化较明显，城市整体来看属于人口外流向型城市，市区内人口导入主要来自于本市。

洛阳城市现阶段主要向南开展，未来向东沿河两侧开展趋势明显。

洛阳地处中原腹地，距离郑州、西安两省会城市较近，有郑西高铁相通，另有陇海线过境，航空客流量一般，城市辐射能力根本为周边地市，对外交通连接方式主要依靠陆路交通。一、城市概况二、市场概况二、市场概况库存情况分析库存分析：截至2021年上半年，洛阳商品房整体库存量已到达850.7万㎡，消化周期约34个月；长周期看，洛阳市场土地供给量充足，需5-6年消化周期。2021年上半年总体供给面积219.81万㎡，其中住宅141万㎡，比2021年上半年分别下降18.54%和22.03%，整体供给量有较大幅度减少。2021年上半年总体销售面积210.22万㎡，其中住宅193.94万㎡，比2021年上半年上涨35.34%和38.75%。受政策和市场结构调整影响，销量较去年同期有大幅提高。二、市场概况土地市场分析土地供给：2021年上半年全市土地供给31宗，总建筑面积411.45万㎡，较去年同期上涨68.91%，环比下降40.64%，供给主要来自高新区。1-6月供给土地建筑面积为411.15万㎡，环比下降40.64%，占地面积145.80万㎡。1-6月供给31宗土地，其中高新区11宗、西巟区7宗、洛龙区6宗、涧西区4宗、瀍河区3宗、老城区1宗。二、市场概况土地市场分析土地供给明细〔上〕：二、市场概况土地市场分析土地供给明细〔下〕：二、市场概况土地市场分析土地成交：2021年上半年全市土地成交20宗，总建筑面积296.76万㎡，较去年同期上涨75.94%，环比下降38.14%，成交主要来自西工区。1-6成交土地建筑面积为296.76万㎡，环比下降38.14%，占地万95.38㎡。

1-6成交20宗土地，其中西巟区7宗、高新区4宗、涧西区4宗、瀍河区2宗、洛龙区2宗、老城区1宗。二、市场概况土地市场分析土地成交明细〔上〕：二、市场概况土地市场分析土地成交明细〔下〕：二、市场概况住宅市场分析供求分析：2021年上半年全市商品住宅供给153.18万㎡，环比下降33.24%；成交132.79万㎡，环比下降11.73%，供求比1:1.15。?建设中原经济区副中心城市战略纲要〔2021-2021年〕?，其中关于居住环境斱面要求，到2021年人均住房建筑面积到达33平方米以上；洛阳目前人均住房面积缺乏30㎡，低于河南省城镇人均居住面积34㎡。二、市场概况住宅市场分析量价比照：2021年上半年全市商品住宅成交132.79万㎡，成交均价4706元/㎡，环比下降3.97%，连续两年呈现单边小幅下跌走势。二、市场概况住宅市场分析存量走势：截止2021年6月底全市商品住宅库存量为443万㎡，整体呈现逐年攀升态势，目前化周期约为17个月，存在一定压力。二、市场概况住宅市场分析区域供求：2021年上半年全市住宅市场供给、成交均主要来自洛龙区，其中瀍河、西工两区呈现阶段性供不应求的局面，各区域价格分化较为明显。二、市场概况住宅市场分析区域占比：从近年各区域成交占比可以看出，洛龙区占据全市主要市场份额，但其市场占有率正逐步降低。二、市场概况住宅市场分析面积占比：从近年各面积段成交占比可以看出，90-120及120-140㎡面积段为市场主力产品，其中70㎡以下产品占比最小。二、市场概况住宅市场分析供求分布：2021年上半年商品住宅供给13398套，主要来自80-100㎡二房及120-140㎡三房产品的大量入市；全市成交11744套，集中为80-100㎡二房及100-150㎡三房产品。二、市场概况住宅市场分析量价分布：2021年上半年商品住宅成交，主力单价段为4000〔以下〕-6000元/㎡的二/三房，主力总价段为40-60万的二房及50-70万的三房产品。二、市场概况商业市场分析供求比照：2021年上半年商业市场新增供给16.76万㎡，较去年同期下降42.35%，环比下降53.35%；全市商业成交4.01万㎡，延续下降态势，环比下降38.12%，近两年均价波动较小。二、市场概况商业市场分析供求比照：2021年上半年商业市场新增供给16.76万㎡，较去年同期下降42.35%，环比下降53.35%；全市商业成交4.01万㎡，延续下降态势，环比下降38.12%，近两年均价波动较小。商业方面。戒指2021年上半年，商业供给量、成交量、签约金额均同比下跌，成交均价小幅上涨，与住宅产品趋势根本一致。截至到2021年6月份，商业库存达316万方，按历史年份最快的月均去化速度2万平方米/月计算，去化周期约158个月，存量去化风险极大。二、市场概况办公市场分析供求比照：2021年上半年办公市场新增供给31.87万㎡，较去年同期上涨35.66%，环比大幅上207.34%；全市办公成交2.48万㎡，环比下降34.76%，整体呈现供过于求局面。二、市场概况整体库存高企，洛阳商品房整体库存量已到达850.7万㎡,消化周期约34个月；长周期看，洛阳市场土地供给量充足，需5-6年消化周期，其中商业及办公供过于求，去化周期较长；

截止2021年6月底全市商品住宅库存量为443万㎡，整体呈现逐年攀升态势，目前去化周期约为17个月，成交均价4706元/㎡，连续两年呈现单边小幅下