房屋管理系统操作手册-开发商应用卷

房屋管理系统操作手册_开发商应用卷软件需求规格说明书PAGE第1页广州市国土资源和房屋管理局新版房屋管理系统操作手册—————————————————<房地产开发企业>广州华南资讯科技有限公司二八年八月新版房屋管理系统操作手册（房地产开发企业）PAGE第1页说明：本页内容仅对内使用，不对外提供。更新历史编写人日期版本号变更内容吴忱2008年8月1日V1.0初次编写本文目录TOC\o"1-5"\h\z\u第一章 引言 51.1 编写目的 51.2 适用对象 51.3 系统运行环境 5第二章 系统简介 62.1 概述 62.2 系统使用前的准备工作 72.3 系统基本操作 72.3.1 如何登陆房屋管理系统 72.3.2 系统操作界面简介 82.3.3 系统菜单简介 8第三章 操作指南 103.1 案件网上申请及案件受理前的准备工作 103.1.1 如何进行案件申请？ 103.1.2 如何找回未填写完毕的案件？ 103.1.3 如何撤销已提交案件？ 113.1.4 如何重新提交被退回的案件？ 113.1.5 如何知道案件是否已受理还是办结？ 113.1.6 案件提交以后前往窗口交件还需做哪些准备工作？ 123.2 项目概况及资质证书管理 123.2.1 开发商信息备案 13 业务须知 13 操作指引 133.2.2 开发商资质证书 14 业务须知 14 操作指引 143.2.3 国有土地证及用地批准书 15 业务须知 15 操作指引 163.2.4 土地出让合同 17 业务须知 17 操作指引 173.2.5 建设工程规划许可证 20 业务须知 20 操作指引 203.2.6 工程施工许可证 22 业务须知 22 操作指引 223.2.7 工程施工合同 23 业务须知 23 操作指引 243.2.8 规划验收合格证 24 业务须知 24 操作指引 253.2.9 项目概况申报 26 业务须知 26 操作指引 273.2.10 项目规划变更 34 业务须知 34 操作指引 353.3 预售许可证管理 363.3.1 预售证核发 36 业务须知 36 操作指引 373.3.2 预售证变更 40 业务须知 40 操作指引 413.4 预售款监控管理 433.4.1 预售款划拨 43 业务须知 43 操作指引 443.4.2 监控帐户变更、注销 47 业务须知 47 操作指引 473.5 在建工程抵押（含涂销、转移、变更等） 473.5.1 在建工程抵押权设定登记 47 业务须知 47 操作指引 483.5.2 在建工程抵押权转移登记 53 业务须知 53 操作指引 543.5.3 在建工程抵押权变更登记 58 业务须知 58 操作指引 593.5.4 在建工程抵押权注销登记 62 业务须知 62 操作指引 633.6 网上签约和合同模板管理等 673.6.1 合同模板管理 67 业务须知 67 操作指引 673.6.2 网上签约（期房合同） 68 业务须知 68 操作指引 693.6.3 网上签约（现房合同） 75 业务须知 75 操作指引 753.6.4 修改合同 76 业务须知 76 操作指引 763.6.5 重新打印正式合同 76 业务须知 76 操作指引 763.7 合同预告登记及商品房买卖合同退房手续等 773.7.1 预购商品房预告登记 77 业务须知 77 操作指引 783.7.2 预购商品房抵押权预告登记 81 业务须知 81 操作指引 813.7.3 预购商品房注销登记 84 业务须知 84 操作指引 853.7.4 商品房买卖合同退房登记 87 业务须知 87 操作指引 883.8 初始登记及过户 883.8.1 初始登记（也称大确权） 88 业务须知 88 操作指引（仅初始登记） 893.8.2 过户 94 业务须知 94 操作指引（增量房转移登记） 95 操作指引（征收补偿登记） 98 操作指引（单方面申请缮证登记） 98第四章 常见问题解答 100第五章 附件 101引言编写目的为确保广大房地产开发企业能够更好的使用新版广州市房屋管理系统，本手册将采用图文结合的方式逐一进行说明。新版广州市房屋管理系统是广州市国土资源和房屋管理局在2005年7月投入使用的房屋管理系统的基础上进行升级完善的一套网上业务申报系统，它主要为房地产开发企业在进行商品房网上交易以及相关房地产交易登记业务等多个方面，提供一个业务申报与审核的网上操作平台，同时也进一步规范了商品房交易市场的管理。适用对象各房地产开发企业、房地产代理等公司中，负责商品房预售、现售以及房地产交易登记业务的相关从业人员。系统运行环境为确保您能够顺利使用本系统，请参照以下要求配置系统运行环境：——网络环境： 单机连接至互联网的网络带宽不低于？？——硬件环境：（不低于以下配置） CPU：1GHzRAM：512M硬盘：20G——软件环境： 操作系统：Windows98/2000/XP等。 浏览器：InternetExplorer6.0以上。——其他要求： IE浏览器设置要求：？？？系统简介概述新版房屋管理系统中的房地产开发企业部分主要是指：房地产开发企业如何进行网上业务申报、网上签约售楼以及房地产项目的基本管理三部分内容。根据房地产开发企业开发商品房所需要经历的各个开发阶段，大致可分为四个阶段：项目申报阶段、预售阶段、增量房阶段和存量房阶段（详见下图）。下面我们将对每个阶段中的业务逐一讲解其网上申请时的注意事项。图3-2-1房地产开发阶段示意图系统使用前的准备工作在使用本系统前，请用户做好如下准备工作：第一步办理电子密钥。企业在使用本系统之前，应提前前往广东省电子商务中心办理电子密钥。第二步开通系统帐户。持已办理的电子密钥，前往广州市房管局信息中心办理房屋管理系统用户及组织机构的注册手续。上述两步具体办理流程详见：《？？？》系统基本操作如何登陆房屋管理系统系统登陆网址：操作步骤：首先，插入电子密钥（Key）至电脑USB口。（关于电子密钥的办理方法请参见“”）打开IE浏览器，并在地址栏中输入系统网址，见下图2-1。房屋管理系统登陆界面（见图2-2），输入用户名、密码，点击[登录]即可。说明：用户成功登陆系统后，系统会根据用户的权限来限制用户的操作范围。图2-1阳光家缘网站的系统入口图2-2房屋管理系统登陆界面系统操作界面简介一般情况下，本系统的操作界面主要是由以下三个区域构成：（见下图）系统功能菜单区（上方）：合同管理、网上申请、管理、组织选择。点击不同的功能菜单项，打开不同的业务菜单列表。系统业务菜单区（左边）：依据所选的功能菜单项的不同，显示不同的业务菜单列表。业务操作区（右边）：本区是使用者进行查询、显示或录入信息等具体操作事务的区域。图2-3系统界面概述系统菜单简介用户成功登陆系统后，具有全部权限的用户则可以看到如下菜单内容。特别说明：如果使用者在实际操作过程中无法看到下述内容中的部分菜单，是由于用户未获得相应的授权所引起的。——案件管理 ——案件申请：各项商品房预售、房地产交易登记业务的网上申请入口。 ——待处理案件：在此可以看到未正式提交的案件、被退回修改的案件以及已提交但未正式受理的案件。 ——已受理案件：在此可以看到已经被正式受理的案件记录。——已办结案件：在此可以看到已经办结的案件记录。——项目管理 ——开发商信息备案：在此维护房地产开发企业的基本信息，如：地址、工商营业 执照等信息。 ——开发商资质证书：在此新增、修改、删除房地产开发企业的项目资质证书记录。 ——国有土地证：在此新增、修改、删除国有土地证记录。 ——用地批准书：在此新增、修改、删除用地批准书记录。 ——土地出让合同：在此新增、修改、删除土地出让合同记录。——建设工程规划许可证：在此新增、修改、删除建设工程规划许可证记录。——工程施工合同：在此新增、修改、删除工程施工合同记录。——竣工规划验收合格证：在此新增、修改、删除竣工规划验收合格证记录。——项目概况：可在此查看本企业名下所有已经通过房管局审核的项目概况记录。——网上签约： ——网上签约：在此进入网上楼盘明细表后，再进行网上签约（含预售、现售商品房买卖合同）。 ——重新打印正式合同：在此进入后，输入合同编号、购房密码后可重新打印正式 合同。 ——模板管理：在此可以新增、修改、删除网上签约时所需要的预定制模版。 ——合同查询：在此可以通过合同编号，快速查询正式合同。——退出：退出房屋管理系统，回到系统登录界面。操作指南案件网上申请及案件受理前的准备工作如何进行案件申请？房地产开发企业所有的网上申请的操作入口统一在：案件管理——案件申请。（详见图3-1-1）。图3-1-1如何找回未填写完毕的案件？当用户在进行案件申请的过程中中途退出案件，但是案件信息还未全部填写，用户可以通过“案件管理——待处理案件”中的“未提交案件”找回该案件，详见图3-1-2。同时，用户可以在此删除未提交的案件，注意：此处删除案件后将不能再找回案件了。图3-1-2如何撤销已提交案件？当用户发现已经提交的案件存在问题想见案件撤回修改，则可以通过“案件管理——待处理案件”的“已提交案件”找回该案件，详见图3-1-3。用户选中需要撤回的案件记录，点击[撤销]即可，撤销成功的案件可以在“未提交案件”中找到。图3-1-3如何重新提交被退回的案件？当案件已正式受理审核，但被局内工作人员退回修改，则可以通过“案件管理——待处理案件”的“被退回案件”找到该案件，详见图3-1-4。图3-1-4如何知道案件是否已受理还是办结？用户可以通过“案件管理——已受理案件”和“案件管理——已办结案件”看到案件是否已经受理或办结，详见图3-1-5和图3-1-6。图3-1-5图3-1-6案件提交以后前往窗口交件还需做哪些准备工作？对于所有的网上申请的案件，在前往窗口交件之前都必须先打印出《网上预受理回执》，该材料是网上申请案件在案件受理时的必备材料。对于每个业务种类在案件受理时所需的材料清单，请咨询？？？？？？？？？？项目概况及资质证书管理项目概况是房地产开发企业的应用本系统的基础，所谓[项目概况]主要包括如下内容：项目基本信息、开发商信息及资质证书、国土证信息、土地出让合同、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收合格证以及楼盘明细表等8类信息。只有在完成项目概况申报业务审核后，才可以开始后续业务的办理，如：在建工程抵押、预售证申请、网上签约售楼、初始登记等。同时，为避免后续业务的办理过程中出现不必要的错误，请各房地产开发企业对本项业务特别重视，务必严格按照系统要求录入每项数据。开发商信息备案业务须知房地产开发企业在注册系统用户后，在开展各项业务之前必须先应该录入房地产开发企业的基本信息，其中主要包括：企业名称、法人代表、工商营业执照信息等。注意事项：该部分信息将会被项目概况、预售证、网上签约等多项业务调用，请用户务必认真填写。操作指引操作入口：项目管理——开发商信息备案操作步骤：图3-2-1图3-2-2第一步在界面（图3-2-1）中填写所有数据项，然后点击[保存]。第二步在界面（图3-2-1）中点击[编辑法定代表人]，弹出窗口（如：图3-2-2），填写相应的数据[保存]即可。开发商资质证书业务须知开发商资质证书是每个企业录入一份资质记录，当企业年检时获取了新的资质证书需要前往房管局申请更新证书。注意事项：判断标准：证书记录的有效状态为“有效”的，则表示该证书记录已经随项目概况通过房管局审核。证书记录的有效状态为“有效”时，则不可以进行修改或删除；证书记录的有效状态为“无效”时，则可以进行修改或删除。证书记录的有效状态为“有效”时，如需要修改证书信息，则需要直接前往房管局（部门：？？？）申请修改。同一证书记录可以在多个项目概况中被引用。操作指引操作入口：项目管理——开发资质证书操作步骤：图3-2-3图3-2-4新增证书：在界面（图3-2-3）点击[新增]进入界面（图3-2-4），录入所有数据项后点击[保存]即可。修改证书：在（图3-2-3）中，选中需要修改的记录删除证书：在（图3-2-3）中，选中需要删除的记录国有土地证及用地批准书业务须知企业在项目概况申报之前就将国土证、用地批准书的信息录入到系统中，以便在作项目概况申报或项目规划变更业务时直接选择对应的证书记录。注意事项：判断标准：证书记录的有效状态为“有效”的，则表示该证书记录已经随项目概况通过房管局审核。证书记录的有效状态为“有效”时，则不可以进行修改或删除；证书记录的有效状态为“无效”时，则可以进行修改或删除。证书记录的有效状态为“有效”时，如需要修改证书信息，则需要直接前往房管局（部门：@@@@@@）申请修改。同一证书记录可以在多个项目概况中被引用。操作指引操作入口：项目管理——国有土地证或用地批准书操作步骤：图3-2-5图3-2-6新增证书：在界面（图3-2-5）中，点击[新增]进入界面（如图3-2-6），录入所有数据项后点击[保存]即可。修改证书：在界面（图3-2-5）中，选中需要修改的记录，点击[修改]后进入界面（图3-2-6），修改相应的数据项后点击[保存]即可。删除证书：在界面（图3-2-5）中，选中需要删除的记录，点击[删除]即可。说明：用地批准书的具体操作步骤请参见国有土地证的操作步骤。土地出让合同业务须知企业在项目概况申报之前就可将土地出让合同的信息录入到系统中，以便在作项目概况申报或项目规划变更业务时直接选择对应的证书记录。注意事项：判断标准：证书记录的有效状态为“有效”的，则表示该证书记录已经随项目概况通过房管局审核。证书记录的有效状态为“有效”时，则不可以进行修改或删除；证书记录的有效状态为“无效”时，则可以进行修改或删除。证书记录的有效状态为“有效”时，如需要修改证书信息，则需要直接前往房管局（部门：@@@@@@）申请修改。同一证书记录可以在多个项目概况中被引用。操作指引操作入口：项目管理——土地出让合同操作步骤：图3-2-图3-2-图3-2-图3-2-10图3-2-11图3-2-图3-2-新增证书：在界面（图3-2-7）中点击[新增]，进入界面（如图3-2-8）录入所有数据项后点击[保存]后，进入界面（图3-2-9）。如果有土地出让金缴交的，则点击进入地价缴交Tab页（图3-2-10），点击[新增]后，在弹出的界面（图3-2-11）录入数据后点击[保存]。如果有土地出让金补缴的，点击进入补充地价缴交Tab页（图3-2-11），点击[新增]后，在弹出的界面（图3-2-13）中录入数据后点击[保存]。至此，一份完整的土地出让合同录入完毕。修改证书：在（图3-2-7）中，选中需要修改的记录，点击[修改]后进入界面（图3-2-9），修改相应的数据项后点击[保存]即可。删除证书：在（图3-2-7）中，选中需要删除的记录，点击[删除]即可。建设工程规划许可证业务须知企业在项目概况申报之前就将建设工程规划许可证的信息录入到系统中，以便在作项目概况申报或项目规划变更业务时直接选择对应的证书记录。注意事项：判断标准：证书记录的有效状态为“有效”的，则表示该证书记录已经随项目概况通过房管局审核。证书记录的有效状态为“有效”时，则不可以进行修改或删除；证书记录的有效状态为“无效”时，则可以进行修改或删除。证书记录的有效状态为“有效”时，如需要修改证书信息，则需要直接前往房管局（部门：@@@@@@）申请修改。同一证书记录可以在多个项目概况中被引用。操作指引操作入口：项目管理——建设工程规划许可证操作步骤：图3-2-图3-2-图3-2-图3-2-新增证书：在界面（图3-2-14）中点击[新增]，进入界面（如图3-2-15）录入所有数据项后点击[保存]后，进入界面（图3-2-16）。点击[新增]后，进入界面（图3-2-17），录入数据后点击[保存]。至此，一份完整的建设工程规划许可证录入完毕。修改证书：在界面（图3-2-14）中，选中需要修改的记录，点击[修改]后进入界面（图3-2-16），修改相应的数据项后点击[保存]即可。删除证书：在界面（图3-2-14）中，选中需要删除的记录，点击[删除]即可。工程施工许可证业务须知企业在项目概况申报之前就将工程施工许可证的信息录入到系统中，以便在作项目概况申报或项目规划变更业务时直接选择对应的证书记录。注意事项：判断标准：证书记录的有效状态为“有效”的，则表示该证书记录已经随项目概况通过房管局审核。证书记录的有效状态为“有效”时，则不可以进行修改或删除；证书记录的有效状态为“无效”时，则可以进行修改或删除。证书记录的有效状态为“有效”时，如需要修改证书信息，则需要直接前往房管局（部门：@@@@@@）申请修改。同一证书记录可以在多个项目概况中被引用。操作指引操作入口：项目管理——工程施工许可证操作步骤：图3-2-18图3-2-19新增证书：在界面（图3-2-18）中点击[新增]，进入界面（图3-2-19），录入所有数据项后点击[保存]即可。修改证书：在界面（图3-2-18）中，选中需要修改的记录，点击[修改]后进入界面（图3-2-19），修改相应的数据项后点击[保存]即可。删除证书：在界面（图3-2-18）中，选中需要删除的记录，点击[删除]即可。工程施工合同业务须知企业在项目概况申报之前就将工程施工合同的信息录入到系统中，以便在作预售款划拨业务时直接选择对应的证书记录。注意事项：判断标准：证书记录的有效状态为“有效”的，则表示该证书记录已经随项目概况通过房管局审核。证书记录的有效状态为“有效”时，则不可以进行修改或删除；证书记录的有效状态为“无效”时，则可以进行修改或删除。证书记录的有效状态为“有效”时，如需要修改证书信息，则需要直接前往房管局（部门：@@@@@@）申请修改。同一证书记录可以在多个项目概况中被引用。操作指引操作入口：项目管理——工程施工合同操作步骤：图3-2-20图3-2-21新增证书：在界面（图3-2-20）中点击[新增]，进入界面（图3-2-21），录入所有数据项后点击[保存]即可。修改证书：在界面（图3-2-20）中，选中需要修改的记录，点击[修改]后进入界面（图3-2-21），修改相应的数据项后点击[保存]即可。删除证书：在界面（图3-2-20）中，选中需要删除的记录，点击[删除]即可。规划验收合格证业务须知如企业申报项目概况的目的是为了直接进行初始登记的，则可以申报之前就将剧痛验收合格证的信息录入到系统中，以便在作预售款划拨业务时直接选择对应的证书记录。注意事项：判断标准：证书记录的有效状态为“有效”的，则表示该证书记录已经随项目概况通过房管局审核。证书记录的有效状态为“有效”时，则不可以进行修改或删除；证书记录的有效状态为“无效”时，则可以进行修改或删除。证书记录的有效状态为“有效”时，如需要修改证书信息，则需要直接前往房管局（部门：@@@@@@）申请修改。同一证书记录可以在多个项目概况中被引用。操作指引操作入口：项目管理——规划验收合格证操作步骤：图3-2-22图3-2-23新增证书：在界面（图3-2-22）中点击[新增]，进入界面（图3-2-23），录入所有数据项后点击[保存]即可。修改证书：在界面（图3-2-22）中，选中需要修改的记录，点击[修改]后进入界面（图3-2-23），修改相应的数据项后点击[保存]即可。删除证书：在界面（图3-2-22）中，选中需要删除的记录，点击[删除]即可。项目概况申报业务须知业务概述：（在正式向房管局申请项目概况申报业务之前，请务必做好如下准备工作）前往广州市房管局测绘管理部门，获取相应的《预测成果报告》，并由该单位负责在房屋管理系统中录入对应的项目地名记录。项目所在地属于番禺、花都、萝岗、南沙、从化、增城的，则前往对口分局办理本业务。用户在办理房屋管理系统用户及组织机构的注册后，就可以将自己已经持有的各类房地产项目相关资质、证书等提前录入到房屋管理系统中，以便项目概况申报时选用。做好上述准备工作后，就可以正式开始项目概况申报业务。业务流程图：注意事项：每份项目概况只能包括一个自然栋，独立别墅项目例外。由于每栋独立别墅则可以通过不同的门牌号进行区分，故可以允许一份项目概况中包括多个独立别墅。操作指引操作入口：案件管理——案件申请操作步骤：第一步：选择项目名称在界面（图3-2-24）中，点击[项目概况申报]，进入界面（图3-2-25），选择项目名称记录点击[确定]进入界面（图3-2-26）。图3-2-24图3-2-25图3-2-26第二步：录入项目概况、开发企业以及开发企业资质信息在界面（图3-2-26）中录入行政区划、联系人、项目地址等信息，点击[保存]。在界面（图3-2-26）中，点击[新增]进入选择开发企业的界面后，选择匹配的开发企业记录。在界面（图3-2-26）中，点击[选择资质证书]进入选择资质证书界面后，选择匹配的资质证书记录。图3-2-27图3-2-28图3-2-29图3-2-30图3-2-31第三步：构建楼盘明细表新增楼栋记录。在界面（图3-2-27）中，点击[新增]后弹出界面（图3-2-28），录入相关数据后，点击[保存]即可。编辑楼盘表。在界面（图3-2-28）中，点击楼栋记录的[编辑楼盘表]列，进入界面（图3-2-29）。新增地址门牌。在界面（图3-2-29）中，点击[新增]添加地址门牌。注：一个楼栋可以包含多个地址门牌。删除地址门牌：如果被删除的地址门牌已对应多套房屋的，则删除该地址门牌会将所对应的房屋一并删除。创建楼盘表。在界面（图3-2-29）中，点击[创建楼盘表]新增房屋：用户可以选择按层增加房屋，也可以选择按单元增加房屋，点击增]后的效果将会体现在界面（图3-2-29）中。特别说明：每次新增房屋时，系统仅生成房号和层号。房屋的建筑面积、房屋各状态等均为空值，因此需要用户再通过“修改房屋”的操作补充这部分数据，确保房屋基本数据的完整性。删除房屋：用户可以在界面（图3-2-29）中，选择需要删除的房屋后，点击[删除]即可。修改房屋：用户可以在界面（图3-2-29）中，选择需要修改的房屋（可多选）后，点击[修改]，弹出界面（图3-2-31）。为方便用户批量修改数据，用户可以多选（选择层号/单元号进行一次多选，也可以选择全部），然后再点击[修改]。说明：见图3-2-31中，用户如果删除星号，且不输入任何数据的，则系统默认为空值。图3-2-32图3-2-33第四步：录入回迁人信息点击回迁人信息Tab页，进入界面（图3-2-32）。如果本项目概况中涉及回迁房的，则在该界面中会显示所有回迁房记录；如果不涉及回迁房的，则无回迁房记录，用户可跳过本页。点击回迁房列表中“回迁人”列的[详细]后，用户可在弹出界面（图3-2-33）中录入每套回迁房的回迁人信息。图3-2-34图3-2-35第五步：录入用地来源文件点击用地来源文件Tab页，进入界面（图3-2-34此处以国土证为例，点击[新增]后，系统弹出界面（图3-2-35）图3-2-36图3-2-37第六步：录入土地出让合同点击土地出让合同Tab页，进入界面（图3-2-36图3-2-38图3-2-39第七步：录入工程施工许可证点击施工许可证Tab页，进入界面（图3-2-38），点击[新增]后，系统弹出界面（图3-2-39），用户选择实际对应的图3-2-40图3-2-41第八步：录入建设工程规划许可证点击规划许可证Tab页，进入界面（图3-2-40），点击[新增]后，系统弹出界面（图3-2-41），用户选择实际对应的建设工程规划许可证的记录。图3-2-42图3-2-43第九步：录入规划验收材料如果本次项目概况申报的直接目的是为了初始登记的，则需要填写规划验收材料。点击规划验收材料Tab页，进入界面（图3-2-42），点击[新增]后，系统弹出界面（图3-2-43），用户选择实际对应的规划验收材料的记录。第十步：提交申请用户在提交前请确认之前的每一个Tab页中的数据是否都已填报，确认无误后点击[提交申请]即可。用户可在菜单（案件管理——待处理案件）中的“已提交案件”查看到该案件。如发现问题需要修改的，则可以选中案件记录后点击[撤销]即可。案件撤销成功后会显示在“未提交案件”中。项目规划变更业务须知业务概述：本业务主要是针对开发企业因预测绘变更，需要此前已经通过房管局审核的项目概况中楼盘表内容而设定。其中可以执行的操作包括：新增房屋或新增证书。业务流程图：注意事项：如需要此前修改此前已经通过审核的项目概况中的已经对应的证书内容，可参见前述。对于需要修改房屋信息（如：面积、状态…）、合并分割房屋等，则需要直接前往房管局（部门：？？？）申请修改。另，对于修改房屋信息中的厨房数、阳台数、户型，用户可以直接进入菜单（项目管理——项目概况）进行修改。操作指引操作入口：案件管理——案件申请——项目规划变更操作步骤：第一步：选择需变更的项目概况记录在界面（图3-2-44）中，点击[项目规划变更]，进入界面（图3-2-45），选择项目名称记录点击[确定]进入界面（图3-2-46）。图3-2-44图3-2-45图3-2-46第二步：根据实际需要新增对应的各种证书材料或新增房屋 具体的操作步骤请参见第3.2第三步：提交申请 点击[提交申请]，系统提示“操作成功”后，该案件记录将会显示在案件管理——待处理案件的“已提交案件”中。预售许可证管理预售证核发业务须知业务概述：本项业务主要是指开发商为了能够获得商品房预售资格而进行的预售证核发的申请。开发商只有在通过预售证核发审批后，才可以进行网上签约。开发商在本项业务中所需要做的最主要的工作是：通过楼盘明细表确定哪些房屋需要进入预售许可范围即可。业务流程图：注意事项：本项业务必须在项目概况已经通过局内审核完毕后方可申请。本项业务不可以与“在建工程抵押权设定登记”同时申请办理。操作指引操作入口：案件管理——案件申请——项目规划变更操作步骤：第一步：选择需要申请预售证的项目概况记录在界面（图3-3-1）中，点击[预售证核发]，进入界面（图3-3-2），选择项目名称记录点击[确定]进入界面（图3-3-3）。图3-3-1图3-3-图3-3-3第二步：录入预售申请基本信息依次录入图3-3-3中的各项数据后，点击[保存]即可。第三步：录入开发企业信息第四步：标注本次申请预售的房屋清单图3-3-5图3-3-6点击房屋标注Tab页，进入界面（图3-3-5）后，点击列表中[楼栋名称]列的链接，进入界面（图3-3-6）。用户在界面（图3-3-6）中，选择本次需要申请预售的房屋记录（可多选），选择后点击[保存]即可。如果申请预售的房屋分布在同一楼栋的多个门牌下，则用户可以点击门牌地址处不同门牌地址的单选按钮，即可看到不同的房屋清单进行预售房屋选择操作，并保存。第五步：录入房屋分布信息点击房屋分布Tab页，进入界面（图3-3-7）。此前房屋标注具体的预售房屋清单后，系统会在此处自动计算房屋分布的面积和套数，用户在此页点击[保存]即可。图3-3-第六步：录入国土证信息 此处由于需求还未细化，暂不需要操作。第七步：提交申请 点击[提交申请]，系统提示“操作成功”后，该案件记录将会显示在案件管理——待处理案件的“已提交案件”中。预售证变更业务须知业务概述：开发商在已有楼栋（且已获得预售许可证）的楼盘明细表上，进行预售许可范围的调整，其中仅指预售许可范围的增加。业务流程图：注意事项：本业务不支持对调预售房屋的对调功能。本业务不支持新增楼栋的预售批准业务，正确流程是新建一个项目概况，然后再通过预售证核发流程获取一个新的预售许可证。本业务可支持，由于新增房屋或房屋分割合并所引起的预售许可范围变更业务。操作指引操作入口：案件管理——案件申请操作步骤：第一步：选择需要申请预售证的预售证记录在界面（图3-3-11）中，点击[预售证核发]，进入界面（图3-3-12），选择需要申请变更的预售许可证记录后，点击[确定]进入界面（图3-3-1图3-3-1图3-3-12图3-3-13第二步：录入预售变更的基本信息依次录入图3-3-3中可以录入的各项数据后，点击[保存]即可。第三步：标注本次预售变更的房屋清单图3-3-15图3-3-点击房屋标注Tab页，进入界面（图3-3-15）后，点击列表中[楼栋名称]列的链接，进入界面（图3-3-1用户在界面（图3-3-16）中，选择本次需要如果需要新纳入预售的房屋分布在同一楼栋的多个门牌下，则用户可以点击门牌地址处不同门牌地址的单选按钮，即可看到不同的房屋清单进行预售房屋选择操作，并保存。第四步：录入房屋分布信息点击房屋分布Tab页，进入界面（图3-3-1此前房屋标注具体的预售房屋清单后，系统会在此处自动计算房屋分布的面积和套数，用户在此页点击[保存]即可。图3-3-第六步：录入国土证信息 此处由于需求还未细化，暂不需要操作。第七步：提交申请具体操作细节参见第3.2预售款监控管理预售款划拨业务须知业务概述：本业务是指开发商依据工程施工合同，向房管局提出从预售款监控账户中划拨预售款的业务申请。业务流程图：注意事项：房管局对本项业务申请的重要审核依据是[工程施工合同]，开发商须在申请预售款划拨之前就必须将[工程施工合同]提前录入至本系统中，具体的操作方法请见第3.1.7节。在申请本业务时，开发商务必认真计算每份工程施工合同的划拨金额，以免因超额申请而不通过。业务成功申请后，开发商必须持房管局出具的《划拨批准书》前往开户银行办理最后的划拨手续。操作指引操作入口：案件管理——案件申请操作步骤：第一步：选择需要申请预售款划拨的预售证记录在界面（图3-4-1）中，点击[预售款划拨]，进入界面（图3-4-2），选择需要申请预售款划拨的预售证记录后，点击[确定]进入界面（图3-4图3-4-1图3-4-2图3-4-3第二步：录入申请信息 在界面（图3-4-3）中，依次录入各项数据，其中主要包括：划拨金额、划拨理由、划拨时间等多项数据。录入完毕后点击[保存]即可。第三步：录入工程合同点击工程合同Tab页，进入界面（图3-4-4），点击[新增]后，系统弹出界面（图3-4-5），用户选择实际对应的工程施工合同的记录。如果在弹出的界面（图3-4-5）中没有工程施工合同记录的，则说明企业还从未录入过任何工程施工合同记录。录入工程施工合同记录的操作入口：项目管理——工程施工合同。详见第3.2.7节。图3-4-4图3-4-5第四步：录入楼栋进度图片图3-4-6第五步：提交申请 点击[提交申请]，系统提示“操作成功”后，该案件记录将会显示在案件管理——待处理案件的“已提交案件”中。监控帐户变更、注销业务须知监控账户变更：是指开发商新增、删除或修改某个预售许可证下的监控账户。监控账户注销：是指某个预售证所对应的预售款监控账户满足撤销监控条件的，可申请注销监控账户。操作指引特别说明：本系统不提供上述两项业务的网上申请功能，请开发商直接前往预售款监控账户的管理部门进行上述两项业务的申请。在建工程抵押（含涂销、转移、变更等）在建工程抵押权设定登记业务须知业务概述：本项业务主要是指开发商可以申请在建项目中未抵押、未销售、未查封、非公建配套、非分成、非直管、非回迁的房屋抵押申请。业务流程图：注意事项：在办理本业务之前，请先确定该项目概况是否已通过房管局审批。当项目正在办理预售证核发或预售证变更业务时，不可以同时申请本业务。申请抵押的房屋必须同时具备以下条件：未抵押、未销售、未查封、非公建配套、非分成、非直管、非回迁。每份案件申请仅对应一套房屋，案件通过房管局的审批后，将会为每一套房屋出具一份《广州市房地产抵押权预告登记证明书》。操作指引操作入口：案件管理——案件申请操作步骤：第一步选择业务登记种类（在建工程抵押设定登记）及项目概况记录。 在界面（图3-5-1）中，点击在建工程抵押后选择本次需要办理的登记种类（即在建工程抵押设定登记），点击[确定]进入界面（图3-5-2），然后选择需要办理业务的项目概况记录后，点击[确定]即可。图3-5-1图3-5-2第二步选择需要办理登记的房屋清单 在界面（图3-5-3）中，点击[新增]弹出界面（图3-5-4），然后选择需要办理业务的房屋后，点击[保存]即可。 说明：在界面（图3-5-4）中所显示的房屋清单是将当前项目中所有的房屋以列表形式进行展现，同时系统会自动根据每套房屋的各种状态（如：抵押状态、查封状态、协执状态等）进行判断该房屋是否可以申请办理本项业务。如果不可以申请的，则系统会将该房屋记录的选择框变成灰色不可选。图3-5-3图3-5-4第三步录入本次申请登记的每套房屋的详细信息（主要是指他项权利信息）选择并确定本次申请登记的房屋清单之后的界面（图3-5-5），用户可以点击每条房屋记录的最后一列[详细]，进入界面（图3-5-6）录入每套房屋的案件详细信息，所谓案件的详细信息主要是指他项权利信息，如：他项权利人、权利部位、权利价值、权利面积等信息。进入界面（图3-5-6）后，点击他项权利信息Tab页进入界面（图3-5-7），用户依次录入各项数据后点击[保存]即可。然后点击抵押人Tab页进入界面（图3-5-8），确定本次抵押的抵押人是谁。此处主要是考虑到部分房地产项目可能会涉及多个房地产开发商，因此需要用户在此确认本次抵押的抵押人是哪一个开发商。然后点击代理人Tab页进入界面（图3-5-9），用户可以在此分别录入本次申请的抵押双方的代理人信息。注意：在录入代理人信息时，请务必选择委托方。如果委托方一栏中为没有抵押权人，用户只要先录入他项权利信息即可。 图3-5-5图3-5-6图3-5-7图3-5-8图3-5-9第四步提交申请 当用户确定本次申请的每套房屋的案件详细信息都已经录入完整后，则点击提交申请即可。批量录入他项权利信息的操作： 由于用户可以一次选择多套房屋进行申请，为了方便用户操作，系统提供了批量录入他项权利信息的操作功能。 用户可以在界面（图3-5-5）中，选中需要批量录入的房屋记录后，点击[他项权利信息]按钮进入界面（图3-5-10），用户录入相应的他项权利信息后点击[保存]即可将每套房屋记录的他项权利信息生成。 注意：批量录入他项权利信息时，其中的权利面积和权利价值是不会覆盖的，但其他数据会重新覆盖到每套房屋记录的他项权利信息。因此用户仍需进入到每套房屋记录的详细信息（详见本节第三步操作）中录入这两项数据，如果每套房屋的权利面积等于房屋的建筑面积时，则权利面积数据就不需要用户进入详细信息中进行录入操作。 图3-5-10批量录入代理人信息的操作： 由于用户可以一次选择多套房屋进行申请，为了方便用户操作，系统提供了批量录入代理人信息的操作功能。用户可以在界面（图3-5-5）中，选中需要批量录入的房屋记录后，点击[他项权利信息]按钮进入界面（图3-5-11），用户录入相应的代理人信息后点击[保存]即可将每套房屋记录的代理人信息生成。图3-5-11在建工程抵押权转移登记业务须知业务概述：本项业务主要是指开发商基于此前的在建工程抵押案，现申请办理他项权利人转移的业务。业务流程图： 参见上节。注意事项：用户可以在一次申请操作过程中选择多套房屋，系统将会按照房屋套数自动生成相应数量的案件。每份案件申请仅对应一套房屋，案件通过房管局的审批后，将会重新为每一套房屋出具一份《广州市房地产抵押权预告登记证明书》。操作指引操作入口：案件管理——案件申请操作步骤：第一步选择业务登记种类（在建工程抵押转移登记）及项目概况记录。 在界面（图3-5-12）中，点击在建工程抵押后选择本次需要办理的登记种类（即在建工程抵押转移登记），点击[确定]进入界面（图3-5-13图3-5-12图3-5-13第二步选择需要办理登记的房屋清单 在界面（图3-5-14）中，点击[新增]弹出界面（图3-5-15），然后选择需要办理业务的房屋后，点击[保存]即可。 说明：在界面（图3-5-14）中所显示的房屋清单是将当前项目中所有的房屋以列表形式进行展现，同时系统会自动根据每套房屋的各种状态（如：抵押状态、查封状态、协执状态等）进行判断该房屋是否可以申请办理本项业务。如果不可以申请的，则系统会将该房屋记录的选择框变成灰色不可选。图3-5-14图3-5-15第三步录入本次申请登记的每套房屋的详细信息（主要是指他项权利信息）选择并确定本次申请登记的房屋清单之后的界面（图3-5-16），用户可以点击每条房屋记录的最后一列[详细]，进入界面（图3-5-17进入界面（图3-5-17）后，点击他项权利信息Tab页进入界面（图3-5-18），用户依次录入各项数据后点击[保存]即可。然后点击抵押人Tab页进入界面（图3-5-19），确定本次抵押的抵押人是谁。此处主要是考虑到部分房地产项目可能会涉及多个房地产开发商，因此需要用户在此确认本次抵押的抵押人是哪一个开发商。然后点击代理人Tab页进入界面（图3-5-20），用户可以在此分别录入本次申请的抵押双方的代理人信息。注意：在录入代理人信息时，请务必选择委托方。如果委托方一栏中为没有抵押权人，用户只要先录入他项权利信息即可。 图3-5-16图3-5-17图3-5-18图3-5-19图3-5-20第四步提交申请 当用户确定本次申请的每套房屋的案件详细信息都已经录入完整后，则点击提交申请即可。批量录入他项权利信息的操作：（可参见上节）批量录入代理人信息的操作：（可参见上节）在建工程抵押权变更登记业务须知业务概述：本项业务主要是指开发商基于此前在建工程抵押案件，现在申请办理抵押权人、抵押价值、抵押面积等三项内容的变更登记。业务流程图： 参见上节。注意事项：拥护可以在一次申请操作过程中选择多套房屋，系统将会按照房屋套数自动生成相应数量的案件。每份案件申请仅对应一套房屋，案件通过房管局的审批后，将会重新为每一套房屋出具一份《广州市房地产抵押权预告登记证明书》。操作指引操作入口：案件管理——案件申请操作步骤：第一步选择业务登记种类（在建工程抵押变更登记）及项目概况记录。 在界面（图3-5-22）中，点击在建工程抵押后选择本次需要办理的登记种类（即在建工程抵押变更登记），点击[确定]进入界面（图3-5-23），然后选择需要办理业务的项目概况记录后，点击[确定]即可。图3-5-22图3-5-23第二步选择需要办理登记的房屋清单 在界面（图3-5-24）中，点击[新增]弹出界面（图3-5- 说明：在界面（图3-5-2图3-5-图3-5-第三步录入本次申请登记的每套房屋的详细信息（主要是指他项权利信息）选择并确定本次申请登记的房屋清单之后的界面（图3-5-26），用户可以点击每条房屋记录的最后一列[详细]，进入界面（图3-5-进入界面（图3-5-27）后，点击他项权利信息Tab页进入界面（图3-5-然后点击抵押人Tab页进入界面（图3-5-2然后点击代理人Tab页进入界面（图3-5-3注意：在录入代理人信息时，请务必选择委托方。如果委托方一栏中为没有抵押权人，用户只要先录入他项权利信息即可。 图3-5-图3-5-图3-5-图3-5-图3-5-第四步提交申请 当用户确定本次申请的每套房屋的案件详细信息都已经录入完整后，则点击提交申请即可。批量录入他项权利信息的操作：（可参见上节）批量录入代理人信息的操作：（可参见上节）在建工程抵押权注销登记业务须知业务概述：本项业务主要是指开发商基于此前在建工程抵押案件，现在申请办理涂销业务。业务流程图： 参见上节。注意事项：用户可以在一次申请操作过程中选择多套房屋，系统将会按照房屋套数自动生成相应数量的案件。每份案件申请仅对应一套房屋，案件通过房管局的审批后，将会重新为每一套房屋出具一份《广州市房地产抵押权预告登记证明书》。操作指引操作入口：案件管理——案件申请操作步骤：第一步选择业务登记种类（在建工程抵押涂销登记）及项目概况记录。 在界面（图3-5-32）中，点击在建工程抵押后选择本次需要办理的登记种类（即在建工程抵押涂销登记），点击[确定]进入界面（图3-5-图3-5-图3-5-第二步选择需要办理登记的房屋清单 在界面（图3-5-34）中，点击[新增]弹出界面（图3-5- 说明：在界面（图3-5-3图3-5-图3-5-第三步录入本次申请登记的每套房屋的详细信息（主要是指他项权利信息）选择并确定本次申请登记的房屋清单之后的界面（图3-5-36），用户可以点击每条房屋记录的最后一列[详细]，进入界面（图3-5-进入界面（图3-5-37）后，点击他项权利信息Tab页进入界面（图3-5-然后点击抵押人Tab页进入界面（图3-5-3然后点击代理人Tab页进入界面（图3-5-40注意：在录入代理人信息时，请务必选择委托方。如果委托方一栏中为没有抵押权人，用户只要先录入他项权利信息即可。 图3-5-图3-5-图3-5-图3-5-图3-5-第四步提交申请 当用户确定本次申请的每套房屋的案件详细信息都已经录入完整后，则点击提交申请即可。批量录入他项权利信息的操作：（可参见上节）批量录入代理人信息的操作：（可参见上节）网上签约和合同模板管理等合同模板管理业务须知开发企业可以在网上签约之前，提前定制商品房买卖合同的模板。本业务主要是帮助开发企业减少网上签约的数据录入工作量，从而提高网上签约的效率。开发企业可以根据自己的实际需要，在同一个楼盘下预先定制多个合同模版，具体使用时可以按照每个模板的特点独立命名，以便签约时辨别。企业既可以定制期房合同模板，也可以定制现房合同模板。操作指引操作入口：合同管理——模板管理操作步骤：合同模板的管理方法是按项目进行管理，所以需要用户先在界面（图3-6-20）中，选择相应的项目记录，点击[确定]后进入界面（图3-6-21）。图3-6-20图3-6-2新增模板：在界面（图3-6-21）中，点击[新增]后，系统将进入合同界面，之后定制模版的具体操作步骤与网上签约的操作步骤一致，具体操作参见下节。修改模板：在界面（图3-6-21）中，选择需要修改的模版记录，点击[修改]后，系统将进入合同界面，之后定制模版的具体操作步骤与网上签约的操作步骤一致，具体操作参见下节。删除模板：界面（图3-6-21）中，选择需要修改的模版记录，点击[删除]即可。网上签约（期房合同）业务须知期房合同：也称预售合同。开发企业销售预售商品房时必须在网上签订《商品房买卖合同（）》，主要内容包括：合同当事人、合同正文条款、合同附件以及缴款通知书等。买卖双方可以先签订并打印出合同草稿，确认无误后再签订并打印正式合同。为确保购房人利益，房屋一旦签订正式合同后将不可以直接撤销，所以请买卖双方务必先打印合同草稿后再签正式合同。网上签约（期房合同）的限制条件：期房网上签约的房屋必须符合以下条件（缺一不可）：已批准预售、未查封、未在建抵押、未销售、非自用、非公建配套、非回迁、非直管房、非企业分成。注意事项：每份合同仅允许签订一套房屋。如要签订多套房屋的，可以先前往测绘所进行测绘变更后再签约。期房合同签订成功后，必须打印《缴款通知书》。如签订正式合同后，买卖双方确实要解除合同的，则需要前往房地产交易登记部门申请“预购商品房注销登记”或“商品房买卖合同退房”业务。操作指引操作入口：合同管理——网上签约操作步骤：第一步选择项目及楼栋 在界面（图3-6-1）中选择相应的项目记录后，点击[确定]，进入界面（图3-6-2），然后再选择相应的楼栋记录，点击[确定]进入界面（图3-6-3）。图3-6-1图3-6-2图3-6-3图3-6-4第二步选择甲方、房屋以及合同模板选择合同甲方：系统根据当初项目概况申报时，所填写的项目开发企业名单显示出所有的开发企业，用户应根据实际售楼需要，选择一个企业作为合同甲方。然后在下方的楼盘明细表中，点击准备签约的房屋编号链接，即可进入网上合同的界面（图3-6-4）。根据实际情况，用户选择相应的合同模板记录，点击[确定]后进入界面（图3-6-5）。图3-6-5第三步输入甲方代理机构信息进入界面（图3-6-4），选择合同当事人Tab页。点击“新增或编辑委托代理机构（可选）”旁边的[编辑]按钮后，进入界面（图3-6-6）录入相应的代理机构信息后，点击[保存]即可。如要删除甲方代理机构，则点击旁边的[删除]按钮即可。图3-图3-第四步输入乙方（买方）及代理人信息在界面（图3-6-5）底部的乙方人员列表，点击[新增]进入界面（图3-6-7），输入乙方人员信息后点击[保存]即可。如果乙方是多个购房者的，则重复上一操作。如果输入乙方信息错误时，需要先[删除]，再[新增]。如果乙方涉及法定代表人和委托人的，请点击乙方人员列表中对应的“法定代表人”、“委托代理人”、“委托代理机构”列的记录链接，依次为相应的乙方人员录入上述内容。第五步录入合同正文及附件信息必须先输入完并保存成功乙方信息，才能输入合同的其他信息。逐一进入界面（图3-6-5）中的各个Tab页面，并将每个Tab页中的每项数据填写完整，然后点击每个Tab页的[保存]。合同打印份数：必须输入合同的第三十三条中的合同份数，该数据将直接决定正式合同的打印份数。合同的第三十三条中的合同总页数，在打印正式合同时，通过打印预览的方式获取后再输入。合同中部分数据项是系统自动生成，用户不可以修改。第六步合同预览及打印合同草稿 当用户保存附件九完毕后，将进入界面（图3-6-8）中。用户一旦打印正式合同后，将不可以再修改合同或撤销合同，所以在打印正式合同之前，请务必通过[合同预览]、[打印合同草稿]的方式确认合同当事人、合同每一个条款内容无误后再打印正式合同。图3-6-8图3-6-9图3-6-10第七步打印正式合同（合同当事人、合同正文及附件）输入购房密码。点击界面（图3-6-8）中的[打印正式合同]，进入界面（图3-6-9），在该界面中两次输入购房密码，点击[保存]即可。然后进入界面（图3-6-10），依次打印合同正文。系统弹出提示对话框，要求输入合同总页数。（合同总页数：通过）弹出打印设置对话框，确定打印机已经准备就绪，点击[确定]即可。注意：打印的正式合同的合同封面上应该有合同编号及条形码，如果没有条形码，是因为没有安装条形码字体。（条形码字体的安装方法参见：？？？？）第八步打印缴款通知书打印合同正文完毕后，系统将自动进入打印缴款通知书界面。打印缴款通知书是可以录入订金。在打印缴款通知书前，如果需要输入房屋的订金，点击左上方的“订金”按钮，系统弹出订金录入界面，录入订金，点击确定保存录入信息，点击“返回”按钮返回到缴款通知书打印界面，输入订金后，缴款通知书会增加一期订金，订金金额从首期中扣除；点击左上方的“打印”按钮，系统弹出打印设置对话框；确定打印机已经准备就绪（并且已经放置了打印纸）；点击“确定”按钮关闭对话框，系统开始打印缴款通知书。图3-6-11第九步打印备案证明 点击[打印备案证明]后，进入界面（图3-6-12）。第十步打印合同封面 点击[打印封面]后，进入界面（图3-6-13）。后续工作：合同当时双方应该在打印出来的正式合同上签字或盖章。商品反告预售合同网上签订后，系统自动对其作“网上备案”。同时，开发商应急款携带签约资料前往房地产登记部门办理预告登记手续。网上签约（现房合同）业务须知当项目已经办理初始登记后，企业再销售房屋时应签订现房合同。现房网上签约限制条件：现房网上签约的房屋必须符合以下条件（缺一不可）：已初始登记、未查封、未在建抵押、未销售、非回迁、非直管房、非企业分成。现房合同和期房合同在预售款监控的其他区别：期房合同必须打印缴款通知书，而现房不需要。注意事项：每份合同仅允许签订一套房屋。如要签订多套房屋的，可以先前往测绘所进行测绘变更后再签约。如签订正式合同后，买卖双方确实要解除合同的，则需要前往房地产交易登记部门申请“商品房买卖合同退房”业务。对于现房合同，合同签订后不需要申请办理预告登记，应通过“增量房转移登记”业务申请出《房地产权证》。操作指引操作入口：合同管理——网上签约操作步骤：具体参见上节“网上签约（期房合同）”修改合同业务须知合同在没有正式签订前（即没有输入乙方密码前），买卖双方可以修改合同草稿。注意事项：草签合同的重新打印功能，请参见上节。此处所提供的功能仅为打印，不可以修改正式合同的内容。操作指引操作入口：合同管理——网上签约操作步骤：按照上节“网上签约（期房合同）”的方式，找到需要修改合同的房屋，然后点击房屋编号，如果该房屋已经草签合同的，系统会自动打开网上合同的界面（图3-6-5）。重新打印正式合同业务须知本业务主要是解决买卖双方重新打印正式合同的需要，即可通过正式合同的合同编号查询，输入购房密码后重新打印正合合同。注意事项：草签合同的重新打印功能，请参见上节。此处所提供的功能仅为打印，不可以修改正式合同的内容。操作指引操作入口：网上签约——重新打印正式合同操作步骤：第一步输入合同编号。第二步输入购房密码。第三步重新打印合同。合同预告登记及商品房买卖合同退房手续等合同预告登记包括以下几种类型：预告商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、预购商品房抵押权涂销登记、预购商品房转移登记、预购商品房析产登记、预购商品房继承登记、预购商品房注销登记。其中开发企业主要涉及：预告商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、预购商品房注销登记等3项业务。下面我们将针对这三种业务的办理和操作过程进行说明。预购商品房预告登记业务须知业务概述：本业务主要是指买卖双方签订正式合同（期房）后，需要在规定的时限内前往房地产交易登记部门办理预告登记。业务流程图：注意事项：本业务的申请方式：网上申请。仅有期房合同需要办理预告登记，而现房合同不需要。网上签约后，请务必在房管局规定的X个工作日内前往房地产交易登记部门办理该业务。如期房合同涉及按揭的，则需要办理预购商品房抵押权预告登记。开发企业可以根据实际情况，自行决定是否需要将预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记合并申请办理。操作指引操作入口：网上申请——案件申请操作步骤：第一步：选择对应的项目概况 用户在界面（图3-7-1）中，选择登记种类“预购商品房预告登记”，点击[确定]进入界面（图3-7-2），选择对应的项目概况记录，点击[确定]进入界面（图3-7-3）。图3-7-1图3-7-2图3-7-3第二步：选择需要办理本次预告登记申请的房屋单元（也可以称之为合同记录） 用户在界面（图3-7-4）中，选择（可多选）需要办理预告登记的房屋单元记录，然后点击[新增]。系统会自动将选中的房屋单元记录加载到界面（图3-7-3）中。 说明：在界面（图3-7-4）中所显示的房屋单元记录是所有的已经签订的预售合同的房屋单元，而没有签订预售合同的房屋单元则不在此处显示。图3-7-4第三步：录入每套房屋的详细案件信息 用户在界面（图3-7-3）中，点击每套房屋单元记录的最后一列“详细”，即可进入界面（图3-7-5）中。登记部位Tab页（图3-7-5），用户在此核对房屋单元的各项物理数据及房屋各状态数据，不可以修改本页面的任何数据项。转移及产权信息Tab页（图3-7-6），用户可以在此核对本合同的买卖双方的信息，并根据实际情况进行修改。他项权利信息Tab页（图3-7-7），如果本合同涉及按揭抵押的，则需要用户在此录入他项权利信息，如果本合同不涉及按揭抵押的，则不需要。说明：在录入他项权利信息时，必须录入他项权利人的代理人信息。图3-7-5图3-7-6图3-7-7第四步：提交申请 用户确定每套房屋单元记录的详细案件信息都已录入完整后，点击[提交申请]后再打印相应的单据即可。预购商品房抵押权预告登记业务须知业务概述：本业务主要是指买卖双方签订正式合同（期房）涉及按揭的，则需要对该份合同申请办理“预购商品房抵押权预告登记”。业务流程图： 参见上节。注意事项：本业务的申请方式：网上申请、窗口直接交件本业务可以与“预购商品房预告登记”申请合并办理，也可以在“预购商品房预告登记”之后再申请办理。操作指引操作入口：网上申请——案件申请操作步骤：第一步：选择对应的项目概况 用户在界面（图3-7-11）中，选择登记种类“预购商品房预告登记”，点击[确定]进入界面（图3-7-12），选择对应的项目概况记录，点击[确定]进入界面（图3-7-13）。图3-7-11图3-7-12图3-7-13第二步：选择需要办理本次预告登记申请的房屋单元（也可以称之为合同记录） 用户在界面（图3-7-14）中，选择（可多选）需要办理预告登记的房屋单元记录，然后点击[新增]。系统会自动将选中的房屋单元记录加载到界面（图3-7-13）中。 说明：在界面（图3-7-14）中所显示的房屋单元记录是所有的已经签订的预售合同的房屋单元，而没有签订预售合同的房屋单元则不在此处显示。图3-7-14第三步：核对并录入每套房屋的详细案件信息 用户在界面（图3-7-13）中，点击每套房屋单元记录的最后一列“详细”，即可进入界面（图3-7-5）中。登记部位Tab页（图3-7-15），用户在此核对房屋单元的各项物理数据及房屋各状态数据，不可以修改本页面的任何数据项。转移及产权信息Tab页（图3-7-16），用户可以在此核对本合同的买卖双方的信息，并根据实际情况进行修改。他项权利信息Tab页（图3-7-17），需要用户在此录入他项权利信息。说明：在录入他项权利信息时，必须录入他项权利人的代理人信息。图3-7-15图3-7-16图3-7-17第四步：提交申请 用户确定每套房屋单元记录的详细案件信息都已录入完整后，点击[提交申请]后再打印相应的单据即可。预购商品房注销登记业务须知业务概述：本业务主要是指买卖双方签订正式合同（期房）并已经办理“预购商品房预告登记”的，经买卖双方确定要解除合同的，则应通过本项业务实现。对于未办理“预购商品房预告登记”的合同需要办理退房手续的，则需要通过“商品房买卖合同退房”业务实现。业务流程图： 参见上节。操作指引操作入口：网上申请——案件申请操作步骤：第一步：选择对应的项目概况 用户在界面（图3-7-21）中，选择登记种类“预购商品房预告登记”，点击[确定]进入界面（图3-7-22），选择对应的项目概况记录，点击[确定]进入界面（图3-7-23）。图3-7-21图3-7-22图3-7-23第二步：选择需要办理本次预告登记申请的房屋单元（也可以称之为合同记录） 用户在界面（图3-7-24）中，选择（可多选）需要办理预告登记的房屋单元记录，然后点击[新增]。系统会自动将选中的房屋单元记录加载到界面（图3-7-23）中。 说明：在界面（图3-7-24）中所显示的房屋单元记录是所有的已经签订的预售合同的房屋单元，而没有签订预售合同的房屋单元则不在此处显示。图3-7-24第三步：核对每套房屋的详细案件信息 用户在界面（图3-7-23）中，点击每套房屋单元记录的最后一列“详细”，即可进入界面（图3-7-25）中。登记部位Tab页（图3-7-25），用户在此核对房屋单元的各项物理数据及房屋各状态数据，不可以修改本页面的任何数据项。转移及产权信息Tab页（图3-7-26），用户可以在此核对本合同的买卖双方的信息。他项权利信息Tab页（图3-7-27），用户可以在此核对本合同的他项权利的信息。说明：在录入他项权利信息时，必须录入他项权利人的代理人信息。图3-7-25图3-7-26图3-7-27商品房买卖合同退房登记业务须知业务概述：本业务主要是指买卖双方签订正式合同，不论是期房合同还是现房合同，经买卖双方确定要解除合同的，则应通过本项业务实现。对于已办理“预购商品房预告登记”的期房合同需要办理退房手续的，则需要通过“预购商品房注销登记”业务实现。业务流程图： 参见上节。操作指引操作入口：网上申请——案件申请操作步骤：具体的操作步骤可以参见第3.7.3节。初始登记及过户初始登记（也称大确权）业务须知业务概述：本项业务主要是指开发企业在项目竣工验收后，初次办理权属登记。具体分为两种情况：整体确权和部分确权。所谓整体确权是指对一个完整的楼栋进行权属登记；所谓部分确权是指对一个完整楼栋中的部分房屋进行权属登记。整体确权：每份初始登记案件仅对应一个完整的楼栋。如果申请计划对多栋楼申请初始登记，则申请人应该立多份案件。部分确权：申请人仅可以在一栋楼中选择部分房屋进行部分确权，不允许在一份案件中对多栋楼的房屋同时申请初始登记。业务流程图：注意事项：案件办理成功后，将申请登记的房屋标注为“已确权”，并为申请人发放《初始登记告知通知书》及《房屋清单》。如果申请登记的部位涉及多个开发商或单位（如：合作分成）时，申请人在网上申请时应为每套房屋标注产权人以及占有份额。如房屋为某个产权人独占，则占有份额应标注为“全部”。如果申请登记的部位涉及在建工程抵押的，应与初始登记一并申请换发《他项权利证》。案件办理成功后，在出具初始登记产出物的时候按照一房一证的原则发放《他项权利证》。初始登记办理成功后，如果开发商希望将属于自己的房屋出证，则按照（持证登记）单方面申请缮证登记业务进行办理。如果申请登记的部位已经销售的，则应在初始登记办理成功后通过过户登记业务办理《房地产权证》。具体办理过程参照下节。操作指引（仅初始登记）操作入口：案件管理——案件申请操作步骤：第一步选择业务登记种类及项目概况记录。 在界面（图3-8-1）中，点