南充房地产市场调查报告

南充房地产市场调查报告PAGEPAGE2第页共59页目录前言 3第一章、宏观经济情况调查 4第一节、国民经济根本情况 41、2024年中国宏观经济概要 42、2024年中国宏观经济预期 5第二节、全国房地产行业根本情况 51、宏观调控 52、价格涨幅 63、近期国家和地方对房地产调控实施的主要政策 74、2024年房地产行业趋势 12第三节、四川省及二级城市房地产开发投资增幅情况 141、2024年四川房地产市场呈现特点 142、2024年四川主要二级城市房地产开发投资增幅情况 15第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析 16第一节、南充市宏观经济及城市开展规划概况 161、城市概况 162、经济环境 183、房地产政策环境 204、城市开展规划 215、南充市国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要 22第二节、南充市2024年房地产市场开展特征 241、三区房地产市场情况 242、三区房地产价格情况 263、消费者购置特征分析 284、开展趋势分析 30第三章、南充市中高档住宅市场分析 34第一节、供应市场情况 341、产品形态供应分析 342、面积及户型供应情况 35第二节、多层中高档住宅工程分析 351、多层中高档工程简析 362、价格分析 402.1、04-06年主力价格走势 402.2、2024年底局部代表性楼盘价格汇总 40第三节、电梯公寓中高档住宅工程分析 411、电梯公寓中高档工程简析 412、价格分析 43第三节、2024年中高档住宅供应分析 441、多层工程推出面积分析 442、电梯公寓工程推出面积分析 443、拍卖地块推出面积预估分析 45第四节、中高档住宅销售速度加快 46第五节、高档住宅步入品牌竞争 46第四章、消费者需求调查 471、调查样本概述 472、工程品牌关注度调查 483、产品形态接受度调查 504、面积及户型需求调查 515、购置力调查 546、配套需求调查 567、物业管理费接受调查 57第五章、市场时机与风险分析 591、市场时机分析 592、威胁分析 59前言南充房地产业开展已经步入成熟开展阶段、进入了全方位竞争的时代。房地产开发不仅需要雄厚的资金实力、良好的社会资源整合能力，更要有战略性的全局眼光、专业的开发及营销能力。“览大局者要、持势者久〞，房地产市场研究及工程定位应遵循市场背景与规律、围绕开发战略的目标来把握方向、在对市场精准掌控的条件下对工程进行定位与开发。本次调查以行业及城市开展的高度为组织设计要点，站在宏观战略的高度观察行业、探究城市、研析工程。并将以下研究成果聚集本钱案，为工程的开发与筹划提供客观资料借鉴。第一章、宏观经济情况调查第一节、国民经济根本情况1、2024年中国宏观经济概要2000年到2024年，中国宏观经济连续7年保持8%至10%左右适度增长区间内的平稳较快运行。“十一五〞开局之年的2024年，中国宏观经济总体运行平稳，经济社会开展取得了显著成绩。中国经济开展呈现“高增长、高效益、低通胀〞的良好局面。2024年以来，中央采取了一系列宏观调控政策，进入三季度后取得了初步成效，经济运行总体上呈现出"增长快、运行稳、质量高"的开展格局，实现了"十一五"的良好开局。2024年前三季度，国内生产总值到达141477亿元，同比增长10.7%，增幅比上年同期加快0.8个百分点。预计2024年中国GDP增长率为10.48%。宏观调控成效明显，经济运行状况良好。首先是国内生产总值增速高位回落。第二，工业生产增速回落。第三，固定资产投资增速回落。第四，货币信贷增速高位趋稳。这次宏观调控政策是及时和有效的，不仅有效地防止了经济运行由偏快转向过热，把过快的增速放慢了下来，而且也没有出现大的回落，防止了经济运行的剧烈波动。这主要得益于这次宏观调控：一是多重用力。既重视货币政策，也使用了财政政策；既重视用经济手段、法律手段，也适当运用必要的行政措施，在使用货币政策和财政政策时，还综合运用了多种政策工具。二是边看边调。在4月份出台的上调金融机构贷款基准利率根底上，又分别于7月份和8月份两次上调金融机构存款准备金率和存贷款利率。三是微量频调。在短短半年内，仅货币政策就动用了4次，而每次调整的力度不大，存款准备金率上调0.5个百分点，存贷款利率调整都在0.27个百分点。2、2024年中国宏观经济预期中国经济即将实现连续第4年两位数增长之时，2024年宏观经济政策大局已定。权威机构和专家普遍预计，2024年，中国经济将延续2024年的高位增长态势，增长率将保持在10%左右。2006年12月5日至12月7日中共中央政治局会议指出，将“坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济开展的良好势头〞列为明年经济工作八项主要任务的首位，提出必须保持宏观经济政策的连续性和稳定性，适时适度进行预调和微调，确保经济平稳较快开展。〞中国明年将加强和改善宏观经济调控，以确保2024年经济稳定、快速地增长。“稳〞成为中国明年宏观经济政策的突出特点。中央经济工作会议提出，做好明年经济工作，最重要的是保持经济平稳较快开展，防止出现大的起落。

“将‘好’放在‘快’前，这是2024年中央经济工作会议的一大亮点，意味着中国经济开展思路将更重视调整经济结构和转变增长方式，注重质量和效益。中国经济将步入一个更加注重科学开展的轨道。〞第二节、全国房地产行业根本情况1、宏观调控房地产调控，对百姓而言是稳定房价、提高生活质量；在宏观经济层面，是有效防止关联行业投资过热、保证经济平稳运行。2024年以来，房地产市场经历了一轮新的调控，“稳定房价，调整住房结构〞是2024年中央政府调控房地产市场的主要目标。为了到达这一目的，加息、“国六条〞、“90㎡·70%〞、“限外〞等等涉及金融、信贷、土地、税收等多项政策顺次出台，调控从“宏观领域〞深入“微观层面〞。2、价格涨幅2.1、投资涨幅2024年1-9月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资12902.4亿元，同比增长24.3%，增幅上升2.1个百分点。住宅房地产开发投资占70.3%，其中，经济适用房开发投资占3.2%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为22.7%、53.0%、33.6%，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。2024年1-9月，全国完成购置土地面积24054.23万㎡，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅的21.9个百分点、新开工面积21.0个百分点。总体来看，2024年1-9月房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向开展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升。2.2、价格涨幅2.2.纵观2024年中国房地产市场，房价可用“且调且涨〞四字来形容。2024年初，发改委和国家统计局发布调查数据，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%；二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%；到了10月份，全国70个大中城市房屋销售价格那么同比上涨5.4%，房价涨幅根本得到控制。房地产投资增速已经趋向稳定，房价大幅上涨的势头也得到初步遏制，房地产业步入持续、稳健开展的轨道。2.2.2、2024年上半年房价变化特点〔一〕、商品房价格持续上涨，但涨幅有回落迹象；存量房价格小幅下降。〔二〕、各类住宅价格上涨较快，低价位住宅价格涨幅较大。〔三〕、各地区房价均呈上涨态势，局部城市房价涨幅较高。从2024年上半年的房价走势看，全国房价上涨较快、涨幅较大，但在5月末国家出台调整住房供应结构、稳定住房价格的政策后，房价涨势有趋缓迹象。3、近期国家和地方对房地产调控实施的主要政策3.1、加息央行上调金融机构贷款基准利率27个基点，即其中5年以上的商业房贷基准利率由原先的6.12%上调至6.39%；5年以上公积金贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。央行当时表示，本次上调金融机构贷款利率是为了进一步稳固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康开展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。点评：2024年加息的直接诱因是第一季度GDP增长过快、固定资产投资同时出现过热的现象。央行此举直接意图在于控制信贷，一季度的新增贷款几乎完成了央行半年的贷款目标，信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上涨，而这些钱大多流入房地产和其他固定资产投资行业，许多产业出现产能过剩。加息有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始。3.2、国六条时间：2006年5月17日主要内容：(一)、切实调整住房供应结构。重点开展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)、进一步整顿和标准房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更工程、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)、加快城镇廉租住房制度建设，标准开展经济适用住房，积极开展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。点评：国六条产生于国务院总理温家宝当日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康开展的措施。会议认为，中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。国六条拉开了2024年国家对房地产行业宏观调控的序幕，是日后出台的各项政策的总的指导方针。而此次的国六条在宏观性中又具有很强的针对性，说明楼市调控不是对房地产市场的整体打压，而是保持持续、稳健的产业开展。3.3、国十五条时间：2006年5月17日主要内容：经济适用房建设目标9月底前公布；90㎡以下住房须占工程总面积7成以上；购房缺乏5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于3成；居住用地供应量7成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地城市年内建立廉租住房制度。点评：国十五条涉及面广、力度大，被认为是国六条的细那么之一，该政策是对房地产市场影响最大的政策，直接导致了上海房地产一、二手交易量的下降并且对房地产行业的开展起到长期的影响作用。由于各地都将会出台新政细那么对国六条和国十五条进行进一步的阐释，此后各地就国十五条所出台的细那么，以及各部委就国六条、国十五条所进行的进一步调控，将2024年宏观调控的力度充分凸显出来。3.4、预售时间：2006年7月10日主要内容：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的工程，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。点评：建设部、开展改革委、工商总局联合发出的通知，进一步整顿标准了房地产交易秩序。?进一步整顿标准房地产交易秩序的通知?可以有效抑制开发商的捂盘行为，对保持房地产市场稳定的供应进而稳定房地产的价格有积极的作用。3.5、外资时间：2006年7月24日主要内容：标准外商投资房地产企业的市场准入，提高了局部外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和工程转让等程序；加强外商投资企业房地产开发经营管理，标准外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购置符合实际需要的自用、自住商品房，标准了境外机构和个人的购房手续。点评：?意见?在坚持对外开放方针的根底上，针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内开展和对外开放的原那么，进一步标准和完善了外资进入房地产市场的有关政策。?意见?从供应与需求两个方面打击外资对国内房地产行业的影响，对外资助涨国内房地产有明显的遏止作用。及时地制止外资在国内房地产行业不合理的扩张对国内房地产行业长期稳定开展具有积极意义。3.6、个税时间：2006年7月27日主要内容：2024年6月1日后，个人将购置缺乏5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购置超过5年〔含5年〕的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续；从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税，对于5年之内转让二手住房征收盈利局部20%的个人所得税。点评：该政策目标直指房地产投资者，政策出台后，按照目前上海房地产价格的上涨水平，投资普通住宅5年内已经无利可图。几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力〞被卸去了一局部。3.7、土地主要内容：进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，标准土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩罚土地违法违规行为。财政部国土资源部、中国人民银行联合发布?关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知?。为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约用地。

2007年1月1日起点评：?国务院关于加强土地调控有关问题的通知?与?关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知?是继2024年?国务院关于深化改革严格土地管理的决定?出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。新出台的土地政策着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，以后的土地市场将会越来越标准。3.8、规划时间：2006年9月30日主要内容：套型建筑面积在90㎡以下的商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。点评：“住房结构〞调控细那么的出台，主旨在于从结构上解决供应比例，降低购房门槛，其目的是保障中低收入阶层的购房需求，此规划对新工程的设计、定位提出了更高的专业要求。3.9、稽查时间：2024年底主要内容：11月23日，国土资源部办公厅就治理商业贿赂工作发出通知，要求全国国土部门深入开展自查自纠，搞好评估验收工作，对违规出让土地等进行纠正、追回欠缴的出让金、改革易诱发商业贿赂的管理方式。与此同时，各个部门都同时加大了对治理商业贿赂的工作力度。点评：国土管理部门在近期调控过程中不断加大力度，财政部亦开始说明房地产企业刻意隐瞒利润过高；与此同时，信贷环节上调控指令也开始畅通。种种迹象说明，各部门在2024年底，已经打出了稽查楼市违规的组合拳。4、2024年房地产行业趋势4.1、加大对房地产市场的调控和管理力度展望2024年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到表达，但作为稳定标准市场的政策，稳定价格、标准市场、防止泡沫、促进开展仍然将是政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看，2024年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2024年的政策仍然是影响市场走向的最大因素，而这种影响或将加强。2024年国家在继续发挥房地产业带动经济开展作用的同时，将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。通过建立健全廉租住房制度，改进标准经济适用房制度，搞活二手房市场，调整住房结构解决困难群众的住房问题等方法促进房地产市场健康开展。4.2、行业并购走向纵深化从企业层面考察2024年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致行业洗牌，同时成为并购整合的根本推动力。可以预见2024年房地产企业并购将会在2024年根底上得以延续并进一步的开展，以获取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优化组合来到达双赢甚至多赢的最终目标。4.3、城市经济圈开展将带动二三线城市市场成熟国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速开展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。根据2024年?中国城市开展报告?数据显示：珠江三角洲城市群的GDP约占全国的10%，长江三角洲城市群的GDP约占全国GDP的18%，京津环渤海湾城市群的GDP约占全国的9%，中国三大城市群的GDP对于全国GDP总量的奉献率只有37%，比美国纽约、洛杉矶和五大湖区三大城市群对全美GDP的奉献率低30个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋三大城市群对全日本GDP的奉献率低32个百分点，作为经济开展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未形成国家财富积聚的战略平台。因此三大城市圈的开展潜力巨大，单纯依靠中心城市的标杆作用略显缺乏，二三线城市的迅速开展才是提升城市集群竞争力巨大的后发力量。4.4、市场呼唤升级的专业效劳2024年的中国房地产市场环境将更加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平、市场类技术水平日益成为未来房地产市场竞争的重点。升级中的房地产市场，将逐步形成兴旺国家的产业链专业分化的模式，走向专业化分工协作的路径，从而形成众多的房地产专业效劳产业链。当前的房地产市场开展趋势，从专业化角度分析，可分为两大类技术领域，一大类是市场类技术，一大类是产品类技术。在专业效劳提升的市场背景下，房地产工程品牌、品质开发将成为市场的主流。第三节、四川省及二级城市房地产开发投资增幅情况1、2024年四川房地产市场呈现特点1.1、房地产市场的投资呈持续稳定增长2024年以来，四川房地产业由于到位资金持续稳定增长，为房地产开发提供了重要保障。全省房地产开发投资增幅逐月上升，呈现低开高走态势。1-8月，四川房地产开发投资551.5亿元，同比增长30.6%。增幅比上月上升2个百分点，但比去年同期回落6.4个百分点。在投资保持稳定增长的同时，开发结构进一步优化。其中住宅投资387.4亿元，增长39.9%；办公楼投资10.9亿元，下降3.9%；商业营业用房投资67.7亿元，下降15.7%。办公楼和商业营业用房投资下降，符合国家宏观控制政策和市场开展需要。同时，商品房销售情况仍然较好。1-8月，全省共销售商品房2236.5万㎡，增长32%。其中住宅销售2061.4万㎡，增长35.3%。1.2、房地产开发规模继续扩大，施工及竣工面积增长较快2024年1-8月，全省商品房施工面积达8662.5万㎡，同比增长22.9%。其中住宅施工面积7014.5万㎡，增长26.7%；商业营业用房施工面积1129.9万㎡，增长1.6%；办公楼施工面积137.2万㎡，下降1.8%。全省房地产开发在建规模中新开工面积3139.9万㎡，同比增长12.1%。其中住宅新开工面积2656.5万㎡，增长14.8%，占全省新开工面积的84.6%。商品房供应情况较好，1-8月，全省商品房竣工面积达1175.2万㎡，同比增长39.5%。其中住宅竣工面积968.6万㎡，增长46.9%。全省商品房竣工面积中住宅占了82.4%。商品房施工及新开工面积增加，为后期房市供应提供了较充足的房源。1.3、商品房销售继续活泼2024年1-8月，全省商品房销售面积2236.5万㎡，同比增长32%。其中住宅销售面积2061.4万㎡，增长35.3%，占全省商品房销售面积的92.2%。在商品房销售中，现房销售548.6万㎡，增长28.2%，其中住宅销售472.2万㎡，增长28.7%；期房销售面积1687.9万㎡，增长33.3%，其中住宅销售1589.2万㎡，增长37.5%。各市、州商品房销售面积全面增长，其中增长60%以上的地区有：凉山〔194.1%〕、雅安〔164.9%〕、宜宾〔113.8%〕、绵阳〔75.9%〕等4个市、州。2、2024年四川主要二级城市房地产开发投资增幅情况(数据统计截止时间:2024年10月)地区房地产投资额〔万元〕住宅〔万元〕房地产投资额比去年同期增长〔%〕住宅比去年同期增长〔%〕自贡市1143887765638.733.5攀枝花市1305688834888.2134.1泸州市1287239942510.17.7绵阳市27494818142915.813.5南充市152398129547-0.912.9遂宁市1492699086361.673.1内江市12199410268540.048.5乐山市15687813294934.841.6眉山市1058479111530.650.5宜宾市28056818967475.453.9广安市1234339408219.819.9达州市17963111941130.620.3资阳市861475694231.218.5点评：以上数据显示，南充的房地产开展的开发投资比去年同期增长不明显，在四川二级地市当中属于增幅不高的城市之一。二级城市房地产市场投资资金不同程度增长，意味着在今后四川二级房地产市场将存在巨大的市场供应量。二级城市房地产市场商品住宅销售面积大幅度上升，意味二级市场蕴藏巨大的住宅需求市场；二级城市房地产市场供应量增加，市场将面临剧烈的竞争，对开发商以及对产品品质、营销手法提出更高的要求。第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析第一节、南充市宏观经济及城市开展规划概况1、城市概况1.1、城市概况“南充〞——这个位于"天府之国"东北部腹心地带的区域中心城市，自古以来就以历史文化悠久、物产丰富、名人辈出而闻名于世。南充位于四川盆地东北部、嘉陵江中游，幅员面积1.25万平方公里，人口726万，辖5县1市3区。南充进几年一直按照“强化规划、构建骨架，完善功能、优化环境，全面经营、标准运作〞的总体思路，强力推进大城市根底设施建设，不断优化人居环境，进一步促进了城市开展。“2024年建成大城市框架〞目标已经实现，城市综合实力和开展后劲显著增强；目前南充城市建成区面积已增加到50.5平方公里，城市居住人口到达68.5万，100平方公里的大城市框架初步形成。1.2、城市定位南充城市性质——川东北地区的中心城市和交通信息枢纽，以开展轻化工、商贸、文教科研为主的生态型园林城市；将城市空间结构——以江、城、山、田自然格局为根底，沿嘉陵江水系开展的组团式城市；将城市形象结构——“一核一心、三环八轴、六园五带〞的轴心式结构模式；将城市开展方向明确为以江为轴、北拓南延、跨江东进、拥江开展。城市的一环、二环、三环东段道路，政府新区道路及1、2、3号办公楼，人民公园广场、体育中心、大剧院、滨江大道、嘉陵江防洪堤、桓子河大桥等城市重点工程相继建成，总投资上亿元的青居电站、小龙门电航桥工程、嘉陵江三桥、绕城高速西段、荣耀大市场等工程正逐步建成设，博物馆、科技馆、图书馆、文化馆即将兴建。这些工程的实施，拉大了城市骨架，完善了城市功能。1.3、交通以联接成渝、沟通周边的道路建设为重点，大力构建区域性交通网络。继成南高速公路通车后，南广〔安〕高速、南充绕城高速公路东段通车，南充汽车客运站、南充港和高坪机场投入使用，城市的一环、二环、三环东段道路，政府新区道路等城市重点工程相继建成,南充城市由点及面的扩张效应和由面及点的吸纳功能不断增强。1.4、人口年2024年2024年2024年2024年上半年总人口〔万人〕717.73724.77728.94728.94按照?南充市城市总体规划(2024年至2024年)?经省政府批准实施〔见2004年8月20日?成都商报?A3版〕，同意把南充市建设成为区域中心城市和现代化大城市。南充市确定的城市规划蓝图是，到2024年，城市用地规模62.5平方公里，城市人口70万人；到2024年，用地规模100平方公里，城市人口控制在100万人以内。而现在南充城市居住人口到达68.5万，随着城市竞争力的进一步提升，到2024年开展到100万人的目标实现的可能性较大。2、经济环境2.1、GDP年2024202420242024上半年GDP〔万元〕2393039290076633527261754474年2024202420242024上半年2024.10月GDP增长率13.80%21.21%15.58%14.10%12.5%点评：2024年在全国经济放量的背景下，南充经济总量上了一个大台阶，全市经济实力大幅提高，2024年、2024年上半年南充的GDP依然保持高速增涨势头，整体经济开展势头良好，根据南充“十一五规划〞中“地区生产总值年均增长速度保持在12%以上〞，预计2024年的经济增长态势将保持在10%以上。2.2、社会消费品零售总额和储蓄存款年2024年2024年2024年2024年上半年社会消费品零售总额〔亿元〕107.33123.63142.384.92零售总额逐年增长率〔%〕15.115.1815.0915.7储蓄存款〔亿元〕187219.36257.96393.17储蓄存款增长率〔%〕13.6517.3017.5952.41点评：社会消费品零售总额保持逐年、稳步的高速增长；而储蓄增长那么迅猛提升，消费欲望有待进一步释放、蕴涵着巨大的消费潜力。2.3、商品住宅投资年份202420242024.10月商品住宅完成投资额〔亿元〕9.415.415.2点评：商品住宅完成投资额呈逐年上升趋势，2024年“商品住宅完成投资额〞上升幅度最大到达63.8%，而2024年前10个月接近2024年的全年投资，表现出房地产企业对市场的信心，同时也侧面反映出南充房地产市场的炽热、健康局面。2.4、城市人口人均消费能力年2024年2024年2024年2024年上半年居民人均可支配收入〔元〕6451720877644231居民人均可支配收入增长率〔%〕9.811.17.78.99职工平均工资〔元〕924210652117356311职工平均工资增长率〔%〕12.115.2510.167.55点评：城市经济保持高速增长，城镇居民人均可支配收入依然保持增长势头但相对较慢，在消费实力的评估上需准确细分、谨慎对待。3、房地产政策环境在南充“十一五规划〞中把“积极开展房地产业〞作为规划的重要目标之一。深化住房制度改革，完善住房公积金制度，标准开展住房消费信贷，多层次多渠道解决城市特困群体居住困难，加快农民拆迁还房步伐。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，吸引社会资金投入城市建设，促进城镇住宅建设产业化。强化城市建设规划导向功能，推行小康型住宅建设，提高住宅规划设计水平。全面实施物业管理招投标制度和企业资质动态管理，标准物业管理行为。到“十一五〞末，城镇人均住宅建筑面积到达30㎡。南充市房地产市场开展历史虽然不长，但随着2024年系列宏观调控的政策出台，其相关法律、法规正在逐步完善，如网上备案系统开始启动、70%的90㎡指标的严格执行等相关宏观调控政策的落实等，南充的房地产市场已开始逐步进入标准。南充市政府在2006年12月12日下发了?南充市房地产市场整顿通知?，并在随后正式组织了相关会议，通过政策及舆论措施来标准、检查南充房地产市场的违规行为。在此次会议之后，南充市房地产市场的销售违规情况受到了明显的改善。南充房地产政策环境将使整个产业健康、持续稳健地开展。4、城市开展规划4.1、南充将建成特大城市?中共四川省委关于制定国民经济和社会开展第十一个五年规划的建议?提出：“促进攀枝花、绵阳、自贡、南充加快开展，有条件的向特大城市迈进。〞2006年12月19日，市委副书记、市长杜光辉在南渝经济合作工程推介会上提出：“南充正处于由中等城市向大城市开展的过渡阶段，南充将通过绕城高速公路建设，拉大城市骨架，扩大城市规模，增大城市容量；以市政府整体搬迁为契机，整合城市要素，拓展城市空间，带动城市扩张。届时，南充嘉陵江上将有13座过江大桥，南充建成区面积将达60平方公里，建成区居住人口超过100万人，南充作为川东北中心城市的地位将更加稳固。4.2、南充城市开展方向以江为轴，北拓南延、跨江东进、拥江开展。4.3、城市开展布局一核：城市核心——以旧城商业区和高坪商业区共同组成一个拥江开展的商务区，是城市最重要的功能区和景观重心。一心：城市绿心——以嘉陵江中坝为核心，形成以生态、休闲为一体的城市生态绿心。三环：城市内环〔顺庆滨江大道与玉带路构成〕，共13公里；中环〔通过小龙电航桥、张爷庙大桥、江东大道等，加强3个城区之间的联系〕，共27公里；外环〔绕城东环、西环高速公路〕，共约六轴：3条东进轴〔涪江路、模范街至鹤鸣路，大东街至高坪东方大道，胜利路至松林大道〕；3条南北拓展轴〔人民南北中路、滨江大道、江东大道〕等构成的交通干道。5、南充市国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要“十一五〞开展总体目标：按照市委提出的建设“川东北区域中心城市〞的要求，2024年地区生产总值在2024年的根底上翻一番。根本奠定川东北产业聚集中心、商贸物流中心、科教文卫中心、金融中心和交通、通信枢纽的区域地位；根本建成嘉陵江中游生态屏障。5.1、经济快速健康开展地区生产总值年均增长速度保持在12%以上，2024年全市地区生产总值到达670亿元以上，人均生产总值到达8995元以上。经济结构进一步优化，三次产业的增加值比重由目前的32：33.7：34.3调整到22.5：44.3：33.2，非农就业比重到达55%以上。地方财政收入年均增长15%以上。5.2、城镇化水平显著提高着力构建以市辖三区为中心、县城为主干和假设干小城镇为基点的城镇体系，创立中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家环保模范城市和省级文明城市，使南充成为有特色、有品位、有文化、有影响力的现代化城市。城镇化水平由“十五〞末的28.3%，提高到35.8%。5.3、积极开展房地产业深化住房制度改革，完善住房公积金制度，标准开展住房消费信贷，多层次多渠道解决城市特困群体居住困难，加快农民拆迁还房步伐。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，吸引社会资金投入城市建设，促进城镇住宅建设产业化。强化城市建设规划导向功能，推行小康型住宅建设，提高住宅规划设计水平。全面实施物业管理招投标制度和企业资质动态管理，标准物业管理行为。到“十一五〞末，城镇人均住宅建筑面积到达30㎡。5.4、加快城市根底设施建设完善区域中心城市功能，美化城市环境，提升城市形象。完成城市二环线和小龙电航桥、上中坝、朱凤寺大桥等重点工程建设，构建顺庆、高坪、嘉陵三区间的快速通道，形成方便快捷城市交通网络。强化城市道路的建设与改造，大力开展公共交通。加快城市地下管网、城市防洪堤、污水和垃圾处理等环保设施建设。加快市政新区的配套建设，完善给排水、电网、供气、公共消防、通讯等设施。加快文化馆、图书馆、科技馆、体育场馆、博物馆等公共设施建设。扩大城市绿化面积，改善城市生态环境。搞好城市规划与土地利用规划的修编、衔接，加快工业集中区根底设施建设，调整用地布局，为产业开展创造条件。5.5、优化城镇结构按照合理布局、特色鲜明、功能互补的原那么，构建中心城市、中小城市和建制镇在内的城镇体系，繁荣城镇经济，增加就业容量。加快南充中心城市建设。大幅度提高综合经济实力，增强辐射和带动作用，推进城市人口向100万规模开展，成为川东北城市群的主要依托城市。科学规划区域内的经济中心、产业聚集区、根底设施网络、绿地系统、自然保护区、待开发的保存地区，建设生态良好、创业条件优良、适宜居住的特大城市，为实现“四中心、两枢纽〞奠定坚实根底。加快县城建设。第二节、南充市2024年房地产市场开展特征1、三区房地产市场情况1.1、不同物业供销情况1.1.1项目住宅供应面积〔万㎡〕住宅销售面积〔万㎡〕住宅销售金额〔万元〕顺庆区108100.37141915.4嘉陵区4743.1948230.5高坪区1514.2312659.4合计=SUM(ABOVE)170=SUM(ABOVE)157.79=SUM(ABOVE)202805.3南充2024年住宅供应面积到达了170万㎡，而销售到达了=SUM(ABOVE)157.8万㎡，销售率到达92.8%，销售势头非常好，住宅供求比较平衡。其中2024年电梯公寓的供应量见下表：案名建筑面积地中海蓝2.0万㎡瑞露嘉都约6.5万㎡望泰雅居1.8万㎡锦绣江山0.85万㎡水天丽景2.6万㎡现代名门2.0万㎡浪高凯跃2.664万㎡玉带明珠1.0548万㎡总计19.47万㎡在2024年住宅供应中，电梯公寓的比重占到11.45%，而推出的电梯公寓销售情况均较好，根据调查除新开盘的工程望泰雅居销售达70%外，其余电梯公寓销售率均超过90%。1.1.项目非住宅供应面积非住宅销售面积非住宅销售金额顺庆区18万㎡7.86万㎡24103.8万元嘉陵区11.5万㎡〔含荣耀大市场〕1.19万㎡2145.21万元高坪区12.7万㎡7.63万㎡17231.47万元合计42.217.3943480.48在2024年非住宅供应中，供应量高达42.2万㎡，而销售量仅为17.08万㎡,其一年的空置量到达25.12万㎡、比例到达了推出量59.53%，分析2024年南充办公物业开发极少，侧面反映出商业的空置面积较大，未来商业物业的开发需要谨慎对待。1.2、不同方位住宅供销状况项目住宅供应面积〔万㎡〕住宅销售面积〔万㎡〕供销比例顺庆区108100.3792.93%嘉陵区4743.1991.9%高坪区1514.2394.87%合计=SUM(ABOVE)170=SUM(ABOVE)157.7992.81%三区供应面积比例三区销售面积比例在2024年住宅供销中，顺庆区为最高、其供应量达63%、销售比例达64%；其次为嘉陵区、其供应量达28%、销售比例达27%；高坪区为最弱、其供应量为9%、销售比例为9%。2、三区房地产价格情况2.1、均价增长情况2.1.1、市辖三区商品房销售面积、销售总价、销售均价统计表区域销售面积(单位:万㎡)销售总价(单位:万元)均价(单位:元/㎡)20242024顺庆区49.8657.9——7281675877——14601310——嘉陵区2.9344.25——368555572——12571255——高坪区13.716.54——1101714124——804853——合计=SUM(ABOVE)66.49=SUM(ABOVE)118.69=SUM(ABOVE)174.87=SUM(ABOVE)87518=SUM(ABOVE)1455732462861316122614082.1.2、市辖三区住宅均价走势图区域销售面积(单位:万㎡)销售总价(单位:万元)均价(单位:元/㎡)20242024顺庆、嘉陵、高坪区111.78157.79131516.45202805.4211761285点评：南充市区住宅均价仅为1285元/㎡，而同为省内二级城市的雅安2024年1-9月的住宅销售均价都到达1744元/㎡、绵阳住宅销售均价到达1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均价更是高达2152元/㎡，说明南充的房地产价格还有较大的上升空间、前景喜人。2.2、非住宅价格变动情况区域销售面积(单位:万㎡)销售总价(单位:万元)均价(单位:元/㎡)20242024顺庆、嘉陵、高坪区18.1217.0853111.7343480.5429312546南充非住宅均价不高，结合其商业的空置面积大的市场信息，新开发的房地产工程的商业应控制体量。3、消费者购置特征分析3.1、购置总量需求分析2024年统计南充三区常住人口为68.5万人，现有人均居住面积为26.4㎡；按照建设部公布的2024年全面建设小康社会居住的指标中“城镇人均居住进驻面积35㎡〞这一指标，南充在2024年到达100万人、大城市的开展目标，按照前述指标计算，2024-2024年南充市区需求的住房总面积为100×35-68.5×26.4=1691.6〔万㎡〕，年均需求的住房面积为1691.6÷14=120.83〔万㎡〕，根据南充三区2024年商品房销售面积为66.49万㎡，2024年住宅销售面积为111.78万㎡，2024年住宅销售面积为157.79万㎡的市场数据结合宏观经济开展趋势分析，2024年南充住宅需求面积估计与2024年的需求量差异不会太大。3.2、购置者年龄构成根据对南充锦绣北湖、滨江名城、格兰春天、海山半岛花园、凯旋帝景等5大代表性中高档楼盘有效客户数据分析，南充购置者的年龄分布如下：年龄段20岁以下20—29岁30—39岁40—49岁50岁以上备注客户数量(个)31350761655193有效统计客户数为1990位不同年龄客户比例1.55%17.58%38.24%32.91%9.69%点评：南充购置者年龄段主要集中在30-49岁其比例占到71.15%，是购房的绝对主力年龄段；其中20-29岁的年轻购置者比例占到17.58%。3.3、购置者区域比重分析地区顺庆区嘉陵区高坪区周边区县其它地区备注客户数量1099329200308163有效统计客户数为2099位不同地区比例52.35%15.67%9.52%14.67%7.76%点评：南充客户以顺庆区为绝对主力，其比例到达52.35%，其次外地客户的购置比例到达了22.43%；分析成都外地客户的购房比例超过50%，随着南充大城市构架的形成、将会吸引更多的外地人在南充置业，在工程的开发中应注意外地人在购置比重并进行针对性的营销策略拟订。3.4、付款方式分析付款方式一次性付款银行按揭付款备注客户数量(户)512511有效统计客户数为1023位不同付款方式比例50%50%点评：南充一次性付款与银行按揭的比例到达了1：1，为以后工程营销过程中的针对付款方式的策略提供了数据根底。4、开展趋势分析4.1、房地产开发趋势南充市房地产市场近2年来开展势头迅猛，呈现出以下特点：4.1.1、投资力度不断加大、投资信心高涨南充房地产业已经成为南充市的投资重点、消费热点、重要税源和龙头产业，其支柱产业地位得以凸显，2024年房地产业投资占固定资产投资总额的14.66%。商品住宅完成投资额呈逐年上升趋势，2024年“商品住宅完成投资额为15.4亿元〞比2024年的9.4亿元上升了63.8%，而2024年前10个月投资就到达15.2亿元〔接近2024年的全年投资〕，表现出房地产企业对市场的信心，而土地价格翻番的增长从侧面反映出南充房地产市场的炽热、健康开展局面。4.1.全市具有资质的房地产开发企业已开展到150多家，注册资金21.8亿元。南充大城市的构架完成后，经济的进一步开展同时吸引外来资金进入南充。2024年开始南充的开发操盘水平有了明显的提升，出现了滨江名城、天地山水、格兰春天、地中海蓝、都市水乡等高品质楼盘，其市场的开发运作水准已到达了一定的专业高度，市场正逐步完善。4.1.3、开始重视市场研究与细分，产品2024年以前南充大局部已开发工程由于对市场研究的深度不够，呈现出相对盲目及混乱的开发状况，产品的设计、环境和配套的建设水平不高且同质化严重，造成产品的竞争加剧，空置率高；2024年以后开始注重市场研究与细分、涌现出了一批具有差异性的高品质楼盘并受到市场的追捧。4.1.4、品牌开发与规模开发随着本地局部开发商意识的提高、外地开发商的进入，以及通过对专业营销公司、广告公司、知名设计院、物管公司的引进，开发工程在产品、营销运作、包装与推广等方面有了质的飞跃，南充房地产市场已经步入品牌竞争的综合素质竞争的时代。4.2、房地产板块开展趋势4.2顺庆区版块：开发环境、居住环境相对成熟，南充高品质、高价住宅相对集中的区域，消费者认同度最高，一直是开发的热点区域；高品质开发、高价位楼盘成为此版块的开发主流方向。嘉陵区版块：开发环境、居住环境的成熟度比较顺庆区版块而言较为次之，中档次楼盘的市场接受度较高，但随着2024年及以前大批工程的开发，土地资源相对有限、开展空间不大，未来是持续性的房地产开发区域。高坪区版块：开发环境、居住环境的成熟度为三区中最弱版块，但其土地升值最快，随着近期三桥的开通,其巨大开展潜力将在近1、2年内得以表现出来，此版块是最具潜力的开展区域。4.东：嘉陵江以东：土地升值最快，前阶段主要受限于道路与大桥建设，但随着近期三桥的开通,其巨大开展潜力将在近1、2年内得以表现出来，是最具潜力的开展区域。南：嘉陵区：中档次楼盘的市场接受度较高，但随着2024年及以前大批工程的开发，土地资源相对有限、开展空间不大，是持续性的开发区域；南门坝：是2024、2024年最热点的区域，得益于滨江公园的修建与西河的整治，新开发的工程均以高档为主、市场接受度较高，依然是近2年内的城市最热点开发区域之一。西：以西山为代表，开发环境、居住环境均比较成熟，但土地资源比较稀少，是延续性的开发区域；北：政府新区：随着政府新区的开发、以及城市土地的稀缺，本区域即将成为未来的关注的重点、房产开发的热点区域；中：市中心区域：土地稀缺，土地本钱高，最受消费者关注、但又是高价格竞争的白热化区域，其开发以小规模、高价格的电梯公寓为主，近2年内是开发的热点区域之一。4.3、房价会继续平缓上涨预测中国经济CDP的增长率将保持在10%左右，根据南充十一五规划中“地区生产总值年均增长速度保持在12%以上〞，上述数据反映出南充整体经济将继续保持高速开展；一系列房地产宏观调控政策的终极目的是保障房地产持续、稳健地开展，从南充土地拍卖价格翻番的地价情况、南充市区商品房均价不到1370元/㎡的房价情况〔研究同为省内二级城市的雅安2024年1-9月的住宅销售均价都到达1744元/㎡、绵阳住宅销售均价到达1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均价更是高达2152元/㎡〕，结合南充的居民收入水平及消费支出增长速度低于南充经济开展速度的综合情况分析，南充房地产市场也将随着地区整体经济的开展而开展、价格还有较大的上升空间、未来房价将会保持稳健、平缓地上涨趋势。第三章、南充市中高档住宅市场分析第一节、供应市场情况1、产品形态供应分析工程楼盘名称楼盘数量多层楼盘顺庆区：滨江名城1-2期、天地山水、格兰春天、明宇·帝壹家、龙吟水郡、香槟小镇、城市印象、上城家园17嘉陵区：地中海蓝、海山半岛花园、逸水兰庭、满庭芳、柏林美墅、水慕清华高坪区：上上城、水映兰庭、金水岸电梯公寓顺庆区：滨江名城3期、锦绣北湖、北湖盛景、凯旋帝景、香榭春天2期、塞纳印象、望泰雅居、瑞露嘉都、五星鼎城、浪高凯悦12嘉陵区：地中海蓝、上城领地在南充的中高档工程中，2024年上半年及以前主要以多层为主的产品形态，从2024年下半年电梯公寓产品形态开始大规模进入市场，其比例占到了41%；分析电梯公寓的开发区域主要集中在顺庆区、而嘉陵区很少、高坪区没有的分布情况，结合顺庆区城区的土地供应稀少情况分析，电梯公寓将逐步成为主城区的主流产品开发形态。2、面积及户型供应情况面积区间60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140㎡以上套数3335411853202424951709根据抽样对南充20个代表性中高档楼盘、共计8949套房屋面积比例的调查分析，目前南充市场上，大中户型的供应量较大，其中120㎡以上的户型比例占到了46%、为市场的第一主力户型区间；而80-100㎡户型比例为21%、100-120㎡户型比例为23%，为市场的第二主力户型区间；而60㎡以下户型的比例仅为4%，市场供应的比例较小。第二节、多层中高档住宅工程分析1、多层中高档工程简析工程名称开发商工程位置所属区域经济技术指标户型面积分布开盘价格现在价格开盘时间销售进度销售优惠配套物业公司物业费〔元/月/㎡〕滨江名城1、2期宏凌实业滨江中路四段276号顺庆区多层：约72000㎡电梯：29934.9㎡商业：5328.74㎡容积率：1.74建筑密度：26.9％车位：３期地下93个产品类型：多层/花园洋房总套数〔494套〕80—100㎡以下13.16%〔65套〕100—120㎡以下3.24%〔16套〕120—140㎡以下51.62%〔255套〕140㎡以上31.98%〔158套〕起价：1500最高价：2400均价：1800起价：1950最高价：2650均价：23001期：2024.4.152期：2024.7.221期：90%2期：80%1期：一次性2%、按揭0.5%2期：一次性4%、按揭2%、分期3%3期：一次性3%、按揭1%、分期1%羽毛球场、篮球场、游泳池、休闲会所盛华堂住宅0.68，商业1.00天地山水文迪房地产西山脚下.彩虹桥畔顺庆区总建面：88000㎡住宅：84000㎡容积率：1.41绿化率：38.3％建筑密度：27.1％车位：365个产品类型：多层/花园洋房/联排别墅总套数〔2期392套〕80—100㎡以下20.4％(80套)100—120㎡以下19.13％(75套〕120—140㎡以下43.8%(172套)140㎡以上16.38%(65套〕起价：多层1600花园洋房2400联排2500起价：多层2100花园洋房24002024.9.2880%1期：一次性3%、分期1%、按揭0.5%2期：一次性2%、分期无、按揭无游泳池、篮球场、会所盛华堂多层0.58、花洋0.78、叠拼0.88、联排0.98最高价：多层2550花园洋房2700联排2700最高价：多层2750花园洋房2800均价：多层2400花园洋房2600均价：多层2000花园洋房2500联排2600格兰春天宏凌实业顺庆区玉带路南段顺庆区总建面：10多万㎡住宅：10万㎡商业：3000㎡容积率：1.55绿化率：51.3%建筑密度：29.7%车位：226个产品类型：多层/花园洋房总套数〔719套〕89—100㎡以下5.57%〔56套〕104—120㎡以下5.02%〔21套〕123—140㎡以下64.71%〔351套〕140㎡以上24.79%〔29套〕起价：1400多最高价：2245均价：1680起价：1618最高价：2454均价：18002024.7.1595%左右一次性2%、按揭0.5%游泳池、会所、篮球场、超市盛华堂0.68香榭春天1期延安路436号总建面：17.2万㎡住宅：16万㎡商业：2000㎡地下总面：10000㎡容积率：1.68绿化率：43％车位：400个产品类型：多层总套数〔1151套〕60㎡以下10%〔150套〕60—80㎡以下20%〔300套〕80—100㎡以下30%〔450套〕100—120㎡以下30%〔450套〕120—140㎡以下5%〔75套〕140㎡以上4%〔60套〕起价：1340最高价：1500均价：1400起价：1800最高价：2200均价：2000会所、幼儿园、景观道蜀成物业0.65兴业·香槟小镇兴业房地产金鱼岭顺庆区住宅：96910㎡容积率：2.2绿化率：45.4%建筑密度：29.8%车位：1期380个，2期未定产品类型：多层/高层总套数〔1期384套〕80—100㎡以下17.24%〔60套〕100—120㎡以下43.1%〔150套〕120—140㎡以下17.24%〔60套〕140㎡以上32.76%〔114套〕未定未定2024.1月份未销售未定游泳池、会所、健身器材未定未定地中海南恒河地产荣耀大市场南高旁嘉陵区总建面：13.75万㎡住宅：8.7万㎡纯商业：22024.56㎡社区商业：2855.44㎡容积率：1.66绿化率：33％以上车位：地上298个、地下200个产品类型：花园洋房/多层/高层(18)总套数〔448套〕起价：多层1310花园洋房1610别墅2600起价：多层1650花园洋房1780别墅2800——95%一次性5%、分期2%、按揭1%游泳池、休闲会所、餐饮、儿童游乐、小广场香港英联华多层0.50、花洋0.60、别墅0.80最高价：多层1430花园洋房1680别墅2600最高价：多层1680花园洋房1920别墅2800均价：多层1300花园洋房1600别墅2600均价：多层1600花园洋房1850别墅：2800明宇·帝壹家(B组)丰泰房地产滨江路四段368号顺庆区住宅：94815㎡商业：底商面积未定容积率：1.55绿化率：32%建筑密度：29.2%车位：370个产品类型：多层/花园洋房总套数〔716套〕100—120㎡以下20%〔142套〕120—140㎡以下70%〔501套〕140㎡以上10%〔71套〕起价：1598最高价：2280均价：1800-1900起价：1800最高价：2400均价：19002024.10.2898%一次性2%、按揭无羽毛球场、篮球场、游泳池、休闲会所、网球场宇豪物管0.58龙吟水郡2期万事兴置业北干道与正阳路交汇处顺庆区总建面:114769㎡住宅：100675㎡多层：74345㎡小高层：26330㎡商业：3376㎡容积率：1.79绿化率：35%建筑密度：29.09%车位：112个地下产品类型：多层/花园洋房总套数〔884套〕80－100㎡：230套，占总套数的26%100-120㎡：230套，占总套数的26%120-140㎡：约100套，占总套数的11.31%140㎡以上：约60套，占总套数的6.78%起价：1800最高价：2570均价：21002024年初认购超过90%一次性2%、按揭无见备注超市、幼儿园、社区医疗中心、农贸市场、会所、休闲娱乐中心家好物业0.5海山半岛花园海山房产长城北路28号嘉陵区总建面：16万㎡住宅：158186.83㎡商业：3412.856㎡容积率：1.59绿化率：50%建筑密度：29.1%车位：587个产品类型：多层1期总套数〔423套〕80—100㎡以下13.2%〔56套〕100—120㎡以下9.2%〔39套〕120—140㎡以下63.59%〔269套〕140㎡以上13.9%〔59套〕起价：1180最高价：1400均价：1260起价：1286最高价：1808均价：16302024年10月98%会所、游泳池、景观长廊、儿童老人游乐场、晨跑道成都春晖物业0.5泰合·城市印象泰合房地产金鱼岭街1号顺庆区总建面：85410㎡住宅：75410㎡商业：1万㎡容积率：2.025绿化率：32%建筑密度：32.56%车位：304个产品类型：多层总套数〔608套〕80—100㎡以下17%〔100套〕100—120㎡以下50%〔300套〕120—140㎡以下7%〔40套〕140㎡以上26%〔160套〕顶跃起价：1580最高价：1780均价：1650起价：1718最高价：2320均价：20002024.1.170%一次性2%、按揭无儿童中心、会所南充恒丰0.5塞纳印象滨江南路嘉陵区总建面：48900㎡住宅：4万㎡商业：容积率：2.89总套数465套未公布2024年12月排号未定未定锦通·满庭芳锦通置业陈寿路与长城路交汇处嘉陵区总建面：15.25万㎡住宅：14万㎡商业：5000㎡容积率：1.8绿化率：36.82%建筑密度：15.25%车位：80个产品类型：多层/高层1、2期总套数〔440套〕80—100㎡以下53%〔230套〕100—120㎡以下34%〔150套〕120—140㎡以下2%〔10套〕140㎡以上11%〔50套〕起价：1070〔１期套内〕最高价：1240均价：1155起价：1500〔2期开盘〕最高价：1999均价：17502024.8.2665%一次性3%、按揭1%会所、漫步道、景观水池、儿童游乐场鸿济物业0.5柏林美墅玉泉路嘉陵区总建面：15万㎡容积率：1.8绿化率：35%建筑密度：27%产品类型：多层1期总套数〔384套〕80—100㎡以下１%〔５套〕100—120㎡以下２６%〔100套〕120—140㎡以下３２%〔120套〕140㎡以上39%〔149套〕起价：1440最高价：1650均价：1580最高价：2300均价：2100儿童游乐、会所、游泳池、划船莱诗物业0.6逸水兰庭成都瑞升房地产滨江南路嘉陵区总建面:51740㎡容积率：2.15绿化率：30.1建筑密度：25.9％车位：140(全地下敞开式)产品类型：多层/高层(15)总套数〔270套〕80—100㎡以下18%〔50套〕100—120㎡以下33%〔90套〕120—140㎡以下37%〔100套〕140㎡以上11%〔30套〕起价：1700最高价：1980均价：18002024.11下旬未销售多层80%未定一次性3%，分期无，按揭无儿童游乐、老年健身逸水兰庭物管0.6京华上上城高坪阳春路中段高坪区总建面：5.83万㎡1期住宅：22390.92㎡1期商业：2503.37㎡容积率：1.986绿化率：31.08%建筑密度：29.8%车位：30多个产品类型：多层1期总套数〔168套〕80—100㎡以下36%〔60套〕120—140㎡以下55%〔92套〕140㎡以上9%〔16套〕未公布会所、羽毛球场、儿童游乐未定水映兰庭望鹤路高坪区总建面：3.3万㎡总占地面：30亩容积率：1.78绿化率：30%以上车位：100个产品类型：多层/高层总套数200余套起价：1700〔预计〕最高价：2000〔预计〕儿童游乐、健身房、超市未定金水岸江东大道高坪区总建面：2.7万㎡容积率：1.8绿化率：３７％建筑密度：３０％地下总面：２３亩车位：149个产品类型：多层总套数〔186套〕80—100㎡以下2%〔3套〕100—120㎡以下77%〔143套〕120—140㎡以下18%〔35套〕140㎡以上3%〔5套〕未公布游乐场未定2、价格分析2.1、04-06年主力价格走势〔单位：元/㎡〕20242024多层中高档楼盘〔均价区间〕1200-13001300-14001500-16001750-1850高档楼盘〔均价区间〕1400-15001500-16001700-18002000-21002024年底南充高档住宅的多层主力价格已经拉升到2000-2100元/㎡的高度，为新开发的高档工程定价提供了一个价格参考标尺。2.2、2024年底局部代表性楼盘价格汇总〔单位：元/㎡〕案名起价均价最高价高端滨江名城2期195023002650天地山水2期200024002700平均值197523002675中高档及高档格兰春天162018002450明宇帝壹家2期165019002400龙吟水郡2期180021002570海山半岛花园129016301810满庭芳150017501999柏林美墅150016002200城市印象171820002320平均值158218472250南充2024年底高端楼盘的均价到达了2300元/㎡，比2024年中期而言拉升幅度高达400-500元/㎡，在一系列宏观调控的政策下，房地产价格一路上扬，为2024年的高端楼盘的价格制定奠定了坚实的参照根底。第三节、电梯公寓中高档住宅工程分析1、电梯公寓中高档工程简析工程名称开发商工程位置所属区域经济技术指标户型面积分布开盘价格现在价格开盘时间销售进度销售优惠配套物业公司物业费〔元/月/㎡〕锦绣北湖宏凌实业文化路原行署二院顺庆区总建面：13万㎡住宅：12万㎡商业：1万㎡容积率：7绿化率：35％车位：320个产品类型：高层〔32〕不详未定2024.11.12开始排号未销售未定会所、游泳池、景观道盛华堂未定北湖盛景民和房地产鱼米巷12号顺庆区总建面：4万㎡住宅：37000㎡商业：2000㎡容积率：8绿化率：25％建筑密度：70％占地：2000㎡车位：100个产品类型：高层〔33层〕总套数〔348套〕60㎡以下8%29套〕60—80㎡以下60%〔216套〕80—100㎡以下10%〔37套〕100—120㎡以下10%〔36套〕120—140㎡以下10%〔36套〕140㎡以上1%〔4套〕未定开始排号预计开盘时间2024年4月未销售未定花园未定未定凯旋帝景德瑞房地产老嘉陵江大桥头顺庆区总建面：46050.32㎡住宅：34112.39㎡商业：8348.38㎡容积率：8.19占地：5187㎡建筑密度：44.9％车位：地下150个产品类型：26-29层高层总套数〔400套〕60㎡以下38%〔154套〕60—80㎡以下6%〔25套〕80—100㎡以下30%〔121套〕100—120㎡以下6%〔25套〕120—140㎡以下6%〔25套〕140㎡以上13%〔50套〕未定2024年春节左右未销售未定会所香港英联华未定滨江名城3期宏凌实业滨江中路四段276号顺庆区电梯：29934.9㎡车位：3期地下93个产品类型：高层(28)3期总套数204套120—140㎡以下50%〔102套〕140㎡以上50%〔102套〕起价：1830最高价：3150均价：2460起价：2024最高价：3460均价：27061期：一次性2%、按揭0.5%2期：一次性4%、按揭2%、分期3%3期：一次性3%、按揭1%、分期1%羽毛球场、篮球场、游泳池、休闲会所盛华堂住宅0.68，商业1.00望泰雅居2期宏业房地产滨江路顺庆区住宅：24367.69㎡商业：3369.89㎡容积率：4.46绿化率：30.3％占地：1311.04㎡建筑密度：36.86％车位：约30—40个产品类型：高层(28层)总套数〔150套〕80—100㎡以下33.3%〔50套〕120—140㎡以下3.3%〔50套〕140㎡以上33.3%〔50套〕起价：2038最高价：2738起价：2238最高价：29382024.11.1230%一次性3%、分期2%、按揭1%网球场、儿童游乐场、健身中心天诚物管0.9瑞露嘉都滨江中路四段顺庆区总建面：30万㎡容积率：1.46绿化率：70％建筑密度：30％车位：1000多个1期总套数〔534套〕80—100㎡以下3.75%〔20套〕120—140㎡以下33.71%〔180套〕140㎡以上62.55%〔334套〕起价：1668最高价：2100均价：1800起价：2108最高价：2880均价：25001期2024年9月排号、2期2024年10月排号1期98%羽毛球场、网球场、游泳池、乒乓球台、健身房、儿童游乐、超市、会所四川吉瑞物业电梯1.0、花洋1.1、联排1.2五星鼎城仪凤街11号顺庆区总建面：45433㎡住宅：4万㎡左右商业：近2万㎡占地：6亩公摊率：19%车位：地下2层产品类型：32层高层80－100㎡：180套，占总套数54.5%100-120㎡：60套，占总套数18%120-140㎡：60套，占总套数18%140㎡以上：30套，占总套数9.5%未公布未定未销售无未定地中海南恒河地产荣耀大市场南高旁嘉陵区住宅：3万㎡绿化率：33%车位：地上298个、地下200个产品类型：高层(18)60㎡以下：80%60—80㎡：20%起价：2130每2层加50元/㎡，现已封盘，已卖200套，总423套，18层2024.11.2965%一次性5%、分期2%、按揭1%游泳池、休闲会所、餐饮、儿童游乐、小广场香港英联华多层0.50、花洋0.60、别墅0.802、价格分析案名起价均价最高价高档(或高价)滨江名城原价:1830原价:2460原价:3150现价:2024现价:2700现价:3440地中海蓝原价:1850原价:2100原价:2300现价:2130现价:2350现价:2530逸水兰庭待定瑞露嘉都原价:1800原价:2100原价:2300现价:2108现价:2500现价:2880望泰雅居原价:1900原价:2200原价:2730现价:2108现价:2400现价:2938平均值原价:1845原价:2215原价:2672现价:2089现价:2488现价:2947中档锦绣江山173020002300水天丽景168018502000现代名门170020002200浪高凯悦173020002200玉带明珠156817501850平均值168119202110分析南充电梯公寓的价格信息：中档次工程的平均起价在1680元/㎡左右，均价在1920元/㎡左右,最高价格在2110元/㎡左右；高档次(或高价)工程现推出价格比原开盘价格平均上涨200元/㎡左右，进入高价位：2024年底平均起价在2100元/㎡左右，均价在2490元/㎡左右,最高价格在2950元/㎡左右。分析南充现有电梯公寓价格变化：滨江名城、望泰雅居、瑞露嘉都均是2024年底才把价格进行大幅度拉升，其平均均价到达了2500元/㎡左右的高价位水平；结合2024年电梯公寓总体放量不大的供应情况，以及根据其高价位房源的销售走势相对较慢的市场情况分析，南充购置群体对电梯公寓的价格接受还是有一定限度的。第三节、2024年中高档住宅供应分析1、多层工程推出面积分析工程序号楼盘名称2024年预计推出面积顺庆区1滨江名城1期剩余:700㎡2期总:16830㎡2香榭春天1期剩余9000㎡2期总:16830㎡3龙吟水郡1期剩余:8539.72㎡2期:100675㎡4明宇帝壹家2期一批剩余:约12000㎡,第二批还未规划5天地山水2期剩余:约7700㎡6上城家园2期未签：9065㎡7城市印象剩余36000㎡8香槟小镇1期总:44798㎡9格兰春天1期剩余:2880㎡2期总:50000㎡合计315017.72嘉陵区10海山半岛花园约60000多㎡㎡11满庭芳1、2组团剩余:280㎡,第3组团资料未出来12地中海蓝无13水慕清华30600㎡14柏林美墅1、2期剩余：4080㎡15逸水兰庭10000㎡合计104960高坪区16上上城22390.92㎡17金水岸25000㎡2024年多层工程推出面积合计467377.22㎡2、电梯公寓工程推出面积分析工程序号楼盘名称2024年预计推出面积顺庆区1滨江名城29934.9㎡2望泰雅居约8000㎡3瑞露嘉都2期总：100000㎡4北湖盛景36000㎡5锦绣北糊130000多㎡6凯旋帝景34112.32㎡7浪高凯悦25000㎡8五星·鼎城42000㎡9香榭春天6000多㎡10龙吟水郡26330㎡合计437375㎡嘉陵区11上城领地90000㎡12地中海蓝23000㎡14逸水兰庭20000㎡合计1330002024年电梯公寓工程推出面积合计570375㎡3、拍卖地块推出面积预估分析地块名称地块位置土地规模(亩)规划容积率指标07年预估推出面积(㎡)南市土公(2024)9嘉陵区茶盘路7.0831.88500南市土公(2024)10玉带路6号24.482.570000南市土公(2024)10玉带路4号17.042.5南市土公(2024)11江东大道侧1号40.99280000南市土公(2024)11江东大道侧2号42.72南市土公(2024)8政府新区17号195.84100000南市土公(2024)8政府新区17号238.14南市土公(2024)8政府新区17号357.71.869239南市土公(2024)9嘉陵火花镇小桥子21