20200603滨州开发区一中地块投资定案报告

滨州经开区一中东侧地块定位报告东营片区营销管理部2020年6月01城市解读02市场分析03地块研究目

录

/CONTENTS04竞品分析项目定位及规划设计建议05PART01一、城市解读

宏观环境

城市规划城市概况|区位认知黄河三角洲腹地，山东省北大门

滨州位于黄河三角洲腹地，是山东省北大门，地处黄河三角洲高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区和环渤海经济圈、济南省会城市群经济圈“两区两圈”叠加地带；依托依河傍海的优势，是连接冀、鲁、京、津的重要通道，是国家级交通运输主枢纽城市。城市概况|区位认知东滨都市区核心城市，发展前景广阔

根据山东半岛城市群

“两圈四区、网络发展”的的空间战略规划，东滨都市区位居济南都市圈和青岛都市圈北部，以东营和滨州为核心城市，将利津、无棣等县纳入都市区范围，人口超过600万，GDP6000亿人民币左右，是北部对接济南、青岛大都市圈的重要一环；

滨州作为京津冀和山东半岛两大经济区的连接地带，是环渤海经济圈与济南都市圈的交汇点，地理位置优越，发展前景广阔。黄河三角洲高效生态经济区城市概况|区位认知自然资源丰富，地方特产全国知名

滨州物产及自然资源丰富，黄河流经94公里，未利用荒碱地200余万亩，是中国东部地区土地资源最富集的区域之一；海岸线240公里，是山东省第二大海盐生产基地、盐化工基地和全国四大渔场之一；石油、天然气储量大，是胜利油田的主采油区；无棣金丝小枣、沾化冬枣、惠民蜜桃、邹平水杏、阳信鸭梨等驰名中外。城市概况|区位认知下辖两区五县，滨城区为全市政治、经济、文化中心

滨城区是滨州市的中心城区，东邻利津县，西毗惠民、阳信县，北接沾化区，南接博兴县和高青县。滨城区总面积697.49平方公里。辖10个乡（镇、街道），599个村（居）委会。2019年末常住总人口约65万人，

2019年，全区实现地区生产总值641.97亿元。

无棣县2019年户籍人口45.2万，GDP231亿元；以生物制药、化工、装备制造产业为主；

沾化区2019年户籍人口41万，GDP158亿元；以金属新材料、精细化工、高端装备制造产业为主；人口向主城区流入人口向主城区流入阳信县2019年户籍人口46.3万，GDP219亿元；以纺织、生态养殖、高新技术产业为主；滨城区2019年户籍人口65万，GDP642亿元；以服务业、物流业、先进制造业、高新技术产业为主；对县区人口吸附力较强人口向主城区流入

惠民县2019年户籍人口65万，GDP190亿元；以高效生态农业、特色农业、文化旅游为主；人口向主城区流入

博兴县2019年户籍人口51万，GDP366亿元；以高新生态农业、机械制造业、电力能源产业、食品加工为主；

人口向淄博、广饶流入

邹平县2019年户籍人口81万，GDP554亿元，全国百强县；以冶金、纺织、造纸、石油加工产品为主；人口向淄博、济南流入城市概况|经济发展情况2019年GDP首次出现负增长，经济发展呈现下行趋势；产业结构发展均衡，第三产业比例逐年增长

滨州市2019年GDP2457.19亿元，同比2018年下降6.94%。自2014年至2016年滨州市GDP呈缓慢增长，2018年后呈下滑趋势，2019年出现负增长。

滨州市三产发展较为均衡，第三产业所占比例逐年升高。

GDP数据来源于各政府2019年统计公告，增速为可比价格名义增速城市概况|收入水平居民收入逐年增高，增速放缓，2019年城镇居民人均可支配收入37378元，同比增长6.6%。城市概况|人口情况人口缓慢增长，城镇化率较低，房地产处于快速发展阶段

截至到2019年年底，滨州常住人口392.3万人，2014-2017年滨州人口呈现5-6万/年均的增长，2018-2019年下滑后人口小幅回升。2019年滨州市的城镇化率为58.23%（低于全省平均水平61.18%），仍处于城镇化的快速上升过程中。乡镇客户进城以及城区客户的首置仍是房地产发展的主动力，改善型需求处于逐步上升过程中。2019年滨州市各县区人口情况滨州区,65邹平县,80.7惠民县,64.1博兴县,50.16沾化区,39.1阳信县,45.2无棣县,46山东省2019年各地市人口情况数据来源：政府网12001000800600400200080.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%临沂青岛潍坊菏泽济宁济

南烟

台聊

城人口德

州城镇化率泰

安淄

博枣

庄滨

州日

照威

海东

营城市概况|城市规划城镇发展集群化，构建一核、两极、三区、四轴发展格局

《滨州市城市总体规划（2018-2035）纲要》：构建一核、两极、三区、四轴的市域空间发展格局和城镇发展集群化、产业发展园区化、全域发展生态化的特色引导城乡建设和发展，将沾化区纳入主城区统一规划。一核：中心城区和沾化城区所组成的城市核心区；两极：北海经济开发区、邹平县城；三区：滨城区、博兴县、阳信县、惠民县全域以及沾化城区、无棣县城及周边区域组成的都市区板块，无棣县、沾化区北部以及北海经济开发区组成的滨海板块，邹平全域组成的邹平板块；四轴：济滨东城镇发展轴，沿海发展轴，邹惠阳无城镇发展轴，博滨沾发展轴。城市概况|主城区规划主城区外扩，形成“一核、三心、四轴、多板块”空间结构中心城区发展规划：按照“西延、北连、东优、南跨”的城市发展战略，形成“一核、三心、四轴、多板块”的空间结构。主城区形成“一核、三心、四轴、五片”的空间结构”。一核：环中海综合服务中心；三心：老城综合服务中心、高铁综合服务中心、高新技术产业开发区综合服务中心；四轴：黄河五路、渤海五路、黄河十二路、渤海十八路形成的“井”字型的城市功能聚集轴，城市的功能骨架；五片：主城区分为新城片区、老城片区、东城片区、滨北片区、高新片区五大片区。主城区外围形成八大特色组团：三河湖生态组团、梁才特色组团、里则-沙河特色组团、青田特色组团、魏集-胡集特色组团、杨柳雪特色组团、打渔张生态组团、农业高新区特色组团。城市概况|产业基础以纺织服装、石油炼化、机械制造、农副产品加工为支柱产业

滨州属于资源型地区，农副产品加工、纺织和石油冶炼等占优势。4大支柱纺织服装产业石油炼化农副产品加工

济南属于知识型地区，在高新技术产业和教育、文化产业等方面具有优势；

淄博属于加工型地区，以石油化工和非农产品为原料的加工工业占优势；

东营属于资源型地区，石油相关产业优势明显。机械制造滨州淄博济南东营泰安聊城德州周边城市定位现代制造业城市

综合性省会城市休闲旅游城市

综合性现代化工业综合性制造业中心城市内核：纺织及服装制品、石油化工—盐化工—生物化工及其制品、汽车—飞机—轮船交通设备制造及零部件、农副产品加工等四大产业链资源型城市旅游目的地城市内核：石油化工及

主导：现代服务业内核：石油化工、内核：机械制造、

内核：国家历史

城市和物流基地其制品、陶瓷及新和总部经济有色金属、高端石

精细化工、非金

文化名城、“江

内核：机械及新能材料、生物医药、

内核：机械装备与机电、纺织服装等

交通设备制造、高油装备制造、橡胶

属材料、生物医轮胎四大产业链北水城”文化

源设备制造、纺织及服装制品、化工造纸及其制品、食品深加工等四大产业链药五大产业链新技术产业两大产业链城市概况|产业规划推进“两区一圈”开发建设、全力打造“四集群一基地”。

高端铝产业集群。依托魏桥集团（邹平）、创新金属（邹平）、立中集团（无棣）等铝产业龙头企业，以铝材深加工、铝合金新材料和高端装备制造零部件为方向，提高产业集中度和配套关联度，打造5000亿级高端铝产业集群。

新型化工产业集群。依托京博集团（博兴）、滨化集团（滨城区）、中海沥青（滨城区）、鑫岳化工（无棣）等龙头企业，规划建设一批国家级新型化工产业园区，打造2000亿级新型化工产业集群。城市概况|产业规划推进“两区一圈”开发建设、全力打造“四集群一基地”。

粮食加工产业集群。依托西王集团（邹平）、香驰粮油（博兴）、渤海油脂（博兴）、泰裕麦业（滨城区）等龙头企业，以绿色安全、高端健康为发展方向，提升产业层次和规模，培育领军型品牌企业，打造1500亿级粮食加工产业集群。

纺织产业集群。依托魏桥创业（开发区）、亚光毛巾（滨城区）、愉悦家纺（高新区）、华纺集团（滨城区）等龙头企业，加快棉纺家纺产业装备更新、工艺革新和产品创新，大力发展行业自主品牌，打造1300亿级纺织产业集群。

全球高端汽车轮毂制造中心和汽车轻量化材料基地。依托北汽集团（开发区）、渤海活塞（开发区）等龙头企业，增强产业创新能力，加快引进消化吸收，强化配套体系建设，突出品牌创建，打造全球高端汽车轮毂制造中心和汽车轻量化材料基地。城市概况|交通规划打造“东出西融、南连北接”的综合交通枢纽城市

发挥区位优势，统筹规划港口、铁路、公路、航空、管道综合交通运输体系，建立开放性的现代化立体交通网络，实现物流、客流运输的便捷畅通，逐步建成北连京津冀，西融省会城市群，东达青烟威，南至山东腹地的对外大通道，建设“东出西融、南连北接”的综合交通枢纽城市。城市概况|交通规划根据“十三五“规划，滨州2020年建成“四纵五横四枢纽”的综合运输体系。四纵：“一纵”为滨海大通道，北至滨州港、南达济青高铁桓台北站；“二纵”为滨临通道；

“三纵”为京津冀大通道；“四纵”为西部“惠阳无”大通道，该通道主要是贯穿惠民、无棣和阳信，改变滨州东部无南北运输大通道的现状。五横：

“一横”为北部沿海大通道；“二横”为德滨通道；“三横”为济滨大通道；“四横”为机场通道；“五横”为南部济青大通道。四枢纽：“一枢纽”为依托海港港区、内河港区的港口枢纽；“二枢纽”为依托德大铁路、黄大铁路、滨港铁路及公铁联运综合性客货运枢纽的滨州东枢纽；“三枢纽”为依托高新区小营公铁水多式联运物流中心等的滨州中枢纽；“四枢纽”

为依托包括济青高铁邹平站综合客运中心，辐射济南国际机场的滨州南枢纽。黄大铁路（2018年建成）、滨港铁路（2019年建成）、新建滨港铁路港区段（2019年建成）、淄东铁路扩能改造（2019年建成）、济滨东城际铁路（2017年开工）、济青高铁（2019年建成）、京沪高铁二线滨城段（十三五期间开工）等铁路线的建设，积极推动京沪高铁黄骅至滨城段、滨州至淄博至莱芜城际铁路前期工作等铁路线建设，基本构成滨州骨干铁路网。城市概况|城市配套配套资源分布不均衡，新城区及老城区集中、东城区及开发区匮乏学校商场医院北外环路东外环路渤海十八路渤海五路滨城区政府渤海二十四路东海一路滨城区第二小学白鹭湖公园北外环路开发区新城区老城区东城区黄河十二路滨州实验学校西校区万达广场中海公园座购物广场滨州市人民医院北镇中学滨州学院全福元滨州实验学校滨州市滨州三中政府黄河五路银座购物广场滨城区实验小学银座购物广场黄河五路黄河二路滨城区第三小学渤海中学中百购物中心渤海国际银座购物广场万中购物广场滨州医学院附属医院黄河二路汽车总站北镇中学滨城区第一小学滨州实验学校南校区长深高速蒲湖公园滨州一中经开区一中地块南外环路滨州实验中学城市概况|房地产政策政策面较为宽松、无限购政策

限购政策：滨州市目前无限购政策。

滨州市目前各大银行首套房贷款利率为基准利率上浮10%、二套房贷款利率为基准利率上浮20%政策，第三套限贷。界定是否为首次购房主要依据名下是否有房产。银行放款速度通常在半个月左右。

滨州市公安局出台的户籍政策要求是购房入户者想入滨州户籍，必须得有房产证原件，而外来人口在滨州购房需提供一年以上社保证明才可办理房贷申请。

本地户口房产证满两年才可出售；外地户口满三年可出售；

预售条件：投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,完成主体结构工程的一半以上。

预收款政策：自核发商品房预售许可证开始，至办理竣工验收备案后止。商品房预售资金应当用于有关工程建设，其中包括购买建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款、法定税费和依工程进度按比例归还该项目银行贷款，不得挪作他用。城市概况

|结论小结

滨州市地理位置优越，经济发展平稳，人口保持低速增长，城市发展前景广阔；

滨州市城镇化率较低，居民收入逐年增高，为房地产市场提供较好的发展机会；

项目地处城市重点发展规划区域，随着产业导入及配套不断完善，具有较好的发展潜力。PART01二、市场情况

土地市场分析

房地产市场分析土地市场分析

|近3年滨城区土地成交情况近三年土地市场供应逐渐加大，土地价格逐年增高

滨城区2017-2018年土地供应速度较为平稳，年成交量约22宗，2019年供应速度加快，成交量骤增，市场情况火热；成交土地平均价格从2017年196万/亩上升到2019年241万/亩，增长幅度达到23%；

2020年1-5月土地成交均价220万/亩，与2019年成交均价相比下降8.7%。土地市场分析

|2018年土地成交情况土拍成交单价（万元/亩）土地面积起始价（万

成交价土地面积（亩）楼面价（元序号宗地编号土地位置土地性质竞得人（平方米）429581826元）3132759（万元）/）㎡滨州市黄河十五路以南，东外环以东12342017-B043住宅住宅住宅住宅3162滨州市洪投置业有限公司滨州市建设房地产有限公司滨州中兴置业有限公司64.442.7449.07277.11297.35199.82490.711662.651858.441498.612018-K012黄河五路以北、渤海二十一路以东7592018-K0242018-K006长江四路以南、渤海十九路以东黄河五路以北、渤海三十路以东449576956180528369200522084967.44104.34滨州市海通地产有限公司黄河十二路以南，渤海二十一路以东5672018-K0102018-B0072018-B008339754537052178住宅住宅住宅1671612445871929216124458719山东天泰置业有限公司滨州市惠众置业有限公司滨州市惠众置业有限公司50.9668.0678.27573.28182.87111.403439.711246.82759.55黄河一路以北、渤海五路以东黄河十六路以南、东海1-1路以东滨北街道办事处梧桐三路以北、凤凰六路以西82018-B01027955住宅29052905滨州市惠众置业有限公司41.9369.28472.35滨北街道办事处梧桐四路以南、凤凰六路以西黄河五路以南、渤海九路以东黄河十二路以南、渤海二十二路以西92018-B0112018-X0072018-K014204165784住宅住宅住宅212223116400212223316400滨州市惠众置业有限公司滨州华贸置业有限公司30.628.6869.29268.67320.01472.451343.361333.37101113333山东宇丰房地产开发有限公司20.0012132018-X009黄河十二路以北、新立河西路以西2018-B006黄河一路以北、渤海五路以东1345693500住宅住宅31793179滨州市东泰置业有限公司滨州市惠众置业有限公司20.18157.50182.941001.071247.302565725657140.25土地市场分析

|2018年土地成交情况土拍成交单价（万元/亩）土地面积起始价成交价土地面积（亩）楼面价（元序号14宗地编号2018-K0202018-K025土地位置土地性质竞得人（平方米）（万元）

（万元）/）㎡黄河十五路以南、渤海二十一路以东山东滨州中盛国呈置业有限公司8000住宅4032403212.0061.72336.001200.00住宅兼容商服15黄河十四路以北、滨杜路以西41146（住宅占76%，

10493商服占24%）10493张晓兵170.011275.091310.87住宅、商服（住162018-X010黄河十五路以北、渤海十六路以西81887宅占90%-98%，

24689商服占2%-10%）24689山东滨州民安置业有限公司

122.83201.00滨州市黄河一路以北、渤海二路以涿州京旭通房地产开发有限17181920212018-B0032018-B0095411938517281146604住宅住宅住宅住宅住宅住宅15343315531143315581.1857.7842.179.91383.6454.612615.70372.33东公司滨北街道办事处梧桐四路以北、凤凰六路以东滨州市惠众置业有限公司2018-X005黄河十六路以北、渤海十七路以东2018-K007黄河五路以南、渤海二十一路以东2018-K008黄河五路以南、渤海二十一路以东109653172111653172滨州中兴置业有限公司滨州洪基置业有限公司滨州洪基置业有限公司264.76320.21360.01301.491985.671685.321421.082055.626648359035909.97涿州京旭通房地产开发有限公司222018-B012黄河一路以北、渤海二路以东30546119141381445.82合计7608502430491141.28土地市场分析

|2018年土地成交分布A2018-K014土地面积：13333㎡容积率：3.6楼面价：1333.4元/㎡成交价：6400万竞得企业：宇丰房产B2018-K020土地面积：8000容积率：4.2楼面价：1200元/成交价：4032万竞得企业：中盛国呈C2018-X005土地面积：28114㎡容积率：2楼面价：1985.7元/㎡成交价：11165万竞得企业：中兴置业D2018-X010土地面积：81887㎡容积率：2.3楼面价：1310.9元/㎡成交价：24689万竞得企业：民安置业E2018-X009土地面积：13456㎡容积率：2.36楼面价：1001.1元/㎡成交价：3179万竞得企业：东泰置业F2018-K025土地面积：41146㎡容积率：2楼面价：1275.1元/㎡成交价：10493万竞得企业：张晓兵G2018-B006土地面积：93500容积率：2.2楼面价：1247.3元/成交价：25657万竞得企业：惠众置业G2018-B008土地面积：52178㎡容积率：2.2楼面价：759.5元/㎡成交价：8719万竞得企业：惠众置业H2017-B043土地面积：42958㎡容积率：1.5楼面价：490.7元/㎡成交价：3162万竞得企业：洪投置业㎡㎡㎡㎡GCHDBI2018-K010土地面积：33975㎡容积率：2.5F楼面价：3439.7元/㎡成交价：29216万竞得企业：天泰置业J2018-K006EAI土地面积：69561㎡容积率：2楼面价：1498.6元/㎡成交价：20849万竞得企业：海通地产开发区新城区老城区东城区KJNMK2018-K012土地面积：1826㎡容积率：2.5PO楼面价：1662.6元/㎡成交价：759万竞得企业：建设房产L2018-K024土地面积：44957㎡容积率：2.4楼面价：1858.4元/㎡成交价：20052万竞得企业：中兴置业M2018-K008土地面积：6648㎡容积率：3.8楼面价：1421.1元/㎡成交价：3590万竞得企业：洪基置业M2018-K007土地面积：6604容积率：2.85楼面价：1685.3元/成交价：3172万竞得企业：洪基置业N2018-X007土地面积：5784㎡容积率：3楼面价：1343.3元/㎡成交价：2331万竞得企业：华贸置业O2018-B007土地面积：45370㎡容积率：2.2楼面价：1246.8元/㎡成交价：12445万竞得企业：惠众置业P2018-B007土地面积：54119㎡容积率：2.2楼面价：2615.7元/㎡成交价：31143万竞得企业：通旭房产P2018-B012土地面积：30546㎡容积率：2.2楼面价：2055.6元/㎡成交价：13814万竞得企业：通旭房产㎡㎡L土地市场分析

|2019年土地成交情况土拍成交单价（万元/亩）土地面积（平方米）起始价

成交价（万土地面积（亩）楼面价（元序号宗地编号土地位置土地性质竞得人（万元）元）/）㎡122019-X001黄河三路以北、渤海八路以东31907住宅192841928446491山东滨州民安置业有限公司山东滨达实业有限公司47.86402.92300.012417.532045.502018-X014黄河十六路以南、渤海十五路以东

103311住宅46491154.97住宅、商服（住宅57889占90%-98%，商服

28654占2%-10%）32018-X011黄河十六路以南、渤海十六路以西30654山东海通地产有限责任公司86.83353.021961.2245672018-B0232018-X0132018-X0172019-B001长江一路以南、渤海九路以西黄河二路以南、渤海十一路以西黄河六路以南、渤海十路以西黄河十一路以北、渤海五路以东71546178803855915239住宅住宅住宅住宅23296232968737滨州市惠众置业有限公司山东海通地产有限责任公司山东天泰置业有限公司山东百一地产有限公司107.3226.8257.8422.86217.07325.76357.05243.941480.042443.231785.231463.617687200515576206515576住宅、商服（住宅84.84%、商服15.16%）82018-K023长江三路以南、渤海二十一路以东1308826174317滨州市润泽置业有限公司19.63219.901319.38山东滨州中盛国呈置业有限公司92018-B0242018-B025黄河八路以北、东海五路以西黄河十六路以北、渤海二路以东7328住宅住宅住宅住宅6532677258485554653267725848555410.9916.89155.0216.3459.41158.51166.74339.82594.07951.0610111211259滨州市华硕置业有限公司山东新鸥鹏地产集团有限公司2018-K009长江一路以南、渤海二十四路以西

1033492018-K029黄河五路以南、渤海二十一路以东

108961136.841923.50滨州洪基置业有限公司土地市场分析

|2019年土地成交情况土拍成交单价（万元/亩）土地面积（平方米）起始价（万

成交价（万土地面积（亩）楼面价（元序号宗地编号土地位置土地性质竞得人元）元）/）㎡132018-K030黄河五路以南、渤海二十一路以东907住宅（停车用地）466466滨州洪基置业有限公司1.36342.521938.801415162019-X0052018-B0262019-B003黄河二路以南、渤海十二路以西北外环以南、渤海九路以西50551223839281住宅住宅住宅16443729110701644372911070山东滨州民安置业有限公司滨州市惠众置业有限公司7.58183.5713.92216.82203.1476.861626.111450.99640.50滨北街道办事处梧桐二路以北、凤凰三路以西滨州市美誉房地产开发有限公司1718192019-B004北外环以南、渤海一路以东138584949763508住宅住宅住宅3210102272000632101022720006滨州市万庭嘉置业有限公司20.7974.2595.26154.42137.75210.01804.29939.181431.89滨州经济技术开发区财金投资有限公司2019-K005长江三路以北、渤海二十三路以东2019-K006黄河十路以南、渤海二十四路以东滨州经济技术开发区财金投资有限公司住宅、商服（其133564中住宅80%-90%、

64112商服10%-20%）20212019-B0082019-B009黄河十五路以北、渤海五路以西64112273滨州市惠众置业有限公司200.354.16320.0165.701920.04447.98滨北街道办事处梧桐四路以北、凤凰四路以东山东亚光房地产开发有限公司2770住宅27322232018-K0272018-K028黄河一路以南、渤海十九路以西黄河二路以南、滨河路以东4681436665住宅住宅21066146672556614667山东信达置业有限公司山东信达置业有限公司70.2255.00364.08266.682482.362000.14土地市场分析

|2019年土地成交情况土拍成交单价（万元/亩）土地面积（平方米）起始价

成交价（万土地面积（亩）楼面价（元序号宗地编号土地位置土地性质竞得人（万元）元）/）㎡山东省滨州市昌隆房地产开发有限公司24252019-X009黄河十六路以北、新立河西路以西2231住宅7717713.35230.39226.411382.34住宅、商服（其中住宅90%左右、商服10%左右）山东滨州民安置业有限公司2019-X010黄河二路以南、渤海二路以东51877176181761877.821543.69滨州黄河城建综合开发有限公司滨州黄河城建综合开发有限公司26272019-B0112019-B012盛华路以南、渤海十路以东盛华路以南、渤海十路以东7607134919住宅188978674188978674114.1152.38165.61165.601129.151129.11住宅滨州黄河城建综合开发有限公司28292019-B013盛华路以南、渤海十路以东4181851710住宅1046310777104631077762.7377.57166.80138.941137.291157.85住宅、商服（其中住宅93%、商服7%）2019-B014黄河十五路以北、东海1-1路以西滨州市惠众置业有限公司住宅、商服（其中住宅60%-70%、商服

2679530%-40%）30312019-X014黄河十二路以南、新立河东路以东黄河十六-1路以北、渤海十四-1路71740239412679510360山东红大置业有限公司107.6135.91249.001245.012019-X008住宅8260883滨州市惠众置业有限公司288.4977.812404.06530.55以西住宅、商服（其中住宅80%-90%、商服10%-20%）滨北街道办事处梧桐六路以南、凤凰一路以东山东亚光房地产开发有限公司322019-B025756588311.35合计13284254775081992.64土地市场分析

|2019年土地成交分布A2018-X011土地面积：57889㎡容积率：2.7B2018-X014土地面积：103311㎡容积率：2.2C2018-X017土地面积：38559㎡容积率：3D2018-B026土地面积：122383㎡容积率：2.1E2019-B001土地面积：15239㎡容积率：2.5F2018-B025土地面积：11259㎡容积率：2.5G2018-B024土地面积：7328㎡容积率：1.5H2019-B004土地面积：13858㎡容积率：2.88I2019-B008土地面积：133564㎡容积率：2.5J2019-K006土地面积：63508㎡容积率：2.2楼面价：1961.2元/㎡成交价：30654万竞得企业：海通地产楼面价：2045.5元/㎡成交价：46491万竞得企业：滨达实业楼面价：1785.2元/㎡成交价：20651万竞得企业：天泰置业楼面价：1451元/㎡成交价：37291万竞得企业：惠众置业楼面价：1463.6元/㎡成交价：5576万竞得企业：百一地产楼面价：951.1元/㎡成交价：2677万竞得企业：华硕置业楼面价：594.1元/㎡成交价：653万竞得企业：中盛国呈楼面价：804.3元/㎡成交价：3210万竞得企业：万庭嘉置业楼面价：1920元/㎡成交价：64112万竞得企业：惠众置业楼面价：1431.9元/㎡成交价：20006万竞得企业：财金投资K2018-K030土地面积：907㎡容积率：2.65楼面价：1938.8元/㎡成交价：466万竞得企业：洪基置业K2018-K029土地面积：10896㎡容积率：2.65楼面价：1923.5元/㎡成交价：5554万竞得企业：洪基置业U2019-X009土地面积：2231㎡容积率：2.5楼面价：1382.3元/㎡成交价：771万竞得企业：昌隆地产V2019-X010土地面积：51877㎡容积率：2.5楼面价：1543.7元/㎡成交价：17618万竞得企业：民安置业DHZXFUBIAL2018-K009土地面积：103349㎡容积率：2.2楼面价：1136.8元/㎡成交价：25848万竞得企业：新鸥鹏M2018-K023土地面积：13088㎡容积率：2.5EYJG开发区新城区老城区东城区W2019-B011土地面积：76071㎡容积率：2.2楼面价：1319.4元/㎡成交价：4317万竞得企业：润泽置业N2019-K005土地面积：49497㎡容积率：2.2楼面价：939.2元/㎡成交价：10227万竞得企业：财金投资O2018-K027土地面积：46814㎡容积率：2.2楼面价：2482.4元/㎡成交价：25566万竞得企业：信达置业P2018-K028土地面积：36665㎡容积率：2楼面价：1129.1元/㎡成交价：18897万竞得企业：黄河城建W2019-B012土地面积：34919㎡容积率：2.2楼面价：1129.1元/㎡成交价：8674万竞得企业：黄河城建W2019-B013CSKTPVQ土地面积：41818㎡O容积率：2.2LR楼面价：1137.3元/成交价：10463万㎡竞得企业：黄河城建R2018-B023土地面积：71546㎡容积率：2.2楼面价：1480元/㎡成交价：23296万竞得企业：惠众置业S2018-X013土地面积：17880㎡容积率：2楼面价：2443.2元/㎡成交价：8737万竞得企业：海通地产X2019-B014土地面积：51710㎡容积率：1.8楼面价：1157.9元/㎡成交价：10777万竞得企业：惠众置业Q2019-X005土地面积：5055㎡容积率：2楼面价：1626.1元/㎡成交价：1644万竞得企业：民安置业Y2019-X014土地面积：71740㎡容积率：3楼面价：1245元/㎡成交价：26795万竞得企业：红大置业Z2019-X008土地面积：23941㎡容积率：1.8楼面价：2404元/㎡成交价：10360万竞得企业：惠众置业T2019-X001土地面积：31907㎡容积率：2.5楼面价：2417.5元/㎡成交价：19284万竞得企业：民安置业M楼面价：2000.1元/㎡成交价：14667万竞得企业：信达置业WN土地市场分析

|2020年1-5月土地成交情况土拍成交单价（万元/亩）土地面积起始价成交价土地面积（亩）楼面价（元序号宗地编号2019-K0202019-K028土地位置土地性质竞得人（平方米）（万元）

（万元）/）㎡12黄河一路以北、渤海十九路以西长江四路以南、渤海十九路以东24650住宅8280189192801891山东信达置业有限公司山东滨和置业有限公司36.9814.32250.982091.50住宅、商服（住宅70%，商服30%）9546132.061320.621401.122019-X017、2019-X0223长江三路以北、渤海十三路以西31715住宅住宅97769776滨州市正宇置业有限责任公司47.57205.50452019-X0212019-G007黄河一路以南、渤海十六路以西高新区高十一路以西、新三路以南3963486005169281290132128山东新速度房地产开发有限公司59.45540.411003242.47750住宅、商服（住宅85%，商服15%）12901山东滨州龙成置业有限公司129.01672019-B0322019-B033玉龙湖路以北、渤海一路以东玉龙湖路以北、渤海一路以东8807212481住宅377042427377042427滨州市惠众置业有限公司滨州市惠众置业有限公司132.1118.72285.42378.361215.35住宅129.64住宅、商服（住宅57615，商服

1811611132）82019-k026长江一路以南、渤海二十三路以东2020-X018长江五路以北、渤海十八路以西6874718116山东钢铁集团房地产有限公司103.12175.68152.011197.801425.05947494住宅1082910829山东滨和置业有限公司71.24合计408344135052612.52土地市场分析

|2020年1-5月主城区土地成交分布A2019-K020土地面积：24650㎡容积率：1.8楼面价：2091.5元/㎡成交价：9280万竞得企业：信达置业B2019-K028土地面积：9546㎡容积率：1.5楼面价：1320.6元/㎡成交价：1891万竞得企业：滨和置业C2019-X017、X022土地面积：31715㎡容积率：2.2楼面价：1401.1元/㎡成交价：9776万竞得企业：正宇置业D2019-X021土地面积：39634容积率：2.5楼面价：3242.5元/成交价：32128万竞得企业：新速度地产E2019-B32、B33土地面积：88072㎡㎡容积率：2.0㎡楼面价：2378.4元/成交价：37704万㎡竞得企业：惠众置业开发区新城区老城区东城区F2019-K026土地面积：68747㎡(住宅57615，商服11132)容积率：2.2楼面价：1197.8元/㎡成交价：18116万竞得企业：山钢地产G2020-X018土地面积：47494㎡容积率：1.6楼面价：1425元/㎡成交价：10829万竞得企业：滨和置业EAGDFCB住宅市场分析

|发展历程随着城市化进程逐步深入，房地产市场发展水平逐步提高，进入平稳发展阶段。2010年2016年2019年2020年稳步发展期高潮期调控期起步期2019年-2020年，由于房价过快上涨，政府行政手段进行控制，出台限制性政策；随着土地供应逐渐加大，市场供求趋于平稳，价格保持在7600-7900元/㎡之间，起伏波动不大。2010-2016年滨州市房地产进入稳步发展阶段房价4000-5000元/㎡，中小型知名房企（祥泰、新鸥鹏等）进驻，价格波动，市场稳定前行。2016年后碧桂园、中南、中梁、融创进入滨州，市场注入新活力，紧随全国大市场升温趋势，当地房价飙升，涨至8500元/㎡上下，供不应求。2010年前滨州市房地产行业发展阶段房价较低，围绕新城区老城区发展，主要以当地本土开发商开发经营。32住宅市场分析

|2014-2019年房地产市场情况住宅市场整体呈现波动状态，近三年住宅去化量保持300万㎡/年左右，保持良性发展。

2018年后房地产投资出现大幅增长，住宅销售面积及竣工面积近6年呈现波动状态，2018年小幅回落后，2019年出现反弹回升。项目2014年2015年2016年2017年2018年2019年房地产投资（亿元）112.07108.5114.67111.7165.87192.7竣工面积191.7282.4136.4316.7108.9403230.3301.5209.77283.16239.76343.19（万㎡）住宅销售面积（万㎡）住宅市场分析

|近1年住宅价格走势近1年房价呈现冲高回落走势，波动幅度不大，2020年1-5月持续走低，有下探趋势

根据安居客数据统计，滨城区近1年房价总体呈现冲高回落走势，2020年5月新房价格相比2019年12月下降413元/㎡，降幅为5.18%。住宅市场分析

|滨城区板块划分及客群分析开发区、新城区是客群主要流入区域，老城区、东城区以地缘客群为主

根据地域情况，客群特征等因素，将滨州市住宅市场从东向西分为东城区、老城区、新城区、开发区四大板块；

新城区及开发区作为城市重点发展建设区域，是客户主要流入区域；老城区土地供应及在售项目较少，客群持续外溢，改善客群溢向新城区；东城区、开发区域地缘性较为明显，刚性需求为主，以区域内客户为主，同时承接下县进城客户需求。板块客户流动地图板块板块属性客户来源土地特征住宅均价滨城区政府驻地，刚需片区，道路以区域内和老城

土地机会较多，区外溢客户为主，

但开发价值一高层6000-7000元/㎡东城区

通畅，环境相对较差，配套不完善刚需属性明显般以地缘性客户为主，多为区域内改善客户，或周边教育、城市商业价值导入客户市中心片区，传统居住区域，配套优势明显，在售项目较少土地机会以旧开发区5500-8000新城区

老城区8300-11500东城区6000-7000城区改造为主，

高层9000-老城区供应较少，多涉及拆迁安置9500元/㎡9000-9500客户改善属性明显，多为泛公务员，关注产品品质、配套市政府驻地，品质改善片区，环境好，配套完善热点开发板块，

高层8300-新城区开发区近年土地供应较少11500元/㎡改善客群刚需客群客户以区域内产业人群、主城区外溢、下县进城客户为主，刚需属性明显新兴区域，城市重点发展区域，商业配套较弱，相对偏远土地供应量较多，板块竞争激烈，城市重点发展方向高层5500-8000元/㎡乡镇下县进城客群市场分析

|结论小结

土地市场：近三年供应量逐渐加大，价格逐年增高，市场较为火热；

住宅市场（1）2019年同2018年相比，销售面积增幅21.2%，价格出现小幅回落；（2）开发区、新城区是目前房地产重点开发区域，是客群主要流入区域；（3）产品以小高层、高层为主，价格因区位及交付标准不同差异较大；新城区、老城区因各类生活及商业配套完善，价格相对较高，东城区及开发区目前处于主城区边缘，配套不完善，价格相对较低。PART02三、地块研究

项目区域解读项目地块分析地块研究

|区位规划

从规划来看，地块位于经开区南部、科创宜居风貌区核心，地理位置优越。【科创宜居风貌区】目前黄河二路以南，渤海二十四路以东、渤海十八路以西区域内，集中规划了一批滨州市重点建设的文教、医疗、科创、高新技术研发、商业综合体项目，未来将带来大量人口流入，区域发展前景广阔，沿秦皇河两岸风景优美，吾悦广场地块科创宜居风貌区适宜居住。【已开工重点项目】鲁北国际医院

鲁北国际医院（一期占地150亩，投资额5亿元，床位1450张）北汽九水御熙

渤海先进技术研究院一期（一期占地372亩，投资额24亿）

渤海科创城（总占地1403亩，投资额55亿，2020年计划投资20亿）【规划重点项目】吾悦广场、渤海科技大学、会展中心地块研究

|项目配套

项目大交通便利，出行方便；紧邻秦皇河，景观资源丰富；毗邻开发区一中、鲁北国际医院（在建）、吾悦广场（规划），教育、医疗、商业配套优势明显。项目位于滨州市开发区南部，距市政府3.8公里；交通配套：

北邻长江三路，西邻渤海十九路；生活配套：

距离开发区一中约300米；

滨州实验中学约1.5公里；

距离吾悦广场约900米；

距离鲁北国际医院（在建）约200吾悦广场（规划）米；景观配套：

西侧紧邻秦皇河湿地公园。鲁北国际医院（在建）地块研究

|经济指标出让面积规划设计主要指标计容建筑

出让年限增价幅度(万

起始价起始亩单价起始楼面价

竞买保证地块编号土地位置土地用途面积（年）元)（万元）

（万元/亩）（元/）金（万元）㎡建筑密度绿地率（%）平方米亩容积率（%）不大于2.0长江三路以南、渤海十九路以东2020-K013住宅4594068.919188070且不小于

不大于20不小于3510016236235.611767.09162361.2规划信息：备注：2020-K013地块:该宗地须按初步规划设计方案的建筑造型、平面布局、外观效果、建筑高度等条件控制。须配建6个班的幼儿园，占地面积4100-5905平方米。地块研究

|项目现状

项目地块地形规整，内部土地平整，土层较厚；

东侧紧邻业吉刘小区（村改房）；南侧为空地及鲁北国际医院（在建），是一个利好因素；西侧紧邻秦皇河湿地公园，景观资源较好；西北侧为经开区区一中（九年一贯），学区优势明显；北侧为秦淮人家住宅小区。渤海十九路长江三路渤海十九路渤海十八四季花城馨露鑫苑秦淮人家经开区一中地块内部经开区一中长江三路秦皇河湿地公园业吉刘小区（村改房）地块鲁北国际医院、国际社区（在建）秦皇河湿地公园鲁北国际医院国际社区专家公寓渤海先进技术研究院（一期）地块分析

|结论小结

项目位于经开区南部、科创宜居风貌区核心，地理位置优越；

项目紧邻经开区一中，学区优势明显；

项目毗邻秦皇河湿地公园，景观资源丰富，适合打造高品质社区；

项目紧邻鲁北国际医院（在建），距离吾悦广场（规划）约900米，未来医疗、商业配套优势明显；

根据项目规划性控制条件，项目可发展的物业为8-26层小高层、高层产品。PART01四、竞品分析

住宅竞品分析竞品分析

|竞品分布渤海二十四路渤海二十一路渤海十八路新立和西路待售项目在售项目渤海十九路恒大·悦珑台长江一路拉菲公馆长江观邸山钢地块（15万㎡）长江二路长江三路地块滨和置业地块（7.5万㎡、人才公寓）中兴地块（10.8万㎡）长江五路北汽·九水御熙竞品项目分析|恒大·悦珑湾开发商位置占地滨州市信顺置业有限公司渤海十九路与长江一路交汇处容积率10.77万1.99㎡总建面物业类型交准户数21.4万精装、毛坯1792户㎡洋房、高层20栋楼栋数楼层洋房6层、高层20-25层约350推售户数销售户数468高层精装均价7800元/㎡户型面积成交均价储藏室96-160毛坯均价7000元/㎡㎡洋房精装均价10000元/㎡车位未售未售周围配套开发区一中、实验中学、北大培文学校项目分于2019年9月首开，分三期开发，目前在售B区及A区01栋，5栋高层2栋洋房约460套，目前剩余约120户在售，整盘去化率20%，开盘后月均去化约20-30套，年后降价销售情况较好，2-3月月均去化40-50套,4-5月份有所下降；96、109平去化速度最快已售罄，其次是126-136型三室，140平以上产品去化去化速度较慢销售情况客户群体以新城区及开发区客户为主，事业单位、公务员客户较多，部分企业职工，以首改及改善型客户为主竞品项目分析|恒大·悦珑湾

项目优势：国内一线品牌，示范区打造精美，毗邻秦皇河，精装交付，产品性价比较高；

项目劣势

：价格较周边竞品高，大户型去化速度较慢。沙盘区位图售楼处体验区109㎡三室两厅一卫126㎡三室两厅二卫148㎡四室两厅两卫㎡160四室两厅两卫96㎡二室两厅一卫竞品项目分析|拉菲公馆开发商位置占地滨州鹏逸有限公司长江一路与渤海二十四路交汇处容积率10.77万2.2毛坯㎡总建面物业类型交准户数22.7㎡高层20栋7281788户楼栋数楼层高层17层、高层26层约600推售户数销售户数26层高层均价6000元/17层高层均价6700元/㎡㎡户型面积车位成交均价储藏室117-142㎡66666元/个，不绑3000元/㎡，绑定销售定销售周围配套开发区一中、实验中学、北大培文学校、滨州汽车站项目分于2019年9月首开，目前已推售7栋728套，去化约600套，整盘去化率33.6%；开盘后月均去化约20-30套，年后3-5月月去化40-50套；其中117、126三室去化速度最快，142去化速度较慢销售情况客户群体地缘性客群为主，以周边厂区、乡镇客群为主，刚需及首改客户为主竞品项目分析|拉菲公馆

项目优势：国内知名品牌（新鸥鹏），滨州深耕多年，示范区打造较为大气，户型全部南向双阳台设计，舒适度较高；

项目劣势：位置较偏，产品类型相对单一。沙盘接待区售楼处大门116㎡三室两厅二卫㎡126三室两厅二卫㎡133三室两厅二卫㎡142四室两厅两卫竞品项目分析|融汇·长江观邸开发商位置占地滨州亿源置业有限公司长江一路与渤海二十一路以西容积率8.6万2.43毛坯㎡总建面物业类型交准20.9㎡户数楼层洋房、小高层、高层1500户洋房4-6层、小高层18层、高层30-33层楼栋数31栋推售户数销售户数632约550高层均价5500元/㎡小高层均价6000元/㎡户型面积成交均价储藏室124-165㎡洋房6800元/㎡全部配新风系统车位10万/个，不绑定销售4-6万/间，绑定销售周围配套实验幼儿园、开发区一中、实验中学、北大培文学校、滨州汽车站项目分于2019年10月首开，目前已推售4栋高层、1栋小高层、2栋洋房共632套，去化约550套，整盘去化率37%；开盘后月均去化约20-30套，年后3月-5月月均去化50套；其中124、134三室去化速度最快，洋房产品去化速度最快销售情况客户群体地缘性客群为主，以周边厂区、乡镇客群为主，少量事业单位客户；以首改及再改客户为主竞品项目分析|融汇·长江观邸

项目优势：产品类型丰富，同区域内售价较低；

项目劣势：项目形象，展示面较差。售楼处围挡区位图124㎡三室两厅二卫134㎡三室两厅二卫143㎡四室两厅二卫165㎡四室两厅两卫竞品项目分析|北汽·九水御熙开发商位置北汽（滨州）置业有限公司长江五路渤海十八路向西300米路南占地容积率交准6.67万1.5毛坯㎡总建面物业类型10㎡户数洋房、高层18栋626户楼栋数楼层14栋洋房6层、4栋高层17层约300推售户数销售户数392高层6500元/；㎡户型面积车位成交均价储藏室141、146、16010万/个㎡洋房8000元/㎡3000元/㎡周围配套开发区一中、实验中学、滨州汽车站项目分于2019年8月首开，目前已推售5栋高层、4栋洋房共632套，去化约300套，整盘去化率48%；开盘后月均去化约20-30套；其中140三室、四室户型去化速度较快，160平四室去化相对较慢销售情况客户群体客群主要以行政事业单位、泛公务员全体为主，国企员工、油田职工、老师、公务员居多；以改善型客户为主竞品项目分析|北汽·九水御熙

项目优势：国企知名品牌开发，产品舒适性较好；

项目劣势：城市边缘，项目周边感官较差。区位图内部环境沙盘售楼处146㎡三室两厅二卫（高层）141㎡三室两厅二卫（洋房）160㎡四室两厅两卫（洋房）竞品分析

|结论小结

目前竞品主要以刚需、首改产品为主，再改产品为辅；产品类型以高层产品为主，洋房、小高层产品较少；

客群地缘性特征较为明显，主要以开发区南部周边企业、乡镇客群为主，部分新城区改善客户；

在售项目因自身素质及定位不同，价格差异较大，毛坯高层产品5500-7000元/㎡，洋房、小高层毛坯产品6000-8000元/㎡；

产品交房标准主要以毛坯交付为主，仅恒大悦珑湾精装交付；

目前在售竞品较少，随着2019、2020年后新拍地块陆续入市，竞争将会趋于激烈。PART03五、项目定位

SWOT分析客户定位形象定位产品建议拿地建议项目定位

|SWOT分析机会（O）

：优势（S）：

住宅市场年去化量、销售价格保持稳定，具有较好的市场机会；

片区内市重点项目渤海技术研究院、渤海科创城、鲁北国际医院，已开工建设，预计1-2年将会带来大量人口入驻，增加新的市场需求。

毗邻秦皇河湿地公园，景观资源较丰富；

紧邻经开区一中、实验中学，学区优势明显；

距离吾悦广场（规划）约900米，商业配套优势明显。SWOT威胁（T）

：劣势（W）：

受新冠及经济下行影响，市场整体观望情绪浓厚，预期短期内年均化量保持低位运行，影响项目整体去化速度；

地块紧邻渤海十九路、长江三路，有一定噪音影响；

须配建6个班的幼儿园，增加项目成本。

片区供应量加大，竞争加剧，影响销售速度及价格提升。竞争策略：

利用项目景观资源及学校优势，定位为刚改、再改型产品，拔高项目调性，快速入市，抢占市场先机，达到快周转目的；