房地产背景资料

凯恩战略规划附件2：房地产背景资料、概况从广义上来讲，中国的房地产才刚刚起步。另外，党中央此次提出到2020年全面建设小康社会，20年之内将会有50%以上的人口进入城市。根据发展规律，当城市化达到30%时，房地产将进入高速发展期，一直延续到70%。而中国目前只有36%，所以至少还有20年的好时光。有不少原因决定了中国房地产市场的高潮还在后面。首先，随着经济的发展，人们的住房条件将会进一步改善，人均住房面积一定会继续增加，发达国家的历史表明，当一个国家人均GDP在600美元开始时，房地产会进入高速发展期，一直到人均7000美元才会打住——这表明我国的房地产市场刚刚起步、方兴未艾；其次，国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期，中国目前的城市化水平大约是36%，正处于房产市场的快速发展时期；第三，中国加入WTO后，外资公司将会以更快的步伐涌入国门，他们对房产市场的需求很大；第四，消费水平的提高会对公共房产设施有越来越大的需求。著名经济学家萧灼基认为，中国房产市场的根本问题是有效需求不足，只有让更多的人投资房产再转手出租，才能让现阶段无力购房的人以租赁形式拥有住房。二、全国从1998年到2001年，全国各年完成的房地产投资额分别为3614亿元、4103亿元、4984亿元、6344亿元，年均增长20.6%；商品房销售面积分别为12185万平方米、14556万平方米、18637万平方米、22412万平方米，年均增长22.6%；商品房平均销售价格分别为（每平方米元）2063、2053、2112、2170；房地产经营总收入分别为2951亿元、3026亿元、4515亿元、5472亿元，年均增长22.8%。国家统计局最新统计显示，1至10月份，商品房销售进一步加快，共实现销售额3059亿元，增长35.4%，比1-9月份增幅上升3.5个百分点。其中，商品住宅销售额2596亿元，增长35.5%，增幅比1-9月份上升3.3个百分点。1-10月份，房地产开发投资到位资金6856亿元，同比增长36.6%，增幅比1-9月份上升2.3个百分点；房地产开发投资5588亿元，同比增长29.8%，增幅比1-9月份上升0.4个百分点，其中办公楼和商业营业用房投资增长22.8%和32.9%，分别比1-9月份增幅上升1.9个和2.6个百分点。三、上海及长江三角10月份，上海市个人住房贷款共新增33.58亿元，比上月末减少5亿元，减幅达13%。这种状况显然与近两个月上海房价走势继续攀升的情况相背离，专业人士分析，这可能是房价出现回调的一个信号。然而，就全年整体情况而言，还有值得乐观的空间。到9月末，全市商业银行个人住房按揭贷款余额为980.35亿元，当年新增341.53亿元，已超过去年全年商业银行个人住房按揭贷款新增额46.57亿元；增幅减少的是同期个人住房公积金的贷款，当年新增额38.83亿元，同比减少6.93亿元。“长三角”房价猛涨2002年以来，长江三角洲地区一些城市的房价不断上涨。中房上海指数办公室9月的调查显示，上海9月份的房地产价格在8月上涨12点的基础上，9月继续大幅上涨13点，创下了今年中房上海指数单月涨幅新纪录。据统计，上海市的住宅价格已经连续9个季度上涨，涨幅超过18%。在距上海三小时车程的杭州市，房价的连续上升已被业内人士称为“杭州现象”。在全国15个副省级城市和4个直辖市中，杭州房价涨幅1998年、1999年位居第五，2000年、2001年涨幅位居第三，仅次于上海和宁波。2002年5月份举办的浙江省房交会上，参展的127个楼盘平均售价为5274元，二手房平均售价为4100元。2003年杭州的房价继续走高。“长三角''的另一个省会城市南京，则被称为房价“高得离谱”。2001年南京房屋销售价格为3579.2元/平方米，在全国35个大中城市中名列第五。南京房屋销售相对价格比率(倍率)达到11.9，位于全国第四，比上海(8.7)、杭州(8.1)、广州(10.1)等可支配收入排在前几位的城市还要高。而区域内的二级城市，房价的涨幅也高得惊人。2001年，宁波房价比上年同期上升5.6%,市区房地产在建项目的平均预售率已高达90%；二手房价更是涨得有点玄，全年累计二手房交易价格比2000年上升11.7%。区域经济拉动房价各地传来的消息表明，房价的上涨主要是因为土地价格上升较快，加上城市改造导致的住房需求增加，推动了“长三角"区域内房价的不断走高。庄先生将之归纳为“上海效应”。他认为，近几年台商和国外投资逐渐由上海向周边地区推移，在带动当地经济发展的同时也拉动了各地的房地产市场。中房集团旗下鸿都投资集团的董事长李步鹏说得更干脆：我们3年前就看出了“长三角〃的潜力，并且在无锡、镇江等地进行了开发。李步鹏说，长江三角洲的经济突飞猛进，相应地在房产市场上也表现出一种水涨船高的态势。他预言，“长三角”地区房地产发展的良好势头还可以持续10年。警惕出现房产泡沫房地产价格的升高自然也抬升了外来投资者的商务成本。不过，庄先生认为，“长三角”地区房价的激升并不会给外来投资造成太大的影响，因为一般来说房屋成本（包括办公用房和住宅房）只占投资成本里很小的一块，投资者可以通过灵活多样的按揭方式购房，并且购置房产本身也是一种很不错的投资方式。李步鹏说，除了上海、杭州外，“长三角”地区的房产基价在全国也算是低的，另外，这一地区有大量的外来人口支撑着房价，发生泡沫的可能性很小。复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士认为，对这一问题要从中长期来分析。“长三角”是外来资本抢占中国市场的必争之地，资金和人才的涌入全面推动了对住宅和商务用房的需求。由于房产市场上的供求存在时间差，房源的供不应求才使得这一地区的房屋价格快速上涨。但是，如果房价上升的速度持续超过GDP和经济的增长，就会出现房地产界的泡沫。“长三角”各城市房价上升的这股势头究竟是不是泡沫，目前尚难定论。建设部副部长刘志峰在江苏住宅产业化工作会议上进一步提出了我国推进住宅产业现代化的总体思路：以国办发1999 72号文件为指导，以提高住宅质量，提高科技进步对住宅产业贡献率，优化住宅产业结构为目标，从提高规划设计水平，加强基础技术、关键技术研究，推广新技术、新材料，建立健全产业化的管理制度入手，构建完善的住宅产业现代化体系，使住宅产业真正成为国民经济的重要产业。放眼全国住宅与房地产业，形势喜人，任务艰巨。空前地处于黄金时期的中国房地产宏伟大业的美好态势激励着我们开拓进取，再创辉煌。四、住宅建设面临的形势1998年以来，在深化城镇住房制度改革等相关政策推动下，我国城镇住宅建设保持较快增长，在拉动经济增长，改善和提高居民的居住条件和居住环境，促进城乡居民的就业和维护社会稳定，带动城镇基础设施的改善、提升城市功能和优化投资环境，推动住宅市场化进程、促进城镇个人住房市场发展等方面，都做出了重要的贡献。需要特别指出的是，这些年广大城镇居民的住房观念也发生了根本性转变。当前住宅发展的新特征和新趋势，我认为主要表现在以下三个方面：（一）住宅建设仍处在总量增长时期1996年〜2001年，全国城镇住宅竣工面积约38.25亿平方米，平均每年建设6.38亿平方米，其中，2001年城镇竣工住宅7.25亿平方米。2001年个人购买商品住宅所占比重达到93.9%，个人已成为住房市场的主体，城镇住房短缺时代已经结束。随着国民经济的持续稳定增长，我国城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的趋势。一是城镇化进程加快带动住房需求增长。1990年我国城镇化水平为18.9%,2001年达到37.7%,11年间每年大约提高1.7个百分点。国际经验表明，城镇化水平在30%〜60%阶段，是加速发展时期。国家“十五”发展计划将“积极稳妥推进城镇化进程，建立布局合理、功能完善、结构协调的城镇体系”作为一项战略任务。预计到2010年城市化水平将达到45%，城镇人口将增至6.3亿，城镇人口增加将带来较大的住房需求。二是居民消费结构升级，带来了改善住房条件的需求。新世纪我国已进入全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设的新的发展阶段，国民经济预计平均每年以7%以上的速度增长，城镇居民可支配收入也将保持持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈，带动住宅建设增长。根据联合国对70多个国家住宅发展的统计分析表明，人均GNP为600〜800美元，住宅产业进入快速发展期，1300美元时，住宅产业进入稳定发展期。在人均住房面积达到30〜50平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。去年，我国城镇人均住房面积21平方米，仍有较大的增长空间，处于快速增长时期。三是城镇居民住房苦乐不均问题较为突出。据估计，目前城市家庭中，有12%的家庭人均住房建筑面积在8平方米以下，27%的家庭人均住房面积在8〜10平方米；41%的家庭住房水平还低于平均水平。有300多万户家庭还居住在危旧住房中，150多万户家庭缺房或居住拥挤。另外，还有15%的家庭住房中无独立厨房或与其他家庭合用，约30%的家庭住房无厕所或与其他家庭共用，约13%的家庭没有饮用自来水。解决住房苦乐不均问题的根本途径是加快危旧住房的改造，加快住宅发展。以上三个方面表明，在相当长一段时期，我国住宅建设仍处于总量增长型发展时期。（二）住宅需求的转折时期经过改革开放20年国民经济的快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向功能舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。主要表现在“五要一追求”：一是住宅的功能空间要更合理。超大户型已不是发展的主流，在较小的空间内创造较大的舒适度，提高住宅面积使用率和功能空间的合理性，满足居民现代生活的空间需求。二是住宅的物理性能要改善。在保证住宅结构、消防等安全前提下，住宅的保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等决定住宅舒适度的物理性能已成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅的设施与设备的配备水平要提高。厨房、卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技术系统等的高效性、实用性及设备、设施的装备水平已成为体现住宅档次的主要方面。四是居住区的环境与配套要完美。自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境已成为市场选购住宅标准的重要成分。五是住宅的耐久性要延长。住宅商品的高值性、固定性和耐用性要求住宅的寿命在砖混结构50年的基础上要延长使用寿命。“一追求”是指最终市场追求的住宅的品牌。品牌来自住宅的品质和后续服务。因此，实现住宅质量质的飞跃和住宅的更新换代是新时期住宅建设的主要任务。（三）住宅生产方式的变革时期实现住宅产业由粗放型向集约型转变是新时期经济发展的迫切需求。住宅产业发展状况，集中体现在科技进步对住宅产业的贡献方面。按照国际通行的标准，当科技进步对产业的贡献率超过50%时，被视为集约型发展产业。据测算，2001年我国的住宅科技贡献率为31.8%，虽然比1995年的25.4%提高了6.4个百分点，但仍低于国外发达国家，也低于我国农业的40%，是一种典型的粗放型发展方式。主要表现在：一是住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低。据统计，我国建筑工人的劳动生产率约为30平方米/人年，而发达国家可达到150平方米/人年左右。二是建筑材料、设备及住宅部品的生产和供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理。我国的材料、产品的生产企业很多，但大多数都是单项产品为主，缺乏技术、部品集成和配套能力。三是资源没有得到有效利用，能源浪费严重。我国人均耕地不及世界人均耕地3.73亩的47%，水资源仅是世界人均占有量的1/4。目前实心粘土砖每年毁田12万亩，城市污水的回用率是发达国家的25%。建筑能源浪费更加突出。我国是耗能大国，建筑能耗占全国总能耗的25%，其中建筑采暖、空调、照明占14%，建筑建造能耗为11%。由于建筑保温隔热性能差，供暖效率低，采暖地区能耗为相同条件下发达国家的3倍左右，这有自然条件的原因，但主要是产业技术落后造成的。解决住宅建筑节能问题是一项系统工程，其他技术体系也是如此。必须依靠科技进步和技术创新，提高住宅产业的集约化程度，加快住宅技术和产品的更新换代，推动住宅建设整体水平提高。新时期住宅建设的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。面向百姓，就是要面向现实的有效需求，从国情出发，面向不同消费层次的需求，特别是广大中低收入家庭的住房需求；面向未来，就是要面向需求特点的变化和发展的趋势，坚持走可持续发展之路，贯彻节能、节地、节水、节材与治理污染的方针。坚持以需求为中心就是要保护需求、培育需求和刺激需求，其关键是提高住宅质量，降低住宅生产成本；根本出路是依靠科技创新和科技进步，加快推进住宅产业现代化进程。因此，推进住宅产业现代化，实现住宅质量飞跃是新时期住宅产业发展的迫切需求和必然趋势，是新时期住宅产业发展的主要目标和根本任务。五、住宅产业与产业现代化问题（一）关于住宅产业现代化的概念和内涵住宅产业现代化，就是让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅成品为最终产品，做到开发规模化、配套化，设计的多样化、标准化，施工的机械化、装配化，住宅部品的通用化、系列化，以及住宅管理的专业化、规范化的生产和经营的组织形式。具体地讲，住宅产业现代化是以住宅市场需求为导向，以科技进步为依托，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。住宅产业现代化的标志。主要体现在以下三个方面：一是住宅建筑设计标准化。包括住宅设计的标准化、建筑体系的定型化、部品的通用化和系列化。住宅建筑标准化就是在住宅设计中采用标准的设计方案、建筑体系和部品，按照一定的模数标准规范住宅构件和产品，形成标准化、系列化的住宅部品，减少住宅设计中随意性，并简化施工手段。如：丹麦在标准化基础上实现部件通用化，各厂家生产的通用部件都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可从中选择适当的产品进行住宅设计。因此，住宅建筑的标准化关键在于建筑体系的定型化和住宅部品的通用化和系列化。二是住宅建筑工业化。住宅建筑工业化是用大规模生产的方式生产住宅产品，应包括住宅部品生产的工厂化、住宅建造的机械化和组织管理的科学化。住宅建筑标准化是住宅建筑工业化的基础和前提，只有住宅建筑达到标准化，才能更好地实现住宅建筑工业化。通过工业化生产提高住宅部品的质量和生产能力，从而减少现场的湿作业，简化建造程序，改善工作条件和环境，以利于现代化管理手段的实施，提高住宅质量和性能，降低劳动强度，提高劳动生产率。因此，住宅建筑工业化是住宅建设技术与管理水平的综合体现，工业化程度的高低体现了住宅产业现代化的水平，是住宅产业现代化的根本性标志。三是住宅生产经营社会化。它是通过市场经济规律为纽带，以为用户提供优良的住宅产品和优良服务为目标，将住宅的设计、施工、部品的开发、生产、供应及住宅的维护管理、住房服务等环节联结为一个完整的产业系统。它包括住宅生产、供应的专业化、商品化，管理、服务的规范化、社会化。（二）关于推进住宅产业现代化的作用和意义1、推进住宅产业现代化，是住宅建设先进生产力的发展方向。住宅产业现代化的实质是通过科技创新和先进适用成套技术的集成和推广，加速对传统住宅产业的改造，实现住宅的集约化生产，实现科技成果向生产力的转化，有效地提高劳动生产率，全面提高住宅建设的质量。其根本途径就是要以模数化、标准化为基础，推动住宅建设工业化、社会化、规范化发展，引导住宅技术进步，健全和完善现代化的住宅建筑体系、部品体系、技术保障体系和建造技术体系。推进住宅产业现代化是住宅建设的必然趋势，代表了住宅建设先进生产力的发展方向。2、推进住宅产业现代化，是提高住宅有效供给和住宅产业劳动生产率的根本出路。有效供给取决于住宅的质量和成本。增加有效供给靠科技进步，靠推进住宅产业现代化。国外发达国家的实践证明，提高住宅质量，提高住宅建设劳动生产率的根本出路在于推进住宅产业现代化。欧洲诸国，日本以及美国等二战后基本都经历了产业化的过程，由低级到高级。由集团住宅体系的发展转向全社会化、全行业化的通用化住宅部品的发展，取得了彼此协调、相互制约的共同繁荣的生产机制。各种生产环节在产业化的保证中井然有序，并不断淘汰落后的产品和技术，不断自发地更新和发展，生产能力和产品质量都有了极大的提高，住宅建设进入产业化的发展轨道。3、推进住宅产业现代化，是住宅建设坚持可持续发展，合理利用资源、保护资源的有效途径。可持续发展战略是新时期经济工作必须坚持的重要原则，住宅产业走可持续发展之路，就必须在住宅建造和使用过程中发展节约能源、节约土地、节约水资源和各种原材料的先进实用技术，也就是我们常说的“四节一治”——节能、节地、节水、节材和治理污染。而我们现在的住宅建设由于没有形成现代化的产业体系，墙体、门窗和供热方式的改革，节水器具的推广、生活污水的再回用和新能源的利用工作滞后，其根本原因是替代产品和技术跟不上，制约了住宅产业的良性发展。我国住宅建设量如此之大，对能源、资源的需求越来越大，更要加强“四节一治”工作，走可持续发展道路。因此，我们必须站在战略的高度，推进住宅产业现代化，加快住宅产品的更新换代，优化住宅产业结构，坚持可持续发展道路。六、推进住宅产业现代化的思路和工作重点当前和今后一段时期内，住宅产业现代化工作的重点应放在住宅产业政策、住宅建筑体系、部品体系的建立和完善，加强基础技术、关键技术的研究，积极探索加快推进我国住宅产业现代化的载体和途径方面。各地应重点抓好以下几项工作：（一）住宅建筑体系的完善建筑体系是推进住宅产业现代化的根本，所有住宅部品、技术服务于建筑体系，完整的建筑体系是一批先进适用成套技术的技术体系集成。建筑体系应急需解决的是主体结构体系和维护结构体系的标准化技术和配套技术问题。我国比较成熟的建筑体系有钢筋混凝土剪力墙结构、钢筋混凝土框架结构、内浇外砌结构、砖砌体结构等，但这些结构体系的技术基本是适应过去以现场手工作业为主，要适应产业化的要求还有很大差距。目前各种新型墙板技术发展很快，引进了国外先进生产线，与现行的结构体系不匹配，导致先进产品的生产和推广应用脱节。因此，要将现有成熟的结构体系存在的问题研究和完善，形成与标准化、工业化相适应的完整系列的生产体系是当前应急需解决的问题。（二）住宅成套技术的集成和整合包括：住宅建筑体系、节能与能源利用技术体系、厨卫技术体系、管线技术体系、环境及其保障技术体系、智能化技术体系和建造技术体系等七大技术体系。目前，我国住宅技术的发展和推广应用，仍以单项技术、产品为主，单项技术、产品的性能并不落后，但对提高住宅的整体性能和质量效果不明显，根本的原因是缺乏配套化、系统化，需要通过技术开发、技术创新及技术推广，形成完整的体系和系统。如：西安紫薇城市花园康居示范工程的建筑节能系统技术形成了完整的技术系统。一是维护结构体系采用了加气混凝土砌块，墙体和屋面采用了与其相配套的高科技节能保温隔热技术，外窗采用符合节能要求的优质中空玻璃塑钢窗，外维护体系形成了完整的节能技术体系。二是供暖方式采用了分户式供暖系统成套技术。二者有机地整合形成了配套化、系统化的建筑节能系统。同时，该项目还采用了智能化成套技术体系、环境保障成套技术体系等，对推进住宅产业现代化起到了积极示范作用。又如：国内某项目集成和整合了欧洲先进的技术系统为一体，建造的高舒适度、低能耗住宅，达到了发达国家的居住标准。从住宅建设过程的本质上讲，是技术的集成和成套技术体系整合过程。因此我们不仅要重视对单项技术、产品的集成，将先进的技术和产品，通过模数化、标准化手段集成为先进适用成套技术体系，而且要加强对成套技术体系的整合。通过现代化的建造方式，将住宅的成套技术有机地整合，形成完整的系统。同时要重视对落后技术和产品的淘汰工作。根据发达国家的经验，推动住宅产业现代化主要采用四种手段和措施：一是淘汰落后的部品；二是对新技术、新部品予以认定，发布标识，进行推广；三是在有条件的地区和大企业，依据地域或经济发展特点，建立住宅部品基地，发挥产业基地研发、制造、协调配套、集约供应和推广与转化一体化的中心作用，形成一批产业特点鲜明、技术创新水平高、产业关联度强的住宅部品生产企业群体，在住宅产业行业中起到示范和带动作用；四是实施示范工程，在示范项目中推广应用集成技术和部品，带动整体的住宅建设水平和质量的提高。因此对落后的住宅部品必须抓紧淘汰，尤其是72号文件禁止和限时淘汰的产品，对那些生产规模小、消耗资源多或质量低劣、危害居民健康的产品，应适时予以淘汰，发展有利于节能、节水、节材的新型材料和部品，促进住宅部品和材料的结构调整，逐步建立起自我完善和不断创新的机制。（三）建立和完善住宅部品和住宅性能认定制度这两项制度是提高住宅质量的基础性工作，也是72号文件明确提出的工作任务之一。住宅性能认定是通过对住宅适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能的分析作出综合评价，是对住宅规划、设计施工、住宅配套技术及住宅部品质量检验，是住宅产业化水平的重要标志，也是促进住宅技术进步，推进住宅产业现代化，提高住宅质量的有效手段和途径。目前，住宅性能认定工作正在逐步开展，部分地区已开始试点工作，但总体上进展不大。各地要在部里统一指导下，结合本地的住宅产业现状，完善住宅性能认定的技术体系和工作机制，逐步开展住宅性能认定工作，将住宅性能认定工作做为推进住宅产业现代化的一项重要工作。（四）以点带面，抓好住宅示范工程建设，带动产业发展以示范工程为载体，推广应用新型住宅产业成套技术和部品，带动和推动住宅产业现代化发展，是国外住宅产业发达国家通行的做法和经验。从城市住宅小区试点、小康示范工程到目前实施的康居示范工程的实践证明，示范工程的建设对推动我国住宅产业整体水平提高起到明显的辐射和带动作用。地方要抓好示范工程建设，为新技术、新产品的推广和展示提供载体，各地可根据本地工作部署，有针对性地开展各类示范工程建设，带动产业现代化的发展。（五）培育推进住宅产业现代化的企业集团，努力发挥市场主体推进住宅现代化的积极性企业是推进住宅产业现代化的主体，要在全行业内建立和培育一批具有技术创新能力的骨干企业，形成实施住宅产业生产、技术应用和技术集成的企业群体和住宅产业现代化基地，起示范和带动作用。天津二建公司在多年的研究基础上，正在致力于以新型钢一混凝土建筑体系为核心，围绕完善研究开发、生产制造、技术集成、协作配套、集约供应、技术推广为一体的住宅产业现代化基地建设。建立住宅产业化基地的目的，以一些骨干企业为主体，研究、开发工业化住宅建筑体系和住宅部品体系，实现标准化设计、系列化开发、工业化生产、集约化供应，在住宅产业化中起到辐射和带动作用。对这些产业基地和产业集团要给予引导和扶持，调动其推进住宅产业现代化的积极性和创造性，发挥他们的辐射作用和带动作用。（六）加强领导，落实责任，形成有利于住宅产业化发展的推进机制和政策环境推进住宅产业现代化，首先是加强领导，认真组织实施。地方各级政府要根据当地经济发展水平和住宅产业的现状，确定推进住宅产业现代化的目标和工作步骤，统筹规划、明确重点、集中力量、分步实施。产业化工作要有专门机构负责，工作要落到实处，做到组织落实、责任落实和人员落实，这是工作基础保障。其次是抓准切入口、有序推进、措施得当。从技术集成入手，完善适合本地区发展的住宅产业成套技术，探索推广的载体和途径，加大新技术推广。再次是要研究地方推进住宅产业现代化的经济政策，鼓励和激发全行业推进住宅产业现代化的积极性。近几年，上海市在住宅产业现代化工作中进行了深入的探索和实践，取得了显著成效。在市政府、市建委的高度重视下，市住宅发展局从体制上、机制上、政策上、“四新”成果的推广应用上进行了大量的实践和创新，初步形成了上海住宅产业现代化推进机制、保障机制和市场机制。总结上海市工作经验，一是领导重视、机构健全、目标明确、重点突出、实施有序、措施得当。上海成立推进住宅产业现代化的高层次的领导决策机构，确立了由决策层、推进层和实施层构成的推进体系，制定了《上海住宅产业现代化试点工作计划》和《上海加快推进住宅产业现代化工作的若干意见》，明确了实施目标、重点、步骤和要求。二是推进工作中抓准切入口，措施得当。上海市以住宅一次装修、三个全面、四个必须为切入口，坚持试点先行、示范引路，以四高优秀小区、示范居住区、康居示范工程为载体，推广以建筑节能技术、智能化技术、中水回用技术等十大成套技术，加快科技创新和科技成果转化，加大成套技术和优质部品材料的应用。三是加强协调服务，完善保障机制。推进工作中，强化市、区两级政府的管理意识和职责，注重与相关职能部门的沟通与协调，依托大专院校和有关科研单位，组建专家委员会，实行新技术评估和住宅部品认定推荐制度，为推进住宅产业现代化提供了机制和技术保障。四是以企业为主体，建立市场运作机制。培育、引导和扶持了一批承担住宅开发、科技转化和技术集成的产业集团，推动住宅产业现代化的发展。七、房地产市场群雄逐鹿门外汉频频涉足地产业“房产路”=“黄金路”？地产“螃蟹，，进入“分享”时代继新希望、联想、海尔、TCL、三九等行业巨头宣布巨资进军房地产业后，“门外汉''涉足房地产的步伐就一直没有停止过。各个行业的资本早已在向房地产业迅猛流动。首先是一大批“挟''强势品牌而来的巨头先驱而入：如年销售额达百亿甚至数百亿元以上的著名品牌家电企业海尔集团、TCL集团、美的集团，以及以医药闻名、总资产达11。多亿元的三九集团等，新希望集团和联想集团也分别挥金30亿元人民币逐鹿地产，而创维进军房地产业，据说也是为了给1。亿元〜15亿元人民币的闲置资金寻找出路。从涉足房地产行业的上市公司来看，据不完全统计，目前已经有300多家，其中100多家是2001年进入的，这里既有以往搞医药的，也有主攻IT的，还有不少从事家电的，更有专事机械制造、纺织服装甚至农业的。从2002年开始，新兴产业上市公司介入房地产行业的数量更是明显增加，如中信国安、上海医药、西藏药业、深康佳等均开始介入。到目前为止，转型房地产的上市公司已经达到了300多家，主营业务为房地产业的上市公司有70余家。今年10月份以来，随着房地产“泡沫说”的重新泛起，上市公司转型房地产的步伐不但没有减缓，且有愈演愈烈之势。在房地产业这个资金密集性行业里，业外企业介入最明显的优势就在于资金实力。一方面这些企业大部分都是原行业内的巨头或佼佼者，其所拥有的资金优势是很多房地产开发商所望尘莫及的，而上市公司的背景也为这些企业提供了广泛的融资渠道。如果说资金是业外企业向房地产业投出的一个重磅炸弹的话，那么“品牌嫁接，资源整合''就是它们的另一杀手铜。比如，美的集团的空调、微波炉，TCL集团的电视、电话等等产品，都可以随着房地产而进入家庭；而在当前竞争日趋激烈的房地产市场，楼盘的竞争更多的在于其附加值，业外巨头利用产业优势整合其已有资源而催生的“复合地产”，如华侨城的“旅游地产”、三九集团的“健康地产''都最大限度地提升楼盘的附加值。业外巨头在成功抢滩房地产业的同时，已在不知不觉之中实现了多元化调整，借助房地产推销自己原行业产品的“双赢”战略。高利润空间和低利率吸引“眼球”业外企业在进行多元化战略调整时之所以要以房地产业作为首选目标，主要还是由资本的逐利性决定的，说明投资房地产仍有较大的利润空间。房地产业自1998年起进入新一轮的增长时期，目前已具备了风险投资的特点和趋势。前不久，在国务院发展研究中心的一份研究报告中，房地产业已经被列入今后一段时期内值得关注的重点增长行业之一，其今后几年的增长速度至少高于国民经济增长速度5个百分点以上。而房地产业现如今仍算是日趋规范的市场经济中的一个“暴利孤岛”，其投资回报率平均在20%以上，写字楼行业也能达到11%左右。在中国绝大多数产业处于供大于求，投资利润率急剧下降的背景下，这样的高利润率自然诱人。对此，新希望老总就曾坦言，饲料产业的利润附加值已经日渐稀薄，加强房地产投资是自然选择。而中青旅受利润驱动涉足房地产业的动机更是一览无余。中青旅今年中报显示，由于公司旅游主业的利润趋于平均化且呈下降趋势，降幅达到6.32%，公司净利润则下降了17.33%。旅游主营业务的下滑逼迫中青旅实行经营多元化，在新的领域寻找新的经济增长点，而目前利润较高的行业首推房地产。一些证券机构分析认为，中青旅向旅游业外增加投资也是为了平衡收入来源，确保公司获利稳定。低利率无疑也是支持业外企业涉足房地产业的浪潮持续发烧的又一个原因。中国人民银行研究局局长谢平认为，今年2月我国第8次降息的最大受益者就是房地产业，银行的利差减少了，个人抵押贷款利率也在降，个人住房抵押贷款比例势必上升。受到贷款低利率和高回报的诱惑，很多具有产业背景的公司开始携巨资涌向房地产行业，资本的“产业流动”呈现出加速之势。结构性开发过热遭遇“红灯”在房地产业投资以大爆炸方式急剧增长，“国房景气指数”持续上扬的同时，“局部过热”的现象以及过高的商品房空置率已经向争先恐后介入房地产业的业外企业发出预警。以北京为例，7000元每平方米以上的房产已经出现了供大于求的现象，不少高档项目的销售陷入停滞状况。还有数据显示，到2002年7月，我国商品房空置率已超过14%，总量在12,000万平方米左右，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元人民币，居各行业不良资产之首，而空置率10%是国际公认的房地产开发警戒线。就在我国房地产开发热已到了红灯状态的时候，房地产投资正以四倍于国内经济增长率的速度在急剧增长。2002年上半年，全国房地产投资高达2820亿元人民币，比去年同期增幅高达33%，远远高于房地产销售1450亿元人民币的22%增长幅度。房地产业越来越严重的“局部热”有可能向全局性蔓延。虽然如今的过剩经济不会使房地产开发过热再现十年前房地产泡沫破灭的覆辙，但也不能因此对过热的房地产投资掉以轻心，特别是对于想要介入房地产业“淘金”的业外企业来说，房地产开发过热无疑会加大公司转型的风险，而那些完全脱离原有发展轨迹向陌生房地产领域拓展的公司更是“险雷”处处。因为开展跨行业转型，不仅业务跨度大，而且房地产投资所需金额也非常庞大。在这种情况下，决策一旦出现失误，其所面临和承担的损失是不言而喻的。今年第三季度，房地产上市公司的季报已初见端倪，业绩同比下降的为同比上升的两倍，整体情况并不乐观。看来，业外企业所热衷的“房产路”决非想像的那样是一条平坦宽畅的“黄金路”。业内人士认为，目前房地产市场已不像几年前那样，搞块地皮就能赚钱。如今雄厚的实力、好的策划、好的经营管理与营销策划队伍等诸多因素，一个都不能少。而且房地产有很强的行业性与独特性，其经营与家电、IT、医药甚至金融的经营都很不相同。一些业外巨头为追逐暴利一哄而上盲目介入，不仅有可能对自己企业不利，其盲目增加的投资量，也会打破原有房地产开发的结构平衡，不利于房地产业长远健康发展。当前上海房地产市场适应全市国民经济快速增长的要求，主流处于持续发展的繁荣阶段。这是华东师大东方房地产学院教授陈伯庚对上海房地产业的看法。他认为，说它处于繁荣阶段，其主要标志是：房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据市房地局信息，今年1-9月新建商品房销售面积1403.64万平方米，同比增长62%，预计今年全年将突破2000万平方米。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年，累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。今年1至9月，二手房交易达1281万平方米，同比增长26.2%，预计全年将达到1800万平方米。这个数已日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增长房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说，属于市场需求拉动型投资扩张。今年1—9月，上海房地产开发投资额达到564.99亿元，同比增长31%，预计全年将超过700亿元。这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。商品房价格稳中有升，基本合理。2001年，上海的房价上升了8%左右，今年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析：一是楼盘品质提高、环境改善，属成本推进型上升；二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年，上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从首期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。投资房地产又有新的趋势上市公司“圈地”忙最近，上市公司投资房地产、购买土地使用权又有新的趋势。据初步统计，从上周六到本周二，有五家上市公司发布公告称，准备或者已经购买土地使用权。这是上市公司继直接购买成型地产、购买房地产公司股权等方式之后一种投资房地产的新方式。目前，上市公司购买土地使用权的方式主要有三种：使用发行募集资金或者自有资金购买，如迪马股份、汇丽B股（行情预警，查看该股运行轨迹）；以投资公司的股权置换土地，如长江通讯；置换其他公司土地使用权以冲抵其所欠公司帐款，如金牛实业、ST厦新（行情预警，查看该股运行轨迹）。为什么上市公司又兴起一股“圈地”热呢？西南证券研究所王德勇认为，与其他投资房地产方式相比，上市公司这种圈地运动是一种更理智的投资方式。购买土地使用权的价格往往比较低，前期投入就小，而且获得土地使用权之后，在投资方式上的选择也比较多，可以直接建楼，也可以再次转让，总之，只要能最大限度地实现公司利润就行。但是，值得投资者注意的是，其他公司以其所有的土地使用权偿还所欠上市公司帐款，尤其是两者存在关联关系时，土地使用权的价格有时会高估，这样会给上市公司带来较高风险。今年我国商品房销售面积将达3.22亿平方米，投资将达8700亿元。而按照国际住房建设投资与国内生产总值通行的比例关系，当人均达到GDP1000美元时，住房建设投资应占GDP的5%。我国这一比例明显偏高。“楼市火爆肯定让人高兴，不过似乎太热了一些。”中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏说，由于房改的继续和住房消费需求的迅速增长，房地产火爆的现象还会持续一段时间。面对各大城市房地产开发不断升温，人们担心，如果供给持续上升而有效需求不足，会不会使1992-1993年曾出现过的“房地产泡沫”重新上演。那时候甚至不少政府部门都筹集资金“杀奔”海南，上千亿的房地产资金“飞蛾扑火”。不过，包括政府高层人士、银行界、经济学家、民间研究力量、购房者等在内，都对房产现状的主流给予明确肯定，认为目前虽然出现一些过热，但还只是部分地区出现的过热，不是全国性的。但万一房价下降舆论高热不退引发潜在的危险，房地产业可能提前进入调整期。“如果从房地产投资增幅来看，近两年并没有像1992年前后连续两年增长超过100%。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华教授说，“即使超一点，也是有特殊原因的，比如北京的奥运会。”根据国家统计局月度形势报告，今年1—10月全国房地产投资同比增长31.2%，2001年这一数据为25.3%，2000年为19.5%。可见近3年来，房地产开发投资每年约有6个百分点的增幅。房地产开发销售总体态势如何?据建设部房地产及住宅研究会提供的数据显小，1-10月，全国商品房竣工面积达到13463万平方米，同期累计销售商品房近12980万平方米，“产销率”为96.4%。2001年商品房“产销率”约为95.9%，销售情况稳中有升。细细分析最为醒目的房地产空置率，人们也有可能会惊讶地发现，尽管2002年商品房空置面积有所增加，但空置率反而有所下降。据中国房地产协会披露，截至今年10月份，空置一年以上商品房面积占全部空置房的比例为37.7%，而2001年这一比重为39.2%。专家认为，虽然今年我国房地产行业是不是会成为“泡沫行业”，尚无法得到有说服力的数据支撑，但各界都需要保持高度警惕。国家经贸委对1-10月房地产投资来源构成进行调查，发现房地产企业平均资产负债率是72%，最高达到94%，而截至10月个人住房贷款、开发商贷款总计已有万亿元左右。更关键的是，当前银行资金普遍宽裕，不少金融机构资金急寻出路，利率下调更使资金成本相对较低，具备向房地产业大量投入资金的条件和冲动。摩根士丹利经济学家谢国忠日前在一研究报告中指出，由于中国目前资本过剩，高收益率正吸引着越来越多的资本投入房地产。而BNP百富勤分析师陈兴动说，短期内不会有太大的问题，但是房地产投资增长明显超过销售增长，正预示着一定风险。据悉，在1998年开始重点开展打击走私骗汇、强化税收征管之后，中国明年将专项整治房地产市场。中国人民银行也强调说，各商业银行要严格审查住房开发贷款发放条件，调整和优化房地产贷款投向，加大对经济适用住房建设贷款投入，防止重复建设，防范贷款风险。业界对政府引导发展经济适用房的决策表示欢迎。中国城市规划理论研究所所长赵燕菁说，经济适用房是整个房地产市场的主流，而且能起到稳定器的作用，起到抑制房价虚高的作用。尽快开放房屋二级市场也是应对的有效方法之一。国外一人一生平均换六七次房子，如果国内每个人按3次计算，城镇住户有1.5亿，每年有10%的家庭换房子，每个家庭换房子要花10万元，那么就是1.5万亿元。“这是一个非常大的数字。”包宗华说。目前的房地产业究竟有没有出现过热现象？顾云昌认为，转制使中国房地产业进入了高位运营的轨道，转轨使房地产市场迈入供大于求的买方市场，转型使住宅产品跨入更新换代期，从前提出的“居者有其屋”正演变为“居者优其屋”。我国的住房制度改革实际上是一个渐进的过程。中高收入者刚刚进入个人买房年代，目前住宅需求离市场饱和还很远，市场潜力还很大。中国目前只能说个别地区和城市房地产市场已出现过热现象，而且有出现泡沫的趋势。如上海、宁波、杭州，甚至整个浙江省。但总体来说，这几年房价只是在稳步攀升，从1996年开始，连续三年上涨，1999年持平，2000年涨了2.5%，去年上涨5-6%，今年估计在2-3%，这也显示出房地产业的兴旺。有观点总觉得空置房是件坏事，事实上，应该有一定的空置房存量，这样房价才不至于上去，而没有空置房更不行，比如宁波，空置房都卖完了，使得开发商匆忙去开发新项目，而忽视了房屋的品质。房地产业能否保持强劲增长2002年12月26日房地产业能否保持强劲增长今年，汽车市场呈现出“井喷”式的消费热，有些紧俏车型甚至要预先付款，若十个月后才能提货，这令汽车商们大喜过望。所有的地产商几乎心中都存在着这样一个祈盼：在汽车消费热过后，下一个市场热点将是住房消费热。然而来自官方的统计数据显示，当前的房地产市场态势是，空置面积增加，销售增长趋缓。事实上，自1998年以来投向房地产业的资金投入一直呈两位数的递增之势。如，2000年全国房地产投资完成额为4901.73亿元，较1999年增长19.5%，2001年投资又较上一年增长29.8%，今年预计房地产投资增长仍将接近或超过30%。在这一轮的房地产开发热潮中，许多其它行业中的领军企业，如希望集团、联想集团、海尔、TCL、美的、三九集团、康佳集团等行业巨子，以及数以十计的上市公众公司，纷纷抢滩试水房地产业，这说明众多企业十分看好这一产业的发展前景。支持这一看法的理由有二：一是目前我国城市化率只有35%，发达国家的城市化程度超过70%，按照发达国家所走过的历程，当一个国家随着经济的发展，城市化率超过30%以后会呈加速发展之势。如果按每年提高一个百分点计，我国城市人口的增加也将是十分庞大的，这些增量人口对住房的需求亦是不言而喻的；二是依照世界银行的统计分析，当一个国家的人均GDP达到1500美元时，其住宅建设将达到峰值，住房消费也会呈加速之势，目前我国人均GDP远未达到这一水平，因而未来还有很大发展空间。根据今年1—6月国家统计局对我国各地区城市房地产销售面积的测算表明，在我国经济发达的东部地区房地产销售面积大约是中部和西部地区累加在一起的房地产销售面积总量还多一倍，似乎也能印证这一判断。特别是近些年迅速崛起的长江三角洲地区，经济发展势头极其迅猛，带动江、浙一带的大中城市建设的快速发展。有统计数据表明，上海市的房价增长幅度要高于全国平均增幅2个百分点。对于目前我国房地产投资增幅超过GDP增长四倍的态势，有关部门表示了一定的担忧。中央银行第三季度货币政策执行报告中提出，房地产价格上涨，空置面积增加的潜在风险值得关注，要警惕房地产泡沫的出现。近日，国家计委发布的《中国行业景气分析报告》亦认为：近几年的中国房地产景气明显与中国经济增长的景气不同步，背离宏观经济景气的房地产增长是难以持续的。今后比较理想的态势是实现“软着陆”，即逐步降温，房地产投资增长最好在明年回落到15%的水平，后年再回落到增长10%左右。然而，即使在这几年房地产投资一直保持两位数增长的态势下，一些权威部门的判断仍然认为：当前我国房地产市场基本处于平稳、理性的发展态势。这一结论的得出，主要基于对四个方面的考量：供求总量是否平衡、结构是否合理、价格是否平稳、市场各方主体是否成熟。这其中市场供需总量是否平衡是一主要因素。截止至今年8月，商品房竣工面积和销售面积基本接近，其中商品住宅销售面积还大于同期竣工面积480万，供求总量保持平衡。从近几个月的国家统计局公布的国房景气指数看，10月份该指数为105.15点，保持了连续4个月的稳定回升势头，但与去年同期相比下降了0.4点。10月份，构成国房景气指数的8个分类指标呈现3升5降的局面。到了11月份，国房景气指数下降了两个点，为103点。国家统计局投资司房产处处长贾海认为，根据一般原则，国房景气指数到了108点的时候，再讨论房地产市场是否有泡沫更有现实意义。关于房地产发展是否过热以及是否产生了严重泡沫，尽管各个部门的判断不尽相同，但对于判断的标准基本上是一致的。既，一是看房地产空置率；二是房地产价格的走势。建设部副部长刘志峰认为，在1997年以前，全国房地产价格增长较快。1998年以来，商品房价格年均增长2.1%，商品住宅价格平均增长3.1%，价格总体走势平稳。目前，全国商品房平均销售价格为2357元/平方米，但各大城市房地产价格差异较大。据中国房地产业协会秘书长顾云昌透露：全国房价最高的前五个城市依次为深圳、广州、北京、上海、南京。从房价的动态走势看，一些一线超大城市表现迥然不同。北京房地产平均价格大致下降了2.7%，广州微升0.47%,上海则劲升近8%,全国各大城市一个较为普遍的现象是，中高档价位的商品房供大于求，而中低价位的商品房则供不应求。目前，全国房价最高的城市为深圳，每平方米房价6921元，其次是广州4957元/平方米，北京4883元/平方米，上海3820元/平方米，南京3579元/平方米。近日，有媒体报道，全国房地产价格上升最快的是南京市。本报驻南京记者站首席记者认为，南京房价涨升较多，主要是相对于居民家庭年均收入与房价之比而言。从国家统计局公布的1—10月全国各地商品房销售及房地产投资情况看，江苏、浙江在此两项指标均位居前茅。这与近两年，长江三角洲地方经济迅速崛起有关。今年的房价普遍有所涨升，这里面有一些不正常因素。中国房地产协会会长杨慎分析，今年土地价格出现猛涨的势头，在一定程度上导致房价上涨。一些开发企业盲目高价买地，开发出的产品超出消费者的经济承受能力，形成了商品房积压。例如，今年上海平均房价较去年同期上涨了7.9%，而土地交易价格则上涨了10%。有业内人士推测，不少开发企业担心今后土地交易实行招标、拍卖和公开挂牌交易会导致拿地成本更高，因而大量囤积土地，致使地价上涨。此外，一些大城市的居民投资性购房，亦对房价产生影响。有统计资料显示，目前我国6.6%的城市家庭有第二套住房，建设部权威人士估测实际数字可能达到15%。有业界人士分析：这有可能与近两年证券市场一直较为低迷有关。在一些房地产项目的抽样调查表明，许多购房者是将资金从股市撤出，进行投资性购房。许多投资性购房，采取的是按揭贷款方式。投资者希望通过房屋出租的收益来抵偿银行债务，这也增加了银行业对房地产信贷质量有所下降的担忧。央行近日再次重申禁示“零首付”的规定，显示了对金融风险的防范之心。目前，我国房地产企业平均资产负债率为72%。截止至今年10月，银行贷给房产商的开发贷款是2000亿，个人住房贷款总规模约7500亿，两项相加近1万亿元人民币，这足以引起政府首脑层对房地产泡沫产生的担忧。今年8月，国务院下属六部委联合发文，已显露出对房地产业加强宏观调控的意图。预计明年，我国房地产业投资仍将保持两位数的增长，并大大高过GDP的增长，但增长势头将有所放缓。鉴于今年房地产销售增长已趋下降之势，因而明年市场的“无形之手”会使购房者对产品的价格性能比更加关注，这也会令开发商们降低利润预期。我们预测，明年那些品质优良的中低档价位商品房将成为市场主流产品。这对平抑房价，促进住房消费将起到至关重要的作用。上海别墅市场分析近年来，上海楼市呈现出强劲的上升态势，别墅等高档住宅也显露出前所未有的攻城略地举动，大有异军突起、三分天下有其一之势。有关数据表明，上海别墅均价以每年11%的涨幅攀升，远高于全市住宅均价涨幅；近年别墅类物业销售面积已接近住宅开发总面积的三分之一。别墅楼盘在上海房地产市场开发和销售占有率的大幅上升，使人惊呼：沪上“第三次别墅浪潮”开始涌动。眼下虽是岁末寒冬，仍有几个别墅项目开盘，一派草木复苏、欣欣向荣的景象。上海别墅的春天真的已经到来了吗？供求：供大于求价格偏高资料显示，目前上海别墅市场由前几年供不应求一下子变为集中供应格局。上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右；以容积率0.7计算，近两三年内，上海别墅市场的供应量将达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。所以，要在两三年内消化掉近千万平方米的新建别墅，那么平均每年必须卖掉300多万平方米，即1万套以上。而短期内的需求是多少呢？据中房指数办公室的一项调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，照此推算上海的别墅年需求量就只在7600套左右，建筑面积为200多万平方米，与1万套的供应量相差24%。显然，短期供应量的增长速度已超过了需求量的增长速度。从价格分布的供求关系来看，目前上海市场的别墅较多集中在100万〜200万元的价格段，占到了供应总量的46%。其次是总价在200万〜300万元的中高档别墅，占总量的17%。而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为15%和12%。来自戴德梁行的数据显示，2001年上海别墅市场的消化结构分布为300万元以上的豪华别墅0.04%；100万〜300万元的2.3%，100万元以下的占97.66%，别墅各个档次的供求比显示其严重失衡，而且近来上海别墅市场已出现了成交放缓迹象。客源：客户有限消化量小究竟哪些人是上海别墅的买家？搜房研究院一项调查表明，目前在上海别墅的购买群体中，上海籍仅占31.2%，国内其他地区的购买者占了25%，港、澳、台同胞则占了近30%，余下的为外籍人士购买。根据发达国家经验，一般来说，住宅消费分为4个阶段：第一阶段，人均GDP3000美元以下为解困期；第二阶段，人均GDP3000美元〜8000美元为数量发展期；第三阶段，人均GDP达到8000美元〜15，000美元为质量期；第四阶段，人均GDP超过15，000美元为个性舒适期，即别墅概念。上海正处于第二阶段，别墅市场也处于初步发展阶段，能够消费别墅的本地客户毕竟有限，这就使上海别墅市场购买力缺少了最直接也是最有力的支撑。虽然从长期需求来看，上海的别墅需求在7万〜10万套，但“长期”是8年还是15年则大不一样。8年则每年是1万套左右，15年每年则是5000套左右。购买200万元〜300万元一套的别墅，首付是40万元〜60万元，月供近万元，需要家庭月收入在3万元以上，三年内找不出3万户要购买200万元以上的中高档别墅的家庭。别墅就如同房地产中的“XO”，虽然已走下了高高的金字塔尖，但仍是只给较高层面的成功人士享用的。记者从上海市房地产交易中心也得到了证实，目前上海市还没有实现年平均成交1万套别墅的市场记录和市场消化量。品质：流行“克隆”鸡肋多多继去年别墅板块出现“九亭热”之后，虹桥、莘闵、沪青平等各区域市场别墅项目一哄而上。仅浦东今年别墅开发总量就达到了22万平方米。据悉，明年余山一带还有20多个别墅项目集中上市。与开发商的泰然处之相反，一些业内人士却是忧心忡忡：即使是长线看好，短期的供过于求也必然会造成一部分产品乏特色，推广无力度的，别墅将会成为开发商弃之可惜、食之无味的“鸡肋”。他们认为，这些别墅明显表现出同质、同位、同价的趋同化特征，缺乏新意，跟风炒作层出不穷。例如浦东的碧云别墅在上海首先推出“水岛”的概念后，一度成为沪上房地产业的热点。其后上海别墅市场出现了一系列的“水岛”别墅。一时“水岛”概念满天飞，简单的模仿难以掩饰理念单一的拙劣。 上海财经大学房地产研究中心主任印坤华教授在接受采访时强调，发展商在别墅开发上要把握好“度”，要适度控制开发的规模，在规划设计上摆脱盲目求大求奢的误区。现在的别墅需求更多地表现为多样化和市场化。为了更好地体现个性化，可以提供“量身订制”的产品，在户型设计、外立面、材料选用等方面，为客户提供多种选择方案，使别墅更具创新的生命力。面临严峻的挑战和新一轮的激烈竞争，别墅市场只有提高综合品质，找准客户定位，进一步细分市场，开发出特色楼盘，才能满足不同层次消费者需求，获得更大的发展空间。2003年上海市建住宅一千八百万平方米2002年12月24日2003年上海市建住宅一千八百万平方米近日从有关会议获悉，2003年上海住宅建设“排片表”已拟定：住宅投资达580亿元，住宅新开工面积1800万平方米，竣工面积1800万平方米。明年投资总额和开工、竣工面积都将比今年增加。明年上海市住宅产业将以提升上海市民居住水平为主线，努力使住宅建设有新的发展、新的突破。具体措施包括：通过以点带面，不断提升住宅品位，建成80个“四高”优秀小区；减少二次装修带来的环境污染等问题，实施菜单式全装修房10万套；提高住宅的科技含量，建成“四新”成果应用小区逾50个；改善老式住宅的居住条件，完成“平改坡”1000幢，综合“平改坡”6至8项；适应日趋增长的人口老龄化速度的发展，完成居住区为老服务设施80个，建成市劳模文化交流中心；让动迁的老百姓买得起，住得好，年内重大工程配套商品房竣工100万平方米，并新开工100万平方米；绿化建设将创新亮点，按照《绿化导则》，做好小区绿化的实施和示范引导，建成居住区绿化450公顷，围墙透绿110公里，并做到相互借鉴，重点抓好“租地备苗”扩大试点。上海写字楼空置率六年来最低2002年12月24日上海写字楼空置率六年来最低跨国机构与大小民营企业的纷纷入驻，为今年的上海写字楼市场带来了强劲的需求。写字楼空置率一降再降，达六年来最低。同时各大金融机构的写字楼投资项目在浦江东西两岸频频破土。专家预计，明年将会迎来沪上写字楼租售的高峰期。据专业机构调查表明，今年三季度，本市写字楼空置率已降至六年来的最低点14.9%。从目前待建写字楼项目审批情况来看，未来写字楼供应量仍旧集中分布在南京西路、陆家嘴、徐家汇、淮海路、人民广场区域。同时，值得注意的是部分城区副中心，如长宁区中山公园、浦东竹园商务区也将会出现一些高档写字楼。未来三到五年中，甲级写字楼供应量约为90万平方米左右，各级写字楼整体供应量则将达到120万平方米。甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅。一些专事写字楼代理的中介表示，与以往有很大的不同，今年上海甲级写字楼租金普遍超过0.6美元/每天每平方米，在售写字楼则屡屡冲破万元/每平方米。发展商在“皇帝的女儿不愁嫁”的心态下，开始对求租企业的资质作严格把关，强调大厦自身的整体形象。目前，逐渐形成上海写字楼群中行业特征鲜明、客户层次均衡的现象。世博效应：上海楼市发展助推器2002年12月24日世博效应：上海楼市发展助推器楼市看板建设现代化的国际大都市，是上海发展的目标。世博会的成功申办，受益最大的莫过于地处滨江两岸世博会会场周边的发展商，也将使中心城区的高档房产具备了更大的投资价值。申博成功，给上海楼市带来持续不断的热点。滨江板块成为房产大热点浦