第二章房地产及其描述

第二章房地产及其描述主要内容第一节房地产的含义第二节房地产的特性第三节房地产的种类第四节房地产状况描述第一节房地产的含义一、房地产的定义房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，传统上是指土地及其定着物。给房地产下一个完整的定义是：房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。理解上述房地产定义，一方面要弄清什么是土地、建筑物和其他土地定着物，另一方面还要弄清什么是实物、权益和区位。

二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义

〔一〕土地的含义从房地产估价的角度来看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地外表及其上下一定范围内的空间。但现在的法律规定中，土地所有权的上下空间范围已不再是“上穷天空，下尽地心〞。〔地表上下一定的空间，由法律确定〕例如，现代立法都规定，飞行器飞越土地所有权人的土地上空不构成非法侵入。另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或者以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。〔二〕建筑物的含义在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指有根底、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备〔如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备〕等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。房屋与构筑物的区别：①人们是否直接在里面进行生产或生活活动。②是否有门、窗、顶盖。二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义

〔三〕其他土地定着物的含义其他土地定着物也称为其他地上定着物、其他土地附着物、其他地上附着物，是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。其他土地定着物与土地或建筑物在物理上不可别离，或者虽然可以别离，但这种别离是不经济的，或者别离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。在实际房地产估价中，估价对象的范围如果不包含属于房地产范畴的其他土地定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义

三、实物、权益和区位的含义

〔一〕房地产实物的含义房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形局部，例如，土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假设该房屋为砖木结构的情况下，是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假设该房屋为砖木结构并采用相同质量的砖和木材以及在相同的施工质量的情况下，是指它的空间布局如何，例如住宅的户型〔套型〕如何。〔二〕房地产权益的含义房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的局部，是基于房地产实物而衍生出来的权利〔rights〕、利益〔interests〕和收益〔benefits〕。房地产权益以房地产权利为根底，包括，①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，例如设立了地役权、抵押权的房屋所有权或土地使用权。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，例如城市规划对土地用途、建筑容积率的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房地产的额外利益或收益，例如屋顶〔也称为楼顶、屋盖〕或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收入。三、实物、权益和区位的含义

房地产权利的分类国家所有权建筑物区分所有权房地产权利物权债权自物权他物权用益物权担保物权建设用地使用权宅基地使用权土地承包经营权地役权出让的建设用地使用权划拨的建设用地使用权其他建设用地使用权单独所有共有所有权土地所有权房屋所有权租赁权按份共有共同共有集体所有权国家所有权集体所有权私人所有权抵押权〔三〕房地产区位的含义房地产区位〔location〕是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括：一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括坐落、方位、距离、朝向、楼层。一宗房地产的交通，是指进出该宗房地产的方便程度——通达性〔accessibility〕，可区分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征〔如职业、素质〕、治安状况〔如犯罪率〕、相邻房地产的利用状况〔如用途〕等。一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的根底设施和公共效劳设施。三实物、权益和区位的含义

西方认为投资房地产最重要的三点“location,locationandlocation〞，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位〞四、房地产的其他名称〔一〕不动产〔二〕物业：香港〔三〕land,realestate,realproperty：大多使用realestate一词①land是指地球的外表及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在地球外表之中、之上、之下的自然物，如树和水。②realestate是指1and加上永久定着在其中、其上、其下的人工改进物〔man——madeimprovements〕，如构筑物和房屋。③realproperty是指realestate加上与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益五、房地产的根本存在形态〔一〕土地形态分为有建筑物的土地和无建筑物的土地〔二〕建筑物形态〔三〕房地形态六、房地产含义的总结房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地表地下空间房屋构筑物建筑结构设施设备装饰装修房地产含义的图示第二节房地产的特性

一、不可移动二、独一无二三、寿命长久四、供给有限五、价值量大六、用途多样七、相互影响八、易受限制九、难以变现十、保值增值第三节房地产的种类一、按用途划分按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可以分为以下10类：〔1〕居住房地产〔2〕商业房地产〔3〕办公房地产

〔4〕旅馆房地产〔5〕餐饮房地产〔6〕体育和娱乐房地产〔7〕工业房地产〔8〕农业房地产〔9〕特殊用途房地产〔10〕综合用途房地产：是指具有上述两种以上〔含两种〕用途的房地产，如商住楼。二、按开发程度划分按照房地产的开发程度，可以把房地产分为以下5类：〔1〕生地：是指不具有城市根底设施的土地，例如荒地、农地。〔2〕毛地：是指具有一定的城市根底设施，有待拆迁的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。〔3〕熟地：是指具有较完善的城市根底设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照根底设施完备程度，熟地又可分为“三通一平〞、“五通一平〞、“七通一平〞等的土地。〔4〕在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。〔5〕现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。三、按实物形态划分〔1〕土地。又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。〔2〕建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。〔3〕土地与建筑物的综合体。〔4〕房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。〔5〕未来状况下的房地产。最常见的一种是期房。〔6〕已经灭失的房地产。例如，已被撤除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。三、按实物形态划分〔7〕现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异局部。例如，建筑物的装饰装修局部，房地产受损状况与完好状况的差异局部。〔8〕以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。例如，正在运营、使用的宾馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头。其具有的收益能力来估价；除非是评估它的清算价值。〔9〕整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。四、按权益状况划分按照房地产的权益状况，可以把房地产分为以下20类：〔1〕“干净〞的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。〔2〕“干净〞的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产。〔3〕“干净〞的房屋所有权和集体土地的房地产。〔4〕共有的房地产。〔5〕局部产权的房地产。〔6〕有租约限制的房地产。〔7〕设立了地役权的房地产。〔8〕设立了抵押权的房地产。〔9〕有拖欠建设工程价款的房地产。〔10〕已依法公告列入征收、征用范围的房地产。四、按权益状况划分〔11〕被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。〔12〕开发建设手续不齐全的房地产。〔13〕房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。〔14〕临时用地或者临时建筑的房地产。〔15〕违法占地或者违法、违章建筑的房地产。

〔16〕房地产的租赁权，即承租人权益，例如承租的公有住宅。〔17〕地役权。〔18〕房地产的抵押权。〔19〕房地产的空间利用权。〔20〕房地产中的无形资产。五、按是否产生收益划分按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅〔特别是其中的公寓〕、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房〔用于出租的〕、仓库〔用于出租的〕、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力〔客观收益〕。六、按经营使用方式划分按照房地产的经营使用方式，可以把房地产分为以下4类：

〔1〕销售的房地产。

〔2〕出租的房地产。

〔3〕营业的房地产。

〔4〕自用的房地产。这种分类对于选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用市场法估价；出租或营业的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用本钱法估价。第四节房地产状况描述一、房地产根本状况描述对房地产根本状况的描述，应简要说明以下几点：1．名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××工程用地；××商场；××大厦；××酒店；××小区××楼〔座、幢〕××门〔单元〕××号住宅。2．坐落：说明估价对象的具体地点。3．四至：说明估价对象的四邻。4．规模：对于土地，说明土地面积。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。5．用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。6．权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。二、房地产区位状况描述

〔一〕位置1．坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。2．方位：说明估价对象在某个较大区域〔如所在城市〕中的方向和位置以及在某个较小区域〔如所在住宅小区、十字路口〕中的方向和位置。3．距离：说明估价对象与重要场所的远近。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。4．朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。5．楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。二、房地产区位状况描述

〔二〕交通l．出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁轻轨、轮渡等公共交通线路数量，到公共交通站点〔如公共汽车站、地铁站等〕的距离。例如，有××路公共汽车经过，到公共汽车站约××米〔步行约××分钟〕。2．道路状况：说明附近有几条道路，到这些道路的距离，各条道路的路况(如道路等级、路面状况、交通流量大小〕，有无过路费过桥费及收费标准。3．交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。4．停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。二、房地产区位状况描述

〔三〕周围环境和景观

周围环境和景观通常用文字并附照片来说明，包括以下方面：

1．自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、水、噪声、辐射、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别是其周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。

2．人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征〔如职业、素质〕、治安状况〔如犯罪率〕、相邻房地产的利用状况〔如用途〕等。

3．景观：例如水景〔如海景、江景、河景、湖景等〕、山景。二、房地产区位状况描述

〔四〕外部配套设施1．外部根底设施：说明道路、供水、排水〔雨水、污水〕、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。2，外部公共效劳设施：说明一定距离内教育〔如幼儿园、中小学〕、医疗卫生〔如医院〕、文化、体育、商业效劳、金融邮电、社区效劳、市政公用和行政管理等设施的完备程度。

三、房地产实物状况描述〔一〕土地实物状况1．土地面积2．土地形状：通常用文字并附图来说明。3．地形4，地势5．土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。6．地基〔地质〕：说明地基的承载力和稳定性，地下水位和水质,有无不良地质现象。7．土地开发程度：说明根底设施完备程度和场地平整程度，即通常所说的是“三通一平〞还是“五通一平〞、“七通一平〞及其具体内容等。8．其他。例如，临街商业用地还要说明其临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要说明其排水和灌溉等。三、房地产实物状况描述〔二〕建筑物实物状况1．建筑规模:要根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。2．层数和高度：说明建筑物的总层数〔其中地上层数和地下层数〕和总高度。3．外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。

4．建筑结构：一般分为，①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。5．设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况〔有或无〕及性能。6．装饰装修：说明是毛坯还是粗装修、精装修。7．防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。8．层高和室内净高9．空间布局10．年龄〔屋龄、房龄〕和设计使用年限：1l，维修养护情况及完损程度。12．其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。四、房地产权益状况描述〔一〕土地权益状况1．土地所有权2．土地使用权：〔1〕说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。〔2〕说明是单独所有还是共有。3．土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明城市规划设计条件，包括：①用途；②容积率；③建筑密度；④绿地率①；⑤建筑高度；⑥建筑后退红线距离②；⑦建筑间距；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位；⑩建筑体量、体型、色彩；⑥地面标高；⑩其他要求。4．目前使用情况：〔1〕土地利用现状〔2〕出租或占用情况5．其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。6．其他特殊情况四、房地产权益状况描述〔二〕建筑物权益状况1．房屋所有权：〔1〕说明房屋所有权人。〔2〕说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是局部产权。2．出租或占用情况3.其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。

4．其他特殊情况说明：①是否到达了法律、行政法规规定的转让条件。②是否属于法律、行政法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。③是否有拖欠建设工程价款。④是否已依法公告列入征收、征用范围。⑤是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑥是否房屋建设等手续不齐全。⑦是否房屋所有权不明确或者归属有争议。⑧是否为临时建筑。为临时建筑的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。⑨是否为违法、违章建筑。

5．其他。例如物业管理情况6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用12、引起真正的房地产自然增值的原因是()。

A.装修改造