地博都江堰项目前期策划报告

地博♦都江堰项目前期策划报告

目录

第一篇、市场透析5

第一章、都江堰城市概况6

一、城市区位6

二、城市性质7

三、城市规模7

四、功能定位7

五、城市交通7

六、经济水平8

七、支柱产业___________________________________________________________________________________________________________________________8

八、发展目标8

九、总体策略9

十、交通规划9

第二章、都江堰房地产概况10

一、都江堰房地产整体市场状况10

二、都江堰房地产板块分析12

三、典型楼盘分析15

第二篇、项目分析35

第一章项目概况36

一、项目指标及现状36

二、项目四至情况38

三、地块价值分析39

四、项目SWOT分析40

五、项目发展战略43

第三篇、项目定位44

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第一章项目定位思考45

一、客户再分析45

二、区域再分析45

三、项目再分析46

四、定位提升47

第二章客户定位__________________________________________________________________________________________________________48

•、都江堰居住热点分析48

二、片区楼盘客户分析49

三、本项目客户定位50

四、客户特征描述51

第三章产品定位__________________________________________________________________________________________________________52

一、物业类型（功能）定位52

二、开发档次定位____________________________________________________________________________________________________________________________52

三、物业组合定位53

四、户型定位________________________________________________________________________________________________________________________________54

五、形象定位57

六、案名建议58

七、价格预估59

第四篇、物业发展建议60

第一章项目规划及设计建议61

一、项目规划设计要点61

二、规划设计原则62

三、项目规戈ij主题63

四、项目规划布局错误！未定义书签。

五、户型分布建议错误！未定义书签。

六、建筑风格建议67

七、细部亮点制造68

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第二章户型设计建议―69

一、户型设计要点_________69

二、部分参考户型_________77

第三章园林景观设计建议81

一、园林风格建议_________81

二、园林景观建议_________82

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第一篇、市场透析

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第一章、都江堰城市概况

一、城市区位

都江堰市位于成都西北方向，距成都市仅39公里，处于“九寨、黄龙一成都、都江堰一乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，区位优

越，境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽，其经济辐射半

径立足成都，覆盖西部九省一市。

二、城市性质

“文化之都、遗产之地、山水之城、长寿之乡、养生之园”，国家历史名城和国家优秀旅游城市,是西南唯一获得双文化遗产的生态

性文化名城），“国家园林城市"，“最佳中国魅力城市”，川西水利枢纽，成都西北部经济重镇”。

三、城市规模

都江堰市幅员面积1207平方公里，辖28个乡镇和1个工业区，人口60万，城区人口22万人（未来计划发展成为人口达60万的

中等发达城市），建成区面积20平方公里。

四、功能定位

世界遗产为特色的风景旅游城市。成都平原与川西北高原少数民族地区之间的经贸集散地。成都平原经济圈生态保护屏障，休闲旅

游、科研教育、高新技术产业及居住副中心，成都中心城市卫星城。

五、城市交通

都江堰城市交通便捷。城区由成灌高速直接与中心城市联结，距成都车程约30分钟，距双流国际机场仅有40分钟车程，根据成都

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市政府最新城市发展构想，将构建以成都中心城区为核心，周边30分钟车程为辐射半径的“大成都”，即，除了外环路以内的主城区

外，成都周边的如新津、新都、郸县等县、市将打造为大成都的外围功能片区。外围功能片区接受中心城市辐射，同时根据自身特点及

优势形成产业跟生活配套的格局；

六、经济水平

2006年前三季度：

实现地区生产总值66.82亿元，同比增长12.3%,全市完成固定资产投资54.9亿元，同比增长30.8%,城镇居民可支配收入7866

元；人均消费性支出5879元，全市接待游客514万人次，旅游综合收入15.42亿元，分别较同期增长26.3%和32.9虬

七、支柱产业

旅游、综合机械、建材、能源、医药化工。

八、发展目标

以旅游度假和高新技术产业为主导、先进工业为基础、都市农业发达的国际著名现代化中等城市。成都特大中心城市卫

星城。生态文化旅游城市。2020年全面实现现代化，国内生产总值达到954亿元。

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九、总体策略

积极主动融入成都中心城市都市圈，加强与成都中心城市及阿坝州的联系与合作。坚持“旅游兴市，工业强市，农业产

业化富农村”的经济发展思路，坚持“抓城市经济带动全局发展”的总体战略，以打造西部休闲第一城为载体，以经营城市

为举措，保护与发展并重，高新技术工业与旅游齐进。

十、交通规划

加强与成都都市区的联系，构成以高速路为枢纽、国道省道为骨干、县道为基础的完善、协调、高效的交通网络体系。改造灌天公

路接沙西线，改造成灌公路为城市快速干道，改造灌温公路为一级路，改造省道106线为旅游观光道路。加强市域内公路提级建设。金

马河新设设大桥四座。改建和新建5条生态旅游公路（普照寺路、龙池一虹口、青城山五里沟旅游公路、赵公山路、环山旅游公路）。

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第二章、都江堰房地产概况

一、都江堰房地产整体市场状况

1、投资稳定增长，房地产持续发展

2006年前三季度，全市房地产开发投资完成10.2亿元，增长14%,全市住宅报建新开工面积近80万m二

2、总体销售情况良好,价格稳中有升

受居民收入增加、城乡一体化进程加快及城市优越生活环境等众多因素的推动，商品房销售较为火爆，2006年前三季度全市商品房

预售面积约为40万皿商品房销售均价接近2500元/m：较同期增长12%；

3、两大城市板块齐头发展

从开发的地域分类,主要是以青城山板块为代表的纯度假地产和以城区为主的住宅和商业地产；

4、市区板块市场外移发展明显

市区板块市场外移发展明显，尤以幸福大道、迎宾大道向东南发散的扇面区域间及蒲阳路、玉带桥街、二环以内区域及为发展重心;

5、项目开发向规模、品质、品牌方向发展

都江堰房地产发展逐步进入成长性的繁荣阶段，开发项目数量逐步增多，同时个案项目开发向规模、品质、品牌的方向发展，人气

日渐升温；

6、多种物业类型，百花齐放

城区板块的普通多层住宅、联排别墅、独立别墅和少数的商业物业、小户型住宅、电梯公寓；青城山板块主要为小户型度假公寓、

产权酒店及别墅；

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7、产品风格较单一,主要为川西民居风格

川西民居为主体风格，灰瓦白墙,一般都有露台设计,形成舒适的休憩空间，个别项目会融入部分欧式或现代风格。从市场反映看,客

户觉得川西民居风格使整个城市有千人一面的感觉；

8、独特的城市价值造就购买群体多元化

大部分（别墅）项目超过60%（建川丽水清城玫瑰园超过80%）的购买人群是成都市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀

枝花、重庆、兰州、深圳、广州、西藏国外等地的置业者；城区住宅（多层）的本地客户则相对较多，以自住为主；

9、别墅除外,一般产品总价在20--40万为客户认可的合理承受价位,户型以三房为主流需求，同时中小户型逐渐得到认同

H、客户需求不断提高，更注重细节与品质

从都江堰商品房品质经过四代发展:第一代的房地产仅仅满足了居住的基本需要，没有任何景观和生活品质可言；第二代房地产有

了部分景观的理念；第三代房产充分在社区运用了景观这一元素；现在面临的第四代房产则提出了更高的要求，它要求的是在保证

业主拥有高质生活品质，充分享受园林景观的同时.，还赋予了社区身份感与服务价值。

12、各路开发商各显神通

大致可分为三个阶段:第一个阶段是都江堰本地的开发商带动的都江堰商品房初始时期；第二个阶段是成都的开发商大举进军都江

堰，使都江堰房地产得到了加速的发展；第三个阶段是外来巨资，如钱江银通房产等外来实力开发商，多元文化与多种风格的融合

在一定程度上提升了城市地产开发水平。

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二、都江堰房地产板块分析

都江堰房地产主要分为城区和青城山两大板块,其中城区又分为一环内与一二环辐射区。(一环内指以“青城路-观景路-都江堰景区

-岷江干流”围合区域；一二环辐射区幸福大道和迎宾大道、二环沿线向东南发散的核心区域外的扇面型区域间)。

1、城区

1.1一环内

(1)典型项目：岷江花园、天和盛世、中国(都江堰)水街、岷江国际、梧桐花园、凤凰里等项目。

(2)区域市场特征：

•该地域虽处都江堰的核心城区，但住宅仍以多层开发为主，在该地域内的新开发楼盘量少、总体开发规模偏小，并且该地域属

于城市较早的建成区；

•中大规模项目开发呈现明显的外移趋势，开发地块具备较好的环境，如临河、周边环境成熟、距离新城区距离近等先天优势等;

•依托城市核心区商业、教育、医院等公共配套及优越的自然环境资源，并加强了项目自身的社区性商业配套，综合性较完善；

•销售价格在2004年、2005年的基础上有较大幅度的增长，普通多层砖混结构住宅均价在2600元/itf,较之以前有300—400元/

itf的涨幅。

・建筑特征通常以坡屋顶为川西民居风格的符号特征。

1.2-一二环辐射区

(1)典型项目：都市•美丽洲、都市•美丽风景、林涧花语、丽水青城•玫瑰园、蓝郡.新界、幸福风景、水印长滩、水都豪庭、美都

华庭、上尚春天、滨江花园、清水人家、禹园、林涧花语、兰花春等项目。

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(2)区域市场特征：

•该地域位于都江堰核心城区外的东南侧，是以“丽水青城”为排头兵的新城区建设开发地域，整体开发规模较大，开发水平较

高，基本上顺应该城市的市场需求发展方向；

•开发项目多依托成熟的道路交通配套，周边的社区性配套日渐成熟、与核心城区的绝对距离较短；

•依托城市核心区的商业、教育、医院等公共配套，并具备优越的交通及自然环境资源，项目自身的社区性商业配套较完善；

•该地域开发类型主要以多层住宅和低层花园别墅及花园洋房为主，住宅的开发类型较为丰富(目前已有高档多层电梯公寓开发),

住宅类型及开发档次明显优于核心城区内地域；

•多层户型面积以100—130m?的实用性与舒适性住宅为主；联排别里及花园洋房以140—180m2的跃层式为主。多层住宅比例较

大，约占60—70%,整体预定及销售状况较好，平均达到近85%。大多数项目达到95%以上的销售率；

•多层售价在2003年、2004年的基础上有较大幅度的增长，均价在近2600元/nf的价位区间，较之以前有200—300元/nf的涨幅。

联排别墅均价在3500元/m2左右的价位；

•建筑特征以现代风格为主调，广告宣传以健康、自然、高尚、品位、规模为项目形象定位，以适应都江堰的地理及气候特征和

新城区的城市定位，能吸引大量外地客户。

2、青城山

(1)典型项目：“高山流水”、“天下青城”、“新丽江”、“中国青城”、“青城两河山庄”、“四季青城”、“潮蓉.碧水青城等

(2)区域市场特征：

・该地域属于已申报世界遗产保护的国家级旅游风景区，是典型的酒店、别里、度假型物业开发的绝佳地域；

开发项目多依托青城山风景区得天独厚的自然环境资源优势，是距离成都最近的大型风景区，具备成熟的道路交通配套和避暑型的度

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假形态的公寓，以及农家乐遍地开花，满足成都市避暑、休闲、散心和旅游参观的胜地，特别吸引成都市民、政、商界人士；

•该地域开发类型主要以投资性的产权式酒店，“第二居所”、“5+2生活模式”的度假型多层及低层住宅（院）、联排别墅、单体别里

的及高附加价值、高档次的物业为主；

•该地域以低层及多层户型以套一、套二为主，面积控制在35—80m）总量较大但总价控制适中、购买群体广泛，因而部分项目销

售率达到近95%以上。但由于该地域开发项目品质水平不一，因此联排别墅、联体别里及单体别墅的销售状况存在较大差异，但总体

销售状况较好；

•同一类型、同一时期，青城山地域开发项目的销售价格均高于都江堰市区开发项目，同一类型住宅售价高出近600—800元/m?。但

由于在申遗后政府对该地域房地产开发市场进行清理整顿，新开发项目剧减，同时仅仅是大多数项目处在现房销售的阶段，价格未

有大幅的波动；

•建筑特征多样化，既有川西民居风格又有现代风格，广告宣传以度假、投资、自然、高贵、品位、规模等为项目市场形象定位，以

适应青城山的地理及环境特征；

•未来走势：青城山板块仍然以联体、联排或独栋别墅和度假型小户型为主，其中小户型的比例仍然将维持在70%以上的比例份额；

・青城山的各个项目的客户群体基本上是来自本土以外有钱有闲的阶层，都是冲青城山的名气和环境而来，以及丰富的旅游资源，双

文化遗产的魅力是青城山独特的销售主张和区域优势的特点。

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三、典型楼盘分析

1、都市.美丽洲

项目位置都江堰青城路（一环路），龙潭湾南（外）侧；东西两侧临江安河、走马河

占地面积280亩

绿化率42%

总户数2000余户

主力户型一二期为80-220itf,多层花园洋房。三期主推60~1501tf左右的景观寓所，少量花园别墅洋房

建筑特色阳光大露台，入户花园设计，户型方正、通透。设立有小区中心绿化、组团绿化、宅间绿化三个层次的绿地。

开发施工进度共分五期开发，一期（03.11.30开盘）已售罄，已于2004年9月入住;二期2005年1月开盘,2005年10月交房;三期于

2006年8月19日开盘。四期将于12与推出，五期于07年呈现

销售价格一期（起价1398,均价1600,高1800）元/m;二期均价2100元/m:三期2500元/nf,四期预计2900元/nf

现阶段销售进度三期开盘首日热销90%,现基本售完

项目卖点钱江银通品牌号召力/日本的井上商环境设计株式会社的园林设计/66500m?的超大立体绿化/630米阳光水岸

/5000nf的豪华会所/大型景观泳池/现代化标准网球场/儿童游乐场/社区健康走道/幼稚园/休闲商业步行街/

中央生态广场/地下停车场/标准化专业物管/距离接触“江安河”与“走马河”，环境得天独厚。

目标客户主要为都江堰中坚力量人群（私企老板,公务员，商人）、成都及周边县市及外省客户来都江堰养老、度假之用。

其中本地和外地消费者比重为40%—60%o

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2、林涧花语

项目位置都江堰市二环路旁，紧邻幸福大道下段

开发商都江堰市广友置业有限责任公司

类型普通住宅

建筑类型多层、花园洋房、叠拼

项目规模建筑面积:39500.7m2

容积率：1.09

指标

绿化率:57%

总户数293户

现代江南园林设计:继承一步一景、小桥流水、精巧等设计风格同时，又带有现代主义风格的硬质园林铺装、

中心水景主题广场、各具特色的景观小品，过桥回家的设计理念和500米长的水岸景观，也是其一大亮点。

空中花园+私家庭院:上有退台空中花园，海阔天空；下有超大独享私家庭院，根深蒂固。叠上叠下轮廓分明，

产品特色建筑层次更为丰富，每一户临水而居。

退台式洋房风格:林涧花语采用了都江堰一贯的退台式洋房风格，巧妙地将景观和空间融合。

其他:平均28.68米的楼间距/全框架式结构/双层空间玻璃/外墙采用保温技术/L09超低容居率/97%以上的户

型南北朝向/拥有500米水系和水岸景观带/两个2000nf左右的中心水景广场。

主力户型2房110,3房140,120T30nV居多,叠拼区间180T93nf

价格多层均价3000元/m：叠拼均价3300元/m?

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目标客户客户以本地人居多，本地消费者多以大户型为目标，外省客户多选择中小户型（多用来养老和休闲度假为主）

建筑风格主要为传统川西风格，加入了部分欧式

周边配套设施：市幼儿园、太平街小学等学校,市中医医院、幸福镇医院等医院,荷花池市场、都江堰百货大

配套

楼、易初莲花等商业。项目会所、儿童游乐园、网球场等

一个革新

都江堰首创革新性全退台洋房

四个少有

都江堰少有外墙外保温技术项目

都江堰少有完全人车分流项目

都江堰少有过桥回家项目

项目卖点都江堰少有69.97米超大楼间距项目

八个罕见

都江堰罕见500米长水系及水岸园林项目

都江堰非别墅项目中配有永久性会所的罕见项目

都江堰非别墅项目中拥有超大底层私花园的项目

都江堰非别墅项目中拥有罕见57%景观覆盖率项目

都江堰非别里项目中拥有罕见1.09容积率的项目

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彩虹大道上罕见纯住宅项目

都江堰罕见97%南北朝向项目

都江堰罕见全框架结构项目

项目处在二环外，以“一台风光一倾城一叠流云一从容”为营销主题，并通过出色产品打造与情景现场环境营

营销借鉴

造,成功突破了都江堰置业者对区域的心理障碍,打造出都江堰又一标志性大社区形象。

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3、丽水青城-玫瑰园

开发商都江堰建川实业有限公司

类型别墅

建筑类型多层、花园洋房（小高层，多层,独栋别墅,联排别墅）

占地面积：约240亩、一期约120亩

项目规模

总建筑面积约10万一期5万m?

项目位置江堰都江堰大道（原幸福大道）下段

容积率：0.6

指标

绿化率：45%

总户数共260户，其中联排192户

主力户型型面积区间为60—215平米，主力户型在140多平米左右，户型方正、通透、紧凑

价格别墅均价3500元/of；最高价：3800元/m\总价50万上下

物业费：公寓0.8元/m,联排住宅1元/m,

物业管理：建川物管公司

目前情况已售95%,

客户特点客户外地为主，上海、甘肃、新疆、深圳、西藏等，养老或度假，对物业管理在乎，目前入住率只有30%。

建筑设计主体为川西风格，古典与现代中式风格，每一个单元都有前庭后院和天井，大露台设计

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cq

4、上尚春天

开发商成都龙双房地产开发有限公司/拍卖

类型花园洋房

建筑类型框架结构，六层电梯花园洋房

项目规模总用地面积：74.22亩，建筑面积：61000m2

项目位置幸福大道中段岷江路中段

指标容积率：1.2,绿地率：45%

总户数395

汽车泊位227个

价格均价2500

物业费：0.8元/nf

目前情况一期2005年7月开盘（现已售完），二期接受预定（2005年11月开盘,2006年6月交房）

项目卖点首创了6层电梯洋房，别墅感电梯洋房，大型露台，37000余m?经典春天园林，14个主题景点

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5、水都豪庭

项目位置都江堰市二环路天府大道二段1号

占地面积88亩

建筑面积：36500m2

容积率0.62

绿地率52%

总户数110

汽车泊位160

住宅类型及业态比例独栋(30%)、双拼(30%),联排(40%),面积218-413nf；配套商业区

产品特点活水中式纯别墅社区，川西风格，灰瓦白墙，天井，露台实惠，可享受阳光，种花，享受舒适生活，该

项目为该市唯一同时拥有露天泳池、网球场、儿童乐园、会所的项目，绿化率52%,2000m?水景

开发施工进度2005年1月开盘，2005年12月交房

销售价格价格独栋3680-3988元/nV；双拼3180-3380元/nV；联排2780-2980元/nf

现阶段销售进度现只剩余一套

客户特点主要为本地人购买，中小户型为成都、深圳、广州或外籍购买，他们一般是航班上看到广告或听朋友介

绍来买，用于度假或养老。

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zg

6、兰花村

项目位置都江堰区幸福大道莲花村1-19兰花村

占地面积58292m2

建筑面积：64986.11m2

容积率1.11

总户数204

汽车泊位432

住宅类型及业态比例H2-248平米共10多种户型,

产品特点政府特批兰花村项目，全国养兰大户联手入住。名贵兰花展示厅，提供兰花园及艺术品鉴赏、交易场所；

宽80米，长5公里的幸福大道横贯全城。典型的川西民居风格，私家花园、超大露台、全明采光设计；

抬高客厅、飘窗设计、大面宽短进深，坐享宽景、通透、明亮的景观效果；超宽楼间距，南北对流，客

厅方正大气，卧室采用大窗采光

销售价格多层均价格2650,别墅均价3450,140万/套

客户特点全国兰花养殖大户，成都、广州、杭州、云南、甘肃等养老或度假客户兰花村

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7、清水人家

项目位置都江堰龙潭湾滨合路

占地面积106亩

容积率1.0

实用率91.28%

产品类型二期主力户型为89—120rtf,并有少量170nl2叠拼与220m2联排；

三期主力户型为100nf左右三房,约占60%,并有一定中小户型

产品特点落地凸窗设计,景观露台，低容积率,高实用率

开发节奏分三期开发,一期已完工,二三期正在进行

销售价格二期均价2100元/期

客户特点以本地自住为主,一期有都管局团购,少量度假置业客户，别里部分为老板朋友购买

现阶段销售进度二、三期同时销售

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8、水印长滩

项目位置都江堰观景路柏条河畔

占地面积120亩

建筑面积80000m2

容积率1.4

绿地率42%

总户数500余户

车位300

住宅类型及业态比例多层住宅90T70IR2

建筑规划原生纯水岸线绿色河宾走廊

开发施工进度2004年12月开盘，2005年9月交房

销售价格1600-2000元/nf

现阶段销售进度售磬

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都江堰房地产项目一览表

项目名称开发商产品类型总户数施工进度面积区间(m?)预计售价(元/m?)亮相/开

盘时间

林涧花语广友置业房地产开发有退台式洋房293内外装86.〜186.6多层2600均2006.8

限公司

岷江花园2期开元房产多层304主体封顶123〜240住2700均2006.9

银海锦都都江堰市房地产开发有多层145现房住111〜195住2260起2006.10

限公司

恒成花园四川恒成置业投资有限188现房137-220住2000左右2005.1

责任公司

山水印象•品庐成都富兴房地产开发有多层、别里、花园洋房310主体封顶40〜105多层均2600、花园洋房均29()()2006.4

限责任公司

蓝郡•新界成都市建兴房地产开发多层、商铺413现房50〜285住2300均、商5000均2004.12

有限公司

玉垒名居成都市益民房地产开发商铺294现房商70-560商2800起2004.6

有限公司

幸福风景1期、2期都江堰市桥都房地产开多层、商铺338（2期190）2期准现房120-2002期住2500均、商4500起2005.9

发有限公司

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凤凰里成都平安实业有限责任商铺93现房商18-260商5000均、2期待定2005.5

公司

岷山•馨苑都江堰市岷山房地产开多层、电梯、商铺90主体封顶商100〜200商3200起2006.4

发有限公司

都市•美丽风景四川钱江银通房地产有多层、洋房440主体封顶80〜200住2200均2005.12

限公司

幸福1号四川通元房地产开发有多层、商铺