合富辉煌5月20日合肥中辰集团·港澳广场营销报告

中辰集团港澳广场营销报告合富辉煌(中国)安徽公司2021年5月20工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略招商策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲本次报告大纲工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议市场经济环境分析商业开展规划研究合肥主要商业体销售比较整体营销策略售楼中心组织管理策略城市开展规划研究媒介策略推广策略推货策略形象展示策略区域商业地产现状招商策略近年开展十分迅猛，已成为全国性城市，辐射力大大增强宏观背景总量提升：2021年合肥市GDP总量到达2102亿元，在中部六省位列中游；增长迅速：2021年，合肥GDP增幅为17%，在全国省会城市中连续三年排名第一，合肥已经进入城市的高速开展期。后发优势：与东部与中部城市相比，合肥GDP总量处于较低水平，但增长迅速，开展潜力巨大，为房地产开展创造了良好的经济环境。宏观背景：合肥经济进入高速开展期，表现出巨大的后发优势——数据来源：各地各年统计公报等近年人均GDP持续高速上升，2004年以后，在加大城市根底设施建设投入的“大建设〞背景下，带动人均GPD大幅上扬；2021年人均GDP超过6000美元.比上年增长22.6%，仍然保持较快的增长速度。——数据来源：合肥各年统计公报宏观背景：人均GDP突破6000美元合肥产业结构是“二、三、一〞型，此种产业结构的稳定性逐年加强；产业结构不断优化，第三产业得到较快开展，在GDP总量中所占比重不断上升，第三产业GDP由2000年的134亿上升到2021年的888亿元，增加了近7倍，第三产业占总GDP的比重由2000年的41%上升到2021年的52.6%，二、三产业的快速开展，为合肥商业市场的繁荣提供了强大的支撑；宏观背景：产业结构的调整推动商业市场的开展近年合肥市社会消费品零售总额增长趋势迅猛，平均增幅接近20%的水平，开展势头良好；宏观背景：居民消费加快增长，商业市场前景看好宏观背景：居民收入、消费、储蓄额提升，消费能力增强——数据来源：各地各年统计公报收入消费水平提升：居民收入消费水平不断提高，生活水平由温饱型转向充裕型。储蓄增长：居民储蓄存款逐步增加，民间资本充裕为房地产市场创造良好的开展环境。房市金碟合肥人口城乡构成比例表（单位：万人）年份户籍人口非农人口非农比2001年442.16146.8133.2%2002年448.08153.5434.3%2003年456.6160.1835.1%2004年444.68168.9638.0%2005年455.7184.9140.6%2006年469.85196.1641.7%2007年478.9203.7342.5%2008年486.7421043.1%2009年491.43208.5842.4%2021年合肥市常住人口为510万人，其中城镇人口326.9万人，城镇化率到达64.1%，处于城市化相对成熟阶段。城市开展进入大规模扩张的末期，仍有大量人口涌入城市，拉动住房需求；城镇人口占总人口比重〔%〕20604080初期阶段加速阶段成熟阶段合肥：64.1%——数据来源：合肥各年统计公报合肥市公安局户籍管理科宏观背景：合肥市目前处于城市化加速开展阶段，消费需求旺盛房市金碟小结合肥经济快速开展，城市规模不断扩大，人口增加为合肥商业市场繁荣奠定了良好的根底；合肥居民收入消费水平与周边城市相比尚有差距，但消费意愿强烈，消费市场需要引导；房市金碟工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议市场经济环境分析商业开展规划研究合肥主要商业体销售比较整体营销策略售楼中心组织管理策略城市开展规划研究媒介策略推广策略推货策略形象展示策略区域商业地产现状招商策略房市金碟本工程“141〞城市开展战略：在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。“141〞城市开展战略“1〞：滨湖新区“4〞：北组团、西组团、新安组团、东组团“1〞：主城本工程位于西南组团与主城交汇地带。“141〞开展战略推动城市扩张，本工程位于合肥市重点打造的西南组团与主城交汇地带北组团：主要开展现代制造业、劳动密集型产业、农副产品深加工业、生活居住以及生态旅游等。西南组团：生活居住、旅游会展、高等教育、汽车产业、家用电子、装备制造业、橡胶轮胎、日用化工。东组团：城市东部副中心。生活居住、职业教育、精细化工、钢铁重工、现代物流产业等。房市金碟在远景规划中，本工程位于重要的轨道交通站点，交通优势突出。近期规划远期规划远景规划本工程位于规划中重要的轨道交通站点，交通优势突出城市轨道路线城市BRT线路本工程本工程房市金碟工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议市场经济环境分析商业开展规划研究合肥主要商业体销售比较整体营销策略售楼中心组织管理策略城市开展规划研究媒介策略推广策略推货策略形象展示策略区域商业地产现状招商策略房市金碟安徽大市场家乐福沃尔玛元一时代广场百马服装城古井赛特百大CBD淮河路步行街国购广场百货大楼长江中路商业街城隍庙北京华联南七商业大厦明珠大酒店易初莲花东方家居超市百货专业市场酒店商业街数码家电南七商圈功能描述：依托周边居住区分布集中，人口密集，商业以满足日常生活的大型超市为主中心商圈功能描述：功能完善，集中分布了各类精品百货、品牌服装、酒店餐饮、大型购物中心等商业网点葛大店商圈北区商圈希尔顿东七商圈经开区商圈本案房市金碟新站区商圈名称规模（万㎡）业态客群元一时代广场8百货、餐饮、超市、电玩、影城白领及工薪阶层温莎国际5百货、餐饮、超市白领及工薪阶层家乐福1超市周边服装城合计43服装批发、零售中低端希尔顿酒店——会议、娱乐、酒店高端人群合计57百货、超市等部分全市安徽大市场家乐福温莎国际元一时代广场白马服装城希尔顿四季青女装市场新站区商圈最早由安徽大市场起步，在06年1月元一时代广场正式开业以后，商业气氛愈加繁荣。并逐渐形成了以元一时代广场为核心，专一服装市场和安徽大市场三足鼎立的区域商业新格局。房市金碟古井赛特百大CBD淮河路步行街国购广场百货大楼长江中路商业街城隍庙新都会环球广场中心商圈是合肥目前最早的商圈，其最早的商业中心位于三孝口，后来逐渐形成了三孝口、四牌楼两个中心并存的格局。05年以后，随着国购广场和新都会环球广场的兴起，中心商圈的范围进一步扩大，辐射能力更进一步增强。目前为合肥开展最成熟、业态最丰富的商圈。名称规模（万㎡）业态客群城隍庙——批发中低端人群淮河路步行街13百货、服装面向全市，年轻人居多新都会环球广场5百货、超市、餐饮、娱乐、电玩周边人群百货大楼1.8百货、服装、电器高端人群百大CBD3.5百货、超市、服装、电器高端人群国购广场10百货、超市、餐饮白领及工薪阶层合计33百货、超市等以全市为主中心商圈房市金碟南七商圈名称规模（万㎡）业态客群北京华联1.6百货、超市周边白领及工薪阶层合肥商业大厦2.7百货、化妆品、服装、家电、体育五金等周边白领及工薪阶层百脑汇——电子产品面向全市，年轻人居多合计4.3百货、超市等周边人群、年轻人群北京华联南七商业大厦江南春酒楼百脑汇该商圈也是合肥开展较早的商圈之一，由合肥百大集团打造。最早为合肥商业大厦，后来随着北京华联等知名超市的入驻，以及百脑汇等电脑城的开展。区域商业气氛浓厚，且形成了富有特色的电子一条街，区域辐射能力较强。名称规模（万㎡）业态客群合家福购物广场1.5百货、超市区域周边居民、白领鼓楼商厦2.4百货、化妆品、珠宝、服装、家电、饰品等区域周边居民、白领合计4百货、超市等周边人群蜀山区商圈——以拓基城市广场为核心拓基城市广场浙商创业大厦经开区商圈该商圈起步较晚，目前以近7万平米的桐山国际购物广场为商业核心，包括易初莲花超市、以及一楼的服装、餐饮、儿童娱乐等。区域人气正在不断改善。另外，该区域建材和家居市场也有较大的份额，且对该区域人气有较大的影响。同时，徽园和国际会展中心对该区域拥有明珠大酒店易初莲花东方家居本案欧洲风情街徽园国际会展中心影响城市商业开展的因素：人均GDP与增幅人口递增率城市化率城市人口的收入水平和消费水平商业面积递增率辐射面积租金水平社会消费品零售总额……本工程商业市场：城市框架快速扩大，人口增加，为商业开展提供广阔的空间合肥传统商业区经历演变过程，主要商圈向外围扩张1994年之前合肥传统的商业中心在三孝口，94-96年转移至四牌楼，目前根本形成三孝口、四牌楼两个商业中心并存的格局合肥出传统的商业中心在向外围快速扩张，过去的商业边缘区域已成为中心商业的组成局部或者区域性商业的中心。本项目合肥商圈演变——2004年规划：“一个核心、八个副中心〞在2004年编制的合肥商业规划中，本工程所在区域并不是重点开展的商业区，全市商业重点仍然分布在老城区周边；在实际建设中，局部商业副中心位置出现变化，逐渐向中心区域靠拢；随着城市的开展，规划中的各商业副中心有出现与中心商圈不断融合，范围不断扩大的趋势。北区商业副中心新站商业副中心东七商业副中心葛大店商业副中心经开区商业副中心政务区商业副中心南七商业副中心西七商业副中心本项目一轴：长江路商业街两心：2各都市级商圈多商圈：4各市级商圈；8个区域级商圈；33个居住区级商圈合肥商圈规划老城区都市级商圈西南组团市级商圈项目位置滨湖新区都市级商圈工程位置合肥商圈演变——2006年规划：“一轴、两心、多商圈〞2006年结合“141〞战略，合肥商圈规划进一步调整，本工程依然是商业规划的边缘区域。二环内统一为城市级商圈，辐射合肥全市及全省，规划引导上强化购物、文化娱乐休闲；包河区商业融入老城，“副中心〞南移新商圈规划特点老城区省级商业功能区项目位置滨湖新区省级商业功能区合肥商圈演变——2007年规划：“一轴、两心、多商圈〞新规划提升了工程的商业价值，并且在老城与新城之间留下大片真空地带，为工程商业打造新的区域商业中心创造了有利条件。〔早期规划的经开区商业副中心并未形成〕

2007年商圈规划再次调整，将老城区商圈和滨湖新区商圈提升为省级商圈，同时增加了11个市级商业功能区。小结合肥商业开展变化迅速，商业规划变更频繁，；在合肥，单个商业工程的成功运做就有可能改变区域商业格局；本工程具备开展区域性商业中心的时机；工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议市场经济环境分析商业开展规划研究合肥主要商业体销售比较整体营销策略售楼中心组织管理策略城市开展规划研究媒介策略推广策略推货策略形象展示策略区域商业地产现状招商策略老城区都市级商圈明珠广场区域级商圈西组团市级商圈桃花社区社区级商圈芙蓉社区社区级商圈西南组团市级商圈滨湖新区都市级商圈项目位置市府广场项目位置大学城明珠广场工程与城市相关区域的距离：距离市府广场——11公里；距离明珠广场——2公里；距离大学城——1.8公里；距离习友路——1.2公里；港澳广场在合肥商圈布局中的位置社区商圈地位，缺乏大型商业设施安医大学安医附二院工业区丹霞翠微苑西城秀里明珠湖畔九溪江南港澳广场文锦新城报业园中环城国耀一方城合工大安徽大学中锐学校润安公学易初莲花中州家具东方商城明珠酒店会展中心徽园港澳广场1-3公里区域现状

1公里半径内：1所三甲医院、、1所大学、2所中学、10余家住宅小区；

3公里半径内：1座五星酒店、1个大超市、2个公园、2所大学、30余家住宅小区；商业现状：工程周边以小型社区商业为主，主要集中在芙蓉路两侧，而缺乏综合性商业港澳商务会所707足浴足浴棋牌港澳快捷宾馆芙蓉菜市场喜客多百姓缘大药房明朝咖啡休闲会所明君商务会所永宜宾馆天轩酒楼洗浴中心好朋友超市明月丽晶酒店韩江春.快乐客栈合家福工程西侧商业较为集中，多以社区商业为主，以满足小区居民生活需求。由于工程紧邻安医附院，周边住宿类商业较多。商业沿街分布，多以住宅底商，目前以家居建材和餐饮为主，餐饮整体档次较低，形象差，商业效劳体系缺失；对消费者来说，区域商业功能不全，消费必然分流至商业成熟区域；芙蓉路商业现状：形态初级，商业效劳体系缺失项目名称位置面积分割（㎡）租金（元/㎡/月）天时商业街翡翠路和丹霞路交叉口15-130内街30-50外街60-80瑞格时代广场翡翠路与芙蓉路交叉口20-120内铺15-30沿街40-70天地汇翡翠路与芙蓉路交叉口70-130内铺20-40外街40-80翠湖苑商业街丹霞西路工大北门内铺60-200沿街100多平米内街13-20沿街27-40大学生商业中心丹霞西路40-140内街20-30沿街40-50明珠广场繁华大道与金寨路交叉口面积不等一楼10-15元/㎡/天，二楼100-200/㎡/月商业现状：周边已经营的商业租金水平偏低，回报率低主要以小铺为主，内铺租金水平集中在15-50元/㎡/月之间，外铺40-80元/㎡/月。只有明珠广场租金水平较高，最高达200元/㎡/月。与工程紧邻的天地汇和瑞格时代广场面积20-130平米不等，租金水平内街15-40元/㎡/月，外街40-80元/㎡/月，租金水平与整体水平根本相符。项目名称在售商业面积（㎡）价格（元/㎡）一里洋房30、80、100多内铺8000多，街铺10000-13000不等上锋国际最后一间57018000翡翠商城300-600单层商铺1楼均价8000-12000元/平米，2楼均价5000元/平米，3楼均价3500元/平米；连体商铺均价7500-8000元/平米翠湖苑60-200内铺7000多，沿街8000-15000不等丹霞翠微苑130-140内铺7000多翰林府邸90-100（上下两层）6000-7000不等竞争市场：在售商铺多做小面积分割，售价1万左右目前在售商业以社区商业为主，面积多在100㎡以上，价格水平较低。上锋国际一里洋房翰林府邸翡翠商城丹霞翠微苑翠湖苑丹霞翠微苑项目名称总建面（万平米）商业体量（万平米）主力店售价（元/㎡）商业侧重点中环城7013大润发未售零售，休闲百乐门悦府3015百乐门未售娱乐业总计10028---------目前经开区主要商业集中在明珠广场，东面工业区为主，向西住宅密集，商业营业面积约5万平米，整体档次较低，区域商业档次有待提升；中环城、百乐门、本案将改变经开区的商业格局，中环城目前已成功引进大润发，致力于打造大型综合体工程，定位较高，百乐门更多注重娱乐业；本案位于明珠广场的西北侧，与中环城和百乐门距离较近，未来会分流本案消费客户，因此在工程商业定位上要更注重差异化。港澳广场百乐门中环城明珠广场2.1公里2.5公里1.2公里竞争市场：区域可统计剩余商业体量近30万平米对区域商业的思考区域内新建小区和大学城可容纳20万人居住，具备开展社区商业的条件；区域商业现状仍停留在初级社区商业阶段，本工程商业定位应考虑医院、大学城元素，把消费需求变成习惯；区域商业竞争呈现“同质〞、“低价〞，商业销售需要从招商寻找突破点。房市金碟工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议市场经济环境分析商业开展规划研究合肥主要商业体销售比较整体营销策略售楼中心组织管理策略城市开展规划研究媒介策略推广策略推货策略形象展示策略区域商业地产现状招商策略房市金碟老城区都市级商圈明珠广场区域级商圈西组团市级商圈西南组团市级商圈滨湖新区都市级商圈工程位置新天地广场大唐国际万达广场西环中心广场绿地花花市街凤凰城商业广场逛街乐客来国际明发商业广场森林公园区域级商圈合肥大型商业分布状况多分布在传统商圈之外的新兴区域优购中心乐活广场优阁商业广场九龙珠儿童城中绿广场当前根本售罄工程当前仍然在售工程房市金碟项目案名商业规模（万㎡）整体定位/(定位语）商业类型优购中心0.8——集中式商业新华优阁商业广场1——集中式商业大唐国际购物中心8

西南新商务圈财富标杆，引领合肥集中式商业新天地国际国际购物中心4.5钻石旺铺（北一环投资硅谷CBD旗舰商业）集中式商业逛街1.3安徽各地名品特产市场集中式商业乐活广场4合肥首创“LOHAS”邻里商业中心（创新购物街区快乐生活秀场）集中式商业九龙珠儿童城2——集中式商业中绿广场5——集中式商业明发商业广场3858万平米SHOPPINGMALL(一座城市只有一座MALL)综合体商业西环中心广场5一个改变合肥生活观的商业都市综合体（体验国际商业时代）综合体商业乐客来国际商业中心15长江西路高架出口22万平米商铺投资寡头（坐拥黄金圈汇天下财富）集中式商业松芝万象城5合肥动感都芯（合肥商业的大都市蜕变）集中式商业凤凰城商业广场2.7全能保障型商铺专业市场（集中式商业）绿地花花市街4.5——特色街区商业、集中式商业万达广场18中国合肥70万㎡首席城市综合体（每一个万达广场每一座城市中心）综合体商业合计108——集中式商业和综合体商业合肥大型商业列示商业规模较大，集中式商业和综合体商业据市场主流目前合肥房地产市场在售的商业面积接近108万平米，商业总规模较大，集中式商业或综合体商业为市场主流。案名规模（万㎡）业态划分优购中心0.8合家福新华优阁商业广场1——大唐国际购物中心8一层：休闲、美容、健身、餐饮、品牌店；二层：乐购超市安徽总店；三层：真冰溜冰场、电玩城、美食城；四层：卢米埃国际影城新天地国际广场4.5地下一、二层为停车场，地上一层为百货、服饰类精品购物；二、三层为美食餐饮，四层为娱乐已入住的主力店包括乐购（一至三层）、肯德基、招商银行等逛街1.3——乐活广场4一层：便利生活馆；二层：健康生活馆；三层：休闲生活馆；四层：商务馆九龙珠儿童城2儿童用品中绿广场5各类服饰明发商业广场36负一层：主题游乐场、家纺、婚庆、酒吧街、美食等一层：百货、建材家装；二层::数码、运动、夜总会等三层：五星级酒店、游戏动漫、影城、健身西环中心广场5由特色商业和主题百货构成，特色商业包括健身会所、美容SPA、婚庆、美容、休闲餐饮、礼品、茶饮、运动等主题百货共四层，负一层为北京华联，一层为珠宝、化妆品、二层为品牌专卖、书店，三层为家居主题馆及婴幼儿类合肥大型商业业态〔一〕案名规模（万㎡）业态划分乐客来国际商业中心15餐饮、娱乐MALL：地下负一、二层位地下停车场，一、二层为特色餐饮，三、四层是深圳金碧辉煌KTV、专业市场：建材、软装、食品专业市场、SHOPPINGMALL:乐购意向进驻松芝万象城5-2F层停车场、大型娱乐城；-1F层为超市沃尔玛和休闲街区；A座下面5层裙楼是精品百货；其他连体商业1层是潮流街区；2F是运动街区；3F：生活中心（主题国际影城，书店，网吧）；4F：安徽首家室内大型机游乐城（儿童玩和童装）；5F：1万平米餐饮凤凰城商业广场2.7负一楼：超市、陶瓷；一楼卫浴、五金；二楼：橱柜、吊顶；三楼：地板、楼梯；四楼：衣帽间、移门、成品门、壁纸；五楼：灯饰、窗帘、软装绿地花花市街4.5负一层：餐饮，休闲娱乐；一层：主题特色餐饮。超市、酒吧；二层：酒吧、餐饮；三、四层:j酒吧、休闲娱乐万达广场18负一层：百货、超市；一层：百货、金街、步行街、酒店、品牌主力店；二层：百货、金街、步行街、酒店、电器；三层：百货、商业区、儿童游乐、KTV；四层：百货、影城、健身目前合肥市场主要大型商业体的业态均较为丰富〔少数专业市场除外〕，各业态之间往往遵从相互促进、相互带动的理念；业态的规划在商业体的实际销售过程中，具有较为良好的说服力，但于后续的经营往往也存在较大差距。合肥大型商业业态〔二〕项目案名主力店主力店面积（已确定部分）主力店面积占比优购中心合家福————新华U阁商业广场——————大唐国际购物中心乐购、大唐百货、卢米埃影院2000060%新天地国际广场乐购、肯德基、屈臣氏、棒！约翰……2500055%逛街安徽名品特产市场、合家福超市500017%乐活广场永辉超市700018%九龙珠儿童城——————中绿广场——————明发商业广场金鹰影院56001.5%西环中心广场北京华联、国美电器————乐客来国际商业中心深圳金碧辉煌KTV、番茄主义、（意向进驻）乐购————松芝万象城沃尔玛，其他正在招商中2500014%凤凰城商业广场各类一线、二线品牌建材、家居主力店————绿地花花市街永辉超市、其他正在招商中20005%万达广场万千百货、大歌星KTV、万达影院————合肥大型商业主力店品牌主力店的进驻对提高工程的知名度和投资者信心都有明显作用主力店的进驻对提高商业体工程的知名度和投资者信心都有明显作用；目前入驻的主力店除乐购、沃尔玛、肯德基等国外一线品牌以外；局部国内品牌如北京华联、永辉超市、金鹰影院、合家福等也开始受到局部商业体的青睐；从品牌主力店的影响力来看，国内外一线品牌影响力优势更为明显。案名销售模式主力面积（㎡）备注优购中心返租、收益返还20-4520-50新华优阁商业广返租15-30松芝万象城——10-200乐活广场返租20-50明发商业广场返租30-70逛街返租5-50绿地花花市街返租30-60新天地国际广场返租20-80凤凰城商业广场返租+40年90%租金保障10-14万达广场——100-200乐客来国际商业中心返租、回购底商：96-183MALL：7-127-20大唐国际购物中心返租、回购7-20西环中心广场返租、回购20-50商铺分割与商铺销售模式存在较大关联，单用返租模式的商业地产主力分隔面积在20-50平米之间；既有返租又有回购模式的商业地产工程主要分隔面积集中在7-20平米之间；面积分隔的差异与面向的消费群体来联系密切，由于在返租加回购的销售模式下，消费群体更多为中小投资群体，对总价的要求较高，小面积的分隔可以降低消费者的购铺门槛。面积分隔注重低总价优势，利于吸引更多投资者的参加大唐国际：分割面积7-20㎡

、20-50㎡,独立产权凤凰城家世界：6-40㎡，主力面积10-14㎡，独立产权合肥面积划分房市金碟包租或返租几乎被所有大型商业工程所采用，回购也成为局部工程用来吸引投资客的有效手段，销售业绩较佳商业项目目前销售率销售模式具体情况优购中心售罄返租包租10年，前6年返还40%优惠，7-10每年反还投资收益8%新华优阁商业中心售罄返租前三年每年8%，一次返还；4-8年每年10%，半年返还一次；9-10年每年13%返还；终身包租大唐国际购物中心售罄返租（合约11年）、回购前两年年回报率8%，一次性从房款或首付中扣；第3——第6年，年回报率9%；第7——到第11年，年回报率10%，租金季付；11年后，如续签约9年，回报率11%，不续合约开发商返购收益150%。新天地国际广场售罄返祖（6年）前三年投资回报率分别是6%、7%、7%后三年每年8%乐活广场一二层售罄返租返租16年，前6年一次性返还36%，7-11年每年返还7%，12-16年每年返还8%九龙珠儿童城基本售罄返租（2年）每年返8%租金，无其它优惠中绿广场一二层售罄可代租无其它优惠明发商业广场——返祖（6年）第一年6%；第二、三年各7%，第四、五年各8%；前三年一次返还。西环中心广场95%返祖（3-10年）、回购一楼部分外铺包租3年，年利率8%；内铺包租10年，年利率8%；返祖年限期到后，可选择自己经营、或者代租，或由开发商以150%的价格回购乐客来国际购物中心95%返祖（8-16年）、回购不足8年：以110%回购，且需返还所有收益8年制：1-2年每月返租55元/月/㎡，3-5每月返租60元/月/㎡6-8年每月返租55元/月/㎡，8年后由以120%回购16年制：前8年与8年制相同，后8年利率未定，16年后回购价格未定凤凰城商业广场售罄返租（合约2年）第一年回报率为11%，第二年回报率为12%，第3-40年按商场纯利润的90%分红，（其中第3-7年按银行最高利率5.6%保本）大型商业销售模式目前在合肥几乎所有的在售商业体都采用返租销售模式，返租时间多在6年以上，只有少局部在2-3年；局部工程由于周边商业气氛的不成熟，为吸引投资者，在进行返租销售模式的同时往往承诺一定比例的回购。楼层项目案名销售模式所处商圈负一层一层（外铺）一层（内铺）二层三层四层底商（独立门面）均价（对外报价）均价（备案价格）优购中心返租周边无成熟商圈××2100016000×××17000新华优阁商业广场返租周边无成熟商圈×××2000020000××2000016000大唐国际购物中心返租、回购临近政务区商圈（规划中）21000×22000××××2100017385新天地国际广场返租临中心商圈×5000040000200001500010000×2500017255逛街返租周边无成熟商圈××220001600013000××160009543乐活广场返租周边无成熟商圈××1500015000×××140009000九龙珠儿童城返租火车站商圈××32000220006500××12500中绿广场无火车站商圈××××90007000×1700010200明发商业广场返租森林公园商圈（规划中，未成熟）160004500025000130008000××1800013000西环中心广场返租、回购周边无成熟商圈××400002000015000××1800016341凤凰城商业广场返租周边无成熟商圈14900×2100015200×××1700011187绿地花花世街返租政务区商圈（规划中、未成熟）××3000020000×××2500016416万达广场——中心商圈××70000400003000020000400002500038142合肥大型商业价格细化除中心商圈商业体以外，其它商业体实际整体均价均在20000元/平米以下，各工程均价区间为11000-17000元/平米商业体销售过程中，由于工程位置、工程本身各楼层之间均存在明显的差异。同时由于返租以及回购的销售模式的影响，使得多数工程的实际成交价格远远低于其对外报价。在售商业体余量近50万平米名称剩余货量预计开盘时间优购中心0——新华优阁商业广场0——大唐国际购物广场0——总商会大厦0——新天地国际广场0——逛街0——乐活广场2.4认筹中明发商业广场30销售过程中（五一已开盘）西环中心广场6未定乐客来商业中心12在售过程中合计50多数项目开盘时间未定目前合肥市场可统计商业的后续余量为50万平米，但在短期内明确推货方案的工程数量较少，因此短期内商业市场竞争较为缓和。在售商业体剩余面积房市金碟已公开但尚未面向市场商业面积合计360万平米，余量充足滨湖时代广场:35万㎡安粮城市广场：30万㎡百乐门：15万㎡徽商国际购物广场：4.5万㎡华邦世贸城：19万㎡印象西湖：23万㎡信地城市广场：42万㎡新东城购物中心：5万㎡港澳广场：14万安徽饭店：11万㎡恒盛坝上街：55万㎡北京华联：约5万㎡华润苏果华润置地：12万㎡安徽置地：21万㎡GOGOPARK：7万㎡合肥1912：2万㎡中环城：15万㎡天徽商业广场：24万㎡东方广场：7万㎡华侨广场：8万㎡世纪金源MALL：40万㎡之心城：5万㎡温州尚城：1.2万㎡项目名称商业面积（万㎡）火车站改造8信地城市广场42新东城购物中心5徽商国际购物广场4.5东方广场7之心城5安粮城市广场30印象西湖23天徽商业广场24华邦世贸城19GOGOPARK7安徽置地21华润置地12中环城15百乐门15温州商城1.2世纪金源MALL40滨湖时代广场35合肥19122吉瑞泰盛22安徽饭店项目11华侨广场8华润苏果——北京华联5合计360吉瑞泰盛：22万㎡目前合肥商业地产已公开但尚未面向市场的面积近360万平米，结合在售商业体面积剩余近50万平米，合计近410万平米，商业余量极为充足。市场总结合肥目前在售大型商业体数量较少，多分布在新兴区域；主力店在推动商业体的销售作用明显，国际知名品牌主力店对工程的影响最为突出；返租和回购是当前合肥商业房地产市场的主要销售模式，各工程的销售业绩良好；面积分隔与销售模式联系紧密，但以返租销售模式，面积分隔多在20-70平米；在返租加回购模式下，面积分隔在7-20平米之间；实际成交价格在11000-17000元/平米之间，相对而言，多数对外报价在20000元/平米以上目前合肥市场商业余量近超400万平米，余量充足。房市金碟工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议市场经济环境分析商业开展规划研究合肥主要商业体销售比较整体营销策略售楼中心组织管理策略城市开展规划研究媒介策略推广策略推货策略形象展示策略区域商业地产现状招商策略办公楼酒店式公寓、步行街集中商场沿街内街步行街沿街、内街、步行街项目用地指标简单列表总用地46397㎡地上建筑面积117098㎡地下建筑面积23842㎡酒店式公寓40089㎡（在建）办公面积20600㎡集中商业32691㎡外步行街14621㎡内步行街9097㎡容积率2.363建筑密度43%机动车位974辆地上车位366辆地下车位608辆非机动车位1115辆绿化率大于35%根本概况：经济开发区中型规模综合体工程翡翠路笔锋路金炉路房市金碟区位概况：处于经开区与政务区两区交汇，工程辐射范围广政务文化新区1.3KM政务区习友路明珠广场本案房市金碟工程四至：地块方正，三面临街，有翡翠路贯穿政务区和经开区东面：翡翠路西面：笔锋路南面：瑞格时代广场北面：金炉路房市金碟周边环境：周边环境及社区气氛一般，局部区域形象较差芙蓉路段高铁施工现场市政道路及绿化良好金炉路北地块形象差港澳花园丹霞翠微苑房市金碟安医大学安医附二院工业区报业园合工大安徽大学中锐学校润安公学易初莲花中州家具东方商城明珠酒店会展中心徽园周边配套：配套相对较为充足，与明珠广场资源共享周边医疗、市政、教育、居住等资源丰富；工程距离区域明珠广场商圈较近，消费力资源在一定程度上可实现共享。合家福超市居住气氛：区域人口高达30万，为工程商业提供庞大的商业消费支撑禹州华侨城总建120万㎡九溪江南园总建26万㎡港澳花园总建11万㎡一里洋房总建30万㎡铂爵公馆总建4万㎡金星家园总建14.8万㎡国耀一方城总建8.4万㎡中环城总建70万㎡丹霞翠微苑总建25万㎡上海城市总建10万㎡东海精工社总建54万㎡宋都西湖花苑总建30万㎡信达水岸茗都总建28万㎡颐园世家总建16万㎡三盛颐景园总建11万㎡文锦新城总建15万㎡金辉中央天骏总建26万㎡发能太阳海岸总建22.7万㎡融科九重锦总建24万㎡国建香榭水都总建18万㎡安徽医科大学在校生1万大学城在校师生15万多明珠湖畔14万㎡

西城秀里5万㎡

房市金碟商业气氛：商圈辐射力强，但区域商业气氛尚未形成瑞格时代广场商业体量2万㎡翠微苑天地汇商业体量3万㎡港澳花园商业体量0.6万㎡明珠湖畔商业体量0.7万㎡东海花园商业体量0.7万㎡周边已售或在售商铺多为社区底商，政务区及经开区综合性ShoppingMall体量较大，但商业销售尚未启动。百乐门国际名品广场商业体量15万㎡中环城商业体量14万㎡GOGOPARK商业体量6.6万㎡华邦世贸城商业体量10万㎡房市金碟往包河区南二环翡翠路繁华大道芙蓉路金寨路往政务区绕城高速往市区往肥西易初莲花交通：至市中心通过高架桥全程驱车不到10分钟。本工程商业对区域3-5公里范围内辐射力较强道路交通：工程道路状况良好，交通便捷房市金碟交通组织：三面临街，单面邻城市主干道，商业可达性较强翡翠路：连接经济开发区与政务新区的城市主干道，北至匡河、天鹅湖，南至翡翠湖、徽园，车流量较大；金炉路：东起翡翠路，西至书厢路，城市次干道，车流及人流量稀少；笔峰路：南起芙蓉路，北至齐云路，城市次干道，车流、人流量较少。翡翠路笔峰路公交车站公交路线：20路、128路〔连接经开区与政务区的公交线路〕目前公交线路较少，原芙蓉路公交线路由于修筑高铁而暂时取消房市金碟可视性分析：受翡翠路绿化带影响，商业局部昭示性不强工程三面临街，东邻翡翠路，但工程与翡翠路间被市政绿化带隔开，削弱工程可视性；南面为瑞格时代广场，可视性较差，但两者间为无名自建路，减少了南部建筑物对工程的影响；西面为笔峰路，可视性较好；北面邻金炉路，且金炉路以北为空地，为海恒集团所有，目前对工程展示面无影响。市政绿化隔离带海恒地块南面自建路房市金碟有利面：户外展示全面，辐射范围广工程周边户外推广宣传到位，包括户外高炮、围墙、精神堡垒，楼体广告等，弱化了工程自身的可视性问题与政务区连接的道路交通便利，辐射力强不利面：周边局部形象不佳，次干道较窄不利人行及车行地块四至：北部：受海恒地块形象影响南部：正在修建的高铁，将对工程产生辐射影响东部：市政绿化带不利于工程及销售中心展示车行及人行：道路：金炉路与笔锋路属城市次干道，道路较窄，不利于大量车流通行及人车分流市政：高铁正在建设中，暂时对芙蓉路东西方向车流进入翡翠路形成一定阻碍房市金碟工程本体小结：工程地块处于合肥市“141〞战略的西南中心组团，是经济重点开展区域；连接政务区及经济开发区，商业辐射范围广；三面邻街，主干道交通通达性较好，次干道对人、车行有影响，公交线路有待增加；周边居住气氛浓厚，但商业气氛一般，商业较散且档次较低；配套充足，且邻近区域中心商圈，局部客户资源可共享；可视性不佳，影响工程展示面，但户外展示一定程度上弱化了此问题；局部环境形象较差，有待提高。房市金碟在充分了解工程本体的情况下，如何实现充分挖掘产品优势，使工程与区域商业街形成有效区隔?房市金碟工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议市场经济环境分析商业开展规划研究合肥主要商业体销售比较整体营销策略售楼中心组织管理策略城市开展规划研究媒介策略推广策略推货策略形象展示策略区域商业地产现状招商策略房市金碟产品深化建议建筑立面：风格统一又有独立个性的单体建筑、线条明朗的大幅玻璃与色块的运用，将会让工程具备了超越市场同期水平的时尚前卫气质。房市金碟产品深化建议增加观光电梯：增加二楼及以上楼层的商业价值设立观光梯，是既解决二楼及以上楼层的交通、经营问题，也能带来新的价值增长点，同时还为这条街创造景观特色的“多赢〞举措。观光电梯产品深化建议增加连廊：在二、三楼增加连廊，增强域商业的交通联系，使人流与商业气氛充分互动在不设立连廊的情况下，各商业区域互相孤立，人流与商业无法有效地形成互动；而利用连廊却可以解决这些问题。房市金碟产品深化建议园林风格及小品：富有互动性、情趣性、休闲性步行街、风景园林道路、游览步道、园林景观小品、休闲座椅等采用色彩鲜明、造型自由、性能多样富有情趣的商业景观，易营造欢快、华美气氛，这对于营造整个街区的休闲、亲切气氛至关重要。房市金碟产品深化建议楼梯位置改进：增强流通性，便于聚集人气建议将沿笔峰路的西部商铺中楼梯位置由内部改至外部，可以依靠外部〔楼梯〕入口聚集更多的人气。调整前调整后产品深化建议一层商业分割详图：铺位面积〔不含公摊〕约为11-38㎡铺面重新划分：重新间隔，迎合市场主力需求，减小铺位面积，降低商铺总价。将铺面进行重新划分，减小铺位面积，同时降低销售总价，迎合投资市场主力需求，减少因铺面面积过大，总价过高带来的销售风险。一层分割平面图可售铺位数474二层商业分割详图：铺位面积〔不含公摊〕为10-25㎡产品深化建议二层分割平面图可售铺位数341产品深化建议三层商铺分割详图：铺位面积〔不含公摊〕为9-25㎡三层分割平面图可售铺位数363产品深化建议四层商业分割详图：铺位面积〔不含公摊〕为10-20㎡四层分割平面图可售铺位数254工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议市场经济环境分析商业开展规划研究合肥主要商业体销售比较整体营销策略售楼中心组织管理策略城市开展规划研究媒介策略推广策略推货策略形象展示策略区域商业地产现状招商策略SWOT分析—优势SWOT分析—劣势周边环境—工程周边局部形象相对较差，影响工程整体品质；交通状况—目前公交线路较少，交通条件好，便捷性有待进一步提升，同时高铁芙蓉路段施工在短期内造成交通不便；成熟度欠缺—虽有大多数小区交付使用，但整体的入住率不高，成熟度相对欠缺，人气短期内无法快速提升；可视性差—工程三面临街，但临街面较小，且为城市绿化带隔离，地块局部方位可视性不佳，商业气氛差；体量较大—工程规划的商业体量较大，在区域成熟度相对缺乏的情况，大体量的商业在未来的销售中存在一定的销售压力；内铺体量大—内铺规划较多，铺面面积较大，在单价限定的情况下，会造成铺面总价过高，不利于商铺的去化。SWOT分析—时机政策利导—新政出台全面抑制住宅投资及投机，对商业无具体措施，有利于投资需求由住宅市场转向商业市场；规划利导—工程位于合肥“141〞战略规划中的西南组团，是政府重点建设区域之一；商圈崛起—区域后续将有多个大型的商业综合体工程推出，百乐门、中环城等等大型综合体工程的面世，将改变区域的商业格局，规模效应带动区域商圈的崛起；商业现状—工程所属区域商业配套相对缺乏，商业供给多以底商为主，缺乏大型的综合性商业供给，工程的择机入市将在一定程度上填补区域的空缺；消费支撑—经开区、政务区新小区相继交付使用，为工程销售提供相对较为充足的客源，为工程的后期运营提供充足的消费支撑；工程认知—工程2021进行了前期的市场推广，前期已经有了相应的市场预热铺垫，奠定了相应的市场根底；客源储藏—中辰集团在合肥已具备了成功的房地产开发经验，并有了定量的客户积累。SWOT分析—威胁优势竞争优势时机威胁劣势挖掘核心竞争力未来消费支撑商业综合体主力店挖掘核心卖点、把握市场时机、抢占制高点！SWOT分析—核心竞争力提炼工程认识与理解工程所处的市场环境及自身条件竞争客户品牌本体工程所属区域竞争市场多以底商为主，大型的商业综合体工程尚未形成规模；区域后续的商业综合体工程较多，后续的竞争相对较为剧烈。工程商业的辐射性较强，三公里范围内可辐射经开区、政务区、大学城，辐射消费力约30万人以上；区域大多数社区已相继交付使用，但整体的入住率相对较低。开发商作为安徽省50强企业，已具备很强的企业品牌形象，同时以成功开发港澳花园工程，作为可持续性开展企业，工程承担着奠定企业品牌形象，使中辰进驻安徽一线品牌开发企业行列。规划为商业综合体，在商业相对欠缺的区域市场较为稀缺；商业体量较大，在目前市场状况下，存在一定的销售风险；大型主力店已签约，主力店的引进有助于带动后期销售。工程认识与理解结合工程所处的环境及自身条件，本工程的非期望结果和期望结果分析非期望结果期望结果竞争市场竞争激烈，跟随市场大势，陷入同质化竞争。全面升级产品，差异化定位，拉开竞争档次，引领市场。客户抢夺区域投资需求，同区域内深度挖掘现有的客户资源，客户分流严重。通过精准的客户定位，将项目的目标客群进行扩大锁定，将客户来源适当放大，最大限度在全市的范围内深度挖掘目标客户群。品牌与区域的大多数本土开发商一样，在项目营销的过程中淡化品牌形象的塑造提升。在项目营销的过程中，同时将企业品牌形象的提升也作为营销的重点，着力打造，形成企业品牌与项目的双赢，建立可持续发展的企业形象。本体项目的销售陷入同质化竞争格局，商业与公寓的销售隔离开来，并未实现利润的最大化。通过高端的市场定位和产品定位，在营销售的过程中将商业与公寓式办公良性互动，共同促进，树立区域商业综合体项目的标杆。由此引发的思考：如何进行市场定位，才能在剧烈的市场竞争中成功突围？如何进行客户定位，才能在短期内抢夺客户，快速销售？如何在营销的过程中，实现开发商品牌的联动？如何部署推货节奏，在确立市场标杆地位的情况下，实现利润最大化？问题一一呈现，思考仍在继续……？工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略根据商业操作经验及客户统计分析，对于购置商铺的客户在首期支付款方面大致可分为三类客户：投资客户分类A类——10万元以下投资客户；B类——10-30万元的投资客户；C类——30万元以上的投资客户。这三类客户的分布呈金字塔型，随着首期支付款的增加，相应的客户层面就越窄，即需要支付首期款金额越少，客户越多；反之那么需要支付越多，客户越少。A类——10万元以下投资客户特征分析客户群体：当地居民、公司管理者、家庭投资者等客户特征：客户自己判断力弱；着重资金收益率和资金的平安性，比较喜欢贪小廉价；容易为现场气氛所引导；比较关注开展商的品牌和经营商家的品牌。付款特征：由于手头资金较少，一般选择按揭付款来进行以小博大。投资目的：只有一个目的——投资收租，期望能够带来高额回报收益，同时自己又无须进行经营管理。张先生30岁经开区企业销售经理年收入15万一家三口居住在海恒社区第一次投资商铺B类——10万元-30万元投资客户特征分析客户群体：个体工商户、公司高级管理者、局部公务员等客户特征：客户有一定的判断能力，但不专业；着重资金收益率和资金的平安性；容易为现场气氛和周围的亲人或朋友所引导；比较注重工程的地段和开展商的品牌。付款特征：由于手头资金不充裕，一般选择银行按揭付款。投资目的：投资收租为主，自营为辅。韩小姐31岁政务区公务员年收入20万资产150万有写字楼投资经验注重升值潜力非常看好沃尔玛带来的人气效应客户群体：个体工商、专业投资者、局部有投资经验的公务员等客户思想冷静，有自己的思维模式，坚持自己的判断；不轻易相信开展商的任何承诺〔如年返租8%等〕，也不轻易为各种蝇头小利所动；对于工程过度包装反而持谨慎保存态度；最核心的特点在于自己考察周边市场，针对工程进行精打细算，形成自己的判断标准。C类——30万元以上投资客户特征分析付款特征：手头资金比较充裕，一次性付款的比率高于博彩型投资客户，但会结合铺位的实际情况来确定付款方式。投资目的：投资收租和商铺升值为主要投资目的。王先生40岁步行街商业经营业主事业成功资产1000万三套商铺投资经验注重投资平安性及升值潜力客户描述客户特征描述：经开区高级管理人员，收入渠道多元；对应购置动机：投资为主高级企业管理人员传统商圈商户客户特征描述：经开或其他传统商圈内已经商多年的商户，收入丰厚，原有商业经营已不能满足现有开展需求，需要获取新的投资渠道；对应购置动机：自营为主，投资为辅总价产品特性目标要求短时期内树立工程形象目标。主力总价约60万；首付5成，约为30万；价格决定阶层；经开区财富旺铺；大学城政务区为邻；与知识经济时代的中高收入阶层及对投资敏感客匹配；客户定位以经开区为中心辐射全市面向全省及省外的投资、经营客户客户构成经开区域政务区域全市区域安徽区域异地区域丰富的客户资源和繁密的全国化交易网络5年二十万组客户资源积累；省内十二个城市区域的市场份额*合富辉煌〔中国〕为中国地产代理行业领先者，将会通过其庞大的资源优势为本工程带来更多投资客户和资源客户构成工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略合肥商圈演变——2004年商业规划北区商业副中心新站商业副中心东七商业副中心葛大店商业副中心经开区商业副中心政务区商业副中心南七商业副中心西七商业副中心在2004年编制的合肥商业规划中全市商业重点仍然分布在老城区周边；在实际建设中，局部商业副中心位置出现变化，逐渐向中心区域靠拢；随着城市的开展，规划中的各商业副中心有出现与中心商圈不断融合，范围不断扩大的趋势。工程价值体系梳理合肥商圈演变——2021年合肥商圈重新调整中心商圈规模扩大，功能强化；到2021年，合肥商业开展总体目标实现大跨越：社会消费品零售总额到达4500亿元；商业营业总面积到达2000万平方米，其中零售商业设施面积达1000万平方米；建成“东进西出、辐射南北〞的区域性商贸中心；建成安徽“购物天堂〞。本工程属于核心商圈的组成局部，并可借助中心商圈扩大工程的辐射能力北部组团滨湖新区西南组团西部组团老城区东部组团城市空间架构—“141城市空间开展战略〞以主城区为核心，依托主城区建设，着力建设四大城市副中心和滨湖新区；城市由单中心向多中心转变。城市规划形态—“一核一圈五轴〞形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点开展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。城市开展方向—“西南组团&滨湖新区〞未来房地产开发热点区域西南组团成为合肥区域开展强劲板块主要向西、向南方向开展适当向北、向东方向开展老城提升，三面整合，两向拓展目前经开区主要商业集中在明珠广场，东面工业区为主，向西住宅密集，商业营业面积约5万平米，整体档次较低，区域商业档次有待提升港澳广场百乐门中环城明珠广场2.1公里2.5公里1.2公里城市副中心综合体开发，区域商业面临升级工程价值体系梳理往包河区南二环翡翠路繁华大道芙蓉路金寨路往政务区绕城高速往市区往肥西易初莲花交通：到市区需要依靠快速干道，本工程商业对区域3-5公里范围内辐射力较强工程价值体系梳理工程商业属性定位城西南璀璨之都——优势资源综合体安医大学安医附二院工业区丹霞翠微苑西城秀里明珠湖畔九溪江南港澳广场文锦新城报业园中环城国耀一方城合工大安徽大学中锐学校润安公学易初莲花中州家具东方商城明珠酒店会展中心徽园区位优势港澳商务会所707足浴足浴棋牌港澳快捷宾馆芙蓉菜市场喜客多百姓缘大药房明朝咖啡休闲会所明君商务会所永宜宾馆天轩酒楼洗浴中心好朋友超市明月丽晶酒店韩江春.快乐客栈合家福工程西侧商业较为集中，多以社区商业为主，以满足小区居民生活需求。由于工程紧邻安医附院，周边住宿类商业较多。业态定位优势影城游戏动漫4F特色餐饮健身美体3F咖啡茶艺天下美食休闲娱乐品牌长廊精品百货沃尔玛超市苏宁电器苏宁电器咖啡茶艺沃尔玛超市休闲娱乐天下美食丽人天地2F亲子家园文化用品苏宁电器/社区配套天下美食社区配套潮流前沿1F精品百货运动汇咖啡茶艺酒吧影院精品百货电器超市游戏电玩休闲足浴咖啡茶艺餐饮亲子乐园产品规划优势优势资源区位优势业态优势产品规划优势综合体工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略我们致力将港澳广场打造为区域高知型终端消费场所，立足年轻家庭消费和商务消费集一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰集特色餐饮、商业、购物、公寓于一体的城市时尚活力MALL吃、喝、玩、乐、逛一站式消费潮流时尚生活闲暇最ＨＩ的娱乐先锋livingmallLiving活的;活着的2.现存的3.在活动中的;在使用着的4.充满生气的;活泼的;生动的...LivingMall不同于ShoppingMall的地方在于，它面向生活需求，而不是单纯的购物需求；它面向以家庭、圈子等为单位的消费群体，而不单纯把消费对象假想成独立的个体，它给顾客提供了一种不同于传统商业的消费模式；LivingMall的定位应是情感定位与功能定位的统一。整体工程的推广定位西南财富新地标金钻旺铺

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工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略？关于价格定位的思考：关键词：利润、速度、双赢在确保利润最大化的同时，保持适当的销售去化速度，以免造成积压态势，对后期销售或者说企业的形象推广都造成不良的影响。如何实现利润最大化与最快去化速度的双赢?价格策略：平开高走，逐步拉升价格策略说明：首次面市保证适当的去化速度：首次开盘工程处于立市阶段，采用相对较为平稳的价格入市，防止因价格高而引起的市场风险，保证一期的成功立市，确保适当的去化速度，制造一期热销气氛；区域的价格标杆地位：以适度进取的价格推出少量标杆型铺位，树立工程区域标杆形象；适当的价格涨幅：借助主力店的进驻、品牌形象逐步提升、市场认知度的进一步增强，适度调整价格，确保利润的最大化。市场比准价定价策略阶段性溢价按照市场比较法，确定工程起步均价：依据周边竞争个案销售动态及客户群体的分散性的影响，及本工程所处区位规划、区域配套、交通通达度、商业繁华程度、临街状况等等；定价采用市场比较法和收益复原法相结合。溢价局部：随着主力店的签约、进驻及营业等等工程利好销售，适度溢价；按照后续的开发品牌影响力提升，适度溢价根据市场供需关系，适度溢价根据区域阶段性利好消息，适度溢价。时机溢价配套溢价产品溢价+租金复原法市场比较法市场比较法<市场竞争性楼盘比对价>

本案大唐国际城乐客来新天地购物广场西环中心广场软因素权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X5)评分(X6)整体区位20%1618131917商业氛围20%1517111915人流量20%1517101816主力店15%1414121314交通条件10%67597发展商实力5%44444规模主题5%54454升值前景5%44354加权总评分12.5513.87.7614.7513各项目售价P1(a)

P2(a)17389P3(a)11515P4(a)17255P5(a)16341参照权重(%)Y1

Y220%Y350%Y510%Y620%目标加权售价

15813

18622

14681

15775加权后价格P1(b)

P2(b)3162P3(b)9311P5(b)1468P6(b)3155本项目加权平均价格17097收益复原法比较法<区域可比对工程租金收益>主街区及可比主力型商业商业体量（平方米）平均租金（元/月/平米）内街商铺沿街商铺桐山购物广场3500040-5090-110瑞格时代广场4000015-2550-60天地汇2000025-3040-60天时商埠2500020-3030-40金星商业街150001830本项目同等区域项目租金水平2655工程所处地段目前商业气氛欠成熟，住宅现入驻率较低，故收益率按照6%计算来反推售价；公式为：预设租金底价*12〔个月〕/6%=可支撑售价，并按照8%递增计算来年租金；〔26-55〕*12/6%*〔1+8%*2〕=12870元/平米，按照区域内平均租金水平最高值55计算。定价方法价格权重价格结果市场比较170970.813677收益还原128700.23861合计116253各定价方法综合实售均价按照先前所述：市场比较法80%的权重及收益复原法20%权重测算均价，首期入市实售均价建议为17000元/平米左右。工程理性入市销售均价为:17000元/平米左右(底价均价)本参考均价仅仅是以现在市场行情下本案可类比因素作出的价格预判，仅作参考;最合理的定价将在楼盘即将面市前，各可比参数出来后，再根据市场行情定价;销售面价可根据折扣及返租等等销售政策,适当上调返点;随着市场的变化，且主力店的进驻，市场认知度的加强，客户需求量的加大等等溢价价值的提升，工程销售价格还可适当上浮。工程理性入市销售均价为:21000元/平米左右(面价均价)可售面积：一层：约13570平米二层：约10050平米三层：约9100平米四层：约4100平米共计：约36820平米沃尔玛电器潮流前沿精品世界文人博客丽人生活秀休闲空间运动汇总计一层0120018506800000030750二层6800120000800185001600三层68000000018500四层00000000美食天地品茗小站风情餐厅总计一层18201200011070二层230012000三层230000四层002250动感地带浴足吧亲子乐园影城K歌之王游戏达人总计一层12000000013600二层15006500012001600四层01200049006500购物餐饮娱乐自持面积：一层：约500平米二层：约8000平米三层：约6800平米四层：约4900平米共计：约20210平米57020平米工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略整体营销策略总纲推广策略推货编排形象展示高调亮相：以“一站式国际潮流livingmall〞为主题，结合沃尔玛入驻等，从各个角度深度演绎工程的投资价值恰当控制产品的推盘节奏，根据客户积累情况和市场反响，制造市场稀缺，实现产品供给和销售平衡，持续热销局面。群众媒介与小众媒介相互结合，在控制本钱的根底上最大化整合各项优势媒体资源媒体组合营销编排结合阶段推广主诉求点，利用事件营销活动，轰击市场，持续市场热度，形成良好的市场形象，利于后期的口碑传播12345通过现场包装和实景展示，给客户以价值体验。工程属性界定工程定位房地产市场分析工程SWOT分析工程本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略阶段推广的两条主线推广线产品线业内传播群众传播开盘预热网站建设物料准备户外锁定时间8月7月5月10月9月推广阶段展示推广相关物料营销节点12月1月11月6月推广主题工地围板、户外、电视、报广、软文、电台、网络、楼宇液晶、公交车身、拓展活动、现场接待、杂志销售中心、样板房、示范区、企业品牌展示区、工法展示、建筑装修展示单位施工、现场实景展示、网站工地围板、媒体渗透、事件营销与沃尔玛一起钱进模型、3D片、宣传册、手袋、水杯模型、3D宣传片、宣传册、水杯、手袋市场预热期客户储藏期持续热销期创业论坛开盘盛典招商巡展沃尔玛投资讲座临时接待中心装修接待中心进场认筹片区价值论坛2月事件营销工地围板、户外、网络、报广软文、灯杆旗模型、3D宣传片、宣传册、水杯、手袋、楼书、光碟前期筹备预热、炒作造势系列事件筹划形成一期营销阶段最高潮以开盘盛典点燃营销沸点稳固延续热销营销目的西南中心惊现财富新地标公开接受客户咨询开盘期接待中心开放苏宁签约整体营销策略营销总纲商家联宜会品牌领路投资信心保证中心商圈，人气金银旺铺开盘热销整体营销策略营销主线202120217891011125671012348财富新地标——现身西南中心西南中心XX万人无处消费，和你有关财富梦想，全城绽放。股市萧条下，资本投资如何增值？为什么沃尔玛有如此财富效应。咨询/形象认筹期认筹期持销期xxx业主的共同选择，您还等什么？XXX二期，财富之门再次开启，唾手可得的机遇即至。开盘期持销期开盘期加推清盘最后的财富时机，稍纵即逝钻级金铺,压轴登场。苏宁电器开业大地影城签约整体营销策略分阶段营销部署目标形象推广、市场预热（迅速提高项目知名度，告知项目规划，宣传项目的投资价值，积累尽量多的意向客户。）诉求重点区域价值；项目价值；推广主题财富新地标——现身西南中心XX万人无处消费，和你有关推售节奏形象树立、价值诠释、品牌营造销售线销售团队组建、人员培训、销售百问及其他销售物料、折页、海报、手提袋等展示线现场导示系统、工地包装、户外广告客户线客户对区域及项目的价值认同推广线媒体组合：户外广告、报纸软文、网络、短信等；户外——金寨路大牌、市区户外广告牌、高速路出入口广告牌。报纸——合肥晚报、新安晚报、安徽商报等主流媒体发布软文信息和少量的硬广；网络——在合肥房地产交易网、搜房网等主流网站设立专栏网页，并不时发布新闻报道；短信——针对万客会、合富已有客户资源库进行短信群发，告知项目信息；品牌线进行系列活动公关，重点借势沃尔玛、苏宁电器、大地影城的强势进驻（如沃尔玛签约仪式投资讲座，“为什么沃而玛选址港澳广场”市场预热期6-8月确定营销方案营销团队组建销售市调现场包装确定销售物料确定销售人员进驻接待中心销售团队培训及考核营销准备期分阶段营销部署销售工作销售人员进驻接待中心销售团队正式组建,“8+2〞的案场人员结构模式销售团队培训及考核对销售团队进行全面的培训考核,主要包括房地产根底知识、商业地产根本知识、工程深化理解、接待流程及标准、合同培训、谈判技巧等等系列专业化培训，并进行严格考核，从各个环节提升案场置业参谋的职业素养分阶段营销部署广告工作现场包装围墙、大牌、售楼部内部展板、门头、吊旗等现场包装，接待中心软装单页、折页、手提袋、招商手册等销售物料设计物料准备分阶段营销部署西南中心XX万人无处消费，和你有关阶段性传播主题财富新地标——现身西南中心形象期股市萧条下，资本投资如何增值？分阶段营销部署户外广告牌亮相买铺子，做“房主〞还是“房奴〞？分阶段营销部署通过户外/报媒向市场告知，进行商业先期蓄水。进行系列活动公关，