2022年房地产估价师理论与方法模拟试题二

精品文档-下载后可编辑年房地产估价师理论与方法模拟试题二2022年房地产估价师理论与方法模拟试题二

一、单项选择题

1.估价的通俗含义是估计（）的价格或价值。[1分]

A现有物品

B一般物品

C经济物品

D建筑物品

2.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。[1分]

A独一无二和供给有限

B独一无二和价值量大

C流动性差和价值量大

D不可移动和用途多样

3.房地产具有供给有限特性，本质上是由（）决定的。[1分]

A土地总量有限

B规划+限制

C房地产不可移动

D价值量大

4.估价报告书中说明的（）限定了其用途。[1分]

A估价原则

B估价方法

C估价目的

D估价对象状况

5.下列不属于土地使用权的是（）。[1分]

A建设用地使用权

B宅基地使用权

C土地承包经营权

D租赁权

6.不属于引起房地产价格上升的原因是（）。[1分]

A外部经济

B需求增加导致稀缺性增加

C生活水平的提高

D通货膨胀

7.最适合用市场法估价的是（）。[1分]

A用做生产的房地产

B可销售的房地产

C出租或营业的房地产

D仅适用于自用的房地产

8.下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。[1分]

A用途

B建筑规模

C容积率

D绿地率

9.房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。[1分]

A等值

B不等值

C相同

D不相同

10.从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。[1分]

A长期趋势

B后期利润

C权益

D供给和需求

11.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。[1分]

A2022.80

B2214.29

C2336.45

D2447.37

12.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。[1分]

A2400

B2580

C2607

D2760、

13.房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的（）。[1分]

A成交价格

B理论价格

C评估价值

D市场价格

14.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。[1分]

A2000

B2200

C2400

D2500

15.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。[1分]

A交通拥挤

B建筑技术进步

C城市规划改变

D自然环境恶化

16.砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。[1分]

A4%

B3%

C2%

D1%

17.有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。[1分]

A高于

B低于

C等于

D条件不足，无法确定

18.除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。[1分]

A估价作业日期

B成交日期时

C估价时点

D交易日期调整后

19.某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。[1分]

A38

B42

C58

D60

20.某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（）万元。[1分]

A351.30

B280.19

C270.78

D277.55

21.某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/m2。[1分]

A3800

B4500

C5200

D5600

22.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。[1分]

A280

B285

C290

D295

23.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。[1分]

A4580

B5580

C6580

D7580

24.运用平均增减量法进行估价的条件是（）。[1分]

A房地产价格时间序列逐期升高或下降

B房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

25.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。[1分]

A4023.04

B4074.10

C4768.50

D5652.09

26.资本化率是（）的倒数。[1分]

A毛租金乘数

B潜在毛租金乘数

C有效毛收入乘数

D净收益乘数

27.某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。[1分]

A40

B45

C48

D50

28.房地产估价的主要难点是（）。[1分]

A市场行情变化不定

B供需变化引起价格变化

C房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握

D房地产价格的影响因素影响程度不同

29.房地产的最高最佳使用状态不包括（）。[1分]

A最佳区位

B最佳规模

C最佳用途

D最佳集约度

30.预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。[1分]

A上升

B下降

C不变

D升降难定

二、多项选择题

1.下列对房地产估价本质的认识，正确的是（）。[2分]

A房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值

B房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

C房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

D房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围内

E房地产估价是门科学不是艺术

2.土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（）。[2分]

A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地

B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物

C考虑建筑物存在对土地价值的影响

D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响

E重视土地对建筑物价值的影响

3.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。[2分]

A装饰装修改造

B通货膨胀

C需求增加导致稀缺性增加

D改进物业管理

E周围环境改善

4.房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。[2分]

A充公权

B管制权

C征税权

D征收权

E出让权

5.权益状况比较与调整的主要内容包括（）。[2分]

A土地使用年限

B土地出让方式

C城市规划限制条件

D楼层、朝向

E公共设施完备程度

6.最高最佳使用必须同时满足的条件包括（）。[2分]

A法律上许可

B技术上可能

C经济上可行

D价值最大化

E使用上简便

7.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。[2分]

A消费者的收入增加

B作为替代品的房地产的价格上升

C作为互补品的房地产的价格上升

D消费者预期其未来的收入增加

E消费者预期未来的房地产价格上升

8.建筑物重置价格的求取方法有（）等。[2分]

A单位比较法

B工料测量法

C指数调整法

D分部分项法

E成新折扣法

9.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。[2分]