市场营销策划某著名房产公司商业综合项目开发财务营销建造策划书

市场营销策划某著名房产公司商业综合项目开发财务营销建造策划书XXXX年xx月xx日项目发展策划书公园。项目所处的高新区始建于1988年，1991年3月被国务院批准为国家高新紫荆西路北侧)有倍特幼儿园(对外接收学生)、用地协议，高新区政府将于今年9月30日前完成首期用北面：紫荆西路已完成大部分，尚未修建的路段(约150米)居民已经搬迁，但房屋尚未拆除，根据“用地协议”的规定，高新区政府将于2000年12月31根据“用地协议”,高新区政府将于2001年3月31日前完成该路的市政化改建配套(如农贸市场等)位于该路的北段。元华路东侧有部分旧房(已列入拆迁范●根据目前状况，用地周边公共交通较为便利，有2钟路程)和一环路(距地块四分钟路程)可便利达到市中心内各地(十五分钟到●雨水情况：沿紫荆西路现有中1200雨水管线(沿紫荆西路排往肖家河),●供电情况：沿紫荆西路现有10千伏架空供电线●水量：肖家河河道宽约10米，河堤宽4~7米，堤高一般在4~4.5米，从会在2001年3月份完成。护绿地宽5米+河道宽10米+防护绿地宽5+公园60米)的滨河公园，拟做成开GDP100亿元；工业总产值200亿元(现有外资企业240多家，高新技术企业275家，年产值过千万元企业70多家，过亿元企业20家。区内目前人口约20万);2010年计划实现GDP450亿元，工业总产值1050亿元，建成中国重要的博士，高新区管委会每年给予每人补助5万元(共两年),由其个人自行支配。统计显示，1999年成都房地产共完成投资93.97亿元，较98年增长17.5%,其中完成住宅投资55.4亿元，增长21.7%。99年新开商品房593.45万m²,同比增长17.8%,新开工项目比重为44.7%。2000年1—3月成都市房地产开发完成投资12.3亿元，同比增长34%,其中住宅8.23亿元，同比增长27.8%,新开工面积182.34万m²,同比增长96.2%。1999年新开工总规模中，住宅面积为460万平方米，占84.8%;1999年商品房竣工总量达444.24平方米，同比增长36.7%。1999年全年销售商品房370.5万平方米，同比增长11.7%。其中，住宅占64.3%,安居房为104.7万平方米，占31.1%;别墅、高档公寓为15.65万平方米，占4.6%);写字楼8.98万平方米，同比增长16.2%;商业用房22.28万平房278.9万平方米，同比增长25.1%,占住宅销售的82.8%,比重较98年上升99年实现商品房销售额68.26亿元，同比增长38.8%,其中住宅销售54.43亿元，同比增长26.2%。2000年7月市统计局对成都状况等进行的专项调查显示：今年有12.2%,即9万家庭打算购房。1998年末空置商品房136.9万平方米，其中住宅空置面积91.42万平方米；1999年末空置商品房124.83万平方米，同比减少8.88%,其中住宅空置面积79.35万平方米，同比下降13.2%;2000年5月末空置商品房119.46万平方米，比1999年同期增加7.88%,比今年一季度末的107.93万平方米扩大2.6个百分点，其中住宅空置量为82.59万平方米，比1999年同期(70.31万平方米)增加17.47%,比今年一季度末的72.07万平方米增加14.6%。收入人士，潜力巨大。2000年1月成都市住宅项目综合价格2659元/平方米，与99年末2658元/平方米的价格水平相比略有上升。全，又不影响居住环境，将是住宅小区(特别是成价4000元/m²以上);中档小区有：紫荆嘉园、盘古花园、雅园、紫竹苑、芳草地、大世界商业广场等(售价在3300元/m²以上)。列表如下：项目名称项目类型占地面积(亩)建筑面积(万平米)入伙日期(元/平米)银都花园多层、小高层2空壳中华园多层、小高层空壳9紫竹苑多层、小高层85紫荆嘉园多层5多层、小高层65厨卫装修牡丹名邸9层电梯公寓4空壳王府花园18层电梯公寓2三九雅园多层5空壳芳草地多层84空壳盘古花园电梯公寓1电梯公寓2空壳锦绣花园多层2锦官新城电梯公寓2锦官城电梯公寓52●功能齐备，水、电、气(部分小区中央供热)等齐全以上),休闲娱乐场地宽阔(游泳池、会馆、中心广场等具备),商业中心便利，高层电梯为主(世纪锦苑、锦绣花园),但总体上以150～250平方米的大户型为达476.6万平方米，个人购房278.9万平方米，同比增长25.1%,占住宅销售的3.####设计构想该项目土地面积为456亩(30.96万平方米),其中住宅用地23.38万平方米，总体容积率为1.5~1.6,其中首期暂定为1.3总建筑面积为46.5~49.5万平方米，其中住宅建筑面积约44~47万平方米，公共建筑面积24000平方米。车位配比为1:0.5,全部地下停车，预留各楼型所占比例大致为：多层约占70%;小高层约占15%;四~五层复式约户型以中等规模的户型(70～85平方米的二房，120～140平方米的三房)为主，并以120～140平方米的户型为主打户型，结合少量150～200平方米的档次可预设500元/平方米，800元/平方米，1200元/平方米三种，风格和4.####的发展计划此处编制的进度计划主要为前期工作计划和首期(100亩土地)开发、销售4.2.1“####”前期发展计划(附表一)4.2.2“####”首期发展计划(附表二)5.1工程管理范围(6)组织协调各有关设计、建立、质检单位，共同负责确保“####”取得政府5.2.1工程管理架构(附表三)5.3工程管理工作制度5.3.3项目合约审定表(附表五);地产部其它部门合约部地产部其它部门合约部部物资部其它分包商装修分包商安装分包商土建分包商市政配套工程承包商各主管副总经理程工程监理公司政府行业监督管理机构业主管部门查、修改选定参与投标报况、分析书项目合约审定表合约金额(元)□固定总价□固定单价□标价+概算增减□其它自年月日至年月日口必须为合约组成部分(□有□无)□必须为合约组成部分 6.1发展总投资(RMB)89,564万元6.1.1投资项目1.地价(不含息)31,610万元2.前期费用850万元3.建安及相关费用34,591万元4.销售、管理费5,075万元5.不可预见费3670万元预售时间从2001年度2季开始，至2004年底为止。项目神仙树土地项目高新大道东侧住宅小区土地面积(m²)容积率(倍)资料总发展面积(m²)可销售面积(m²)计划发展期(年)位于成都市高新区，配套完善、交通便利、临近体育公园，自高档住宅卖方/合作方名称我方拟占权益(%)收购费用米收购方式买断项目背易此项目由成都市高新区政府与##成都公司及四川大陆集投资计划总投资额(万元)土地费用(不含利息)计划投入资本金(万元)其他费用(万元)计划借贷金额(万元)建安及相关费用(万元)计划借贷比率(%)预期税前成本(元/m²)资金需求最高点(万元)资金需求最高期(年份)2002年1季度营销预期销售总收入(万元)预期售价(元/m²)3.600(住宅)入伙后3个月售完，销售期49个月目标市场首次及二次置业人士预期盈利预期税后利润(元/m²)成本利润率(%)税后利润总额(万元)自有资金内部年收益率(%)盈亏平衡点(元/m²)3,083(可售面积)内部年收益率(%)(借贷部分计息)动态投资回收期内部年收益率(%)(全投资不计息)编制意见负责人签字：年月日(1)区域性市场进一步明朗(2)消费群体的基本特征。(3)广告大战不惜重金(4)购房消费投资性明显(6)政策刺激房市利好。(2)不利因素(3)有利因素中华园西临银都花园成都银都发展有限公司成都武海置业有限公司成都置信实业有限公司占地220亩，总建筑面积约20万平方米占地320亩，总建筑面积约26万多层、小高层多层、小高层多层、小高层单位面积(m2)768户，768个绿化率(%)现楼价(元/m²)552000年10月2000年9月2000年10月销售率(%】一、二期销售率为100%,目前销物管费(元/m²/月)2米的水面循环过滤，大型会所，网小区卖点小区突出强调：1、小区规模大，品牌好前几期的销售率达100%;2、立面设计好，错落有致；3、小区环境做的非常漂亮，绿化率大容积率小。大；2、以复式和别墅为主；3、小区突出强调的是：1、品牌好，是立面设计丰富；4、价格合理；5、物业管理井然有序。做的相当成功，已成为成都市高档备，基本达到智能化标准；3:小其缺点是：1、户型面积偏大；2、与周边高档小区相比，其价格偏高。独立车位的设计很吸引人；3、小区立面设计错落有致；4、小区配套较齐备。其缺点是：1、户型面积过大，目配欠佳；3、小区环境较周边高档小区的环境差其缺点是在户型设计上欠佳。处岷江新希望房地产开发公司占地418亩，总建筑面积约38万多层、小高层单位面积(m²)绿化率(%)现楼价(元/m²)2001年3月销售率(%)物管费(元/m2/月)清水房小区卖点服务；3、24小时紧急医疗救护系统开通；4、立面新颖、别致。小区突出特点是：1、小区立面设档小区差；2、与周边同类型小区主，其目标市场狭窄。7.2.2同期物业对比成都花园金沙花园万达集团与成都市青羊区政府和市统建办联合占地1300亩，总建筑面积约120万平方米。多层、小高层单位面积(m²)预期楼价(元/m2)入伙时间预售时间2000年9月清水房园广场，18000平方米的大型规划会所，中央空调，游泳池，网球场，游泳池，可视对讲监控，专小区卖点小区突出强调的是：1、为止最大的小区；2、小区绿化率高，环境优美，拥有占地285亩的花园广场，4万平方米的休闲广场；3、中央空调；4、新颖的建筑材料；5、配套齐备，已达欧美先进国家水平，实现家庭安全智能化、家庭通讯智能化、物业管理智能化；6、建筑模式丰富多样，呈现出高低错落、层次分明的立体视角效果。(1)三期项目较缺乏整体性。分期开发与市政配套较难协调，电缆厂及铁路支(2)三期地块的北面及一期地块的西北面，在景观上存在不可避免的缺陷。由(4)项目位于元华路以南，而紫金苑、大世界商业广场以及银都花园等一些中(1)公司品牌实力是一大卖点。这就可以让购房者相信开发商的实力，达到放(2)小区内外环境、配套等。小区内外环境的渲染主要体现在周边与体育公园(1)住宅面积在70—120平米的最受欢迎，占77%;120—150平米的占9%。(2)有42%的人选择南面而居，39%的选择西面，16%选择东面。这说明城南(3)对套型的选择：有80%的对套二、套三成为首选，其中套二的选择率34%,套三的选择率为46%,套四的选择为16%。(4)大多数认为2500元/m'以下可以接受，3000元/m²以上的只占1%。(5)购房考虑因素重要性的排名是：价格26%、环境23%、物管17%、配套15%、结构11%、开发商信誉8%。(6)对居住环域的选择：一、二环之间71%,二环以外15%、一环内10%、府河内4%,这说明住宅郊区化的观念逐步形成。算术平均值(元/m²)平均(元/m²)说明环境价值自然环境(1)城南项目均价在：3000元左右，这里将以(2)由环境价值、开发价值、延伸价值和机会(3)结合城南目前住宅市场的现实情况，本案开发价值室内空间布局公共环境艺术延伸价值营销推广品牌塑造我们将建议采用以下与项目本身概念定位相【####】的附加价值：■首届【####】环保行为艺术周(1)低价入市价格策略。小高层电梯公寓3100元/m起价；多层(六层)3300元/m起价；连体别墅(复、(2)动态价格，逐步提高幅度为3%左右，总调幅度为9%,估算如下页图表所示：结构时间阶段销售率工程进度均价小高层多层连体别墅小区商场2001年5月预订期顶小高层多层连体别墅小区商场2001年6、7、8月正式销售期 已封顶做外墙小高层小区绿多层连体别墅小区商场2001年9、10、11月强销期小高层多层连体别墅小区商场12月、1月、2月技销期已入住小高层多层连体别墅小区商场交房一月后尾