2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法笔试历年全考点试卷含答案

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法笔试历年全考点试卷含答案卷I一.单项选择题(共10题)1.某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（）年。A.70B.30C.40D.60正确答案：C,2.下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是（）。A.投资利息只有在动态分析法中才需要测算B.销售税费一般不计算利息C.一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点D.以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出正确答案：A,3.下列几种权利的正确的优先顺序是（）。A.建筑工程承包人的优先受偿权＞抵押权＞其他债权B.抵押权＞建筑工程承包人的优先受偿权＞其他债权C.其他债权＞建筑工程承包人的优先受偿权＞抵押权D.建筑工程承包人的优先受偿权＞其他债权＞抵押权正确答案：A,4.（）是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。A.总价格B.单位价格C.楼面地价D.土地总价正确答案：A,5.下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（）。A.利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的B.利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响D.从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升正确答案：C,6.在某旧城改造的房屋征收估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一面积内涵和计量单位D.统一市场状况正确答案：C,7.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是()。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元正确答案：C,8.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。A.上升B.下降C.不变D.无法确定正确答案：A,9.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做（）。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格正确答案：D,10.某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0正确答案：C,二.多项选择题(共10题)1.下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（）。A.建筑面积B.建筑进深C.室内净高D.建筑层数E.建筑质量正确答案：A,B,C,D,2.下列选项中，带来房地产自然升值的有（）。A.房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B.通货膨胀所引起的房地产价格上升C.外部经济.需求增加所引起的房地产价格上升D.房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升E.房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升正确答案：C,E,3.明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的（）。A.位置B.交通条件C.外部配套设施D.周围环境E.抵押担保正确答案：A,B,C,D,4.形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买意愿B.城市经济高速发展C.人口急剧增长D.消费者能够承受并支付得起房地产价格E.有足够的房地产供给能力正确答案：A,D,5.在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费正确答案：A,B,C,E,6.在静态分析法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。A.应计息项目B.预售、预租和延迟销售情况C.计息周期D.计息期E.计息方式正确答案：A,C,D,E,7.有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。A.价值是内在的、客观的和相对稳定的B.房地产的价值是房地产真实所值C.房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定正确答案：A,B,C,D,8.估价作业方案编制的思路包括()。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计需要的时间、人力和经费D.估价作业步骤和时间进度安排E.估价报告的编写正确答案：A,B,C,D,9.下列房地产权利中，属于物权的有（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权正确答案：A,B,C,D,10.下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。A.适当营销B.适当的期间完成交易C.谨慎行事D.公平交易E.熟悉情况正确答案：A,C,D,E,三.判断题(共10题)1.人民法院强制拍卖房地产，需要评估被拍卖房地产的市场价值或市场价格，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。（）正确答案：A,2.比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（）正确答案：B,3.在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应髙估未来开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润。（）正确答案：B,4.甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元／m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元／m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6％）。（）正确答案：B,5.两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高。（）正确答案：A,6.自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。（）正确答案：A,7.为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（）正确答案：A,8.明确估价对象的实物状况，是搞清楚估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。（）正确答案：B,9.估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。正确答案：A,10.房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（）正确答案：B,卷II一.单项选择题(共10题)1.谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值正确答案：A,2.某宗收益性房地产50年收益权利的价格为5000元／m2，报酬率为8.5%，该宗房地产30年的收益权利价格为()元／m2。A.4915B.4646C.4567D.4022正确答案：B,3.运营费用率的计算公式是（）。A.运用费用/净收益B.运营费用/有效毛收入C.运营费用/潜在毛收入D.运营费用/收租损失正确答案：B,4.下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（）。A.出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值B.承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值C.合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值无影响D.如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值正确答案：B,5.一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（）。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.持续经营前提正确答案：A,6.从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于（），成本价值趋向于最低卖价。A.成交价格B.最低卖价C.理论价格D.最高买价正确答案：D,7.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.116正确答案：A,8.房地产市场是地区性市场，这是由房地产的（）决定的。A.不可移动性B.独一无二性C.供给有限性D.易受限制正确答案：A,9.某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为（）万元。A.96B.192C.240D.480正确答案：D,10.计算利息的单位时间是（）。A.计息周期B.计息期C.计息时间D.计息规律正确答案：A,二.多项选择题(共10题)1.下列是收益性房地产的有（）。A.农地B.写字楼C.游乐场D.仓库E.未开发的土地正确答案：A,B,C,D,2.房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限、B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定正确答案：A,B,C,D,3.在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法正确答案：A,D,4.计算投资利息需要把握（）。A.应计息项目B.计息周期C.计息期D.税费E.利率正确答案：A,B,C,E,5.正常成交价格的形成条件包括()。A.公开市场，交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多，且具有完全信息E.卖者对价格具有控制力量正确答案：A,B,C,D,6.关于报酬率的说法，正确的有（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系正确答案：D,E,7.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.投资价值和市场价值采取收益法评估时，收益率取值相同B.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值C.在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同D.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估E.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估正确答案：B,C,D,E,8.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为(）不伺。A.开发成本B.经营费用C.纳税状況D.对未来的信心E.评估方法正确答案：A,B,C,D,9.评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况正确答案：A,D,E,10.估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。A.土地形状B.土质状况C.土地使用年限D.土地开发程度E.容积率正确答案：A,B,D,三.判断题(共10题)1.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。正确答案：B,2.对于可修复的房地产价值减损额，可用损失资本化法进行评估。（）正确答案：B,3.从房地产估价角度来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间，一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。（）正确答案：A,4.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格；当市场状况正常时，市场价格接近理论价格；当为交易服务的估价且估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。（）正确答案：A,5.一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）正确答案：A,6.从估价角度来看，房地产开发商自有资金应得的利息，是其应