房地产市场报告 -【年报】2023年厦门年度市场总结

2023年度房地产市场总结——厦门2024年1月保利和润研究院2024年1月01▶全国宏观走势研判02▶23年厦门市场分析政策异动|土地市场|商品房市场03▶24年市场展望政策环境|市场走势研判全国宏观走势研判宏观经济环境|行业政策环境政策土地市场二手政策土地市场二手松绑大年，除核心一二线外，其余城市基本全面解绑■2023年全国范围内限售、限贷、限购、限价等政策大松绑，普通二线和三四线基本全面解绑。截至目前，仅一线城维度一线城市核心二线普通二线三四线除广州非核心区域放开限购，北京：商品房取证满2年，限竞北京与深圳全市以及广州与上海：触发积分制楼盘限售5年上海其余地区均未放松限购广州：取证满2年除福州、海口首付除福州、海口二套LPR-除福州、海口首付除福州、海口二套LPR-其余城市基本放开限购基本已放开限购城市为20%其余城市为30%P基本已取消已落实已落实已落实已落实所有一线所有一线未放松其余放松基本已取消除杭州核心区外，其余基本已取消基本已取消除天津部分取除郑州、宁消外，其余基波外，其余本已取消基本已取消基本无限制基本无限制全国政策放松，容量下行，高质地或将托举24年市场全国城市楼面价均呈现不同程度上涨。一线城市土拍情绪整体持稳，成交楼面价上涨10%,其中北京、上海多宗地块拍至地价上限，而广州、深圳房企竞争程度相对较弱。二线城市持续推出优质地块降低流拍率，三四五线城市市场保持低政策土地市场政策土地市场二手其中保利发展拿地金额以及拿地面积均位居第一。21-23年各能级城市土地成交量价情况23年房企权益拿地金额TOP10排名排名拿地面积(万2345保利发展中海地产华润置地建发房产00021年22年23年21年22年23年21年成交(万m)均价(元/m)成交(万m)均价(元/m)绿城中国土地政策全国2008年2011年2014年土地政策全国2008年2011年2014年美好同行深度调整，本轮持续时间最长，当前一二手价格仍在调整g2015/05保利“和润2023BRMow全国疫后经济疤痕效应仍突出，客群特征差异明显全国政策土地市场二手◆刚需客户：在本轮经济波动下，购买力及预期受冲击最大。◆置换客户：“卖一买一”链条不通畅，刚需群体购房受抑制“难接盘”,压力链条式传递◆高净值客户：看平房产价值，但居住升级或优化资产配置需求仍坚挺，紧盯稀缺优质资源政策新房二手此消彼长，市场容量同比微增，较高位“降台阶”■2023年全国限制性政策大松绑，市场有所修复，容量同比微增，但对比历史高位“降台阶”。2023年市场住宅总容量规模约17万亿元，同比去年增5%,是2020-2021年历史高位值23万亿元的75%。■二手复苏强于一手，二手容量占比提高至约40%,此消彼长“分蛋糕”。新房住宅容量约10-10.5万亿元，同比降5%以内，为2021年峰值的6-7成；二手容量6.5-7万亿元水平，同比增3成，接近2020年7万亿元历史高位。土地市场二手5020032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022E2023数据来源：保利和润研究院整理2023年市场核心关键词回顾2023年，中央政治局会议深刻指出“房地产市场供求关系已经发生重大变化”,不确定因子不确定因子1:经济预期能否改善?全国国外：美联储从加息向降息周期切换，外部掣肘减弱，国内货币政策空间有望进一步宽松全国经济■美元升降息周期决定着全球市场的定价与资金流动。2023年自9月以来，美联储连续三次暂停加息，预期本轮加息周期将结束；2024年或有三次降息，何时降息及下调幅度是目前核心关注点。预计随着全球通胀持续大幅下降及美国降息周期开启，全球货币政策将在2024年迎来转折，我国外部流动性收紧压力有望缓解，货币政策操作空间逐步加经济房企二手日期554411图：美国核心图：美国核心CPI和联邦基金利率(%)8数据来源：wind,保利和润研究院整理不确定因子围田甲围田甲全国国内：经济基本面压力仍大，宏观层面经济复苏动能仍弱，短期弱预期难改善全国经济■中央指出经济面临“四重压力”:有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点。三季度GDP实际同比增速较二季度降低1.4个百分点，预计两年年平均增速在4.1%左右，仍然属于相对走弱态势。出口贡献走弱，经济增长依赖投资和消费，房地产严重拖累固投，消费低基数且和疫情前8%-10%左右的经济增长率尚有差距。房企二手图：中国GDP季度表现■GDP现价当季值(亿元)——GDP当季不变价同比——GDP不变价累计同比图：2023年1-11月我国主要经济数据消费消费制造业出口投资房地产基建1:经济预期能否改善?1:经济预期能否改善?全国经济不确定因子不确定因子国内：中央经济工作会议定调“稳中求进、以进促稳、先立后破”,“财政挂帅，货币支持”■中央财政扩张是核心抓手，三大工程(保障房、城中村改造、基建)是推动增量投资的主线。当前已明确的两个“1万亿”(1万亿国债+1万亿抵押补充贷款PSL),从规模上看仅能部分弥补地方土地财政缺口(财政部口径从8-9万亿高位降至4-5万亿),经济提振仍需财政更大发力。房企二手2023年12月中央经济工作会议2023年12月中央经济工作会议“稳中求进、以进促稳，先立后破”宏观经济在新旧动能转换过程中，更加强调要稳步过渡，新动能未“立”前，旧动能仍需要发挥稳定经济的作用。(地产等传统发动机仍需妥善呵护)“财政挂帅+货币支持”积极的财政政策：适度加力、提质增效(三大工程是主线)宏观政策稳健的货币政策：灵活适度、精准有效(社融规模是政策政策基调图：中央政府和地方政府杠杆率水平不确定因子2:房企风险能否有效化解?不确定因子2:房企风险能否有效化解?经济全国房企融资仍处困境，头部民企流动性风险未出清，持续影响市场稳定全国■风险蔓延：2023年1-11月房企到位资金连续21个月累计同比下滑，为近6年以来同期新低。其中民营房企资金问题更突出，近9成民营房企2023年前三季度筹资性活动净现金为负，为近十年高位。11月万科股债双杀引发暴雷猜想，为保规模四季度以价换量引发市场持续调整。从房企资金来源结构看，短期销售业绩下滑难改善，融资端修复程度至关重要。房企二手图：A股国企及民营房企筹资活动现金流净额(亿元)图：2023年房地产开发资金来源结构■自筹资金■国内贷款■利用外资■其他资金不确定因子不确定因子2:房企风险能否有效化解?经济用全国房企偿债压力仍较大，2024年融资端举措和支持力度是重要关注点全国■偿债压力：房企明年到期债务规模约1.7万亿元，且上半年到期占比6成，偿债压力仍较大。■化解风险：中央政治局会议明确2024年房地产化解风险仍是工作主线；央行提出“一视同仁满足不同所有制房企合理的融资需求”,并提出“三个不低于”,量化银行涉房贷款尤其是民营房企贷款考核指标，后续重点关注落地举措和支持力度。房企二手房企二手房地产贷款相关的“三个不低于”(1)各银行房地产贷款增速不低于银行平均增速(2)对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速(3)对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速·拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等·监管机构起草一份房企白名单，在列企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面支持■境内债到期规模(万亿元)■境内债到期规模(万亿元)■美元债到期规模(万亿元)3:二手量价能否企稳?3:二手量价能否企稳?围田甲全国经济不确定因子不确定因子二手次新优质盘源潜在供应大，明年预计挂牌量保持增加，增量或边际收敛■2023年受限售放松等政策影响，贝壳百城挂牌房源量刷新至近600万套高位，较年初增20%。二手次新盘源进场，且潜在供应大。根据统计局年竣工套数，估算全国楼龄10年及以内的住宅房源超6800万套，其中楼龄1-5年内的住宅房源占比近5成。■限售政策再宽松空间有限，政策变量影响减弱(个别城市需警惕),挂牌量预计将保持增加，但增量大概率边际收敛。房企二手图：竣工房屋面积及住宅竣工套数图：贝壳百城总挂牌房源及新增挂牌同比增幅2024年市场形势展望23年厦门市场分析政策异动|土地市场|商品房市场|二手市场全局大收缩最基本的三要素、三大发展引擎全局大收缩2023年政策全面放松，但效果未达预期。土地供应量减质升，房企投资边界向核心区收缩，外围地块本土国企兜底为主。新房市场进入量价博弈阶段，整体呈现“前热中冷后升”趋势；从局部看，岛内高价高量带动市场微涨，岛外普厦门刚性政策已全面放开，调控空间较小，预计24年维稳为主；供销端，岛内待入项目仅3个，多个项目进入尾盘阶段，岛内竞争压力减弱，受供应掣肘，预计24年岛内成交量价下滑；年底岛外核心区供地加速，24年改善产品供应增边界氢输认房不认贷分化公积金货款膜载降利革降利座取消房价限制取用原价困制厦门23年月度商品住宅月度容量走势0四限工具箱逐步放宽限购全面取消，限售放宽商贷利率下限购限贷调至3.8%放宽多子女家庭公积金增额调至3.7%短暂提振厦门政策土地市场微观二手限贷放宽限购放宽岛外四区限购限售取消限贷放宽岛内双区土拍取消地价限制岛内两区政策政策土地市场微观二手■取消集中供地，采用清单出让：“两集中”模式调整为拟出让地块清单公布制度，采用更为灵活的供地方式和节奏，更符合市场周期和房企拿地需求。■逐步放宽土拍规则：随着市场热度逐步下行，政府逐次优化土拍规则，通过取消住宅、车位、地价限制、取消定配建、放宽精装要求等，以提高企业参拍积极性。土拍时间定品质摇号22年四批次岛内外溢价率15%左右配建比例最高岛内户均109m²岛外90m左右岛内60万岛外最高30万岛内3000元/m²岛外2000元/m²摇号剩余12个月内23年一批次岛内外溢价率控制12-15%左右取消至90m²岛外75m左右不变不变剩余12个月内23年二批次岛内户均100m²岛外79m'左右不变▽不变23年岛内户均100m²岛外89m'左右不变不变23年四、五批次取消取消岛内户均120m²岛外90m左右岛内60万岛外取消限制取消摇号，采用价高者得23年六批次岛外75m'左右不再要求精装标准备注：数据截止2023年12月31日围田甲围田甲宅地供求同比腰斩，成交创近八年新低；岛外同板块楼面■土地供应节奏放缓，楼面价结构性上涨：全年供应17幅宅地，计容总建面142万m,环比22年下降49%;成交14幅，成交计容总建面126万m,环比下降51%,创近八年最低值，整体楼面价30312元/m,环比上涨14%。其中岛外整体楼面价19536元/m,较22年上涨20%,带动整体楼面价上涨。政策土地市场政策土地市场微观二手普降13-20%左右，降幅1000-6000元/m。年度环比环杏林湾2022年2023年马銮湾2022年2023年海沧新城中心2022年2023年翔安南部新城2022年2023年翔安东部会展2022年2023年备注：数据截止2023年12月31日特征三特征三围田甲围田甲厦门宅地供应量减质升，以岛内外核心区供应为主；限价放松难掩颓势，有效边界收缩厦门■供应集中核心区：岛内成交5幅，占比35%,仍维持高位；集美、海沧、翔安，占比20-23%,分布在海沧中心、集美杏林湾、东部新城、东部会展等近岛核心区；同安区供应2幅地块均流拍，为23年唯一无地块成交区域。■土拍热度分化，外来房企聚焦岛内核心区，岛外本土国企兜底为主：岛内市场为兵家必争之地，核心优质地块(五缘湾、政策政策工业集中区工业集中区土地(1幅)(2幅)(2幅)马銮湾(1幅)微观二手海招商■岛内■集美■海沧■翔安■同安备注：数据截止2023年12月31日A0▲10月11月供应(万m)46668788-O一均价(元/m)O0成交走势■供销价三线齐涨：23年全年供应188万m²,环比上涨4%;成交200万m,环比上涨11%,成交底部回弹；成交均价42935元/m,环比上涨4%。政策土地市场微观二手■市场先热中冷，年底回弹：2022年底疫情防控全面放开，23年一季度前期积压的需求集中释放，3月市场短暂复苏；二季度起置业情绪下滑，虽政策频出，但效果不及预期，同时经济预期转弱，客户观望情政策土地市场微观二手市，年底成交回弹。15-23年厦门商品住宅年度供销价分析0015年16年17年18年19年供应(万m)成交(万m{)-0一均价(元/m)备注：数据截止2023年12月31日；口径为普通住宅，别墅政策土地市场微观二手区域分析政策土地市场微观二手■岛内成交高位持稳，同安以价换量紧随其后：岛内多个热销红盘支持下，成交位居区域首位，豪宅市场热度依然坚挺；同安区域多盘同期在售，板块竞争激烈，多项目以价换量，价格环比下滑8%,带动成交上涨；翔安新项目入市叠加部分项目以价换量，维持区域成交持稳；海沧区域市场热度下行，成交低位持稳。集美在售项目较少，且多项目进入尾盘，成交低位徘徊；■岛内市场韧性强，岛外整体价格下滑：岛内受多项目入市带动，价格结构性上涨，同安、翔安、海沧多项目以价换量，价格均下行。政策土地市场政策土地市场微观二手开盘分析■推盘节奏放缓，去化率小幅微涨：开盘推量不及2022年，核心优质项目助力去化率小幅微涨，据不完全统计，全年共23次公开开盘/加推，共推5907套，整体去化率49%,较2022年微涨2%。■成交两极分化，高端盘唱主角，客户置业观念回归“优质资产”:市场下行，房企以价换量，导致刚需客户观望情绪更重，去化低位；刚改、再改市场可选项目较多，房企推盘节奏放缓，客户择优入市；高端盘推售节奏加快，五缘湾、莲前、湖滨南具有板块、教育、资源等优势，抗跌能力强，客户置业热度高，整体去化较好。典型项目刚需300万以下5建发书香泊月高层79/89/110m²三-四房洋房96/115/124m三-四房中同安-老城区73/81/108/130m三-四房中下同安-老城区万泰嘉境高层67/83-89m两-三房洋房117/126m四房下刚改2国贸海屿原80/89/92/112/116m三-四房中上同安-环东海屿七星湾TOD璞盛77/86/99/103/117m'三-四房中下300/128/131/143/183/200m三-四房上云启东方87/108/121m三-四房下湖里-金山78/85-89/96-99/121m'三-四房下高端800万以上思明-湖滨南135/143/192/303m四房售罄湖里-五缘湾五缘湾海118-270m四-五房售罄湖里-五缘湾天琴海五房中上思明-莲前学仕里106/126/135/166/190m三-四房中城打响岛内降价潮第一枪。政策土地城打响岛内降价潮第一枪。政策土地市场微观二手下降幅度降价典型项目促销效率海投尚书房，40,17%③●水晶溪上，7,10%套数微观透析一市场信心不足，岛外项目普降8-17%,降幅约2000-6000元/m,其中建发缦玥长滩降幅降6000元/m,降幅最大。但仅部分降价幅度超16%以上的项目去化效果较好，其余项目成交效果一般；岛内多个项目同期在售，区域进入红海竞争，中海国贸上区域项目名称中海国贸上城4层以下可选择不捆绑车位及精装包→车位解绑，特殊楼层2-6%→精装海沧-马銮湾清盘特惠，价格从2.4万降至2万，价格下降4000元/m²(↓17%)湾价格从2.9万降至2.6,价格下降3000元/m²(↓10%)中海左岸澜庭价格从3.6万降至3.1,价格下降5000元/m²(↓14%),首付分期20%锁客(原政策30%)海屿原价格从2.9万降至2.5-2.6万元/m,价格下降3000-4000元/m²(↓10%)建发叁里云庐价格从2.7万降至2.4万，价格下降3000元/m同安-环东海域推特价房，价格从3.1下降至2.85万，价格下降2500元/m²(↓8%)中海环东时代推特价房，价格从3.4万下降至3.1万，价格下降3000元/m²(↓9%)同安-老城区象屿西溪云境特价房口径，价格从1.98万降至1.71万，价格下降2700元/m²(↓14%)厨房厨房二手微观透析二岛内市场内卷行情下，房企加快产品迭代速度岛内市场内卷行情下，房企加快产品迭代速度■新房产品迭代升级加速：岛内多项目同期在售，市场进入“产品内卷”时代。开发商为提升产品竞争力、吸引客户，从户型设计、装修标准以及车库打造等进行迭代升级。◆户型格局：需求衍生143m最卷赛道，从超大横厅、大阳台、外阳台、储藏间……不断迭代升级。市场需求上143m四房户型满足全龄家庭对舒适居住、收纳的需求，购房群体覆盖广，因此各项目中143m的出现频率都很高，岛内各项目为了在竞争激烈的市场中突出重政策围，户型格局从超大横厅、大阳台、外阳台、储藏间……不断升级。政策土地市场2022年8月，和悦东方，143m四房2023年6月，五缘海悦，143m四房入户储藏间+外阳台+大面宽阳台2022年8月，和悦东方，143m四房2023年6月，五缘海悦，143m四房入户储藏间+外阳台+大面宽阳台超大横厅，8.5米大面宽阳台南北双阳台，其中南侧为外阳台超大横厅，8.5米大面宽阳台微观◆装修标准：品牌升级，全装修标准不断突破创新。为提升项目竞争力，各房企从厨房电器、卫浴品牌配套、阳台配套等对精装标准进行升级，注重全装修细节，提升生活品质。厨房电器增加厨房电器增加电器从传统油烟机、燃气灶、洗碗机3件套+前端净水器，增配末端净水器//集成制冷油烟机/嵌入式灶蒸烤烹饪机/飞雨水槽品牌升级：由科勒等传统主流品牌升级为汉斯格雅等阳台配套增加阳台配套增加从传统交付的地面、墙面、顶棚，增配智能晾衣架、迷你挂壁洗衣机、家政柜等配套。政策土地政策土地市场微观二手微观透析三田甲田甲厦门同安老城区10盘混战，从产品线、房企品牌、装修标准等方面竞争厦门■在售项目多，从产品、房企品牌、装修标准等竞争：同期在售项目10个，且项目距离相近、配套共享、产品同质化；其次板块有保利、象屿、住宅、远洋、万泰等央、国、民企等多类型房企；第三厦门自2014年开启精装房时代，精装房成市场主力，仅芸溪5期A地块为2003年取得无精装要求，目前板块内毛坯房、精装房同期竞争。水晶溪上1.69万(地价10000)道高层83/95/98/122/185m三-四房；叠墅145~148m保利时光印象2.1万(地价14069)保利天汇锡2.56万(地价18002)叠墅144/159mí梦每新工业园万泰嘉境2.35万(地价12297)高层68/83/89m两-三房；洋房89/117/127m三-四房古龙书香璟园1.88万(地价12000)远洋风景1.93万(地价18631)高层49/68/79/96m一三房；洋房96m四房高层70/81/94/108~112/130m二-四房；叠墅155~168m同同水晶芸溪5期1.71万(地价15000)高层73~130m住公园宝龙旭辉城1.91万(地价14092)高层64~141m两-四房10盘中铁诺德逸都路业态丰富高层vs洋房vs业态丰富类型多类型多精装精装VS毛坯期A地块为2003年取得(楼面价270元m,土地年限调」整为23年),无精装要求，成为区域唯一毛坯房。微观透析四微观透析四■目前全市共有33个楼盘有竞/定配建，总建面约36.7万m²,其中岛内20.3万m²(约1232套房源),目前仅2个项目定配建房(共121套，1.65万m)入市售罄，待售存量约35万m,待入市体量大，将加剧新房市场竞争。2023年2018年2021年厦门政策土地微观二手(套)(套)2016年海沧区2021年思明区中海国贸上城海沧区湖里区建发五缘湾玺同安区中海九号公馆湖里区建发五缘模月集美区湖里区翔安区首开龙湖璟宸府集美区正荣中梁天著润宸待定翔安区国风明月2022年思明区翔安区国风宸曦思明区建发壹里(2023.12.21售罄)2017年翔安区国风长安思明区学仕里翔安区国风揽星思明区华润贫笃悦府翔安区住宅水晶合院湖里区建发港务五缘灏月翔安区国贸远洋天和湖里区建发湖畔九境海沧区海投云山郡湖里区同安区保利和光屿海湖里区同安区融信厦门世纪湖里区天琴海同安区保利阅云台湖里区建发五缘湾海同安区首开九珑岸合计2020年湖里区建发五缘映月湖里区中骏天荟政策政策■23年二手房成交为近5年新低，岛内首次不及岛外：23年全市二手房成交1.99万套，较22年下滑5%,为近五年首次跌破2万套。其中岛内占比49%,为首次岛内成交占比不及岛外，主要受厦门岛内新房供应增量，购房门槛下降，部分二手客户转向一手市场，同时，岛外新城配套逐步完善，2022年起岛外二手住宅成交占比逐步上涨。■月度成交波动，走势与新房大体一致：一季度市场回暖，成交规模持续攀升，主要为疫后需求集中释放，叠加22年政策发酵，客户收入预期有所回升。4月后，政策边际效益减弱，需求集中消化，成交乏力。四季度新政频繁，降首付、降利率、认房不认贷等有效释放部分需求，但对成交带动有限，市场整体略呈下降趋势。土地市场微观二手24年厦门市场分析24年供销价预测：供应增量，成交量价回落>供应潜力值测试显示，按照目前待入市及主力在售量与23年土地入市率及各项目供应系数计算，在市场稳定情况下，24年预计将有200万m供应，结合23年各个性质的的开盘去化率、供求比、月均流速等计算，24年整体中性成交量约为170万m左右，环比下降15%;岛内核心高价项目减少，价格回落，岛外核心区项目入市，或将以价换量，整体价格回落，预计24年成交均价3.9万元/m。24年02011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年供应面积(万m)■成交面积(万m)——成交均价(元/m)22年底厦门各板块存量24年22年底厦门各板块存量24年同安老城区66.2万翔安环东海域杏北环杏林湾北部新城杏林老城区马銮湾板块20.2万25-30万m17.1万新店自贸区后溪同安环东海域灌口3444万市场竞争围田甲围田甲■竞争由外围非核心区向核心区板块转移：23年岛外竞争以外围非核心区为主，随着23年年底岛外核心区供地加速，如海沧新城、马銮湾、环杏林湾、北部新城、东部会展，24年岛外竞争将向核心区转移。■产品竞争激烈：新成交地块楼面价均在1.8-2万元/m,且均为本土国企竞得，板块各具优势，其中海沧新城发展成熟、进岛距离近，环杏林湾配套完善，北部新城近岛优势，东部会展配套逐步落地未来重点发展板块，在面粉价格相差不多的情况下，产品打造成为项目核心竞争力。23年底厦门各板块存量23年底厦门各板块存量57.6万工区同安环东海域2万否北食环查林语、北部新城13.5万杏林老城区岛内2025万m环东海域东孚板块29.1万6.5万23.2万南部新城24.5万72.8万附件附件1:厦门政策一览表心润和心润和岛内岛外限购厦门户口非厦门户口①通过赠予转让住房后，再次购买住房需满3年；②参与竞买“法拍房”的人员，应当事先限售2021年9月18日起，在岛内新购买的一手住房，需取得产权证后满5年方可上市交易交易时间限贷岛内岛外首付比例利率首付比例利率本市或岛内无房本市有1套住宅住宅在岛内无住房贷款记录或贷款已结清有1套住房贷款未结清住宅在岛外无住房贷款记录或贷款已结清有1套住房贷款未结清有2笔及以上住房贷款未结清暂停发放贷款本市2套住宅及以上暂停发放贷款数认定证明，向银行申请商业性个