物业项目招标文件应避开三大“雷区”

谨慎！物业项目招标文件应避开三大“雷区”物业项目采购中，招标文件中常见的歧视性条款有哪些？让供应商感觉不合理的条件设置又有哪些？

近年来，物业管理服务类项目采购规模迅速增长，但在采购中也出现了很多问题。《政府采购信息》报记者采购了10家物业供应商，就他们在招投标中遇到的问题进行了梳理。

以规模条件排斥供应商

近期，浙江某物业公司询问，一单位进行物业服务采购，招标文件中把“从业人员数量”作为一个实质性条款：服务团队人员数量不能少于100人，否则将导致投标无效。同时，招标文件还把“项目管理人员从业年限不得少于10年”作为一个资格条件。招标文件这样要求是否可以？

《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令87号）第十七条规定，采购人、采购代理机构不得将投标人的注册资本、资产总额、营业收入、从业人员、利润、纳税额等规模条件作为资格要求或者评审因素。业内专家认为，，首先，从业人员属于规模条件，条款看似合规，但实际上会对100人以下的公司造成限制。更合理的做法可以是“只规定物业管理面积、管理内容和岗位配备要求（如保洁员、安保员等）等，各不同岗位的具体人数由投标单位自行搭配（有些岗位可兼职，是否兼职是投标单位的内部管理问题），总服务人数由投标单位报。”

其次，把项目管理人员从业年限不得少于10年作为资格条件也是不合理的，物业服务项目是否能做好，跟从业年限没有实质性关系，这属于“设定的资格条件与采购项目的实际需要不相适应或者与合同履行无关”。

专家表示，即便项目需要大量服务人员，也不应直接通过企业规模排斥小企业投标；采购人、采购代理机构可以在其他条款及评分标准上多想办法，保障满足采购人的服务需求。

将物业资质作为资格条件或加分项

北京某物业公司告诉《政府采购信息》报记者，曾有物业项目将物业资质、物业协会会员等作为投标资格条件；或是将物业资质作为评审加分条件。资质越高，加分越多。未获得资质的投标人将无法获得加分。

这样的操作合理吗？

2017年到2018年，我国有关部门先后印发了《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》及《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》，取消了物业资质认定，并明确今后将不再受理物业服务企业资质审定申请和资质变更、更换、补证申请。

将已全面取消的资质认证作为资格条件或评审因素，显然是不合理的。同时，其对于中小企业，以及具备条件但未申请资质认证的企业来说，也是不公平的。将成为物业协会会员作为资格条件，这也是违法的，违反了《政府采购实施条例》第二十条规定，“以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖项作为加分条件或者中标、成交条件”，构成对供应商实行差别待遇或歧视待遇。

评审因素不合理导致倾向性打分

北京某单位进行物业服务采购公开招标，公司A与公司B实力相当，是最有可能中标的两家物业公司。然而，A公司向《政府采购信息》报记者表示，采购人更加青睐B公司，在一些主观打分中失分了。最终，公司B仅以零点几分的微弱优势成功中标。

广西一家采购代理机构告诉《政府采购信息》报记者，在技术分、商务分评审中，有时项目评审因素、评审标准设置含糊不清，导致打分很容易出现偏颇。特别是如果采购人代表倾向某一家物业公司，在一些主观分值中倾向性会特别明显。

对此，业内专家表示，招标文件是评标委员会评分的主要依据，主观倾向性打分大多源于评审因素、评分标准设置不合理，采购人、采购代理机构应当在完善招标文件编制及评标打分上多下功夫。同时，尽量减少主观分值的分数，让主观分值也细化、量化。

《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第五十五条第三款规定，采用综合评