04.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究

鼎能置业南中轴路商业工程

投资者研讨报告

〔投资者定量研讨〕二OO四年四月1目录重要结论摘要3研讨背景及方法8投资者研讨分析10近期商铺投资意向及需求12投资商铺类型及区域偏好15对本工程投资倾向20本工程未来市场潜力判别35目录2重要结论摘要近期投资意向近期有投资意向的占76.0%，各类型投资者的投资需求旺盛。分类型来看，普通投资人中有投资意向的比例略高于公司/机构投资者。商铺投资的需求方式在近期有投资意向的商户中，有商铺购买需求的占38.8%，比例最高；求租商铺的需求占到了被访有效样本中的38.4％。以上两项合计为投资投入需求，共占总有效样本的77.2％。需出租商铺的有16.4％，有商铺出卖需求的为6.4％。此两项为投资价值实现需求，共占到投资需求的22.8％。总体看，目前投资者投资购买/租赁商铺的需求较为旺盛。3重要结论摘要感兴趣的商铺类型一切投资者最感兴趣的商铺投资类型是商业街商铺〔62.2％〕；其次是社区商铺和住宅底商商铺，而三者共同之处即在于普通均是门脸房。最适宜的投资区域在以为适宜的商铺投资区域调查中，珠三角地域〔37.5％〕和东北地域〔34.0％〕最适宜做商铺投资，第三位是西北地域；华北地域适宜度最低〔3.8％〕。本工程适宜的商业运营方式及销售方式在对本工程能够的商业方式的选择上，投资者以为适宜程度最高的是商业步行街〔50.6％〕和综合购物中心〔48.2％〕，其次分别是大中型专业市场和大型超市。在对本工程最认同的销售方式的选择中，选择包租销售〔43.4％〕方式的比例最高，返租销售〔27.7％〕其次，共有56.6％的投资人选择了以上这两种有一定收入保证的方式；另外居于次位的是以租代售〔27.7％〕和先租后售〔24.1％〕，有45.8％的投资人选择了这两种方式。4重要结论摘要希望引进的商家投资者最希望本工程引进的知名超市是家乐福〔37.3％〕和沃尔玛〔34.9％〕，最希望引进的百货类商家是王府井百货〔27.7％〕，最希望本工程引进的家居类商家是宜家家居〔24.1％〕，其次为百安居。购买/投资商铺思索的要素投资者对工程最主要思索要素集中在地理位置〔74.7％〕和交通情况〔69.9％〕，其次是价钱/租金、商业运营特征、停车位，接近半数被访者思索的要素还有能否有国内知名卖场/专卖店/餐饮店在此营业、商业物业管理、商业规模。可见投资者对商业工程投资思索最多的依然是工程的区位、交通停车条件、商业工程的影响力。5重要结论摘要对本工程投资的倾向对本工程各类物业类型的倾向上，投资者总体倾向商业街独立店铺〔54.2％〕和专业市场中的店铺〔43.4％〕，显著高于写字楼/住宅底商和商厦中的店中店，显示在选择所投资店铺类型时，店铺的商业环境更为重要。按投资者类型分，各类型投资人均最为倾向商业街独立店铺，尤其是机构/公司投资者〔73.3％〕；商户对于专业市场中的店铺和写字楼/住宅底商倾向较平均。对于作为商业设备配套、专门针对投资人/商户开发的住宅/公寓购/租能够性，按投资者类型分，普通投资人购买能够性较大(48.0％)而租用的能够较小；商户中租/购意向均较明显；机构/公司投资者在购买能够性上偏向不购买，而有较强的租用能够(55.6％)。6重要结论摘要对本工程投资的倾向投资者以为适宜的商铺价钱最主要集中在1.5万元以下，占到54.2％；1.5到2万比例为15.7％，1.5万元到3万元价钱范围是另一个主要价钱区段，占38.5％；另外3万以上至五万元以上都有一定的比例。付款方式上，利用银行贷款是最主要方式〔54.2％〕，其次分次付款〔28.9％〕。对本工程未来潜力的判别对于本工程未来市场潜力的判别，投资者总体以为有潜力(共占63.5％)。“商业建筑博览〞概念，投资者对它未来市场影响力的判别总体以为有影响力〔60.3％〕。7研讨背景及方法8研讨背景及方法研讨目的：经过两次针对易铺网注册用户的商铺投资意向网上问卷调研，结合赛睿针对部分南方投资人的访问，了解目前全国范围内商铺投资者的商铺投资方案及需求商铺用房类型倾向投资区域认同情况对本工程商业方式的倾向和投资方式的选择对投资本工程的思索要素及与预期从而为本工程市场定位提供针对投资人方面的参考信息。研讨方法：网上问卷结合访问被访投资人范围：在易铺网注册的及参与过赛睿商铺投资讲座的投资人被访人员条件：对购买、运营、管理商铺有决议权或对最终决策有影响力的人员 9投资者研讨分析10投资者类型请问您是以下哪种类型的投资者？确定调查对象：思索到本篇调查报告的针对及目的，现将有效样本范围限定在“商铺投资人〞及“近期有投资意向〞的被调查者。在符合有效样本条件的288名投资人及最近有投资方案的人士中，普通投资人占78.5%，商户占15.6％，机构/公司投资者占5.6％。有效样本＝28811投资者近期投资意向请问您最近有没有新的投资方案？在投资意向的调查中，总体来看，近期有投资意向的占76.0%，各类型投资者的投资需求旺盛。分类型来看，普通投资人中有投资意向的比例略高于公司/机构投资者。有效样本＝28812有哪方面的商铺投资需求请问您最近有哪方面的商铺投资需求？在近期有投资意向的219家商户中，有商铺购买需求的占38.8%，比例最高；求租商铺的需求占到了被访有效样本中的38.4％。长期租赁商铺〔购买一定年限的运用权〕再分租、转租也是商铺投资非常重要的一种投资方式，这尤其为运营商户所熟习和运用；同时这里不排除部分投资人/有投资意向的被访者租赁后先自营的能够。以上两项合计为投资投入需求，共占总有效样本的77.2％。需出租商铺的有16.4％，有商铺出卖需求的为6.4％。此两项为投资价值实现需求，共占到投资需求的22.8％。总体看，目前投资者投资购买/租赁商铺的需求较为旺盛。有效样本＝21913有哪方面的商铺投资需求请问您最近有哪方面的商铺投资需求？在投资者需求类型的调查中，分类型交叉来看，投资人中有求购商铺需求的比例最高〔49.0％〕，其次为求租商铺〔28.7％〕；而商户中有求租商铺需求的比例最高〔82.2％〕，出租和求购商铺的比例较接近，分别为8.9％和6.7％；机构/公司投资者需求主要集中在求购、出租、出卖商铺的方面。14最感兴趣的商铺类型请问您对以下哪些商铺类型比较感兴趣？在投资者感兴趣的商铺类型的调查中，一切投资者最感兴趣的商铺投资类型是商业街商铺〔62.2％〕；其次是社区商铺和住宅底商商铺，而三者共同之处即在于普通均是门脸房。有32.6％的投资者表示对百货商场、购物中心商铺感兴趣，此选项位居第四。有效样本＝28815最感兴趣的商铺类型请问您对以下哪些商铺类型比较感兴趣？在投资者感兴趣的商铺类型调查中，分类型看，投资人最感兴趣的前三位依次是商业街商铺、社区商铺和住宅底商商铺；商户最感兴趣的是商业街商铺、住宅底商商铺和百货商店、购物中心商铺；公司/机构投资者最感兴趣的是商业街商铺、住宅底商商铺和社区商铺及百货商店、购物中心商铺。16以为最适宜的投资区域请问您以为以下哪些区域比较适宜商铺投资？在投资者以为比较适宜的商铺投资区域调查中，珠三角地域〔37.5％〕和东北地域〔34.0％〕最适宜做商铺投资，第三位是西北地域；其他是华南地域和华东地域。华北地域适宜度最低〔3.8％〕。有效样本＝28817以为最适宜的投资区域请问您以为以下哪些区域比较适宜商铺投资？投资者以为比较适宜的商铺投资区域调查中，分类型看，普通投资人以为珠三角地域〔36.7％〕最适宜做商铺投资；商户以为东北地域〔35.6％〕；而公司/机构投资者那么以为珠三角地域〔64.7％〕和西北地域〔64.7％〕最适宜做商铺投资。综合看，珠三角地域、东北地域、西北地域根本也都处于最适宜投资区域各分项前四位内，其他华南与华东地域较为接近，分处于第四、第五位。18投资者类型针对本商业工程进展的调查中，有效样本共有83个。其中普通投资人50个，占60.2％，商户18个，占21.7％，机构/公司投资者15个，占18.1％。19本工程适宜的商业方式请问您以为本工程定位哪种商业方式比较适宜？在对本工程能够的商业方式的选择上，投资者以为适宜程度最高的是商业步行街〔50.6％〕和综合购物中心〔48.2％〕，其次分别是大中型专业市场和大型超市。有效样本＝8320本工程适宜的商业方式请问您以为本工程定位哪种商业方式比较适宜？在对本工程能够的商业方式的选择上，分类型来看，普通投资人和商户均以为适宜程度最高的是商业步行街和综合购物中心，而公司/机构投资人那么以为综合购物中心最为适宜。21商铺销售的方式选择请问您以为本工程商铺采取哪种销售方式比较适宜？在对本工程最认同的销售方式的选择中，总体来看，选择包租销售〔43.4％〕方式的比例最高，与此相类似的返租销售〔27.7％〕也被投资者以为比较适宜，共有56.6％的投资人选择了以上这两种有一定收入保证的方式；另外居于次位的是以租代售〔27.7％〕和先租后售〔24.1％〕，有45.8％的投资人选择了这两种方式。有效样本＝8322商铺销售的方式选择请问您以为本工程商铺采取哪种销售方式比较适宜？分类型来看，普通投资人最可的销售方式是包租销售〔46％〕，商户最认可的是包租销售〔40％〕和先租后售〔40％〕，而公司机构投资人那么最认可以租代售〔44％〕。23最希望本工程引进的商家请问假设您要来此投资，您最希望本工程引进的知名商家是哪些？总体来看，投资者最希望本工程引进的知名超市是家乐福〔37.3％〕和沃尔玛〔34.9％〕，最希望引进的百货类商家是王府井百货〔27.7％〕，最希望本工程引进的家居类商家是宜家家居〔24.1％〕，其次为百安居。有效样本＝8324最希望本工程引进的商家请问假设您要来此投资，您最希望本工程引进的知名商家是哪些？分投资者类型看，普通投资人最希望引入的是王府井百货〔34％〕，其次是家乐福和沃尔玛；商户最希望引入的是家乐福〔53.3％〕，以及华润和易初莲花；机构/公司投资者那么希望引入沃尔玛〔44.4％〕，其次是家乐福和宜家。25投资本工程物业类型倾向请问在选择新商铺时，您/贵公司更倾向于哪一种物业类型？对本工程各类物业类型的倾向上，投资者总体倾向商业街独立店铺〔54.2％〕和专业市场中的店铺〔43.4％〕，显著高于写字楼/住宅底商和商厦中的店中店，显示在选择所投资店铺类型时，店铺的商业环境更为重要。有效样本＝8326投资本工程物业类型倾向请问在选择新商铺时，您/贵公司更倾向于哪一种物业类型？按投资者类型分，各类型投资人均最为倾向商业街独立店铺，尤其是机构/公司投资者〔73.3％〕；其次倾向的店铺类型普通投资人和机构/公司投资者均为专业市场中的店铺，而商户对于专业市场中的店铺和写字楼/住宅底商倾向较平均，均为33.％，这主要有商户从本身运营阅历上的思索要素。27对本工程配套住宅/公寓的租/购能够假设本工程规划有专门针对投资人/商户开发的住宅/公寓等，您购买或租用的能够性怎样？对于为商业设备配套、专门针对投资人/商户开发的住宅/公寓，有43.4％的投资者表示有能够购买，有41％的投资者表示有能够租用。另外有31.3％的投资人表示不能够购买，37.3%的投资人表示不能够租用。有效样本＝83阐明：有能够包括“非常有能够〞和“有能够〞不能够包括“完全不能够〞和“不太能够〞28对本工程配套住宅/公寓的租/购能够假设本工程规划有专门针对投资人/商户开发的住宅/公寓等，您购买或租用的能够性怎样？对于此类住宅/公寓的购/租能够性，按投资者类型分，普通投资人购买能够性较大(48.0％)而租用的能够较小；商户中租/购意向均较明显，购买的能够(46.7％)仅次于普通投资人，而租用的能够次于机构/公司投资者为53.3%；机构/公司投资者在购买能够性上偏向不购买，而有较强的租用能够(55.6％)。29对商铺价钱的倾向请问假设您/贵公司购买该工程商铺,您以为商铺的平均价多少人民币/平方米比较适宜？投资者以为适宜的商铺价钱最主要集中在1.5万元以下，占到54.2％；1.5到2万比例为15.7％，1.5万元到3万元价钱范围是另一个主要价钱区段，占38.5％；另外3万以上至五万元以上都有一定的比例。有效样本＝8330对商铺价钱的倾向请问假设您/贵公司购买该工程商铺,您以为商铺的平均价多少人民币/平方米比较适宜？分投资者类型看，普通投资人接受的商铺价位最主要集中在1.5万以下，占56.0％，其它比例按照价位的提升而下降；商户接受的商铺价位那么集中在1万以下〔26.0％〕和1.5-2.5万之间〔46.7％〕，1至1.5万之间的比例为6.7％；机构/公司投资者集中在1万以下价位〔55.6％〕，另外在1.5–2万元间相对较高〔16.7％〕。31购买商铺付款方式倾向您/贵公司最希望的付款方式是以下哪种？在投资者购买商铺的付款方式上，利用银行贷款是最主要方式〔54.2％〕，其次分次付款〔28.9％〕。按投资者类型看，三类利用银行贷款的比例集中在50％-60％间，其次商户及机构/公司投资者较多采用分次付款，普通投资人中采用一次性付款方式的也占据了相当的比例〔16.9％〕。有效样本＝8332购买/租赁商铺思索的要素假设您/贵公司思索购买/租赁本工程商铺，以以下举的哪些思索要素是您以为比较重要？总体上看，投资者对工程的思索要素最主要的集中在地理位置〔74.7％〕和交通情况〔69.9％〕，其次是价钱/租金、商业运营特征、停车位，另外一些接近半数被访者思索的要素还有能否有国内知名卖场/专卖店/餐饮店在此营业、商业物业管理、商业规模。可见投资者对商业工程投资思索最多的依然是工程的区位、交通停车条件、商业