北京市中信菜市口项目商业规划

北京市中信菜市口项目商业规划

九洲远景

北京，2008年5月1A1购物中心类型选择A2.市级商业中心定位

A2.1市级市场研究

A2.2市级商业中心定位描述

A2.3租金预测A3.区域商业中心定位

A3.1区域市场研究

A3.2区域商业中心定位描述

A3.3租金预测内容：2A1.购物中心类型选择3产品定位方案是综合考虑市场需求、商业供给及地块条件等多方面因素条件的结果消费需求分析项目规划条件商业供给分析123竞争差异化方向满足市场机会最大的消费需求项目地块可满足发展的类型项目产品定位4根据本项目地理位置和建筑规模条件，可以有建设成为城市商业中心和区域性商业中心两种定位方向中信大吉项目城市中心超级地区中心地区中心邻里中心购物公园能量中心直销中心娱乐中心专业中心地址城市中心区域城市中心区域地区中心居民区附近郊区郊区适应性广适应性广郊区、新区、城乡结合处城乡结合处、郊区、新区面积20万平米以上可利用商业6-10万平米5-8万平米0.5-4万平米4-10万平米0.5-4万平米0.5-4万平米市区0.4-2万郊区4-8万超过10万平米超过8万平米交通..城市主干道旁区域中心主干道旁社区主干道旁城市主干道/高速路出口城市主干道/高速路出口城市/区域主干道旁适应性广城市主干道/高速路出口城市主干道/高速路出口临近城市中心主干道商圈可覆盖40公里可覆盖10公里可覆盖3公里可覆盖30公里或以上可覆盖30公里或以上可覆盖40公里或以上可覆盖30公里或以上可覆盖50公里或以上可覆盖30公里或以上LS中心富人聚集区1.5-5万平米或更大面积区域/社区交通干道可覆盖3公里美食中心适应性广1-8万平米适应性广可覆盖6公里或更大范围资料来源：九洲远景分析√√5目标细分市场选择描述与本项目匹配度城市商业中心区域商业中心凭借邻近全市商业辐射力最强的市级商业中心西单商圈的地理优势，以优越的交通和体量规模条件着眼于通过有效定位实现与西单及宣武门商圈的有效联接，成为辐射各城区消费者的又一市级商业中心两种战略定位方向将影响市场研究的范围资料来源:

九洲远景分析目标消费群竞争对手考虑全市范围如下细分客群：青年消费者成熟家庭消费者各类高收入富裕人群以满足宣武和丰台区域市场为商业定位方向，力求通过合理定位实现对于区域内消费外流的拦截，成为区域内最为重要的商业中心以区域内常住居民为核心客群核心商圈内竞争项目：中友、君太、SOGO、新世界、东方广场、金融街、次级商圈内竞争项目：国贸商城、新光天地待开业项目：国瑞崇外购物中心、首地大峡谷消费主要外流对象：中友、君太SOGO新世界百货待开业项目：国瑞崇外购物中心、首地大峡谷6A2.市级商业中心定位7A2.1项目定位市场研究8核心商圈：范围：南至南四环、北至北二环；西至西三环，东至东三环，商圈半径6公里左右。市级商业中心战略定位将以全市范围作为商圈辐射区域进行研究辐射商圈：辐射范围：覆盖北京市区资料来源：九洲远景分析项目本案核心商圈次级商圈辐射商圈次级商圈：范围：南至南五环、北至北三环；西至西四环，东至东四环，商圈半径10公里左右9我们根据不同的年龄和家庭收入水平，将消费者划分为四个可考虑的细分消费人群年龄60岁45岁35岁25岁16岁3000元6000元10000元15000元家庭月均收入目标市场类型定义青年人群富裕人群成熟家庭收入:>15000元年龄:25岁–60岁收入:>3000元年龄:16岁–35岁收入:>3000元年龄:35岁–45岁描述消费人群细分市场划分资料来源：本项目消费者调查,九洲远景分析中老年人群收入:3000~15000元年龄:45岁–60岁10针对市级商圈我们选择青年人群、成熟家庭、富裕人群三类人群作为项目目标消费者支持各细分市场消费规模比较说明:1)人群占比数据来自本次本项目消费者调查结论；2)人均月消费支出数据来自于本次调查结论

3)市场规模=细分市场人群占比*人均月消费支出*X城八区16-60岁人口数X3000元以上家庭收入比例70%资料来源：本项目消费者调查,九洲远景分析定义人群占比人均月消费支出59.2%18.2%14.8%2447元/月3002元/月1829元/月市场规模大小排序99亿37亿18亿1)2)市场规模计算1423)青年人群成熟家庭中老年人群富裕人群5.2%4946元/月19亿3收入:>15000元年龄:25岁–60岁收入:>3000元年龄:16岁–35岁收入:>3000元年龄:35岁–45岁收入:3000~15000元年龄:45岁–60岁√√√11市区主要大型商业项目分布示意图1243617871542785612131114910根据调查，在全市范围内已存在相当数量的大型集中式商业项目，并有多个项目处于建设过程在建及待开业商业项目现有大型商业项目资料来源：

九洲远景分析1、金源燕莎。2、嘉茂中心。3、金融街。4、大悦城5、首都时代广场。6、SOGO。7、君太百货。8、中友百货。9东方新天地。10、王府井百货。11、东方新天地。12、新世界。13、国贸中心。14、华茂中心。15、新光天地。16、世贸天阶。17、美罗城。315161、万贸中心。2、长安mall。3、资和信百货。4、新尚购物中心。5、首地大峡谷。6、国瑞城。7、大钟寺国际购物中心。8、双全购物中心。9、富力购物中心。10、朝阳大悦城。11、SOLANA9101112细分人群的经常购物的区域消费者调查发现，西单和王府井商业区是超过近30%以上各类人群都经常光顾的消费区域，其中西单的光顾比例明显较高，且更受更多青年人青睐资料来源:本项目消费者调查青年人群样本量=296成熟家庭样本量=91富裕人群样本量=2613经常光顾西单商圈各百货店的消费者比例明显较高，其次为新世界及SOGO商场消费者经常光顾的商场资料来源:本项目消费者调查青年人群成熟家庭富裕人群青年人群样本量=296成熟家庭样本量=91富裕人群样本量=2614九洲远景通过多个纬度对商圈内商家进行筛选，确定了本项目11个现存及潜在的竞争对手市级商圈内主要商业项目11个主要竞争对手大悦城君太百货中友百货新世界百货SOGO零售业态零售业态商业规模商业规模市场影响力位置距离位置距离国贸商场新光天地资料来源：九洲远景分析核心商圈竞争对手次级商圈竞争对手东方广场金融街购物中心国瑞崇外购物中心首地大峡谷市场影响力15各竞争项目以中档及高档次定位为主；除大悦城和东方广场外，其余市级竞争项目多偏重于购物类商业供应，对于休闲及餐饮满足能力较弱高中低基本购物需求购物餐饮娱乐一体偏重餐饮娱乐档次餐饮休闲倾向性大悦城资料来源：市场调查、九洲远景分析SOGO君太百货新世界百货中友百货东方广场新光天地国贸商城核心商圈项目边缘商圈项目金融街

购物中心注：休闲娱乐倾向性根据餐饮及娱乐租户面积占比确定，比例越高则倾向性越强16新光天地(成熟化)(年轻化)娱乐购物资料来源:实地调研，九洲远景分析大悦城君太百货中友百货东方广场国贸商城金融街购物中心各商业项目品类供给年龄结构分析从商品供应结构上看，大悦城是青年相关品类供给比例最高的商业项目，而国贸商场则更偏成熟化客群新世界

百货SOGO核心商圈项目边缘商圈项目注：年龄倾向性由青年相关品类所占销售面积比例计算得出，占比越高年轻化越明显，占比越低则成熟化越明显17大悦城君太百货中友百货SOGO东方广场国贸商城新光天地餐饮休闲行业营业面积1448017152440319014032545012050休闲餐饮购物及其他4370金融街

购物中心各竞争对手商业业态供应结构支持资料来源：市场调查、九洲远景分析18大悦城君太百货中友百货SOGO东方广场国贸商城新光天地儿童电子家电数码家居服装/服饰其他29265202321584731714266191461071400购物行业营业面积金融街

购物中心20399各竞争对手购物类品类供应结构支持19大悦城君太百货中友百货SOGO东方广场国贸商城新光天地老年内衣时尚成熟正装运动休闲鞋时尚年轻其他23255178821243622174226431121050800服装服饰行业营业面积金融街

购物中心16217各竞争对手服装/服饰品类供应结构支持20预计未来国瑞购物中心及首地大峡谷项目档次定位将为中档，同时餐饮娱乐功能较强高中低基本购物需求购物餐饮娱乐一体偏重餐饮娱乐档次餐饮休闲倾向性大悦城SOGO君太百货新世界百货中友百货东方广场新光天地国贸商城现有项目即将开业项目金融街

购物中心注：休闲娱乐倾向性根据餐饮及娱乐租户面积占比确定，比例越高则倾向性越强首地大峡谷国瑞城资料来源：市场调查、九洲远景分析21青年人群具有最大的市场规模，其消费品类涉及面广泛，尤其存在餐饮和娱乐、数码类产品的集中化供给发展空间青年人群商业策略需求特征市场供给状况16-35岁消费者构成市场消费主流追求消费的时尚新颖、崇尚个性表达具有时尚潮流意识，时尚性消费占比较高支付能力相对有限卡拉OK、电影院、运动健身、是最受欢迎的休闲娱乐活动喜欢尝试新的购物消费场所私家车拥有率较低，出行购物主要依赖公交系统青年人群中友百货、君太百货等客层全面的百货是全市性青年人群的消费目的地同时存在各区域性百货为主的购物场所各主要商业场所以提供时尚女装、休闲系列、运动等购物功能性明显的商业供给为主导以大悦城为代表的聚焦青年人群的购物中心开始出现，并以餐饮和娱乐功能的加强为特征本项目市场机会策略方向本项目位于市核心区域，公交十分便利邻近青年人群集中的西单商业区，有机会分流消费市场供给偏重于时尚、休闲、运动类服装服饰，而其他青年人群消费相关的数码、餐饮、娱乐等行业在综合性购物场所集中度不高国际化快速时尚品牌市场知名度不断提升服装服饰类聚集知名休闲类品牌国际快速时尚品牌组团扩大供给集中度增大餐饮、娱乐比重增强数码、运动户外等年轻消费类行业的集中性供给营造新颖、体验性的购物环境资料来源：市场调查、九洲远景分析22成熟家庭消费群处于消费稳步提升阶段，受儿童及家庭成员消费影响明显，品质购物和儿童主题性商业供给存在市场机会成熟家庭人群商业策略需求特征市场供给状况35-45岁年龄特征的成熟家庭人群，处于事业与家庭的稳步上升期，具有较强的消费能力形成自我品位和较为稳定的品牌忠诚度健康和教育意识明显配偶和孩子成为消费活动的主要陪伴者，并对消费行为产生影响一半以上的该人群拥有私家车，对公共交通的依赖性不强，但对消费场所的易达性更加关注成熟家庭市级商业供给集中于西单、王府井及国贸区域各区域商业中心是家庭性消费的重要场所，如：华堂、新世界家庭性供给十分分散，集中度不高，表现在家居用品、儿童用品及娱乐品类，未来家庭性消费供给将以便利性原则为主导的各区域商业中心为主，同时购物中心业态的大量出现将有效提升商业休闲功能本项目市场机会策略方向百货店由于面积有限，家庭相关性品类覆盖率较低，选择性有限，超市及家居类品类专门店分流消费家居消费类品牌存在集中化品质提升需求机会60%以上的人群认为北京仍不存在能够同时满足儿童及家庭消费特点的购物中心突出儿童相关类商业供给将有效吸引家庭消费，包括：儿童教育、儿童用品、儿童娱乐、儿童服装等在购物中心中综合优质品牌组合，迎合不断增长的成熟家庭品位需求资料来源：市场调查、九洲远景分析23针对富裕人群的高端品牌消费供给近年来出现集中增长，但区域分布集中化明显，存在在南部核心城区打造富裕人群高端品牌消费高地的可能性富裕人群商业策略需求特征市场供给状况家庭月收入1.5万元以上，70%以上拥有私家车经济实力反映为对于品牌和档次的更高追求餐饮和休闲支出明显增加，并更加看重消费环境有通过消费方式体现身份与实力的需要对于购物场所的距离敏感度相对较低，同时对习惯性消费场所的忠诚度较高富裕人群高档商业供给于07年出现放量增长，是对高端市场长期供给停止的补长市场高档供应集中于时尚服装服饰、正装及饰品珠宝类为主高端供应集中于偏东部长安街沿线本项目市场机会策略方向富裕人群持续性增长，高端市场长期看好市场高端供应区域化集中，南部区域存在市场空白由于现有物业条件限制，国际品牌形象店展示未得到充分满足，品类齐全性有限在物业设计前期充分考虑国际一线品牌最新形象店要求，占领南区高端品牌高地，邻安街辐射全市规划设计师副牌组团作为一线大牌的补充资料来源：市场调查、九洲远景分析24A2.2项目商业定位描述25本项目商业定位将从8个方面进行描述大吉项目商业定位项目总体定位描述1项目USP（特色卖点）2目标消费者描述3商业组合4典型租户举例8业态及档次构成7主力店设置6商业布局526本项目三块商业用地的总体商业规划方案将以B地块为核心，并考虑分阶段开发C/D地块方案规划概述DCBA本商业项目包括B、C、D三个独立地块，各地块之间有约30米道路分隔，同时，三地块计划做分期开发，B先开发，C/D做后期开发B地块为位置最佳，同时相对可开发商业体量最大并且规划条件最好，其商业定位将起到核心带动作用因此，本项目策划将主要针对B地块进行，同时考虑C/D地块之后期商业延展方案两广路菜市口路BCD557米255米各商业地块平面示意图资料来源：实地调查、九洲远景分析项目总体定位描述127本项目核心定位为：面向全市中高收入家庭及青年客群，以休闲娱乐元素为核心驱动因素，满足购物、休闲、餐饮综合性需求的“缤纷欢乐世界”项目定位：凭借项目所在核心城区优越位置优势，打造面向全市中高收入家庭及青年人群，以休闲娱乐元素为核心驱动的，满足购物、休闲、餐饮综合性一站式大型消费场所。市场目标：三环以内规模最大的青年休闲及家庭消费场所，以多样化丰富商业元素，打造最具市场号召力和包容性的中信缤纷世界资料来源：九洲远景分析项目总体定位描述128项目条件项目规划差异化的优势本项目USP独特卖点与消费者沟通机会大项目在与消费者沟通方面有机会营造强的亲和力，未来在室内外广场、购物环境、自然景观环境、主通道、停车、标示导向系统等方面创造良好环境环保设置项目内外部均具备较大的空间，在项目室内的节点、节能、环保、绿色植物、室内空气处理、室内直饮水等方面力创良好条件交通优势4号和7号线地铁的转乘站，交通辐射各城区方向位于两广路与菜市口大街交汇，是东西和南北车行主要的两条干道体量大可打造成为未来三环以内最大体量的项目，为项目的发展带来足够空间，提升整体竞争力区位优势位于北京二环以里的城市中心城区的核心位置上，毗邻市级商圈项目USP（特色卖点）2通过设置多个消费主题在B地上、地下、C、D地块之间实现各类客层的有序分布，同时又相互连通，共同营造缤纷多彩、轻松欢乐的休闲消费氛围，以实现与各市级竞争对手的差异化竞争突出娱乐餐饮元素，并引进创新性影院、儿童教育娱乐租户类型，并结合规模优势打造强有力客流驱动引擎通过大规模地下欧洲风情街道的营造，形成北京最具规模的地下商业，并突出25-35岁青年消费主题性商业组合，将环境宜人的地下城及大比例的休闲餐饮业态作为特色卖点29本项目首先应该成为满足家庭消费的一站式消费场所，围绕家庭消费组合相关商业品类，提升家庭消费品质项目核心目标人群描述家庭目标人群描述：35-45岁为主的消费者，并已经有下一代家庭成员，其中多数仍处于15岁以下的儿童，家庭收入达到中产商业组合：通过组合家庭品质购物、休闲餐饮、儿童主题、大型娱乐、家居类产品模块，提供满足家庭从品质购物到休闲放松的全面供应方案，实现对于家庭性消费者的有效驱动商业布局：以地上部分各楼层分别安排不同内容的家庭化模块布局目标消费者描述330同时，针对青年人群特点突出时尚、休闲概念，打造充满异域风情的地下欧洲风情街区项目核心目标人群描述青年目标消费者描述：25-35岁青年消费者为主，并向下延伸覆盖16-25岁年轻人群商业组合通过时尚服饰、休闲餐饮、娱乐、潮流装备等功能组合体现目标人群的潮流、活力特征通过建筑、环境设计营造活力动感、缤纷热闹的消费氛围商业布局：以地下青年主题欧洲城为集中布局区域目标消费者描述331本次项目概念设计，是通过各模块和子模块商业概念的组合与互动，共同构建并传递购物中心的市场定位和价值内容儿童王国娱乐/餐饮品质购物时尚装扮娱乐地带潮流装备缤纷美食健康生活青年主题成熟家庭大吉欢乐缤纷世界项目商业功能组合模块针对家庭及青年主题消费人群特点，将分别由若干商业功能模块加以体现商业组合432缤纷美食时尚装扮娱乐地带以国际快速时尚品牌、及多样化时尚类服装服饰类租户选择，满足青年人群对于时尚潮流的追求潮流装备设置地下以KTV、书吧、酒吧为主的娱乐类租户组合，打造南部城区青年人聚会玩乐的目的场所以各种主题餐厅、中西快餐在青年城布局内相对集中，同时部分分散分布体现十足休闲氛围，提供随时放松、休憩的场所青年主题模块构成提供各类青年人群喜爱的数码、电玩、模型、通讯器材、户外用品、体育器械等各类产品销售商业组合4资料来源：九洲远景分析33健康生活娱乐/美食品质购物资料来源：九洲远景分析本项目计划以大型影城、电玩城为核心打造城区的最大规模的家庭娱乐中心同时，辅以各类风味餐厅组合，体现家庭及朋友聚会温馨欢快氛围儿童王国以创新性的儿童娱乐和消费概念为特色卖点，实现对于家庭消费的有力驱动以创意性、高品质的儿童商业设计填补市场儿童主题消费场所的空缺以包括中高档服装服饰、家居装饰、厨房用品、床上用品、家具、灯饰在内的各类产品品牌专卖店组合，实现对于个人品位表达及提升居家生活品质的要求以健康护理、美容美体，休闲健身、健康保健为主要核心租户类别体现对于家庭健康生活的全面关注和解决方案提供家庭主题模块构成商业组合434青年主题各功能模块行业类别及典型租户代表功能定位青年装扮潮流装备娱乐地带缤纷美食核心租户代表行业类别ZARA、C&A、H&M、PromodG2000、Only、Veromoda佐丹努、生活几何、Inbase、E-landNike、Addidas、Puma、李宁Photo&Co、Nici渝乡人家、一茶一座、麻辣诱惑真功夫、T6、呷哺、呷哺KFC、吉野家、正一味巴贝拉、大长今、大渔铁班烧国际快速时尚年轻时尚年轻休闲运动服装家居/饰品数码通信户外体育器材KTV酒吧书店咖啡吧水吧中式正餐中式快餐西式快餐异国风味正餐Sony、宏图三胞、苹果中复、Nokia、迪信通Nikko、Northface、Columbia、三夫好家庭、YY、威尔逊、洲克乐圣、麦乐迪本色、苏菏、夜色贝塔斯曼雕刻时光、SPRCoffee避风堂、DQ租户类别B1/B2B1/B2B1/B2B1/B2商业组合4资料来源：九洲远景分析35功能定位品质购物健康生活娱乐/美食儿童王国核心租户代表行业类别BCBG、Ports、LOEWE、pinko、BossOrangeG2、Pimbo、K&C、Leo、D‘urben、雅格狮丹哥弟、慕诗、ELLASSAY、JESSIETimberland、SKAP、Nautica、Lacoste美克美家、伊利诺伊、特力屋宏梦儿童乐园宏梦儿童乐园宏梦儿童乐园kidzania精品服装服饰商务正装时尚成熟商务休闲品质家居美容美体健康食品健身SPA药妆店影院电玩餐饮儿童服装儿童用品儿童图书儿童娱乐美丽田园、玛花纤体、自然美宝明堂、老蜂农、鱼油、中体陪力、傲胜佐登妮丝美容SPA屈臣氏嘉禾、IMAXTOM熊沸腾鱼乡、小肥羊、三千里烧烤、必胜客、麦当劳、水果捞、元禄寿丝租户类别F1F2F2F2F3F3F4/F5F4家庭主题各功能模块行业类别及典型租户代表商业组合4资料来源：九洲远景分析36C地块商业定位可凭借B地块之人气积累，充分利用其沿两广路展示面优势，租户品牌档次向上提升至国际顶级高端以国际一线品牌及其设计师品牌的规模大店组团，打造位于市中心的品牌高地国际精品廊基于充分满足富裕人群不断增长的高端品牌追求，以最为优越的城市中心区位给予品牌最为充分的展示条件与舒阔空间品类包括典型租户珠宝首饰Cartier、Bvlgari

、Tiffany&Co.服装/服饰LV、GUCCI、BALLY、GIVENCY家具/家居VERSACE、FENDI、LAMLEE、C地块商业可规划为国际一线品牌旗舰大店组团商业组合437D地块建议可作为区域商业配套，重点满足周边2公里范围内居民日常性消费需求以大众性百货店、超市主力租户配合生活便利性服务类租户，满足周边区域性消费者日常消费品及便利性服务需求品类包括典型租户服装及家居购物华堂、百盛日常消费品华堂超市、美廉美服务药店、花店、洗衣店等D地块商业可规划为百货加超市的区域性商业中心模式组合商业组合4资料来源：九洲远景分析38菜市口项目商业模块构成图解三地块共规划商业面积24万平米，其中B地块地上5层地下2层18万平米，C、D地块各为地上5层地下1层，共6万平米商业布局5资料来源：九洲远景分析39时尚装扮4万平米潮流装备/1.5万平米缤纷美食1.5万平米娱乐地带1万平米中庭中庭中庭中庭中庭下沉广场入口下沉广场入口两广路菜市口路下沉广场入口B地块地下功能模块示意图地下青年主题商业分布可采取街区式布局，通过欧式风格双层设计营造浓郁异域街区风情（1/2）商业布局5资料来源：九洲远景分析40地下商业说明：

-将项目地下商业打造成成为北京最大的地下“欧洲风情”街；

-商业街两层变为一层，形成地下独栋或连派建筑；

-地铁人流又自动扶梯向-2F直接输送；

-地下商业主街通道不少于12米宽，辅街通道不少于6米宽；

-在地下营造出地上的感觉，通过绿化、景观设计、自然采光、环保等营造出欢乐和谐的地下开放式空间地下青年主题商业分布可采取街区式布局，通过欧式风格双层设计营造浓郁异域街区风情（1/2）商业布局541B地块商业组合中主力店面积占比约为50%，可实现充分客流带动的同时保证相对理想的租金收益B地块租户类型占比（面积%）主力店非主力店资料来源：九洲远景分析说明购物类次主力店：国际快速时尚品牌店餐饮类主力店：面积超过2000平米的大型餐饮休闲娱乐类主力店：影城、健身房、儿童乐园、KTV大型主力店可以有效带动市级客流，显著降低项目招商风险，同时主力店租金水平相对较低主力店设置642在行业组合中相对竞争对手显著提升餐饮及休闲娱乐比重；在档次结构上以中档为主，同时加强中高档比重B地块目标租户档次比例（面积%）资料来源：九洲远景分析B地块目标租户业态比例（面积%）业态及档次构成743设计理念强快速流转 仅需两周时间商品价格定位简单价格适中次主力店消费群定位特征经营理念对生活有追求，有文化，购买力相对较强年龄在20-45岁的时尚人仕领先快速时尚Zara上海店2000平米青年时尚类租户举例设计货架生产西班牙国籍资料来源:九洲远景分析ZARA是风靡世界的青年快速时尚类（FastFashion）典型代表租户，以适中的价格满足青年消费者对于国际时尚的追求典型租户举例844资料来源:九洲远景分析贝纳通公司充分体现新一代年轻人的价值观，经营范围广，已成为年轻人最喜欢的意大利品牌品牌名称消费群定位品牌简介经营理念充分体现新一代年轻人的价值观商品组合涉及领域广，包括休闲服、化妆品，鞋、居家用品等贝纳通公司于1965年意大利贝卢诺成立1994年，贝纳通在意大利成衣销售中排列第一在中国，贝纳通是年轻人最喜欢的意大利品牌之一，很多大商场及专卖店都设有店面20-30岁时尚年轻人青年时尚类租户举例典型租户举例845品牌名消费群定位特征经营理念年龄在25-45岁追求时尚的年轻一族商业化和艺术化完美结合的新概念百货

香港,Toppy公司国籍

前卫设计,追求时尚潮流和顶尖高科技元素NOVO深圳旗舰店约2800平米Novo是体现年轻时尚与个性结合的次主力店租户，面积一般为2000平米左右青年时尚类租户举例典型租户举例8资料来源：九洲远景分析46资料来源:九洲远景分析Inbase品牌以“物超所值、大众化”为经营理念，采用多品牌战略，在16-30岁年龄段消费者大众市场享有很高的市场份额品牌名称消费群定位品牌简介经营理念物超所值、大众化旗下有Baleno:attitude、S&K、Baleno、ebaseI.P.ZONE、BAMBIN1996首度推出品牌于广州、香港、上海及北京店10年内班尼路业务伸延至台湾、武汉、长沙、黑龙江等地，新加坡及中东地区亦有班尼路的分公司及店铺

截至2005年6月，共有自营店及其它经营类型店铺约5000间，公司发展迅速大众消费，多品牌形成差异化消费群定位

BATMAN、STARWARS系列产品青年时尚类租户举例典型租户举例847主题餐厅介绍Lifestyle的餐饮概念主要体现在主题餐厅概念和消费环境设计上，对于时尚人群有很大的吸引力资料来源：九洲远景分析通过餐厅外观建筑、内部布局、产品选择等方面的贯同，并提出一致性的主题概念，形成主题餐厅具有突出、明显的主题概念可作为购物中心次主力店目前在全国各地区均有一定的发展单店平均面积为300-1000平米左右休闲餐饮类租户举例深圳的厕所餐厅北京的禅酷餐厅上海橡木桶餐厅北京的运动餐厅典型租户举例848资料来源:九洲远景分析玛花纤体美容定位于高级白领阶层，在中国大中城市开设店面，并逐步向二线城市扩展家庭保健类租户举例品牌名称消费群定位品牌简介经营理念高级时尚白领阶层

玛花纤体在瑞士、新加坡、马来西亚、中国等全球十多个国家和地区设有超过80个纤体中心，聘有700多位纤体师，为全球数以十万计的顾客塑造迷人曲线。自1986年以来获得高达50%的重复光顾销售率,占有高达26%亚洲的纤体市场份额，中国香港、新加坡、泰国和马来西亚市场占有率第一在中国上海、广州、上海、深圳、北京、杭州都有专业店，并逐步向二线城市扩张为全世界女性作局部纤体，以无需针药，无需挨饿，无需运动的理念，配合专利疗程，成就万千女性的纤体梦想典型租户举例849资料来源:九洲远景分析宝明堂是一家有百年历史，专门经营各种高档滋补品的连锁经营公司，在全国有80家连锁店

品牌名称消费群定位品牌简介经营理念“追求健康实证”的经营宗旨，脚踏实地，精益求精中高档有养生意识的消费群宝明堂创办于咸丰八年，即公元1858年1998年正式成立香港宝明堂国际集团有限公司深圳宝明堂目前已在北京、南宁、长沙、大连、厦门、上海、广东等全国各大中城市设立分公司，全国连锁店达80家所经营产品有，高级燕窝、冬虫夏草、雪蛤膏、野生长白山人参、韩国高丽参、美国花旗参、鹿茸、鹿尾巴、鲍鱼、鱼翅、各种高级海味、高级补酒等宝明堂家庭保健租户举例典型租户举例850资料来源:九洲远景分析OSIM（傲胜国际）主营专业保健和健康产品的国际品牌，为家庭保健类核心租户之一家庭保健租户举例品牌名称消费群定位品牌简介经营理念中高档有健身意识的消费群和企业OSIM（傲胜国际）于1980年所创立2005年，收购傲胜（上海）有限公司，并将它改名为傲胜（中国）有限公司2006年，连续5年获得新加坡品牌奖最快的时间将优质的产品推出市场，以满足客户的需求商品组合：健康生活、

精神、松懈、健美典型租户举例851资料来源:九洲远景分析简爱家居已拥有150多间专卖店，简约、时尚、个性化的是其产品特点家居购物类租户举例品牌名称消费群定位品牌简介经营理念简约、时尚、个性化的产品，优质的服务追求时尚和生活情调的消费者简爱家居创立于1999年，品牌所属的上海简之爱生活用品有限公司，是集设计、开发、推广于一体的国际流行时尚家居连锁企业全国各大中城市有150多家专卖店软装饰的首选品牌典型租户举例852公司简介嘉禾是东南亚最大的电影发行商和影院经营商，已成功在中国大陆开设多家影院香港嘉禾成立于1970年，并于1994年成为香港的上市公司，是目前最具有影响力的华语电影娱乐公司嘉禾集电影制作、发行、放映及电影融资业务为一体，是香港、东南亚最大的华语电影发行商和跨区域影院经营商嘉禾控制主要海外华语电影市场。于2005年2月，嘉禾的亚洲影院网路包括49个影城，合共345个影院嘉禾于2005年1月在深圳开设了内地首个品牌旗舰影城。该影城定位高档，并率先在国内推行手机短信和互联网订票服务，开创现代影城设计和管理的新里程碑。此外“嘉禾贵宾厅”首次将具有真正贵宾享受的“电影头等舱”概念带入中国资料来源：九洲远景分析娱乐类租户举例典型租户举例85354内部平面布局示意图目标客户群Familywithchildren核心价值Family,Fun,Fashion,Discovery项目主题承载动漫主题的娱乐空间儿童商品的多样化选择空间家庭消费生活的享受空间项目定位以娱乐/教育为核心驱动，带动梦幻动漫、成长殿堂、家庭盛会、欢乐世界、购物天堂五大模块，打造一个动漫商业模式。建筑与体量规划总面积2.5万平方米左右，以购物中心主力店的形式，开设在家庭购买力强，时尚度较高的一、二线城市商品组合以儿童购物、娱乐为核心驱动品类，结合儿童服务、餐饮和部分生活必须品、家居、音像书籍等行业儿童类租户举例Kidzmall梦幻动漫欢乐世界成长殿堂购物天堂家庭盛会宏梦儿童乐园是以儿童娱乐、教育为核心驱动元素儿童主题综合性主力店租户（1/2）典型租户举例8资料来源：九洲远景分析5455梦幻动漫MagicComic欢乐世界CheerTour成长殿堂GrowingPalace家庭盛会FamilyParty购物天堂ShoppingMarket宏梦舞台剧动漫制作空间动漫游戏空间动漫充气城堡体验式成长乐园儿童教育（婴幼儿）儿童教育（青少年）儿童书店儿童摄影休闲餐厅城市超市健身娱乐、美容美体影院儿童家居天地儿童玩具天地儿童时尚天地妈妈乐园宏梦星城由以下五大模块组成：宏梦儿童乐园是以儿童娱乐、教育为核心驱动元素儿童主题综合性主力店租户（2/2）儿童类租户举例典型租户举例8资料来源：九洲远景分析55资料来源：九洲远景分析Kidzania:学习和娱乐的组合词,具有儿童的，由儿童管理的，为儿童的国家的含义。Kidzania东京是日本第一个职场体验公园，儿童可以挑战自己喜欢的职业，在游戏中学习社会的构成。和成人一样，通过从事各种职业获得K币（专用货币），用于购物和学习等。1999年在墨西哥开放的Kidzania，非常受当地儿童的欢迎。真实的职业体验：Kidzania为儿童准备有消防员、空姐、模特、医生等80种以上的职业和学习活动。各馆根据儿童的年龄和兴趣，准备有不同难度的活动（具体的工作和体验）。可以象大人一样成为飞行员驾驶飞机，作为播音员朗读新闻，成为消防员开展灭火活动，变成幼儿园的老师照顾小孩子等。通过工作赚取金钱。用自己赚取的K币购物！工作后获得K币购物！用Kidzania独有的货币“K币”向进行职业体验的儿童支付工资。使用K币能够接受各种服务和购物。现金卡都和真的一样可以在Kidzania内的银行开设帐户，得到现金卡，使用ATM，由儿童自己取出K币。当然，只要存入钱，下一次来玩时仍会有K币。儿童要在Kidzania游戏，可以自己使用和存储K币。指导者为儿童提供支持在Kidzania中，指导者为充满好奇心和探索精神的儿童提供支持。他们经过培训，为自发性的职业体验提供帮助。

这些措施得到人们的认可，在墨西哥成为儿童能够放心游戏的设施，得到家长很高的信任。儿童类租户举例：Kidzania提供儿童各种逼真的社会角色体验，以寓教于乐的形式，帮助儿童进行未来职业启蒙，深受儿童及家长喜爱典型租户举例856A2.3项目租金预测57根据竞争对手访谈数据，我们推算本项目的各楼层不同业态的租金水平参考值购物513563餐饮485500休闲220253300358楼层平均租金的测算[单位：元/m2·月]资料来源:市场调查、九洲远景分析B1F1F124993982F3902533F2022962024F31702501705F58我们选择了购物中心业态的大悦城和首地大峡谷以及百货业态的君太百货和SOGO作为竞争对手进行比较竞争对手租金调查表，单位：元/平方米·月楼层行业大悦城首地大峡谷SOGO君太百货5F购物360-240504餐饮324-80-休闲娱乐----4F购物396126240552餐饮360108--休闲娱乐----3F购物450216400624餐饮414162--休闲娱乐-144--2F购物540270560784餐饮504---休闲娱乐--240-1F购物630360560880餐饮-324--休闲娱乐----B1F购物504--720餐饮450-480680休闲娱乐----资料来源:市场调查、九洲远景分析59市场比较租金预测结果的计算综合考虑了调查样本与本项目在影响租金水平的各种因素上的差异，并通过租金调整系数加以反映调查样本租金调整值计算说明：样本租金调整值=∑样本在各租金调整因素得分*因素权重各样本在各因素上的得分以基准为100的指数表示，反映在某一租金影响因素上调查样本相对于本项目的差异。各样本租金调整系数=100/样本租金调整值通过确定租金调整系数，计算出通过市场样本租金调查对本项目租金预测的结果资料来源:

九洲远景分析注：此处本项目商圈条件为预计2011年开业年份的商圈状况影响租金调整因素权重大悦城首地大峡谷SOGO君太百货商圈条件45目概念吸引力25%100907065交通条件20%120110100120设施设备配套10%1001008070样本租金调整值

126.590.595114.7560推算项目月租金收入为6569.5万元，年收益为78834万元/年楼层主力店租金收入(万元/月)品牌租户租金收入(万元/月)租金小计(万元/月)平均租金(元/m2·月)5F1951253201074F142.5336.4478.91603F132543.9675.92252F181.5898.21079.73601F1921013.41205.4402B15792230.62809.6312总计14225147.56569.5274月租金收益：6569.5万元/月年租金收益：78834万元/年各楼层租金收入汇总表租金预测资料来源:

九洲远景分析61总体月租金收益按行业比例为购物:餐饮:娱乐=86%:7%:7%行业租金收益（万元／月）占比％购物5658.783%餐饮471.310%休闲及服务439.57%合计6569.5100%各行业租金收益占比(%)购物休闲及

服务餐饮资料来源：九洲远景分析月租金总收益中各行业占比62方案一租金增长情况预测悲观情景(增长率10%)中等情景(增长率15%)乐观情景(增长率20%)年租金收入（万元）月平均租金注：假设2011年项目首年租金为目前测算水平63A3.区域商业中心定位64A3.1.区域市场研究65核心商圈：范围：南至南三环、北至长安街、东至前门大街、西至西三环，商圈南北宽7公里，东西长10公里。次级商圈范围：核心商圈至西南四环间的的区域。商圈南北宽10公里，东西长14公里。区域商业中心定位方向将以项目所在西南部城区为商圈研究范围资料来源：实地调研，九洲远景分析项目本案核心商圈次级商圈66

项目核心商圈内常住居民约94万人，项目次级商圈内常住居民约58万人资料来源：实地调研，九洲远景分析核心商圈、次级商圈功能区域说明万寿路板块羊坊店板块东大街板块太平桥板块花乡板块马家堡板块大红门板块右安门板块西长安街板块金融街板块马连道板块牛街板块项目本案人口规模

核心商圈主要居住区主要居住区羊坊店板块马连道板块牛街板块金融街板块右安门板块130652138300359176580084800西长安街板块130331其他区域352500合计：938300人口规模

次级商圈主要居住区主要居住区万寿路板块太平桥板块东大街板块花乡板块马家堡板块112859102600275003724897506大红门板块130000合计：583713西罗园板块西罗园板块7600067商圈内零售业态以百货为主，缺少购物中心；餐饮类集中在两广路沿线；娱乐休闲业不发达，存在市场空间各行业分布现状功能现状与分布举例餐饮零售娱乐/休闲项目所在商圈内的商业较为传统，主要是传统百货、大卖场、品类杀手（专业店），目前缺少综合性的一站购足、休闲性主题特色购物场所餐饮主要集中在两广路沿线，尚未形成集中区域，主要以传统风味为特色，其他品类较少，存在发展空间休闲娱乐业较少，发达程度较低，存在较大市场空间SOGO、菜百家乐福、沃尔玛东方家园、家得宝丰泽园南来顺老城一锅资料来源：市场调查、九洲远景分析广安门电影院马华健身68项目核心商圈和次级商圈的百货和购物中心主要分布在主干道和地铁沿线，以百货为主，档次为中档和中低档M10-II-IIM7M14M4及大兴线M9及房山线2134561012137911No.名称体量(万m2)1首地大峡谷*102SOGO133菜市口百货0.94国华商场1.15广安门华联26右安门华堂1.27天桥百货商场1.78富力信然广场3.79丰台华堂0.910城南大道购物中心*711马家堡华堂3.512资和信百货613六圈城南购物中心*9.78已有建设中，未开业注：标*号的为购物中心业态资料来源：市场调查、九洲远景分析69核心商圈居民经常性购物消费场所集中于西单、崇文门及宣武门区域资料来源:本项目消费者调查宣武区人群经常购物的商场丰台区人群经常购物的商场70由于项目位置邻近市级商业中心，因此将面临市级中心商业与区域性商业项目的竞争高中低基本购物需求购物餐饮娱乐一体偏重餐饮娱乐档次消费需求大悦城首地大峡谷即将出现的商业已经开业的商业明珠市场首都时代广场SOGO君太百货华联菜百国瑞城新世界百货中友百货资料来源：市场调查、九洲远景分析71大悦城君太百货中友百货明珠市场时代广场SOGO菜市口百货广安门华联14480171524403301525031900270休闲餐饮购物各竞争项目商业组合各竞争项目百货业态以购物类业态为主导，购物中心餐饮及休闲业态比例有显著提升，但项目数量有限资料来源：市场调查、九洲远景分析72多数项目购物类行业中以服装/服饰类商品为主导，销售面积占比达70%以上大悦城君太百货中友百货明珠市场时代广场SOGO菜市口百货广安门华联儿童电子家电数码家居服装/服饰其他2926520232158471238861503171446336514总面积：（平米）各竞争项目购物类商品供给结构资料来源：市场调查、九洲远景分析73市场各竞争项目服装类产品供应结构多以青年相关类服装为主大悦城君太百货中友百货明珠市场时代广场SOGO菜市口百货广安门华联老年内衣时尚成熟正装运动休闲鞋时尚年轻其他17882124361193259302217443431844各竞争项目服装类供给结构23255总面积：（平米）资料来源：市场调查、九洲远景分析74区域性商圈商业供给相对不足，导致消费外流严重；存在为南城大众人群打造南城消费为主的区域性商业中心的市场空间区域大众客群商业策略需求特征市场供给状况宣武及丰台区域人群西单商圈、宣武门、崇文门商圈整处于业态提升过程中，除西单和崇文门由于新建购物中心的加入休闲体验元素有所增加外，宣武门仍以购物功能性为主竞争对手供给以时尚类服装服饰行业为主，家居及儿童类供给相对薄弱南部以家庭为核心顾客群的大众化购物中心即将入市本项目市场机会策略方向区域性消费外流严重，商业供给相对不足竞争对手存在休闲娱乐类供给的相对缺失家居类及儿童类商业供给存在机会通过对于竞争商区竞争力元素的借用。同时提高市场相对缺乏品类，家居及儿童类商品的集中化供给，实现对于区域外流消费的有效拦截增加餐饮娱乐休闲化元素，实现对于区域消费体验的全面提升16-35岁青年人群占比相比城八区平均水平低6%45-60岁中老年人群占比相对市区平均偏高6%区域为人口导入型区域，导入人口结构相对更加年轻化、收入层次更高项目核心商圈内的宣武区及丰台区居民都把西单作为最经常消费的区域资料来源：市场调查、九洲远景分析75A3.2.区域商业中心定位描述76基于南部城区的区域性商业中心的战略发展方向，中信大吉项目可定位为“以家庭、休闲、时尚”为核心诉求的“时尚生活购物中心以项目周边核心商圈内居民为核心目标消费群体，中信大吉项目将建成为一个以“家庭、休闲、时尚”为核心诉求的“时尚生活购物中心”。市场目标：成为区域内消费者满足时尚购物、休闲娱乐、餐饮需求的一站式综合性消费首选场所，并辐射西单及SOGO商圈的市级客流。资料来源：九洲远景分析77根据总体的市场定位，我们确定了项目的相关商业组合目标（1/2）目标消费者核心目标消费者选择为宣武及丰台区域范围内16岁以上，月家庭收入3000元以上的大众客群，次选消费群为西单、SOGO商圈的大众客流功能配比购物/餐饮/休闲娱乐/服务各行业之间的比例为：55%:20%:20%:5%主力店、次主力店面积占比为60%档次占比档次总体定位为中档为主，偏中高，高档/中高/中/中低=5%:25%:55%:15%消费者沟通理念强调现代感的购物与餐饮文化，国际化氛围及现代感的“生活方式”强调健康和富有活力的休闲娱乐概念为消费者提供“时尚、休闲、家庭氛围”的现代生活空间和消费价值理念资料来源：九洲远景分析78餐饮潮流美食广场：考虑到家庭消费者对美食广场的钟爱，将设置环境优雅、服务一流的美食广场设置家庭、商务性餐饮兼宜的大型品牌餐饮，同时，集合各类风味餐饮场所满足多样化选择需要；餐饮在各楼层进行分散布置将提高购物场所的休闲氛围休闲娱乐主要以国际影城、美容SPA、及配有游泳池的健身房体现成人的休闲概念同时创造以“宏梦童趣生活馆”等核心租户的组团式儿童娱乐概念服务针对周边居民及酒店写字楼用户的便利性消费需求，设置婚纱摄影、快速冲印、洗衣店、旅行社、移动服务厅等服务配套类租户资料来源：九洲远景分析购物以中档主力百货店加大卖场组合模式，满足核心商圈日常性家居生活需要；同时以快速时尚类次主力店辅以各类多样化时尚品牌专卖店结合提供中产阶级及以上阶层的“趋优化”选择根据总体的市场定位，我们确定了项目的相关商业组合目标（1/2）79本项目首先应该成为满足核心商圈居民家庭消费的一站式购物场所，围绕家庭为核心价值组合相关商业品类项目核心价值元素家庭资料来源：九洲远景分析通过组合百货主力店、家电/数码品类杀手店\超市、休闲餐饮、儿童主题、家居类产品模块，提供满足家庭从日常生活必须品到休闲放松的全面供应方案，实现对于核心商圈内家庭居民的有效驱动80同时，满足目标消费人群对时尚和流行元素的追求，实现对于现有市级商圈所提供的时尚类元素的有力竞争，从而截流区域内原有非生活必须类消费外流项目核心价值元素时尚资料来源：九洲远景分析通过时尚百货店为核心，同时组合国际快速时尚品牌和多样化时尚类租户选择，满足区域内消费着以最便利的时间和空间和合适的价格实现与时尚的亲密接触81同时，针对目前销售外流目标区域购物功能性过强的特点，着力打造本项目休闲、放松的消费氛围，实现差异化竞争项目核心价值元素休闲资料来源：九洲远景分析通过休闲运动类服装服饰、休闲餐饮、娱乐健身、等功能组合突出消费的轻松、休闲氛围，实现与周边显著购物功能性竞争商业差异化定位购物中心的空间设计同样为实现这一价值贡献其显著价值82目标租户类型举例目标租户类型购物类主要租户类型：百货主力店：太平洋、百盛等中档时尚百货店品类杀手主力店:苏宁\宏图三胞以目前最为流行的快速时尚类及运动类品牌作为次主力店，如Esprit、ZARA、Novo、Sport100部分国际二、三线及国内一、二线品牌，如宝姿、卡尔丹顿、梵思诺、伊文餐饮类主要租户类型：具有广泛市场影响力的大型中餐品牌，如渝香人家、眉洲东坡酒楼、金鼎轩等各式中西快餐组合：麦当劳、真功夫、呷哺呷哺等休闲娱乐类主要租户类型：全国性的、流行时尚的国际影城、健身俱乐部、SPA馆儿童娱乐概念的主题店：宏梦童趣乐园服务类租户类型：便利周边及写字楼酒店客户的服务类租户，如干洗店、移动营业厅、银行等资料来源：九洲远景分析支持83购物类餐饮娱乐注：以上品牌仅供参考支持目标租户类型举例84建议本项目做B地块楼上5层，地下1层;C、D地块做楼上4层，地下一层，总项目体量约为19万平米资料来源：九洲远景分析85A3.2.租金收益预测86推算项目月租金收入为4437.6万元，年收益为53251.2万元/年楼层主力店租金收入(万元/月)品牌租户租金收入(万元/月)租金小计(万元/月)平均租金(元/m2·月)5F82.5217299.51504F172.5316.2488.71633F105766.3871.32902F105798.5903.53481F105900.81005.8387B1270598.8868.8174总计8403597.64437.6244月租金收益：4437.6万元/月年租金收益：53251.2万元/年各楼层租金收入汇总表租金预测资料来源:

九洲远景分析87总体月租金收益按行业比例为购物:餐饮:娱乐=85%:11%:4%行业租金收益（万元／月）占比％购物3609.185%餐饮463.511%休闲及服务1654%合计4437.6100%各行业租金收益占比(%)购物休闲及

服务餐饮资料来源：九洲远景分析月租金总收益中各行业占比88租金增长情况预测悲观情景(增长率10%)中等情景(增长率15%)乐观情景(增长率20%)年租金收入（万元）月平均租金注：假设2011年项目首年租金为目前测算水平89B.城市宏观研究

B.1宏观环境分析

B.2北京市商业格局发展现状及其发展趋势

90北京市2007年GDP9006亿元，人均GDP为56044元，仅次于上海市主要城市GDP比较[亿元，2001-2007年]主要城市人均GDP比较[元，2007年]资料来源：各城市统计年鉴，统计公报，九洲远景分析CAGR排名15.9%15.9%17.5%23%332191按照12.9%复合的增长率，预计2011年北京人均生产总值将突破10000美元，达到中等发达国家水平，中产阶层将大量出现北京人均地区生产总值增长预测[元]资料来源：北京市统计年鉴，九洲远景分析12.9%按照世界银行统计标准，人均GDP达5000美元，意味着达到了中等收入国家和地区的平均水平按照联合国的标准，当一个国家和地区人均GDP处于3000美元至10000美元之间时，该地区国民经济具备相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段，中产阶层将大量出现92北京第三产业增加值占比近71.3%，位列首位，并保持11.9%的增长率，第三产业发展稳健北京与主要城市第三产业增加值占比对比（2006）北京与主要城市第三产业增加值增长率对比（2006）第三产业增加值地区生产总值资料来源：各城市统计年鉴，统计公报，九洲远景分析71.3%51%57.7%46.7%第三产业占比93与其他发达城市相比，北京市社会消费品零售总额位居前列，但增幅不高，人均社会消费品零售总额较低主要城市社会消费品零售总额比较[亿元，2007年]主要城市人均社会消费品零售总额比较[元，2007年]资料来源：各城市统计年鉴，统计公报，九洲远景分析CAGR排名11.4%12.9%13%21%321排名3421494北京市常住人口基数较大，增长率列各城市之首主要城市人口数量比较[万人，2007年]资料来源：各城市统计年鉴，统计公报，九洲远景分析常住人口外来人口25.7%35.5%23%75.3%外来人口占比主要城市人口增长率比较[%，2007年]95与其他发达城市相比，北京人均可支配收入与人均消费性支出相对略低，但增幅速度最高主要城市人均可支配收入比较[元，2006年]主要城市人均消费性支出比较[元，2006年]资料来源：各城市统计年鉴，统计公报，九洲远景分析11.5%9.9%6.2%-0.2%1234CAGR排名10.7%9.6%6.1%-0.5%1234CAGR排名96北京居民消费倾向为74.2%，环比逐年略有降低，在四个比对城市中仅次于广州北京与其他城市消费倾向比较[2006年]北京消费倾向变化[

2001-2006年]77.1%82.5%80.1%78%75%74.2%可支配收入消费支出资料来源：各城市统计年鉴，统计公报，九洲远景分析注：消费倾向=人均消费支出/人均可支配收入9711123.812200.413244.2北京人均消费支出结构年度图北京市民人均消费支出一直保持稳健增长，衣着、家庭设备用品及服务、杂项商品及服务支出增幅较大，反映北京市民生活质量在提升，消费结构逐渐升级14825人均消费支出[元，%]资料来源：北京市统计年鉴，九洲远景分析食品医疗保健交通和通信教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务家庭设备用品及服务衣着类2003200420052006CAGR10%18%8.2%8.5%8.7%10.1%11.7%16.5%9%98北京市中心城区中宣武区生产总值、人均水平相对较低北京市各主城区生产总值2006（亿元）北京市各主城区人均地区生产总值2006（美元）资料来源：北京市各区统计年鉴九洲远景分析99北京市中心城区宣武区第三产业增加值占比88%，仅次于东城区和西城区北京市各主城区第三产业增加值占比对比（2006）

（亿元）资料来源：北京市各区统计年鉴九洲远景分析100宣武区人均社会消费品零售总额相对其它城区明显偏低，反映出区域内商业发展落后，消费外流严重主城区社会消费品零售总额（2006，亿元）主城区人均社会消费品零售总额[2006，元]资料来源：北京市各区统计年鉴九洲远景分析101北京市中心城区中宣武区人口基数较少，但人口密度最高资料来源：北京市各区统计年鉴，九洲远景分析北京市城八区人口分布[万人，2006年]北京市城八区人口密度[人/平方公里，2006年]102北京市中心城区宣武区人均可支配收入排列末位，但消费倾向性最高主城区人均可支配收入[元，2007年]主城区消费倾向性比较[%，2007年]资料来源：北京市各区统计年鉴，九洲远景分析103B.城市宏观研究

B.1宏观经济分析

B.2北京市商业格局发展现状及其发展趋势

104B2.1.总体商业格局

105北京目前已形成三环内长安街沿线市级商业中心及多个区域性商业中心的空间布局资料来源：商圈调研九洲远景分析市级商业中心区域商业中心市级商圈1、王府井闻名世界的旅游商业中心2、西单年轻人的潮流前线3、CBD高端品牌的聚集地4、崇文门商圈国瑞mall、新世界、搜秀城、大都会5、大郊亭商圈美罗城、燕莎outlet’s、红星美凯龙、华腾新天地6、东直门商圈东方银座mall、来福士广场*、东华广场7、西直门商圈动物园服装批发市场

、嘉茂中心、枫蓝国际

8、金融街商圈金融街购物中心、百盛9、公主坟商圈城乡贸易中心、翠微商厦翠微生活广场、国宜通讯广场10、中关村太平洋电子商城、中关村购物广场新中关、中关村科贸中心、第三极11、金源商圈金源燕莎mall、金四季购物中心12、望京商圈望京国际商业中心、槿花时尚城、华彩国际中心华联商厦、嘉茂、六佰本、旺角、宜佳

13、亚奥商圈北辰购物中心、飘亮、唐人街购物广场14、六里桥商圈易初莲花、亿客隆家俱城15、木樨园商圈百荣世贸商城、京温服装城大红门服装城16、燕莎商圈燕莎友谊商城、SOLANA

94213101112137658141516区域商圈106市级商圈保持和加强，外围区域西部、南部商圈兴起，并形成各个区域功能商业区未来新入市大型集中式商业分布图未来大型集中式商业181、万贸中心2、大钟寺国际广场3、长安mall4、资和信百货5、新尚购物中心6、首地大峡谷7、国瑞城8、朝阳大悦城9、SOLANA10、三里屯VILLAGE11、富力城购物中心12、双全购物中心234445679资料来源：商圈调研九洲远景分析101112107九洲远景认为，商业布局变化的驱动因素主要为四个方面：政策规划导向、人口规模增长、住房开发、交通系统建设人口规模增长是城市商业格局变化的内在驱动因素住房开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的主要因素....交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持政府政策、规划是城市发展的指导方向2341资料来源：九洲远景分析108北京城市规划方向：“两轴—两带—多中心”的城市空间新格局北京总体布局结构规划图《北京城市建设总体规划方案》

提出“两轴—两带—多中心”的城市空间新格局。两轴：北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴，两带：北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津的“东部发展带”；北京西部山区以及延庆、昌平等连线的“西部生态带”。多中心：在市区范围内建设不同的功能区和在“两带”上建设若干新城。北京将通过完善“两轴”，强化“东部发展带”，整合“西部生态带”，最终构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。北京总体布局结构规划资料来源：《北京城市建设总体规划方案》

九洲远景分析109北京商业规划方向为：优化核心，延伸两轴，发展新城，强化特色优化核心：以存量结构调整升级为主，集聚精华、突出特色，重点突出王府井、西单、前门-大栅栏三个著名商业街区的服务功能，提升核心区商业的吸引力、辐射力。延伸两轴：在两轴延长线建设大型多功能商业设施，形成各具特色的商业集群。发展新城：根据新城功能定位，建立体系完整、功能完备的新城商业，实现高起点、高标准、跨越式发展。强化特色：加快发展中关村科技园区、北京商务中心区和奥林匹克公园等三个产业功能区主题商业，充分发挥品牌知名度优势，强化功能区商业特色。北京商业布局结构规划纲要未来商圈格局图资料来源：《北京城市商业布局规划方案》

九洲远景分析110由北京市城八区人口分布及增速可以看出，北京功能拓展区大于城市中心区的人口数量北京市城八区人口分布[万人，2006年]增长速0.3%0.9%2%-3%3%3.8%-0.3%3.9%排名62317548资料来源：北京市统计年鉴

九洲远景分析功能拓展区；朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区。城市中心区：东城区、西城区、崇文区、宣武区。总体上朝阳区、海淀区、丰台区从人口数量及增速上，都远远高于其他各区。111由北京市城八区商品期房面积对比可以看出，北京功能拓展区大于城市中心区的供给数量北京市主城区商品期房面积对比（万平方米，2006）资料来源：北京市城建委

九洲远景分析功能拓展区；朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区。城市中心区：东城区、西城区、崇文区、宣武区。总体上朝阳区商品房供给面积最高，、海淀区、丰台区次之，但都远远高于其他各区。1121243617871542785612131114910道路交通系统的完善，为多个区域商业中心的形成提供有力的支持即将入市商业项目已建商业项目资料来源：

九洲远景分析1、金源燕莎。2、嘉茂中心。3、金融街。4、大悦城。5、首都时代广场。6、SOGO。7