北京顺义北石槽镇概况及项目休闲养生功能定位及开发策略研究报告

研究北京顺义北石槽工程功能定位及开发策略研究报告1.本体及城市背景3.功能及形象定位Contents

2.相关案例借鉴4.开发策略及综合效益2区位属性六环外，隶属顺义北石槽镇，顺义与怀柔交界处，红螺湖、大杨山和正北峪三大风景区围合地带25公里正北峪自然风景区大杨山国家森林公园红螺湖旅游区首都国际机场五环线六环线本工程位于北京市顺义区西北的燕山脚下，距北京城区缺乏40公里，车程30分钟左右，距首都机场约25公里。六环线五环线本案2024/1/23地块现状区域内景观资源丰富，山、水、林、田、路浑然成景京密引水渠御杏园凤凰山树林西梅园柿子园2024/1/23区域交通紧邻京承高速公路，交通较为便利主要道路：区域南侧——京承高速、怀昌公路区域内部——范良路〔二级路，40米宽〕、西良路、西下路〔主干路，40米宽〕公交线路——942路〔东直门始发直达北石槽〕影响因素：天北路及西下路的市政道路和天然气、雨污水管线已经纳入顺义明年的重点启开工程。范良路和西部规划路及市政管线申报但未得到正式启动时间。范良路两侧有局部当地企业〔三源生态农庄〕扩建。沙通铁路范良路怀昌公路京承高速北高路下高路天北路红螺湖旅游区：15公里正北峪风景区：15公里首都国际机场：15公里北五环：27.1公里北良路2024/1/23北石槽镇在顺义十二五方案中，隶属于重点的浅山经济开展带，镇域面积50300亩，耕地面积3万亩，下辖16个自然村，人口16,543人；西部地块合计3,600亩〔4村域1500亩+建设用地1100亩+山域1000亩〕，涉及4个自然村，人口3500余人。北石槽镇地处潮白河冲积平原，北靠军都山。全镇90℅为平原，其余为破岗地，森林覆盖率45℅，年平均气温11度，空气质量常年一级。2021年，全镇国内生产总值为42,500万元，其中第一产业7791万元，第二产业22,659万元，第三产业12050万元；全镇收益分配：主营业务收入66,469万元，营业利润1204万元。人均收入10,172.4元，财政收入：属地税收4853万元，地方税收2005万元。社会情况自然情况经济状况北石槽概况工程位于浅山经济开展带，经济开展势头良好，自然环境优美2021-10-106市政配套市政工程正在大规模维修和扩建，为本区开展提供契机凤凰山山体美容工程项目区再生水厂修建工程水厂扩建工程集中供热中心修建工程变电站增容工程西下路延长线道路修建及市政管网铺设工程范良路拓宽及延长线修建工程良善庄桥修建工程沙峪沟治理美化工程全部工程预计总投资：46,000万元2024/1/237北部都市产业综合片区西部现代农业片区京承高速南部文化休闲片区北青集团正在与镇政府对镇内西北方向的凤凰山区域开发接触，其开发方向为打造“国际健康城〞——迪斯尼军事主题乐园。镇域规划一轴三区的总体结构为北石槽镇的开展创造了条件首创集团〔协同国开行〕就镇中心区域的改造已经达成协议，目前进入一级开发主体委托申请阶段，同时其对西部地块也有涉猎意向。2024/1/23北京已正式提出以建设“世界城市〞为目标，比肩纽约、伦敦、东京、巴黎等世界级城市。世界城市某种程度上已成为北京城市功能的总体定位。巴黎纽约伦敦东京世界城市主要高端形态：国际金融中心决策控制中心国际活动集聚地信息发布中心高端人才聚集中心旅游休闲聚集中心从北京“世界城市〞开展战略中，寻求北石槽镇的历史使命和开展机遇使命机遇城市性质2021-10-109北京市总体规划〔2004-2021年〕北京市“十一五〞时期产业开展与空间布局调整规划现代化国际城市、宜居城市；国际旅游门户与服务基地；京承生态经济走廊；城乡协调发展；到2050年左右进入经济、社会、生态全面协调可持续发展的世界城市行列；中心城次区域完善国际交往中心功能，大力发展高端服务和文化旅游。加快旅游、会议会展、商务服务等专业化商务服务业发展；城乡统筹与区域协调发展是新时期北京城市发展的重要战略之一；顺义将成为未来北京经济发展的重点地区之一，形成城市新的增长极；重点开发现代娱乐旅游、商务会展旅游等高端旅游产品；城市开展战略产业开展战略宜居城市、休闲旅游等规划为区域提供良好开展平台城市规划2021-10-1010本案六环路顺义规划从顺义的区域空间总体布局中，寻求北石槽镇的开展机遇北石槽镇位于顺义区的西北角，不属于?顺义新城规划〔2005-2021年〕?中的重点开展区域，但北石槽镇要防止边缘化，突出自己的特色，为实现顺义区的区域协调开展做出自己的奉献。开展导那么顺义新城规划〔2005-2021年〕北石槽处于生态环境敏感地区。应充分利用浅山带的环境优势，大力开展旅游业和现代农业，保证充足的绿色空间，保护良好的生态环境。杨镇赵全营镇京承高速六环温榆河潮白河李遂镇高丽营镇中心区河东新区绿色国际港空港区2024/1/2311人类正进入大休闲时代世界休闲组织秘书长杰拉德•凯尼恩：休闲是二十一世纪人们生活的一种重要特征，到2021年，全球将全面进入休闲时代。产业概况2021-10-1012产业概况旅游业具有“无烟产业〞和“永远的朝阳产业〞的美称，已经和石油业、汽车业并列为世界三大产业。车轮时代加速休闲旅游产业迅猛开展。2021年，休闲旅游占世界旅游总量的62%。产业开展根底北京私家车主群体数量位居全国首位，对自驾出游以及郊区置业提供有力支撑，自驾游、郊区置业消费潜力巨大；我国每周5个工作日制，及每年十一小长假，累计一年将近114天假期。可自由支配时间增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。城市化带来的弊端为休闲度假开发构筑起客户心理需求的根底，越来越多人利用闲暇日从喧哗紧张的都市中走出去。京津冀旅游产业进入高速开展期，产业开展根底良好产业概况数据来源：六城市2021年城市国民经济和社会开展统计公报2021-10-1013北京远郊区县观光休闲旅游和民俗游增长迅猛产业概况旅游收入较快增长，民俗旅游同比增加实现旅游收入6.6亿元，同比增长18.5%。接待旅游人次826万人，同比增长8.4%。观光休闲农业收入和接待人次双增长。2021年观光休闲农业总收入27979.4万元，同比增长15.5%;接待人次616.6万人次，同比增长6.3%。2009年北京市远郊区县旅游收入与增长情况2021-10-1014产业客群概况商务休闲目的：商务活动、私人会晤、团队建设、会议培训、拓展活动等；商务旅游总量持续增长，特别是商务会议客群总量大，消费能力强，需求持续稳定增加；区域跨国公司和企业总部聚集，会议、培训等商务休闲市场根底雄厚；企业倾向于在生态环境优雅的地方以更放松的方式来举办一些正式或非正式的活动。2021年，北京荣膺2021中国十大魅力会议城市之一。国民经济开展、人民生活水平提高催生旅游需求多样化。未来10年间，企业、政府旅游增长速度将达10.9%，个人旅游消费年均增速将达9.8%。——2021-2021年中国旅游业市场投资分析及前景预测报告企业（团体）?财富?杂志2021年最新评选显示，北京已拥有30家世界500强企业的全球总部。世界500强累计在京设立外商投资企业已经到达486家。北京拥有100多家央企总部，96家中国500强企业，25万多家中小企业。每年国际会议业的产值约为2800亿美元2021年，北京全年共举办大小会议约21万个。其中，举办国际会议6857个，举办大型国际会议782个。会议收入共648062.6万元，比上年增长20.4%。随着北京市经济的开展，会议经济未来开展潜力巨大。2021-10-101515产业客群概况个人（家庭）郊区休闲、度假已成为京城旅游的首选，休闲市场根底良好升级需求：观光度假、休闲娱乐、购物保健、宗教信仰、第二居所等；居民个人或与亲朋结伴选择郊区观光和休闲度假旅游市场兴起；北京2021年城镇居民人均可支配收入到达24725元，居全国首位；2007年北京自行申报个税人数达34.1万人，预计年所得超12万的人数150万人以上。2021-10-101616市场格局欢乐岛红螺湖度假村鹅和鸭农庄红螺湖鸟岛飞腾影视城特菜大观园龙脉温泉度假村河畔乡居农家九华山庄鸟岛高尔夫保利垄上、复地元别墅…龙脉马场西山阳光高尔夫西山林语香山红色大本营香山滑雪场温都水城东方夏威夷华堂高尔夫燕东生态园天下第一城燕郊疗养中心四大休闲旅游聚集群环绕北京，休闲、旅游市场竞争剧烈北京北京中心城周边观光、旅游、休闲、度假等资源丰富，竞争剧烈；板块内部工程多为依托自然资源自发聚集，工程各自为政，易形成内部竞争，本区应发挥后发优势，统一规划，形成规模聚集效应；短期度假产品供给过剩，而对应长假和长期特色休闲产品缺乏，产品结构性问题突出。本案红螺湖风景区奥北小汤山板块西山板块燕东板块2021-10-1017本案处于四大风景区围合地带，交通优势明显，机遇与挑战并存机遇：自然风景优美：本案坐拥以凤凰山和御杏林为代表的优美生态环境，山水林田路相映成辉；交通便利：紧邻京承高速公路，区内交通较便利；本案处于四大风景区围合地带，规模优势明显；北京旅游、休闲产业进入高速开展期，市场潜力巨大。挑战：周边四大风景区较为成熟，区域竞争剧烈；本区域资源尚未被充分开发、挖掘，配套不健全；市场格局红螺湖风景区小汤山温泉区本案正北峪自然风景区大杨山国家森林公园对策借势周边四大风景区，迅速聚集人气；进行整体规划，形成自身特色，发挥后发优势；建设标志性工程整合、挖掘区域资源，引领区域旅游、休闲产业的开展。2021-10-1018GOOSE&DUCK鹅和鸭农庄鹅和鸭农庄简述：地处北京市怀柔区，占地面积近三千亩，自然气息浓厚，森林茂盛，山水相伴。是京郊集住宿、休闲、娱乐、餐饮、会议为一体，颇具规模的旅游度假场所。经营状况：鹅和鸭农庄历经十年的开展，以“娱乐产品多样、住宿餐饮便捷、活动场所齐备〞的经营特点吸引了游客前往，夏季丰富的水上工程，更使得农庄经营不断突破接待峰值。客群描述：公司活动、朋友聚会、家庭出游的单双日短期客群为主。重点项目红螺湖风景区2024/1/2319优势区位小汤山板块地处京城上北区域，与北京奥林匹克园区毗邻。上风上水，区位优势显著。温泉主题以温泉资源为依托的大批休闲养生、农业观光、别墅工程聚集于此，逐步形成京北开发热点区域。重点项目奥北小汤山板块2024/1/23重点项目奥北小汤山板块香堂文化新村2024/1/23九华山庄简述：占地2000余亩以温泉、保健为特色集娱乐、会议、会展、度假为一体的园林式度假区。经营状况：九华山庄以温泉资源为依托，主打理疗保健牌，树立了“多样温泉、专业保健〞的品牌。产品分类，满足不同游客需求。客群构成：吸引了大批企业客户举办活动会议，以及有着康体保健需求的散客。重点项目奥北小汤山板块九华山庄2024/1/2322重点项目奥北小汤山板块龙脉温泉度假村2024/1/23享“墅〞聚集区中海瓦尔登湖保利垄上复地湾流汇珠江一千栋纳帕溪谷温哥华森林……完善的配套吸引了大批知名开发商低密度工程入驻，小汤山区域已经成为了北京颇具知名度的别墅区域,并继续支持着区域进一步走向成熟…重点项目奥北小汤山板块高尚居住2024/1/23军都山滑雪场概述：地处昌平小汤山温泉风景度假区。雪场造雪面积为15万平方米，另有6000余平方米的综合效劳设施，是目前北京地区规模最大的滑雪场之一经营状况：军都山滑雪场正在探索传统的冬季经营与四季不间断经营并存的模式。冬季为传统滑雪工程，其他三季以设备维护为主，辅以举办公司活动、拓展训练、提供活动场地〔婚礼场地〕等客群描述：冬季滑雪客户为主体，辅以寻求活动场地的企业客户、个性化场地需求的散客重点项目奥北小汤山板块军都山滑雪场2024/1/23太伟高尔夫简述：昌平区崔村镇香堂文化新村，占地2000余亩，拥有锦标赛级18洞山地高尔夫球场、五星级度假酒店、健康山林和采摘园的综合开发片区。经营状况：赛事举办为依托，成功打造中国高尔夫第一民族品牌——“大佛杯〞中国高尔夫精英挑战赛。客群描述：高端客户、城市精英；有品牌建设需求的集团及其客户。重点项目奥北小汤山板块太伟高尔夫俱乐部2024/1/23借势北京世界城市开展目标，以旅游休闲度假为主导，产业充实、配套齐全的城乡一体化最正确示范区工程属性界定彰显明晰主题借势世界城市规整自身资源2024/1/2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2.相关案例借鉴4.开发策略及综合效益2021-10-1028小西德镇〔Leavenworth〕地处华盛顿州的国道2号公路沿线，曾为一个没落的淘金小镇，六十年代通过引入节庆活动重振小镇经济，现已成为美国最具知名度和特色的旅游小镇Leavenworth镇位于美国的华盛顿州，国道2号公路沿线，隶属西雅图市最早因1860年的淘金热而繁荣兴旺起来；铁路的建设，带动大批建筑工人及家人涌入，小镇经济更加繁荣；随着铁路重心迁往邻近小镇Wenatchee及美国19世纪30年代经济萧条，小镇经济开始衰退历史区位交通Leavenworth植被丰富，自然环境较为卓越，是小镇开展旅游业的根底60年代，居民们将许多具有德国巴伐利亚风格的建筑重新装修、粉刷，将小镇转变为典型的BavarianVillage；穿行于保存着浓厚的德国巴伐利亚传统色彩的建筑间，令人觉得仿佛是在欧洲的某个小镇建筑风格自然环境2024/1/23各式各样的节庆表演活动是小西德的魅力所在，体育活动更为其锦上添花圣诞灯饰节：在十二月头三个月末举行秋叶节：9月26日至28日，举行大型的巡游活动其他节庆：三月，空碗节四月，合唱节五月，春鸟节八月，品酒节各类体育活动观鸟钓鱼骑马独木舟露营高尔夫漂流山地车游泳滑雪+小镇每年举办20多个大型活动，一年四季都有节庆与活动不断，其中九月的秋叶节与12月的圣诞灯饰节最为引人瞩目丰富多彩的体育活动更是为小镇的旅游业锦上添花丰富多彩的节庆2024/1/23各种各样的节庆表演活动使得小镇充满生机活力，成为小镇的核心吸引力2024/1/232024/1/23纵观小西德镇的开展历程，开发节庆旅游是其成功起步和持续开展的关键所在目前，小镇已经成为娱乐、度假、休闲地目的地阶段事件重新探索小镇的开展思路统一小镇的建筑风格为第一步三大节庆推出作为小镇旅游的启动围绕节庆活动，多种多样的旅游工程推出小镇旅游全面开展１９６５年－１９７１年，秋叶节、灯饰节、maifest节三大节庆推出１９６５年，决定通过巴伐利亚主题来改造小镇１９６２年，社区领袖接触华盛顿大学社会开展研究机构，寻找小镇开展道路2024/1/23东京世界城市辐射区山川与平原对冲浅间山浅间山高原轻井泽核心城市后花园日本轻井泽2024/1/23日本东京人，宁肯不去富士山，却不可不去轻井泽,能在那盖一间小小的别墅，是很多人的梦想；更多没有实现梦想的人，每年和家人一起去轻井泽小住……轻井泽东京后花园亚洲“小瑞士”皇室度假胜地最有名的豪华别墅区日本上流社会聚居地120KM轻井泽，位于本州岛中部山系与关东平原交界带，因浅间山而著名日本，距东京120公里，多条铁路与高速连接东京、横滨等主要城市1886年，英国传教士建立第一栋别墅，随后日本名流争相前往，1918年西武铁路公司开始大规模开发……日本轻井泽2024/1/23国际亲善文化观光养生城市浅间山为核心的山地人文风光白丝瀑布圣保罗教堂神社红叶云场池浅间山日本轻井泽2024/1/23山地风景区：大小浅间山、白丝瀑布、云场池、原始森林等温泉度假区：温泉度假村、火山博物馆、俱乐部等高尔夫区：浅间牧场、太平洋高尔夫俱乐部等别墅区：山地别墅、林地别墅、建筑博物馆、名人故居等农业发展区：科技农业、特色农业、景观农业等区域中心核：车站、购物中心、办公、教堂、酒店住宅等生活核：住宅、博物馆、学校等城市公园：绿地、游乐场、竞技场等东京日本轻井泽2024/1/232024/1/23案例成功要素总结2024/1/231.本体及城市背景3.功能及形象定位Contents

2.相关案例借鉴4.开发策略及综合效益2021-10-1040工程特性本工程大片区的土地运营，而非简单地产工程，需要有实力的运营商重视的不是短期土地收益，而是长期的持续收益，社会效益、生态效益不是短期地产功利工程，而是以产业、就业带动区域开展大片区的土地运营，需要具有长期的战略视野，前沿的、可持续的开发理念2024/1/23必须扬长避短，控制风险，发挥政府和企业各自优势运作模式研究工程运作模式政府主导、政府运作政府主导、企业运作政府主导、政企合作有利于发挥政府的行政优势和企业市场优势；有利于城市建设按照规划目的顺利实施，到达城市运营预期效果；有利于政府和企业间利益的动态平衡，并实现双赢局面。政府和企业间的利益关系在运营后期不易协调；政府运营模式面临市场信息不对称和资金问题，使得土地开发效率较低；企业运营模式政府对土地开发掌控力度不够，城市运营目标无法保障实现。？2024/1/23一个从29届奥运会走出来的企业一个以奥运品质来打造工程的负责任的大企业一个对股东、社会、国家负责、更注重社会效益的企业国奥投资集团秉承“卓越、经典、创新、开展〞的宗旨，

以“绿色、科技、人文〞理念为核心，以产品与效劳为手段，创造适合国人的绿色、环保、可持续开展的宜居生活；为追求节能生活的国人效劳，协助人们成就梦想，创造人与自然、建筑与自然和谐相处的生活环境。绿色、科技、人文开创一种模式，缔造不朽传奇以人文为目的、绿色为形式、科技做手段，创立全新的建筑产品，引领可持续开展的低碳生活方式。2024/1/23最具实践力的“绿色〞企业国奥投资最强大的“绿色建筑产业合作联盟〞政府主办，国奥公司承办?绿色奥运建设开展论坛?国家住建部、国家科技部、国家新能源中心建设部科技开展中心、建设部节能促进中心中国房地产协会、住宅和城乡建设部研究中心、全国工商联房地产商会参与中国建筑节能减排产业联盟、?中国财经报道?论坛北京市重大工程办公室、北京市科委可持续开展中心、北京市建委节能处建设开发产业链上优选43名成员单位绿色地产宣言宣言倡导：房地产企业“为社会建造绿色节能建筑，采用绿色节能设备和清洁可再生能源方式；为客户创造最具价值的生活空间〞；以生产、生活、生态“三生共赢〞为秉持准那么，让社会充满和谐。国奥公司执行董事总经理张敬东宣读宣言绿色奥运建设开展论坛

2021年10月15日，在国家有关部门，北京市、重庆、成都、桂林等有关领导的支持下，国奥公司承办的绿色建设开展论坛成功举办，同时一个以继承奥运理念、宣传北京绿色建筑成就、引领当代建设方向的建筑业协作组织“绿色建筑产业合作联盟〞同日发起成立。国奥村获得多项绿色建筑奖项

“绿色生态建筑白金奖〞，“绿色生态建筑节能专项金奖〞，以及国际权威大奖“LEED-ND绿色建筑环保金奖〞2024/1/23国奥公司作为北京市唯一房地产企业入展上海世博会中国馆，国奥村工程作为北京市除北京馆外唯一参展世博会的工程，在世博会“城市最正确实践区〞，展示可再生能源利用、绿色能源、环境保护、低碳减排、循环经济，从而实现“健康空间、舒适节能、恒久品质〞的开发建设目标。房地产领域的科技先锋国奥投资2024/1/23熙康NHC健康参谋健康体检TelemedicineHealthConsultant特需医疗SpecialCure远程医疗HealthScreening国奥熙康——国家卫生部支持，健康养生界跨时代的改革国奥投资2024/1/23国奥打造绿色健康地产的优势：作为国有企业，拥有很强的公众信任度与社会影响顾客对国奥品牌的高度亲近感与信任感已拥有的四个国奥工程根底〔北京、成都、重庆、桂林〕具有创造地产/旅游/医疗优势协作的庞大平台资源国奥工程拓展积累了丰富的、高端的人脉资源在实践中丰富国奥熙康绿色健康地产的内涵，其意义重大国奥熙康——绿色健康地产国奥投资绿色健康国奥村系列地产工程〔在国奥村目前根底上融入健康设备与健康管理效劳〕国奥养生苑系列地产工程〔以高端养生保健为主题的特色地产〕健康产业园开发模式〔集绿色国奥地产、养生苑、高端医疗、健康科技产业于一体〕国奥绿色地产的业务范围2024/1/23奥林匹克精神，本质上是持续永恒的人文主义不仅仅是一种运动精神，本质上是人文主义“创造人类生存延续的理想家园〞是其追求“绿色、科技、人文〞即是其凝练的表现元素以奥运精神为支撑的“人文〞企业，沉淀了丰富的奥运资源国奥投资中共中央总书记胡锦涛张总亲切握手张总为北京市委书记刘淇讲解奥运村与大量体育明星保有良好的关系作为与北京奥运会息息相关的国奥投资，不但汲取了积极向上的奥运人文精神，且与体育界众多明星保持良好的关系。2024/1/23国奥村连锁品牌开发体系带来的是一种全新的“完整生活圈模式〞，他以一个中心城市为节点，依托城市国奥村形成周边国奥乡村俱乐部，面向国奥村会员提供城市生活与乡村生活的有机结合。这种“完整生活圈模式〞也称之为“国奥生活圈〞国奥村连锁品牌网络地产国奥投资城乡结合，全国连锁开发，非短期投机性开发企业，注重持久、稳定的良性开发和综合社会效益生产、生活、生态2024/1/23临湖观景高原放歌宜居山水

海滨度假每个点的工程，打造各自独特的主题,让国奥会员享受不同风格的度假资源.国奥投资实行连锁会员制，在全国内进行高端、稀缺资源的合理配给2024/1/23北京首都开发控股〔集团〕〔开发龙头企业〕北京城建集团有限责任公司〔建筑安装龙头企业〕中信国安集团公司北京控股国奥投资行业巨鳄联手，合铸航母型平台企业，建设部小城镇改革领导亲自指导强大的海内外融资经验2024/1/23国奥投资网络联盟地产连锁开发理念国奥完整生活圈开发模式“三让〞经营理念〔让一次性投资变成永久收益、让不动产动起来、让有限的资源变成无限的资源〕“三全〞产品效劳〔全空间、全日制、全生命周期〕超前的企业理念，前沿的开发模式①对区镇经济开展做出较大奉献；②非短期投机开发，对镇域的全面开展能够提供长久支撑；③以产业和工程带动区域经济，改善民生，对百姓有益；④符合镇域规划和开展思路。国奥四大核心优势政府四大评判标准2024/1/23运作模式建议走政府主导、政企协同运作模式顺义区政府北石槽镇政府国奥投资合作双方的主要工作内容：地方政府：负责区域的总体规划编制、论证工作和整个开发建设过程的统筹安排，监督工程按照区域整体规划顺利实施；国奥投资：负责进行区域重大市政根底设施的建设、重点功能性工程的开发、公共效劳设施的建设，以及主要工程的后期经营管理。实现“1+1>2〞创造一种“城乡相融完整的高尚生活模式〞2024/1/23高度站在北京世界城市的肩膀上，来提升北石槽西部组团的价值和潜力，做出工程的高度；战略思考区域发展思路深度站在国际休闲时代和人类开展需求的新要求来设计它的形态，做出工程的深度；广度不局限于一地、一域，辐射周边区域的同时，影响力扩大到北京、环渤海乃至世界；御时代开展之浪潮，行北石槽开展之能事2021-10-1054必须赋予本区域承担城市开展极的使命农业经济产品经济效劳经济信息经济城市的下一个开展“极〞是生态优势地区，按照经济与城市开展的规律，本区域有资源优势开展为城市一极天安门中关村CBD？快捷体验生态低密度资源占有休闲度假1978198819982021Commodities日用品Good商品Services效劳Experience体验行政中心产业中心经济中心特色中心便捷高密度集聚商业中心化效劳制造密集大企业集约权力制度等级方案区域发展思路2021-10-1055集资、集智、集人——集成区域发展思路有所集，而大成企业之智企业资金居住人群政府之智社会资金产业人群北石槽工程2024/1/23区域发展思路城乡一体化创新模式的先导自然美景房租低税率低低物价企业有发展余地空气、水好花园住宅自由社会关系遇多接近公园和田野工资高工作机会多资金周转快无繁重劳动无烟尘和贫民窟合作城乡一体化缺点远离自然群众相互隔阂远距离上班高地租超时劳动和失业烟雾与缺水排水昂贵空气污浊优点社会关系遇多娱乐场所多高工资就业机会街道照明良好豪华酒店宏伟大厦天空朦胧城市缺点缺乏社会性工作不足提防非法侵入工作时间长工资低缺乏排水设施缺乏娱乐没有集体精神住房拥挤村庄荒芜优点自然美树木草地森林空气清新地租低水源充沛阳光明媚需要改革乡村人民何去何从城乡相融三磁铁图城乡分离城乡一体从社会改革角度，把“城市的优点和乡村的优点愉快的结合，由此迸发出新的希望、新的生活和新的文明〞。实现用城乡一体的新社会结构形态来取代城乡别离的旧社会结构形态。2021-10-1057区域发展思路站在世界城市和大区域的角度，本案成为北京休闲度假和城乡和谐开展的典范本案抓高端，带低端抓住高端旅游市场，快速提升区域休闲品质，集聚旅游人气和舆论关注，形成追捧效应和橱窗效应，多快好省地带动中低端旅游市场的打造。抓休闲，带观光通过休闲旅游市场的建立，开发国际高端需求的旅游资源和旅游产品，显示出更强的竞争力和生命力，实现市场的良性竞争，盘活优质资源，带动旅游开发、旅游整合和旅游升级。特色休闲，深度体验特色鲜明，风情独具的特区，与凤凰山生态旅游带、御杏园、柿子园、等生态产业相结合，以及各式各样丰富多彩的活动，共同构成北石槽西部的休闲度假集群。大整合、大升级区域内休闲资源缺乏规模、零散、原始等问题阻碍了区域的升级，通过市场手段引导，打造休闲旅游度假的产业中枢和平台，将休闲度假资源与效益大整合。2021-10-1058企业商务往来交流基地诗意人生休闲体验港湾国奥运动休闲港—依托凤凰山、生态农业，以及区域内部的干渠等生态资源，整合提升资源能效，开展低碳生态产业、观光体验产业、运动休闲产业，搭建高端休闲度假旅游效劳平台，依托国奥庞大的体育资源、国奥熙康平台，抓住现代人对自身健康重视程度不断提高的趋势，发挥区域自然的山川、田园型良好生态环境优势，倡导科学、现代的运动养生观，打造北京独具特色的科学运动、现代养生的首选之地。。国奥企业戴维营—以奥运精神为精神支撑，依托北京庞大的企业、各级单位及商务客群，国奥投资积累的大量高端人群，精心打造集会议会展、客户接待、培训疗养、奖励度假等多重功能于一身，成为重量级人物重大接待的专属场所，涵盖特色展厅、度假酒店、企业庄园、会议中心、休闲配套等物业形态，树立区域及北京未来强大的核心引力，引领都市旅游产业。国奥企业戴维营国奥运动休闲港功能定位世界大都市下商务客群互动交流基地既为北京及国内企业提供商务交流会所，更要为企业间互动和提升发挥作用。休闲时代运动、休闲、养生理念的倡导者将区域运动、健康、积极向上的特色充分表现世界级大都市中高端的体验休闲基地为北京及周边广阔市民提供休闲、娱乐、度假、疗养的国际大都市休闲度假区的范本。人民乐居、想往的生活区本地老百姓过上居有其所，出有其业的生活，吸引外部高端人群进入为区域开展奉献力量。生态观光、特色展示的聚集地以生态理念引导农业开展，观光旅游铸造市场品牌，特色产品展示奠定行业领袖地位。世界领先科技应用传播的先锋领袖世界城市需要具备世界级的素质，本案应秉承人类开展使命，成为关注人类生存和开展的相关科技应用、体验、展览展示的先锋示范区。国奥运动休闲港国奥企业戴维营2021-10-1060“CampDavid〞戴维营特区：京北第一去处区位：离尘不离俗，得天独厚交通：高速直达，贯穿内外自然：景区环抱，浅山美地城际：产业先锋，领航升级CampDavid华盛顿113公里2024/1/23她是北京市城市品位与风貌的一个全新的展示平台点她是开放的北京面向未来的高端政务商务休闲交流平台线她是集中表达宜居北京魅力的休闲人居和度假养生胜地面精华印象城市之窗运动休闲商务天堂山谷绿心高尚生活京城风貌之窗休闲商务之旅生态唯美之地特区形象特区功能与新镇形象对位图2021-10-1062工程形象秀美山川和谐特区【揽秀美山川】倚靠风景秀美的凤凰山，坐拥丰富的物产资源，山谷之名，生态领地，赋予本案丰富的景观与文化内涵，山水相依，经典人文，非常中国。【筑和谐特区】丰富和谐内涵，让人与自然、人与人，让城市与乡村在相互协调中开展，在共生的同时共荣。和谐生态，和谐人文，和谐城乡健康养生区片区产业开展战略商务休闲·

健康养生·高尚居住三驾马车拉动，共同打造一个超能量级的休闲产业功能核。立足于世界城市开展背景、良好生态资源环绕和近郊生态休闲度假区兴起的特点，大力开展运动、休闲、养生、观光体验产业产业功能定位吸引外来高端人群、人才，让农民住上生态美居：注重培育、留住高端产业人士，长期消费，留住人才为区域开展奉献力量，同时让农民住进融合现代前沿科技的生态住宅，形成现代化的聚居区。国奥后花园2021-10-1064商务休闲立足顺义高端商务产业区，与北京其他度假会议中心差异化开展：重点开展高端商务交往、会议、企业培训，弥补高端商务效劳业的缺乏。64功能布局以三大产业为依托，融入城乡统筹理念，开展三大功能区商务休闲区国奥后花园：结合国家关于城乡统筹开展的要求，在不占用现有耕地前提下，进行宅基地整理置换，置换出来的土地用于城乡统筹建设，大大提升农村居住环境，缩短城乡差距；健康养生区：以现有果园为根底，开展现代生态观光农业，打造种植、观光、采摘、科普、加工、展销为一体的生态农业产业链；同时依托良好的生态环境，开展以健康为主题的泛养生产业链。国奥后花园健康养生区商务休闲区：在山体生态保护的前提下，适当进行运动休闲类主题旅游开发，走“以开发来带动保护〞的开展思路；2024/1/23低碳大厦太阳能集热器太阳能遮阳顶棚屋顶绿植花园绿色照明注：具体实施过程中可依据实际情况择其一二实施。2021-10-1066文化底蕴结合区域文化特色，融入国奥的体育文化特色，形成区域独特的文化特色乡土文化奥运精神积极的健康的向上的质朴的自然的勤劳的不断开拓、进取的人与自然和谐共生、共存的文化特色2024/1/23运动休闲区山地体育公园企业戴维营在凤凰山区约1000亩用地，开展休闲类运动，以“中国的奥林匹斯山〞的定位成为神圣之地，全民景仰之地；结合主题运开工程的建设，开展受损山体修复工程，以开发来引导生态保护,以自然有机主义，建造自然建筑；在山麓约600亩建设用地上，可作为体育公园的配套基地建设，开展休闲、娱乐、度假、会议于一体的综合型企业戴维营。在保护中开发，在开发中养护，实现经济效益、生态效益双丰收2024/1/23山地体育公园融合多项山地运动，打造养身运动特区定向越野登山攀岩山地滑翔山地奥体公园2024/1/23山地体育公园不仅仅是一个体育公园，而是对整个奥运精神的永久延承高端商务配套设施山地体育场赫拉神庙结合采石场修复，开发高端商务配套设施2024/1/23山地体育公园高端商务配套设施突出超前科技的体验性突出体验性,将世博展示的先进科技应用到工程当中2024/1/23区位：远离企业本部，一般位于风景区或度假区；规模：用地面积10-100亩产品建议：1000-2000㎡，有各类高级客房，小型食堂、餐厅，小型娱乐设施，中小型会议厅等；配先进的通讯设施。企业庄园主要功能配置齐备的的会议商务设施——宴会大厅、会议室、企业展示空间……完善的功能场地——训练中心、培训教室、业务作业区……丰富的休闲娱乐设施——健身房、泳池、网球唱等体育设施，酒廊、书吧等休闲设施，KTV、影音室等乐设备……企业庄园根据企业需求量身定制，打造局部规模型典范庄园企业戴维营2021-10-1072凤凰山山麓企业庄园的打造——“集中规划，个性定制开发〞作为本区域最核心的牵引产业，休闲商务的具体物业类型之一，企业庄园面向大北京最广的企业客户，推出大、中、小各规模独具特色的庄园类型整体规划上向交通优势明显，配套资源集中的核心区靠拢，并成为核心区重要的“企业庄园组团”单体庄园的打造上，以企业定制化为主，充分满足企业需求，灵活控制市场需求企业庄园企业戴维营2021-10-107373度假酒店酒店式度假公寓沙峪沟溪水公园企业会所企业戴维营开放型商务交流场所为一些小企业打造时段性的商务交流场所，譬如企业会所，为高端商务人士客户接待打杂度假酒店、酒店式公寓等休闲商务去所。2024/1/2374国奥后花园国奥后花园介于城乡之间，非城非乡，亦城亦乡；配备医院、学校等生活配套2024/1/23健康养生区依托国奥投资平台，由国奥投资统一打造、经营、管理健康养生区土地经营：借助国奥投资庞大的平台资源，将土地以市场化方式运作，让农民变成产业农民，从根本上解决农村、农业、农民问题健康养生：在南部约360亩建设用地，利用其溪水穿越、周边生态良好的环境优势，围绕健康养生主题，以国奥熙康为特色，开发西式养生会所、中华养生馆物业打造京北养生胜地；2024/1/23租金经营收入分红工资园区改造房屋租金2万/户农业观光经营3万/户入股公司分红2.7万/公顷花卉公司务工7千/人产业农民收入产业提升模式—休闲农业成都红砂村—成都乡村旅游“五朵金花〞之一土地集中出租给花卉公司开展观光农业、休闲农业传统农民—产业农民2024/1/23产业提升模式—租赁农业工程建议：此类工程一般位于生态环境较好的城市郊区，是一种深度开发的乡村旅游产品，城市居民可以在自己的私家菜园里享受耕种、收获亲近大自然，放松心情。产品开发中，通过一些娱乐活动，丰富产品内容，增强娱乐性，提高吸引力。经营模式：公司租赁农民土地，开发小单元菜园，出租给城市居民，菜园日常由公司雇佣当地农民管理。农民收益：出租土地获得土地金；受雇管理菜园获得工资收入；依靠私家菜园开展乡村旅获得的经营性收入。公司收益：租赁土地获得收入；管理菜地收取的管理费；开展乡村游获得的经营性收入2024/1/23产业提升模式—高端休闲度假中粮君顶庄园是葡萄酒酒庄旅游、高尔夫运动、葡萄园观光旅游融合为一体的休闲度假旅游区.中粮集团受益：出资租赁周边土地，开发高尔夫场地、葡萄酒庄、度假村、种植葡萄园，形成高端休闲度假产业。工程建议：北石槽地区有丰富的农业资源和良好的外部客源，可以依托当地的有特色的农产品，借鉴该案例，开展高端休闲度假旅游工程。农民收益：保护价出售葡萄，土地折价入股分红；局部农民受雇管理葡萄园获得工资收入等。烟台中粮君顶庄园2024/1/23农村现代化，而非农村城市化，居住、产业生产方式转换、升级产业化经营，现代化运营，为农民打造最可靠的基础保障思想意识提高从业技能提高生活水平提高城乡产业农村问题农民问题农业问题人民城乡相融根本上解决三农问题模式上具有可复制性2024/1/23制度创新——土地资产化、资产权益化、权益资本化、资本证券化——通过制度创新的“土地四化〞，实现资源价值最大化以所拥有的资产为根底，以预期收益为保证,将权益转化为运营企业的资本。权益资本化资产权益化在资本市场上发行债券或股票筹集资金，投入片区土地开发中，实现资本总量不断扩大和增强。资本证券化将农民集体所有或其他土地使用权人占有的土地打包进入运营企业，形成资产，使土地带来长久受益，有效保障原来权益人的长久利益。土地资产化保证特区开发有充足的资金来源和可持续开展以法律形式将原来权益人享有的土地资产权转化成享有土地资产未来收益的权益劵2024/1/23制度创新——通过协调土地资源各环节的运作实现预期的收益土地资产化资产权益化权益资本化资本证券化以土地资产化、资产权益化为根底，实现土地资源的资本化、证券化获取持续稳定的收益，保障农民的收益，实现区域可持续开展农村土地资产化，优化土地资源配置，提高土地的价值，使农民以合理的价格将原来死的、不能动的财富转变成可以再生更多价值的活的资本，进而增加农民的财产性收入，是使其获得进城的初始资本、使农民放弃土地、加快农村劳动力转移、增加中产阶层数量，促进农村工业化和城镇化。资产权益化明确了土地的权属关系，理清收益主体与资产之间的关系，发放权益证书，并通过法律的形式确保收益主体的应得利益得以实现。通过建立和完善农村土地交易市场，设计适宜的土地交易制度和规那么，保障农民利益，并藉此完善农村社会根本保障体系，解决农民的后顾之忧。拥有保障2024/1/23高素质人口入驻区域功能完善美誉度提高高标准的规划\优美的环境\产业及配套高标准的规划、优美的环境以及满足需求的高品质的住宅产品吸引高素质的人口入驻，人口素质提高。区域内的财富人群聚集，人均收入提高。高素质人口涌入引发对高档次、多样化商业及休闲娱乐等城市功能的需求，促进区域功能的完善。人口素质提高、城市功能完善，使得区域形象提升，区域美誉度提高，形成可持续开展借助顺义成型的产业支撑，进一步推动区域向“区优业盛〞的阶段开展，既是时机，也是使命所在标定区域形象，实现区优业盛的良性循环，促进特区可持续开展

——功能完善、人口优化，良性循环，区优业盛2024/1/23土地认养顺应时代开展需求，盘活土地经营方式有别墅不如有菜园：打造北京住户的私家菜篮子、果园子、米袋子规模化运营与分散化运作：在整个南部农业观光区域划分出具有一定规模优势的土地作为土地认养的产品；整个土地认养区在整体运营思路上保持一致，发挥规模的优势；个人包租的认养地可根据自身需求灵活选择种植作物、种养方式，满足个人不同的偏好、需求。菜是自家种的、果是自家产的、猪是自家养的、粮是自家打的，绿色健康放心2024/1/23生态采摘基地通过本片区的打造，上下延伸生态农业产业链，既提高其附加值，又为市民提供了休闲场所，同时将解决大量农村剩余劳动力安置问题。生态观光温室花卉欣赏科普观光体验园现摘现尝有机美食汇2024/1/23结合国奥熙康打造北京首席4维健康特区医疗效劳——一个医疗条件卓越的健康效劳区4维健康特区是一座集医疗效劳、养生保健、健康居住、休闲娱乐为一体的创新型特区养生保健——一个享有完备养生保健效劳的特区健康居住——一个以健康生活为主题的生态居住区健康养生休闲娱乐——一个以健康文化为主题的休闲旅游目的地2024/1/23目标客户建立健康档案疾病风险族健康维护健康评估与风险预测全面搜集健康信息（健康体检与远程监护）疾病群体健康群体

就医服务健康档案的更新与管理健康促进健康监测、再评估、干预、健康跟踪、预警、教育、自主管理熙康健康管理效劳全过程国奥熙康通过客户健康档案，通过养生预防提升身体素质，极大降低疾病发生概率健康养生2024/1/23导入养生保健相关业态健康养生2021-10-1088导入健康管理相关业态健康养生2021-10-1089功能区关系各功能独具特色，同时形成互动，防止相互隔离、不成体系真正的生活运动休闲高尚居住健康养生活动区休憩区修养区动静别离，互补互动2024/1/23商务休闲健康养生高尚居住本案产业及人群聚集支撑保障产业及人群聚集支撑保障人群聚集功能丰富化工程三大功能价值体系间的关系财富涡轮功能互动实现聚人、聚财，人聚、财留运动休闲居住休憩流动人群财富孵化健康养生人群的流动功能互补互动固定人群财富固化流动人群财富聚合观光体验2024/1/231.本体及城市背景3.功能及形象定位Contents

2.相关案例借鉴4.开发策略及综合效益2021-10-1092开发策略研究跳出本体看工程，站在城市运营的高度城市运营思维-----增长核理论：以“核心功能〞的开展带动“派生功能〞开展，循环累积，促进区域功能的完善；通过增长核心的培育来推动整个区域的开展，实现整体价值最大化；本工程地处京北远郊，虽然环境优美，但区域认知度较低，需要启动假